【正文】 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律216。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 5種標(biāo)準(zhǔn)26171。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 ——P3031表格：環(huán)境類型與影響因素對(duì)應(yīng)171。（ ） 答案： T136： 某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 1。 （ ） 答案： T132： 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響?！　?A． ％　　 B． ％　　 C． ％　　 D． ％ 答案：　　 C21T128： 假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為 15％，國(guó)債的投資收益率為 10％，市場(chǎng)整體的平均收益率為 20％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ ）。　　 A．提高投資收益　　 B．降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)　　 C．降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)　　 D．使投資毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 答案：　 CT123： 關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（ ） A．投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合 B．投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消 D．投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消答案： DT124： 投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2023年 10月的價(jià)值為 1200萬(wàn)元和 800萬(wàn)元的可能性各為 50％，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ ）?！　?A．相對(duì)較高的收益水平 B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持　　 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長(zhǎng) 答案：　 DT114： 下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（ ） A．購(gòu)買房地產(chǎn)股票 B．購(gòu)買商鋪 C．購(gòu)買房地產(chǎn)債券 D．購(gòu)買住房抵押支持證券答案： B T115： 房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。 A、能為投資者帶來(lái)經(jīng)營(yíng)性的收入現(xiàn)金流 B、分割產(chǎn)區(qū)銷售已成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式 C、適合于長(zhǎng)期投資 D、需在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E、位置對(duì)其有著特殊的重要性答案： ACDET19： 商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)?！　?A．買地 建房 賣房 B．買房 經(jīng)營(yíng)　　 C．買房 出租 轉(zhuǎn)售　　 D．買房 出租　　 E．買地 開發(fā) 轉(zhuǎn)讓答案： BCDT15： 買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的 (　　 )。P26公式178。機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資 ——承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者 ——房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于這類12第一章第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合178。包括 ……——P2021風(fēng)險(xiǎn)種類 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)共同點(diǎn) 所有項(xiàng)目都要面臨，個(gè)體力量無(wú)法改變每個(gè)項(xiàng)目有所不同，通過個(gè)體努力可以改變包括 通貨膨脹、市場(chǎng)供求、周期、變現(xiàn)、利率、政策、政治、或然損失收益現(xiàn)金流、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、資本價(jià)值、機(jī)會(huì)成本、持有期11171。期望值 =10171。風(fēng)險(xiǎn)收益171。定義：未獲得預(yù)期收益可能性的大小171。三、房地產(chǎn)投資的利弊 ——理解216。包括171。對(duì)社會(huì)171。易受政策影響171。適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資171。（二）房地產(chǎn)投資的分類政府投資非盈利機(jī)構(gòu)投資企業(yè)投資個(gè)人投資土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資居住物業(yè)投資商用物業(yè)投資工業(yè)物業(yè)投資酒店和休閑娛樂設(shè)施投資特殊物業(yè)投資按主體 按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型171。分類178?！私?第一章 房地 產(chǎn) 投 資 與投資風(fēng)險(xiǎn)4第一章178。房地 產(chǎn) 開 發(fā)經(jīng)營(yíng) 與管理考前 輔導(dǎo)1本科目特點(diǎn)及復(fù)習(xí)技巧科目特點(diǎn) 復(fù)習(xí)技巧綜合性強(qiáng)，涉及面寬 善于歸納、整理、比較知識(shí)點(diǎn)分散，細(xì)節(jié)性考點(diǎn)多 書本閱讀需要仔細(xì)計(jì)算題難度大，靈活多變 注重理解，加強(qiáng)應(yīng)變能力歷年題目重復(fù)率高 多做練習(xí)2171。第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資178。投資的特性短期投資與長(zhǎng)期投資直接投資與間接投資金融投資與實(shí)物投資生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資是一種經(jīng)濟(jì)行為時(shí)間性目的是獲取收益風(fēng)險(xiǎn)性以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的5171。按物業(yè)類型 ——特點(diǎn)6171。需要適時(shí)的更新改造171。依賴專業(yè)管理171。對(duì)投資者：收益、保值、增值、消費(fèi)7第一章第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊171。二、房地產(chǎn)間接投資171。利：216。包括：變動(dòng)： 可能性：171。風(fēng)險(xiǎn)損失 ——投資者更重視171。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)171。四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響171。一、投資組合理論178。P27例子 ：折現(xiàn)率的計(jì)算題 ——也就是上面的預(yù)期收益率13T11： 一般來(lái)說，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（ ） A．風(fēng)險(xiǎn)較大 B．收益率較高 C．流動(dòng)性較好 D．投資回收期較長(zhǎng) 答案： C T12： 某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（　?。！　? 　　 　　 答案： CT16： 在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（　?。４鸢福? T110： 從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有（ ）。　　 A．投資房地產(chǎn)信托　　 B．購(gòu)買住房抵押支持證券　　 C．購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券　　 D．購(gòu)買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)　　 E．購(gòu)買土地進(jìn)行開發(fā)答案：　 ABC 17　T116： 房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的 (　　)?！　?A．甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大　　 B．乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大　　 C．甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同　　 D．無(wú)法判斷　　 答案：　 BT120： 下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是 (　　 )。答案： √ 20T125： 假設(shè)銀行一年期存款利率為 ％，貸款利率為 ％，投資市場(chǎng)的平均收益率為 12％，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 ，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ）。 　 