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蘇州吳中區(qū)獨墅湖與尹山湖地塊取地價格及可行性研究-wenkub

2023-03-22 16:39:45 本頁面
 

【正文】 個地塊位于濱湖一線區(qū)域,緊鄰獨墅湖,資源條件較好,中銳和本地塊位于濱湖二線區(qū)域,近湖而不臨湖,資源條件稍遜于前三幅地塊; 綠城地塊由于地價遠遠超過周邊其他項目,且至今土地款未繳清,并傳出退地傳聞。 公式: 估價對象比準地價 =交易地價 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 本報告是嚴格保密的。 吳中區(qū)獨墅湖地塊 項目經(jīng)濟測算及可行性分析 ?土地價值評估 ?經(jīng)濟測算 本報告是嚴格保密的。 西側(cè)湖岸名家 西側(cè)大片空地 尹山湖 南側(cè)尹山湖市民廣場 郭巷北路 郭新東路與郭巷北路 北側(cè)大片空地 南側(cè)尹山湖市民廣場 本報告是嚴格保密的。 獨墅湖地塊: ?地塊四至:郭巷東路以西 , 郭新東路以南 , 望湖路以東 , 尹山湖北路以北 ; ?技術(shù)經(jīng)濟指標:占地面積 22萬㎡ , 容積率別墅 , 公寓 。 1 ※ 蘇州東進,金雞湖 CBD規(guī)劃已被確認,經(jīng)濟中心地位不可撼動 ※ 獨墅湖,城市中的生態(tài)景觀資源,豪宅片區(qū)已見雛形 ※ 新機場路獨墅湖湖底隧道的通車,意味著雙湖板塊的都市中心化指日可待 ※ 雙湖板塊擁有高等教育區(qū)的產(chǎn)業(yè)依托,后勢發(fā)展被市場看好 ※ 金雞湖 獨墅湖親水商圈的建成,將大大提高雙湖板塊居住功能 獨墅湖 金雞湖 高尚 CLD發(fā)展前景 發(fā)展中的蘇州 CBD 金雞湖 板塊 獨墅湖 板塊 高等 教育區(qū) 兩湖板塊 —— 蘇州正在崛起的 CBDCLD 城市發(fā)展方向 本報告是嚴格保密的。蘇州吳中區(qū)獨墅湖與尹山湖地塊取地價格及可行性研究 2023年 11月 27日 謹呈:天地源集團 本報告是嚴格保密的。 2 雙湖板塊整體啟動時機已成熟,眾多高端項目開發(fā)將奠定雙湖板塊高尚人居住區(qū)的形象 城市資源: CBD毗鄰,環(huán)湖商圈 自然資源:雙湖生態(tài) 景觀 都市內(nèi)涵 生態(tài)內(nèi)涵 金雞湖大酒店、高爾夫 獨墅湖景 湖底隧道 藍圖描繪 李公堤 資源價值決定項目地位 雙湖 —— 蘇州唯一 城市資源與自然資源 的完美結(jié)合 本報告是嚴格保密的。 ?地塊印象:位于尹山湖西北側(cè) , 與獨墅湖相距 6Km左右 , 不屬于傳統(tǒng)的兩湖板塊 ,地塊周邊相對陌生 , 無在建 or在售商品房項目 , 周邊配套匱乏 , 南側(cè)緊鄰尹山湖市民廣場 , 環(huán)境資源相對較好 。 獨墅湖板塊市場概述 9 本報告是嚴格保密的。 進行土地價值評估的前提條件和假設 ? 報告中各評估方法測算依據(jù) 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》 (中華人民共和國國家標準 GB/T185082023)和 《 房地產(chǎn)估計規(guī)范 》 ,并采用專業(yè)測算與市場調(diào)研相結(jié)合,其中各因子的選定參數(shù)根據(jù)專業(yè)要求及市場評估經(jīng)驗建立; ? 本報告中評估的土地價值是指地塊為熟地(即 “ 七通一平 ” )的價格; ? 本地塊的地價是在擬定的方案基礎上進行分析和評估,假設計入容積率內(nèi)總建筑面積全部可作為商品房銷售; ? 我們對建造成本、建設期等方面進行一般假設和判斷; ? 本報告不考慮開發(fā)單位項目管理、營銷手段、風險控制能力、利潤目標等方面的差異性所造成的價值差異,我們采取市場平均水平; ? 本報告中現(xiàn)狀土地價值是評估時點下客觀分析測算之價值,同時考慮了本區(qū)域未來市場發(fā)展變化,未考慮地塊整體營銷、土地出讓方式及市場競投因素對地價的浮動上漲因素。 市場比較法 —— 技術(shù)思路 選擇比較實例,選擇實例與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域 步驟 1 建立各地塊比較因素條件說明表: 交易時間、交易情況、交易方式、個別因素 (容積率、面積、形狀、規(guī)劃等等) 步驟 2 確定各地塊比較因素條件指數(shù)表 步驟 3 計算各地塊比較因素修正系數(shù)表 步驟 4 取各案例權(quán)重,確定各地塊土地價值;根據(jù)各地塊土地價值,加權(quán)平均測算本地塊土地價值 步驟 5 本報告是嚴格保密的。而雙冠地塊由于拍賣時間較早,且價格較低,可比性較差。 步驟二:地塊比較因素條件說明表 地塊比較因素條件 比較 因素 宗地面積 (萬㎡ ) 17 宗 地 形 狀 較規(guī)整 規(guī)整 較規(guī)整 規(guī)整 規(guī)整 區(qū)域生活配套 東方大道南側(cè)少 量生活配套 西側(cè)通達路生活 配套好 西側(cè)通達路生活 配套較好 無生活配套 無生活配套 地塊周邊環(huán)境 東側(cè)臨近墅浦塘 東側(cè)緊鄰獨墅湖 資源條件一般 位于湖島之上,東側(cè)緊鄰獨墅湖 位于湖島之上,東側(cè)緊鄰獨墅湖 臨路狀況 西至通達路、南至東方大道、東側(cè)為待規(guī)劃道路 西至通達路、南至獨墅湖大道 東至通達路 西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連 西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連 本項目 案例一 仁恒地塊 案例二 中銳地塊 案例三 中海地塊 案例四 保利地塊 本報告是嚴格保密的。 ? 這里采用加權(quán)平均的方法,得到 本地塊的土地單價為 578萬元 /畝 。 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 獨墅湖地塊 占地面積 255 畝 17 萬㎡ 建筑面積 34 萬㎡ 容積率 2 出讓年限 70 年 土地單價 578 萬元 /畝 8670 元 /㎡ 土地總價 億元 樓板價 4335 元 /㎡ 經(jīng)濟測算前提 —— 土地價格 578萬元 /畝 本報告是嚴格保密的。 ? 項目所有開發(fā)成本均來自 100%自有資金 ,不考慮銀行貸款等財務成本因素。 一期 二期 三期 序號 項目 合計 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 1 銷售收入合計 518, 44, 111, 101, 72, 109, 78, 普通公寓銷售收入 (萬元 ) 518, 44, 111, 101, 72, 109, 78, 可銷售面積 (㎡ ) 340000 115,600 115,600 115,600 115,600 108,800 108,800 銷售面積 (㎡ ) 340,000 34,680 80,920 69,360 46,240 65,280 43,520 平均售價 (元 /㎡ ) 12,000 12,840 13,738 14,700 15,729 16,830 18,008 銷售率( %) 100% 30% 70% 60% 40% 60% 40% 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟測算 —— 測算結(jié)果 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟測算 —— 敏感性分析 因素變化情況 部分指標變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入 (萬元) 總投資 (萬元) 稅后利潤 (萬元) 稅后成本 利潤率 財務凈現(xiàn)值 (萬元) 內(nèi)部 收益率 動態(tài)投資 回收期(半年) 基本方案 518,644 215,712 137,340 % 79,374 % 銷售收入變化 銷售收入下降 10% 466,780 221,379 114,209 % 59,073 % 變動率 % % % % % % % 銷售收入上升 10% 570,509 221,379 156,561 % 94,109 % 變動率 % % % % % % % 工程成本變化 工程成本增加 10% 518,644 228,217 133,026 % 74,269 % 變動率 % % % % % % % 工程成本減少 10% 518,644 214,541 137,744 % 78,912 % 變動率 % % % % % % % 計算結(jié)果表明,無論售價降低 10%還是開發(fā)成本上升 10%,本項目的經(jīng)濟效益均有所降低,動態(tài)回收周期有所延長,但內(nèi)部收益率均大于基準收益率( ic=10%) ,項目可行。 方案二:土地成本上升25%,即地價 ,折合樓板價 5419元 /平米。 地價 607萬元 /畝條件下的項目技術(shù)經(jīng)濟指標 地價 723萬元 /畝條件下的項目技術(shù)經(jīng)濟指標 占地面積 255 畝 17 萬㎡ 建筑面積 34 萬㎡ 容積率 2 出讓年限 70 年 土地單價 607 萬元 /畝 9104 元 /㎡ 土地總價 億元 樓板價 4552 元 /㎡ 占地面積 255 畝 17 萬㎡ 建筑面積 34 萬㎡ 容積率 2 出讓年限 70 年 土地單價 723 萬元 /畝 10838 元 /㎡ 土地總價 億元 樓板價 5419 元 /㎡ 不同地價范圍的項目技術(shù)經(jīng)濟指標 本報告是嚴格保密的。 地塊比較因素條件 指數(shù)表編制規(guī)則 ? 本項目各個比較因素的條件指數(shù)標定為 100; ? 而案例的各個條件指數(shù),則根據(jù)步驟二中的詳細描述和比較,以 100為基準,賦予相應的值; ? 若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目,則其條件指數(shù)大于 100,反之則小于 100; ? 條件指數(shù)的大小視案例與本項目因素差異的大小而定,但一般應該控制在 80120以內(nèi)。 步驟五:地塊價值加權(quán)評估 ? 比準價格 = 實際交易單價 比準系數(shù) ? 修正后的評估單價 = 比準價格 權(quán)重系數(shù) ? 最終評估單價 = 各修正后的評估單價之和 ? 對四個案例的修正后評估單價進行加權(quán)平均,根據(jù)案例與本項目地塊的臨近程度,對可比案例一、二、三和四權(quán)重分別取 、 、 ,得到本項目的評估單
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