【正文】 主軸的“橋頭堡”； ? 武清新城定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市。 61 SWOT分析 W（劣勢） O（機會） T（威脅） S（優(yōu)勢） ? 區(qū)位優(yōu)勢 —— 正在成為區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵 ? 天津，北方經(jīng)濟中心，渤海經(jīng)濟圈“雙核”之一 ? 武清，北天津門戶，京津一體化“對接”城市 ? 開發(fā)區(qū)，武清新城發(fā)展的“引擎” ? 二期，開發(fā)區(qū)發(fā)展中心，產(chǎn)業(yè)升級關(guān)鍵啟動板塊 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 具備打造標(biāo)志性項目的條件 ? 武清唯一低密度別墅類社區(qū) ?開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一住宅項目 ? 外部交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)越，內(nèi)部市政建設(shè)完善 ? 水資源優(yōu)勢明顯 ? 開發(fā)商的實力和品牌 SWOT分析 ? 區(qū)位問題 —— 目前認可度有限 ? 短期內(nèi)最優(yōu)勢資源將流向濱海新區(qū) ? 武清現(xiàn)狀落后，區(qū)域競爭力及對外吸引力有限 ? 武清人對開發(fā)區(qū)臵業(yè)認可度低 ? 項目問題 —— 存在客觀缺陷 ?戶型偏大，總價偏高 ? 周邊環(huán)境處于建設(shè)階段，生活氛圍尚未形成 ? 北側(cè)距離京津塘高速僅 70米，噪音影響大 ? 開發(fā)問題 —— 操作難度大 ? 項目規(guī)模大，開發(fā)周期長 ?開發(fā)成本高，操作難度大 ? 區(qū)域發(fā)展的機遇 ? 天津的歷史性發(fā)展機遇 ? 武清新城的規(guī)劃建設(shè) ? 開發(fā)區(qū)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級 ? 發(fā)展帶來的新需求 ? 開發(fā)區(qū)企業(yè)的入駐，帶來更多、更高端的居住需求 ? 對開發(fā)區(qū)未來的預(yù)期，可能會產(chǎn)生投資的需求 ?目前在區(qū)域市場內(nèi)，存在低密度別墅類產(chǎn)品的市場空白 ? 潛在供給 ? 區(qū)域內(nèi)已知的 600萬潛在供給 ? 一級土地市場繁榮帶來的競爭威脅 ? 客戶分流 ? 中心城區(qū)對于開發(fā)區(qū)客群的分流 ? 天津其他開發(fā)區(qū)的分流 ? 同質(zhì)產(chǎn)品 ? 小高層部分的同質(zhì)化威脅 ? 潛在項目中，出現(xiàn)同質(zhì)化產(chǎn)品的威脅 63 項目定位 4 64 尋找項目的核心難點 實現(xiàn)目標(biāo)的核心難點 ?區(qū)域成熟度和認可度低，如何打造成為標(biāo)志性項目？ ?項目開發(fā)條件要求較高，如何實現(xiàn)卓越的銷售業(yè)績？ 65 區(qū)域認可度低，如何打造成為標(biāo)志性項目？ 武清先行，提升武清在天津的區(qū)域價值； 開發(fā)區(qū)先行，提升開發(fā)區(qū)在武清的區(qū)域價值； 66 項目開發(fā)條件要求較高，如何實現(xiàn)卓越的銷售業(yè)績？ 尋找足夠的目標(biāo)客群； 實現(xiàn)產(chǎn)品與客群的高契合度對位。 ? 高成本直接決定了對銷售價格的高要求。 配套設(shè)施 —— 周邊資源匱乏，完全依賴新城中心區(qū) 48 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 青少年活動中心 1 2 海達家樂超市二店 3 泉州路市場 4 江河酒樓、建設(shè)銀行、中國移動、信用聯(lián)社 新華書店 京津購物 6 金融大廈、保健品大世界 國美、君力大廈 7 如家快捷酒店 8 大光明市場 9 雍陽賓館、體育館 東方之珠、家世界、國美、 蘇寧、友誼商廈、 中信名都商廈 海達家樂超市一店 及少量商業(yè) 5 11 10 1 1 天鵝湖度假村 外部影響因素 —— 距京津塘高速僅 70米 ? 雙刃劍，一方面使項目具有極強的展示傳播性，而另一方面，噪音大，直接影響居住的質(zhì)量。 ? 項目具備打造成為標(biāo)志性建筑的地段條件。 36 武清房地產(chǎn)市場環(huán)境分析結(jié)論 —— 二級市場（一） ? 武清房地產(chǎn)市場與天津整體市場走勢相一致，在區(qū)域發(fā)展的帶動下，預(yù)計未來 23年內(nèi)市場依然有較大的發(fā)展空間； ? 2023年武清房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)出迅猛上攻，市場供需兩旺，銷售價格持續(xù)攀高； 18月武清市場實現(xiàn)成交 55萬平米，超過08年全年成交量（ 34萬平米），實現(xiàn)成交歷史峰值； ? 