【正文】 燈柱掛旗 五合大道戶外燈柱掛旗 四、媒介推廣 ? 報(bào)紙 ? 影視 ? 雜志 ? 戶外 媒介推廣 案例 1 ?珠江四季花城 促銷賣場(chǎng)包裝 內(nèi)容 ? 形象展場(chǎng) ? 主背景板 ? 招示布 ? 展示中心開放日看樓專車 促銷賣場(chǎng)包裝 案例 1 ?珠江四季花城 五合大道戶外燈柱掛旗 五合大道戶外燈柱掛旗 五合大道戶外燈柱掛旗 五合大道戶外燈柱掛旗 五合大道戶外燈柱掛旗 五合大道戶外燈柱掛旗 五合大道戶外燈柱掛旗 5點(diǎn) 1線地產(chǎn)整合推廣 ?現(xiàn)場(chǎng)包裝 — 引導(dǎo)進(jìn)入 +工地的感染力 ?賣場(chǎng)包裝 — 售樓處的親和力 ?樣板間包裝 — 樣板間的熟悉力 ?媒介推廣 — 信息和概念的傳遞 ?外賣場(chǎng) — 把銷售信息在次向外傳遞 關(guān)于地產(chǎn)商品牌：四好一公道 項(xiàng)目共性：總體規(guī)劃好；入住口碑好； 單體開間布局好；環(huán)境裝飾設(shè)計(jì)好。 五點(diǎn)一線地產(chǎn)整合推廣 ? 五點(diǎn)一線地產(chǎn)整合推廣的概念和起源 ? 五點(diǎn)一線地產(chǎn)整合推廣細(xì)節(jié)說明 五點(diǎn)一線地產(chǎn)整合推廣的概念 五點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 賣場(chǎng)包裝 樣板間包裝 媒介推廣 賣場(chǎng)推廣 一線： 銷售動(dòng)線 5點(diǎn) 1線地產(chǎn)整合推廣的由來 ? 1996年的珠江地產(chǎn) ? 珠江地產(chǎn)孔雀開屏計(jì)劃 ? 荔景大廈的故事 一、現(xiàn)場(chǎng)包裝 說明： ? 實(shí)現(xiàn)對(duì)買家的圍殺半徑，讓買家能夠順利地實(shí)現(xiàn)從外面導(dǎo)引到工地現(xiàn)場(chǎng) ? 第一階段：在沒有樓盤形象的狀態(tài)下建立的是水平圍殺線 ? 第二階段：通過樓體作為核心點(diǎn)進(jìn)行縱向圍殺 現(xiàn)場(chǎng)包裝 主要內(nèi)容 ? 外路牌 ? 導(dǎo)示牌 ? 立柱掛旗 ? 工地路牌 ? 圍板 ? 售樓處導(dǎo)示牌 ? 售樓處標(biāo)牌 ? 停車場(chǎng)標(biāo)牌 ? 歡迎標(biāo)牌 ? 看樓專車 ? POP彩旗或吊旗設(shè)計(jì) 樓體招示布（項(xiàng)目名稱、銷售信息、促銷概念等等） ? 樓層進(jìn)度牌 現(xiàn)場(chǎng)包裝 案例 1 ? 珠江四季花城 * 珠江地產(chǎn) 992023主力項(xiàng)目 * 深圳第一個(gè)大地產(chǎn)概念樓盤 * 40萬(wàn)平米 + 40萬(wàn)平米 * 99年 7月 22日開始啟動(dòng) , 1期 1000多套全部銷售完畢 。 二、高回報(bào)的附加值： 積累經(jīng)驗(yàn)，并募集人才，高占位，以珠江為趕超對(duì)象；別人從媒介的小豆腐塊，訴求的人性化都想要效仿卻無法達(dá)到的獨(dú)特魅力；以光大品牌為法寶，擁有強(qiáng)勁向心力。 一個(gè)好物業(yè)管理師： 品牌并非交費(fèi)多少，而是在入住一年時(shí)的點(diǎn)滴體現(xiàn)。 成功個(gè)案的七大法寶 一個(gè)好地方： 投資熱點(diǎn)，一手地價(jià)，彈性 空間大。 公司簡(jiǎn)介 極之聚對(duì)成功項(xiàng)目之共性的看法 一個(gè)好的發(fā)展商： 能拿到實(shí)惠地價(jià)，掌握定價(jià)主動(dòng)權(quán)和彈性利潤(rùn)空間。科技發(fā)展中心和萬(wàn)泉新新永園就是最好的例證，一期賣的好，廣告有效，則二期和其他關(guān)系項(xiàng)目就非常好，并節(jié)省了廣告費(fèi)。2023房地產(chǎn)咨詢?nèi)轿辉\斷報(bào)告 不注重對(duì)開發(fā)商形象和銷售輔助有幫助的公關(guān)活動(dòng)和促銷手段，反而喜歡使用大贈(zèng)送和降低等共性手段，導(dǎo)致利潤(rùn)率下滑，影響客戶群信心和銷售進(jìn)度。 