20xx年房地產(chǎn)-山東洲海曲阜項(xiàng)目營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略建議-wenkub
2023-07-24 18:06:16 本頁(yè)面
【正文】 價(jià)值充分展示出來(lái)呢？因此，針對(duì)項(xiàng)目自我價(jià)值的推廣，本司建議主要圍繞以下三大方針貫徹執(zhí)行： 一個(gè)核心、三大戰(zhàn)略、五大要素 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 25 頁(yè) ? 一個(gè)核心：大都市核心高尚居住社區(qū)的形象為核心 ? 三大戰(zhàn)略：大都市戰(zhàn)略、企業(yè)及項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略 ? 五大要素：超前的建筑規(guī)劃、完善的功能配置、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、高質(zhì)素的服務(wù)體系、度身訂做的全方位銷售策劃 三大戰(zhàn)役部署： ? 大都市、企業(yè)及項(xiàng)目品牌、產(chǎn)品三大戰(zhàn)略炒作，互相彰顯，互相滲透。如何改善項(xiàng)目的交通狀況是吸引濟(jì)寧市民關(guān)注本案的重要因素之一。在山東尤其如此，如臨沂的南坊新城建設(shè)首先是大規(guī)模的拆遷，南坊片區(qū)在短短一年的時(shí)間拆為一片平地，表明了臨沂市政府的決心，因而迅速成為臨沂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域也得到了市民的高度認(rèn)同。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) ? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 規(guī)模體量 ? 樓盤質(zhì)素 ? 地理位置 ? 自 然及人文環(huán)境 ? 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 地理位置 地理位置是把雙刃劍，因其位于新區(qū)的核心居住區(qū)而具有一定的優(yōu)勢(shì)，而又由于距離四市當(dāng)中最近的曲阜也有 2 公里，且有一河之隔，形成了四不靠的局面。這也為大曲阜的四市整合帶來(lái)很大的難度。 市場(chǎng)背景 ? 曲阜新區(qū) 曲阜新區(qū)作為一片待開(kāi)墾的處女地，除大學(xué)城的部分已建成及道路建設(shè)基本完畢外，目前仍是一馬平川。 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 大曲阜四個(gè)組群城市中有三個(gè)百?gòu)?qiáng)縣 — 鄒城、兗州和曲阜，一個(gè)地級(jí)市 — 濟(jì)寧，大型國(guó)有企業(yè)比較多，資源及能源豐富，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，交通便利，形成了山東經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)區(qū)域。 “ 三大都市圈 ” 是指濟(jì)南、青島和濟(jì)寧。新房貸利率的執(zhí)行， 一方面使房地產(chǎn)投資型需求進(jìn)一步緊縮，另一方面將對(duì)自用型市場(chǎng)需求產(chǎn)生較大的壓制作用。因此，本案的營(yíng)銷推廣必須上升到戰(zhàn)略的高度，經(jīng)過(guò)縝密籌劃、精心布局、迅速執(zhí)行，方能求得本案推廣的成功。本建 議在分析項(xiàng)目推廣前提背景的情況下，對(duì)項(xiàng)目推廣從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的角度提供一些建議，希冀對(duì)本案的推廣有益的指導(dǎo)。 ? 國(guó)家宏觀調(diào)控 20xx 年國(guó)家實(shí)施了一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重的打擊，從驟熱的市場(chǎng)一下進(jìn)入了蕭條的寒冬。濟(jì)寧都市圈的規(guī)劃編制于 20xx 年 上半年完成。 人文背景 ? 儒家文化的發(fā)源地 大 曲阜是中國(guó)古代偉大的思想家、教育家孔子 及孟子 的故鄉(xiāng)，是舉世聞名的儒學(xué)之源，儒教之根，是儒學(xué)的發(fā)祥地 。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（包括住宅）仍然是一片空白，雖然曲阜大都市圈在濟(jì)寧人心中已形成了大概的輪廓，但曲阜新區(qū)仍然沒(méi)有成為濟(jì)寧建設(shè)的新的熱點(diǎn)。 