A． 　　 B． 　 C． 　　 D． 答案：　 B T129： 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。 （ ） 答案： 22T133： 房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。（ ?。? 答案： √T137： 房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般的股票收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量171。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)171。一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)216。一、政府干預(yù)的必要性178?！　?A．供給非同質(zhì)性　 B．需求多樣性　 C．競(jìng)爭(zhēng)充分性　　 D．交易復(fù)雜性 答案： CT23： 市場(chǎng)的客體通常是指（　?。??！　?A．總量結(jié)構(gòu)　　 B．區(qū)域結(jié)構(gòu)　　 C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)　　 D．供求結(jié)構(gòu)　　 E．資金結(jié)構(gòu) 答案： ABCDT27： 按房地產(chǎn)用途可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（ ）等方面存在差異。 答案： √T211： 房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性的原因不包括（　?。Ｄ敲?，該市房屋均平均建設(shè)周期為（ ）年。)年?！　?A．按存量增量細(xì)分　　 B．按交易形式細(xì)分　　 C．按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分　　 D．按房地產(chǎn)用途細(xì)分　　 E．按地域細(xì)分 答案： BDET223： 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（ ?。?。 　 動(dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生 　 ，空置率最高　　 　 ，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率 　 ，價(jià)格 (租金 )和空置率通常是同向變動(dòng)的 答案： ABDT227： 在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的（ ）?！　?A．產(chǎn)品質(zhì)量　 B．產(chǎn)品性價(jià)比 C．規(guī)模和結(jié)構(gòu)　 D．產(chǎn)品檔次 答案：　 CT231：提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有（ ）。 （ ） 答案： √T237： 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。 （ ） 答案： 第 4章題目T241： 房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（ ） 答案： 44第三章 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 程序與管理45第三章 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述171。一、投資機(jī)會(huì)選擇 216。申請(qǐng)材料178。四、建設(shè)工程招標(biāo)規(guī)定必須招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)該招標(biāo)其它項(xiàng)目可以招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)216。二、進(jìn)度控制 216。五、安全管理216。委托租售房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題51171。三、制定宣傳和廣告策略 制定廣告方案所需的五種決策（ 5M）52T31： 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（ ?。?。　　 A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　 B．選址規(guī)劃意見通知書　　 C．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖　　 D．城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)　　 E． 1/2023或 1/500的地形圖答案： BDE54T37： 可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（ ）的工作?！　?A．選址規(guī)劃意見通知書　　 B．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書　　 C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　 D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案： C55T311： 開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過去的業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的（）。　　 A．保險(xiǎn)合同　　 B．分包合間　　 C．銷售合同　　 D．勘察設(shè)計(jì)合同　　 E．加工合同答案： CDT317： 實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 A．租售選擇　　 B．宣傳手段選擇　　 C．租售進(jìn)度安排　　 D．廣告設(shè)計(jì)及安排　　 E．租售價(jià)格確定答案： ACET321： 某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（ ） A．目標(biāo)定價(jià)法 B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 C．隨行就市定價(jià)法 D．認(rèn)知定價(jià)法答案： D T322： 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（ ）?！　?A．挑戰(zhàn)定價(jià)法　　 B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法　　 C．目標(biāo)定價(jià)法　　 D．隨行就市定價(jià)法　　答案： DT326： 根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是 (　　 )。（ ）答案： T330： 政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。重要性 ——5方面作用178。一、市場(chǎng)規(guī)模估計(jì)216。二、市場(chǎng)趨勢(shì)分析216。一、市場(chǎng)細(xì)分216。四個(gè)要求：可衡量性、可實(shí)現(xiàn)性、可盈利性、可區(qū)分性216。三種方式171。一個(gè)關(guān)鍵178。四種反應(yīng)模式178。二、影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素216。4種購(gòu)買行為類型216。3個(gè)層次：區(qū)域 ——專業(yè) ——項(xiàng)目171。　　 A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查 　　 B．消費(fèi)者行為調(diào)查　　 C．市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 　　 D．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 答案： CT42： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算 “亮燈率 ”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于 (　　 )?！?A．吸納率分析 　　 B．房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析　 C．家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 　 D．投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析 答案：　 B （已刪）T47： 關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說法，正確的有（ ） A．有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng) B．服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng) C．潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng) D．滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng) E．服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng) 答案： ACE T48： 在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的（ ）?！　?A．簡(jiǎn)單平均法　　 B．移動(dòng)平均法　　 C．加權(quán)移動(dòng)平均法　　 D．指數(shù)平滑法答案： B 72T413： 市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括（　　）。 A、 B、 C、 D、 答案： CT416： 企業(yè)同時(shí)向幾