另外成功開發(fā)商的廣告行為不僅局限于報(bào)廣，更多運(yùn)用其他綜合有效手段，如企業(yè)刊物等，將工程的進(jìn)度項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商以往成績(jī)，促銷的舉措及時(shí)傳遞給目標(biāo)客戶，并運(yùn)用圣誕聯(lián)誼，入駐酒會(huì)，開盤聯(lián)誼，業(yè)主聯(lián)歡等多種形式。 具有贏家頭腦，勇于創(chuàng)新和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 一個(gè)好發(fā)展商： 聰明果斷，穩(wěn)健大膽，有品牌意識(shí)和專業(yè)水準(zhǔn)。 一個(gè)好廣告代理商： 精確把握市場(chǎng)動(dòng)向，用精彩的表現(xiàn)將目標(biāo)人群視線 聚焦于項(xiàng)目?jī)?nèi)外。 三、獨(dú)特的差異性： 產(chǎn)品可以被模仿（戶型、規(guī)劃），品牌卻難以被復(fù)制。2期1000多套已經(jīng)超過 95%， 3期將于 10月正式發(fā)售 * 價(jià)格已由 99年的 2900元 /平方米升至目前的 3700元 /平方米 梅林檢查站戶外廣告 工地現(xiàn)場(chǎng)虛實(shí)圍墻結(jié)合 現(xiàn)場(chǎng)住戶專用候車亭 300米商業(yè)街實(shí)景 五合大道戶外燈柱掛旗 現(xiàn)場(chǎng)包裝 案例 2 ?重慶龍湖花園 * 2期 20萬(wàn)平米， 6月 17日開盤。 價(jià)格相對(duì)公道。 樹立光大品牌 ， 在市場(chǎng)上形成良好的銷售業(yè)績(jī) 及項(xiàng)目口碑 。 從 80年代至 90年代初期的發(fā)展 、 鼓勵(lì) 、 支持 ， 到成為 90年代中期的宏觀調(diào)控重點(diǎn)行業(yè) ， 再到目前成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)及新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ， 可謂 充滿著戲劇性的變化 。 靜止地看 ， 供需之間的缺口就有四成 —— 140萬(wàn)平方米 。 D 概念先行，有效區(qū)隔市場(chǎng)，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn) 中國(guó)光大房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)業(yè)界 ， 經(jīng)驗(yàn)并非最豐富 ， 業(yè)績(jī)并非最卓著 ， 但在資信 、 實(shí)力 ， 以及經(jīng)營(yíng)理念等等方面 ， 都體現(xiàn)出一種最寶貴的健康性 。 廣州光大花園在羊城可以異軍突起 ， 給南國(guó)的“ 老師 ” 上一課；但北京萬(wàn)柳光大花園在京城 ， 仍有諸多不足 ， 沒有走在最前列 。 來自消費(fèi)市場(chǎng)的環(huán)境壓力與眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給予的壓力 ,使“北京萬(wàn)柳光大花園”從市場(chǎng)介入期開始就必須迎接挑戰(zhàn)。 C 政府、開發(fā)商大干快上， 呈現(xiàn)“處處大工地”現(xiàn)象 第二 、 所推出的新盤竣工時(shí)間集中在 99年底或今年年底 ，分別為 %和 %。 a、 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡的局面已見雛形 ， 今明兩年房屋空置面積必然會(huì)再創(chuàng)新高 。 E 按揭周期長(zhǎng)，首付比例低，未能起到銷售 “強(qiáng)心劑”作用 a、 同質(zhì)化的 ， 低水平下的高度競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈 。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力 二、項(xiàng)目背景分析 我們的項(xiàng)目怎么樣？ 