2023年武清市場低谷期價格僅為 3700元 /平米，進入 2023年后迅速拉升，目前在 4500元 /平米左右，一年內(nèi)漲幅達到 %；而在中心城區(qū)，以保利上河雅頌為典型項目的個別樓盤均價更是突破 6000元 /平米； 37 武清房地產(chǎn)市場環(huán)境分析結(jié)論 —— 二級市場（二） ? 市場消化的主力戶型為二居和三居，面積區(qū)間分別為 80100平米和 90120平米，超過 120平米的大戶型產(chǎn)品相對銷售較緩； ? 成交總價區(qū)間 4060萬，超過 60萬總價的戶型相對銷售較緩；相比單價而言，市場對于總價更為敏感，隨著價格持續(xù)上漲，預(yù)計主力戶型的面積區(qū)間更趨于經(jīng)濟化； ? 主流市場客群為地緣性本地客戶，多數(shù)為首次臵業(yè)、功能性改善需求；目前非武清客群比例較少，而這部分客群主要來自于周邊郊縣，購買力較弱，他們臵業(yè)的主要目的是藍印戶口和子女上學(xué)； 38 武清房地產(chǎn)市場環(huán)境分析結(jié)論 —— 二級市場（三） ? 物業(yè)供給的檔次以中端或中低端為主，建筑設(shè)計、園林景觀、物業(yè)管理等等均處于商品房發(fā)展的初級水平階段； ? 區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，供給主流是高層板樓和多層，當(dāng)前階段武清新城區(qū)域未出現(xiàn)高端低密度類別墅產(chǎn)品； ? 保利上河雅頌是目前區(qū)域唯一的中高端住宅項目，總建 75萬，1833F板塔結(jié)合設(shè)計，項目在建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計、營銷推廣等方面均超越區(qū)域市場水平，是目前區(qū)域的標(biāo)志性建筑 ； ? 目前受市場追捧程度較高，這也能說明區(qū)域市場的客群對于高品質(zhì)物業(yè)的需求存在很大的引導(dǎo)空間。 武清 —— 戰(zhàn)略位臵決定必將成為京津一體化“對接”城市 武清 —— 獨具優(yōu)勢的綜合樞紐交通網(wǎng)絡(luò) 30 北京 天津 天津港 濱海 機場 首都機場 武清 京津塘高速 京滬 高速 京津高速 京津城際快線 104國道 103國道 津保高速 津薊高速 京沈高速 京津高鐵唯一經(jīng)停站武清： 18分鐘北京， 10分鐘天津 31 討論：首都第二機場？ 32 1 大興 2 河北廊坊 3 天津武清 空港經(jīng)濟是區(qū)域經(jīng)濟新的增長極 ? 91年 12月批準設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)； ? 總規(guī)劃 ； ? 五大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息。 25 天津房地產(chǎn)市場環(huán)境分析結(jié)論 —— 二級市場 ? 天津房地產(chǎn)市場整體運行良好，市場活躍，在宏觀經(jīng)濟發(fā)展的背景下，預(yù)計 中長期處于上升的通道 ； ? 2023年 成交量、成交面積、成交均價 創(chuàng)歷史新高； 2月后市場成交始終在 月均 120萬 平米的歷史高位， 9月商品住宅成交均價為 7666元 /平米 ，較今年 3月的最低點相比，漲幅已達 %； ? 市場強勢回暖，分析一方面是經(jīng)濟發(fā)展大勢趨好和市場大勢轉(zhuǎn)好的 長效原因 ，而另一方面主要是前期積累的大量剛性需求得到 集中的釋放 ，所以，預(yù)計價量齊高漲不會持久，市場會趨于穩(wěn)步向上的態(tài)勢 ，而且 近期存在小幅波動 的可能性。 23 天津政策環(huán)境分析結(jié)論 ? “維穩(wěn)” 是中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的主基調(diào)； ? 今年 5月 15日，國務(wù)院提出“調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中商品住房開發(fā)自有資金比例，從 35%下調(diào)至 20%”。 8 天津 武清 開發(fā)區(qū) 27萬平米低密度社區(qū) 9 項目的優(yōu)越性、特殊性和唯一性，警示我們必須要從住總集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的層面上去審視項目。 5 2023年 8月 8日，洛陽住總宇泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式揭牌。 住總集團 天津武清項目營銷策劃方案 UANDS優(yōu)仕地產(chǎn) 二零零九年十月 2 追求卓越 3 對于北京住總來講， 2023年是捷報頻傳的一年。