特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式-wenkub
2023-03-27 00:38:00 本頁面
【正文】 發(fā)展回顧 旅游房地產(chǎn)源于 20世紀(jì) 60年代歐洲的阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假的歐美中產(chǎn)家庭買 得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大奈特將度假房產(chǎn)按時段分別出售給不同的度假者，并給予每個購買者 再一定時期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，同時這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。 一般認(rèn)為， 旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費者的物業(yè)模式 。 更為廣泛的說法是， 直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā) 。 我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于 20世紀(jì) 90年代。從最初的商務(wù)旅游地產(chǎn)逐漸 增多，有旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等。 增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價值。 海南博鰲等。 佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍(lán)天、千島度假村。 杭州宋城的山地別墅等。 全國性休閑地產(chǎn) —— 度假區(qū) /村； 旅游房地產(chǎn)是不但讓熱游還要住，多 種消費方式結(jié)合才能發(fā)展起來。 如：一些人開始在香港或其它一些地區(qū)購房，外省市一些地區(qū)的人跑到“兩南”去購房， 這樣就帶動了“兩南”房地產(chǎn)的提升。有最優(yōu)秀的酒 店管理公司或者物業(yè)管理條件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)。 2：旅游（居）小鎮(zhèn)開發(fā)模式 成熟開發(fā)模式 開發(fā)基礎(chǔ)條件 典型開發(fā)案例 問題及發(fā)展 旅游地產(chǎn)規(guī)劃、產(chǎn)品、需求等都依據(jù)市場需求、行業(yè)發(fā)展、政府支持及交通輻射范圍決定 高度人性化 人本主義思想是旅游地產(chǎn)的核心價值觀。體現(xiàn)一座城市的鮮明屬性和文化特色。 提供“觀光 — 休閑 — 購物 — 居住”的需求便利 ，旅游地產(chǎn)實現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結(jié)合，滿足了消費者對休閑與投資的雙重追求，因此具有充分的市場潛力。 物業(yè)類型 主題公園、別墅、度假酒店、多層、小高層、高層、寫字樓、配套（藝術(shù)中心、廣場濕地等） 解讀華僑城 ：先旅游項目，提升版塊土地價 值、升值空間和知名度，使生地變熟地， 然后投資房地產(chǎn)。 針對不同的城市、區(qū)域、資源以及規(guī)劃，打造符合自身特點的旅游地產(chǎn)才具有市場需求性 成熟開發(fā)模式 以提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，投入休閑度假設(shè)施設(shè)備， 營造旅游度假氛圍。 深圳華僑城 高知名度 高利潤 無風(fēng)險 資源成熟 品牌知名 地塊升值投資期望 低資源 低賣點 低價值 高風(fēng)險 旅游項目投資： 歡樂谷、世界之窗 民俗村、錦繡中華 雕塑公園、生態(tài)廣場 房地產(chǎn)項目投資： 中旅廣場、灣廈花園 錦繡花園、新浦江城 天鵝堡（二期） 1985年 —— 2023年 2023年 —— 前期開發(fā)旅游項目規(guī)避風(fēng)險，提升地塊價值； 后期投資地產(chǎn)，地塊成熟，順利取得高利潤。 以五大成熟地產(chǎn)項目為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑街、寫字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，形成了獨立的華僑城生活圈 深圳華僑城 中旅廣場 灣廈花園 錦繡花園 新浦江城 天鵝堡 漢唐大廈 酒吧一條街 銅鑼灣 沃爾瑪 何香凝美術(shù)館 華夏藝術(shù)中心 雕塑公園 歡樂谷 世界之窗 民俗村 錦繡中華 暨南大學(xué) 中旅學(xué)院 華僑城中小學(xué) 華僑城第一幼兒園 華僑城醫(yī)院 案例啟示 深圳華僑城 本案例最大的啟示是，告訴我們旅游地產(chǎn)可以： ，即制造景觀，制造主題，制造文化。 沒有文化，造一些假模型出來，也不能持續(xù)吸引別人過來，讓旅游資 源活起來，最好的辦法是注入文化元素 杭州宋城先做旅游項目，提升土地價值，然后再做地產(chǎn)，借助山、海、城資源，取得了較大成功 典型開發(fā)案例 項目類型 旅游度假地產(chǎn) 開發(fā)模式 以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā) 投資開發(fā)商 杭州宋城集團有限公司（民營） 總占地面積 32萬名方米 旅游 /地產(chǎn)占地面積 旅游（專指宋城）占地約 萬平方米 開發(fā)背景 1995年，依靠杭州西湖的旅游資源和人氣，以大宋文化為主題，“清明上河圖”為藍(lán)本，建造杭州宋城主題公園 物業(yè)類型 主題公園、度假別墅、配套 解讀宋城 ：先旅游項目，提升版塊土地價 值，然后投資景觀地產(chǎn)。 鳳凰古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、服務(wù)配套類為主 鳳凰古城商街 地段 租金（元 /㎡） 虹橋 200 老營哨 50100 東正街 300 建設(shè)路 150 古城商業(yè)街整體租金水平分析 （以使用面積計算） 鳳凰古城商業(yè)街整體業(yè)態(tài)分布情況分析： . . . . 旅游項目 宋城主題公園： 《 清明上河圖 》 再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場區(qū)、宋城廣場區(qū)、仙山瓊閣區(qū)以及南宋皇宮區(qū)、南宋風(fēng)情苑區(qū)等部分。 中國漁村：海洋生態(tài)。 區(qū)位資源上，宋城根植于杭州版塊的歷史沃土，又依托以大上海為中心的華東經(jīng)濟圈，只要找到消費者承受能力與公園給予的回報相稱這一結(jié)合點（也就是公園的品味、檔次、文化內(nèi)涵等要真正讓游客覺得錢花得值）即可成功。 宋城集團繼成功開發(fā)宋城主題公園之后，又相繼開發(fā)了美國城和杭州樂園兩大主題公園。多數(shù)人對“樂園”有一個先入為主的心理定勢，來了以后便有些失望。由單一主題公園到復(fù)合型主題公園升級換代。 宋城很多地產(chǎn)都是就地勢位置，設(shè)計成個性鮮明的山 地別墅。宋城集團和政府合作，“ 2023世界休閑博覽會”的社會營銷對品牌產(chǎn)生了巨大影響。 可利用資源 基本無資源。 項目規(guī)模 深圳華僑城 7000多畝。 主題定位 濃縮世界建筑文化：“一步邁進歷史，一日走遍世界”。 長線回報，周期長， 5—— 8年獲利 獲利方式：前期旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作）：后期地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售為主）。
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