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 : 約 46,000平方米 住宅面積 : 121,150平方米 建筑面積 :163,819平方米 (若除苑景閣的 19,000平方米 ,則為 102,150平方米 ) 配套設(shè)施建筑面積 :42,669平方米 建筑占地面積 :約 87,000平方米 容積率 : 綠地率 : % 公 攤 : 9%左右 使用率 : 舒適性 75%左右 。 諸多頂尖學(xué)府環(huán)抱： 人民大學(xué)、北京大學(xué)、清華大學(xué)、北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、 理工大學(xué)、國(guó)家行政學(xué)院等； 重點(diǎn)中小學(xué)（人大附中等）林立。 項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)精心選址、精心錘煉的項(xiàng)目，總有許多共同優(yōu)勢(shì)。 社區(qū)管理及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供豐富的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。小區(qū) %的綠地率，東方園林式綠化，完備配套的支持，以人為本的規(guī)劃設(shè)計(jì)等等，圍繞萬(wàn)柳工程 —— 京城綠肺，有 330公頃綠化地，柳浪聞鶯的愜意環(huán)境 …… 使光大花園既有都市繁華，又有桃園之屬。 新樓盤如雨后春筍 供大于求與“有效供給不足”共存 整 體 競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 第一集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手群 位置 價(jià)格 (元 /平方米 ) 戶型 功能 綠化 配套 入住時(shí)間 物業(yè)管理 (米 ) 特色 廣告與促銷 陽(yáng)春光華 蘇州橋西 橡7100 楓6800 一般 一般 較好 有特色 基本 2023年 5月至 12月 盛世物業(yè)/月 加拿大式社區(qū) 投入大 質(zhì)量較高 新中環(huán) 小南莊 6500 一般 一般 基本 較差 現(xiàn)房 一般 元 /月 無（地段優(yōu)勢(shì)） 很少 曙光花園一期 板井村 6800 一般 一般 一般 基本 全面入住2023年 12月 一般 /月 周邊綠化 投入不多質(zhì)量很差 位置 均價(jià) (元 /平米 ) 戶型 功能 綠化 配置 入住 日期 物業(yè)管理 (米 ) 特點(diǎn) 廣告與促銷 太陽(yáng)園 大鐘寺 6400 較差 一般 一般 基本 2023/8 2023/12 — /月 交通方便 投入較多，有魄力，質(zhì)量一般 都市 網(wǎng)景 聯(lián)想橋北 6400 一般 較好 較差 較差 2023/6 . /月 交通方便 智能安防 投入較多 ， 促銷有獨(dú)特之處 ， 質(zhì)量一般 滿庭 芳園 雙安斜 對(duì)面 6700 一般 基本 較差 基本 2023/3 2 .2— 2 .5元 /月 交通方便 投入很少 漢榮 家園 知春路南 5600 一般 基本 較差 一般 2023/8 — 2元 /月 衛(wèi)生間 精裝修 少 、 差 豪景 佳苑 海淀路 7500 二 、 三居及復(fù)式偏小 、一般 一般 較差 一般 99年底已入住 . /月 周邊配套成熟 很少 蘇州 嘉苑 人民大學(xué) 6100 較差 一般 較差 較差 已入住 一般 、 較差 無明顯 少 第二集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手群 位置 價(jià)格 (元 /平方米 ) 戶型 功能 綠化 配套 入住時(shí)間 物業(yè)管理 (米 ) 特色 廣告與促銷 嘉惠苑 紫竹橋西 12023 較好 較好 較差 一般 2023年 3月 較好 4元 /月 精裝修 豪華外銷公寓 量較大 質(zhì)量一般 紫竹花園 紫竹院路 8800 較好 較好 一般 較好 2023年 9月 — 2023年5月 較好 精裝修 外銷 量較大 質(zhì)量較好 萬(wàn)泉新區(qū)二期 蘇州橋