公司將致力于定鼎北路大型城市綜合社區(qū)項目，總占地面積 4000畝，總投資 150個億，是洛陽市最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 10 武清項目將肩負著兩個重大的使命：一是在集團品牌戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，成為區(qū)域的標(biāo)志性項目，在天津樹立住總集團“大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的品牌形象；二是以良好的項目業(yè)績成為住總集團全國發(fā)展戰(zhàn)略的堅實一步。這將有助于緩解開發(fā)商的資金壓力，將會帶動更多項目開工，從而 促進房地產(chǎn)投資的增長 ； ? 面對迅速升溫的房地產(chǎn)市場， 7月 14日住建部定立下階段政策調(diào)控基調(diào)： “增供應(yīng)，穩(wěn)房價” 。 26 27 天津房地產(chǎn)市場將中長期處于上升的通道。 33 武清開發(fā)區(qū) —— 武清新城發(fā)展的“引擎” 34 天時、地利、人和，北天津門戶武清蓄勢而發(fā)。 39 武清房地產(chǎn)市場環(huán)境分析結(jié)論 —— 二級市場（四） ? 經(jīng)調(diào)研統(tǒng)計，目前武清市場已知的潛在供給超過 600萬平米，未來隨著市場逐漸成熟，預(yù)計仍會有新加入者，其中不免會出現(xiàn)大型品牌開發(fā)商，后續(xù)市場競爭必將升級加劇，產(chǎn)品競爭階段即將到來。 44 北京 天津 天津港 武清 京津塘高速 區(qū)域位臵 —— 武清開發(fā)區(qū)中心，未來新城發(fā)展核心 ? 項目位于開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃內(nèi)；是二期實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵性啟動板塊，開發(fā)區(qū)發(fā)展的中心 ? 項目距離成熟的武清城區(qū)中心3KM，僅 5分鐘車程；但就多數(shù)武清人而言，項目距市中心區(qū)的心理距離遠大于實際距離。 70m 噪聲最大平均值 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) —— 區(qū)域內(nèi)唯一低密度社區(qū) ? 占地面積： 269507平米 ? 總建面積： 276600平米 高層： 98807平米 花園洋房： 61850平米 別墅： 80000平米 商業(yè)： 5364平米 ? 容積率： ? 綠地率： 40% ? 總戶數(shù)： 1635 50 共有 5種產(chǎn)品配臵： ? 小高層 1316F ? 花園洋房 7F、 ? 疊拼別墅 ? 聯(lián)排別墅 ? 雙拼和獨棟 2F 建筑產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品多樣，疊拼比較尷尬 51 疊 疊 洋 戶型面積區(qū)間：面積配比偏大，不同產(chǎn)品間存在內(nèi)部競爭 52 產(chǎn)品 戶 /層 面積區(qū)間 小高層 1316F 1T3 兩居 80平米 三居 90120平米 洋房 、 7F 1T2 140190平米 疊拼 1T2 250平米 聯(lián)排 170240平米 雙拼 2F 300平米 獨棟 2F 400平米 洋房躍層、疊拼、聯(lián)排 面積重疊或差距不大 建筑風(fēng)格：美式風(fēng)格，內(nèi)斂低調(diào)，但缺乏標(biāo)志性的氣質(zhì) 53 園林景觀：水資源區(qū)域第一，“微濕地”生態(tài)領(lǐng)先 討論：地?zé)豳Y源 ? 項目地塊擁有地?zé)豳Y源； ? 地?zé)豳Y源對于項目來講屬于錦上添花，并不是必要條件之一，是否開發(fā)利用首先取決于其開發(fā)成本。 項目名稱 建面成本 （元 /平米） 總成本 土地成本 875 24,212 工程成本 3,294 91,118 中間費用 602 16,654 稅費 355 9,806 合計 5,126 141,789 開發(fā)資金計劃分析：銀行融資 6個億，對銷售周期要求高 ? 項目計劃向銀行融資 6個億，作為前期投入資金，借款期 2年，一次性還款期限不超過 2023年 4季度； ? 融資增加的財務(wù)費用累計約 7260萬元。 67 68 如何實現(xiàn)？ 69 首先，我們要站在一定的高度前瞻性思考， 之后，還需要沉下去客觀理性地分析。 75 戰(zhàn)略借“勢”：武清開發(fā)區(qū) ? 武清開發(fā)區(qū)是武清新城的發(fā)展動力“引擎”； ? 武清開發(fā)區(qū)是武清新城實現(xiàn)高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)基地的主體； ? 目前，真正的高品質(zhì)、高標(biāo)準物業(yè)是武清建設(shè)的階段性空白，這也是一些國際化知名企業(yè)在選擇武清時的關(guān)鍵性制約因素； ? 武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)雖豐富，但較為分散，城市建設(shè)和市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚不足以支撐新城發(fā)展目標(biāo)，“引擎”遇阻瓶頸。