二、項(xiàng)目背景 基本概況 本案位于曲阜新區(qū)的核心位置，東側(cè)緊鄰曲阜新區(qū)的政務(wù)中心、會(huì)展中心及五星級(jí)酒店，西南側(cè)是規(guī)劃中的大學(xué)城。 ? 周邊配套 ? 市政配套 ? 交通狀況 ? 樓盤建筑形態(tài) 主要是小高層的比重過(guò)大。再如鄒城東部新城，在土地凍結(jié)，市政搬遷不確定的情況下，商品房銷售舉步維艱，而在市政府搬遷確定以后，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲。 ? 本案的建設(shè)速度 本案建設(shè)速度與銷售速度有關(guān)，二者相輔相成。 大都市： 借勢(shì) 項(xiàng)目線： 造市 產(chǎn)品線： 做事 ? 通過(guò) “借勢(shì) ” 、 “造市 ” 、 “做事 ” ，以求提高項(xiàng)目和產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立良好品牌形象，并最終形成對(duì)市場(chǎng)、對(duì)購(gòu)買、對(duì)投資的拉動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目產(chǎn)品銷售的目的。結(jié)合項(xiàng)目的推廣思路及部署，整個(gè)項(xiàng)目的引爆持續(xù)時(shí)間為：滲透期 —— 預(yù)熱期 —— 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（引爆）。 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 項(xiàng)目核心價(jià)值 本案核心價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾方面： ? 區(qū)位價(jià)值：本案位于曲阜新區(qū)即曲阜大都市的核心居住區(qū)域， 東鄰新的行政中心，西臨曲阜新區(qū)大學(xué)城。 提煉項(xiàng)目的核心價(jià)值，為項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣提供依據(jù)和有的放矢。尚城 洲海 備選廣告語(yǔ)： 百萬(wàn)平米高尚人文生活領(lǐng)地，締造曲阜大都市傳奇 五、推廣策略 媒體策略 媒體的選擇主要考慮是受眾及有效客戶的千人成本，就本案來(lái)說(shuō)目標(biāo)客戶群來(lái)源區(qū)域較廣，以濟(jì)、兗、鄒、曲四市為主，其它濟(jì)寧地區(qū)也是重點(diǎn)區(qū)域，因受文化及華夏文化標(biāo) 志城的影響，全省乃至全國(guó)都有部分購(gòu)買人群，因此本案選擇媒體應(yīng)重點(diǎn)選擇能夠覆蓋濟(jì)寧地區(qū)的相關(guān)媒體，考慮到小眾營(yíng)銷，即針對(duì)到重點(diǎn)客戶區(qū)域，還應(yīng)有重點(diǎn)考慮小區(qū)域有影響力的媒體。建議四市人口集中的區(qū)域各選擇一大型戶外廣告牌做本案形象廣告。 ? 網(wǎng)絡(luò)廣告 ? 現(xiàn)在為信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)普及化程度越來(lái)越高，已成為重要的資訊渠道。 分期建議 項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣分期不能拘泥于項(xiàng)目的組團(tuán)或建設(shè)分期，而應(yīng)與項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣節(jié)奏相一致。 ? 預(yù)熱期 —— 營(yíng)造都市夢(mèng)想 時(shí)間： 5 月至 7 月 階段任務(wù)： 通過(guò)區(qū)域炒作，營(yíng)造都市夢(mèng)想，快速取得客戶認(rèn)同。因此，在樓盤價(jià)格策略中，開(kāi)盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。而開(kāi)盤不久的迅速成交，又能促進(jìn)士氣，提高銷售人員乃至全體員工的自信心，以更 好的精神狀態(tài)開(kāi)展日后工作。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 25 頁(yè) ? 資金回籠迅速，有利于其他營(yíng)銷措施的執(zhí)行。 ? 靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。 5) 分別確定各棟的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定。也可使用銷售率指標(biāo)為參考，一般每增加 30%左右的銷售率可以考慮調(diào)價(jià)必要。一般是運(yùn)用“明升暗降”的方式，直接調(diào)整銷
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