【正文】 學(xué)n二中，武宣最好的中學(xué)地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)地塊外部配套地塊周邊區(qū)域已出現(xiàn)相對(duì)高檔的樓盤(pán)，可進(jìn)一步印證區(qū)域價(jià)值，但未來(lái)將對(duì)本地塊產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)n區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)現(xiàn)狀：n區(qū)域內(nèi)的主要樓盤(pán)都是以多層和小高層為主 ,其中擁有 1000多套住宅的鴻福家園已經(jīng)銷(xiāo)罄 ,御林君邸即將銷(xiāo)售n區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：n項(xiàng)目地塊對(duì)面的御林君邸在今年 10月份即將銷(xiāo)售 ,項(xiàng)目總套數(shù)在 800,商業(yè)面積在 1,2萬(wàn)平米 ,這將直接截流本項(xiàng)目的客戶(hù)資源 .n御林君邸地塊外部區(qū)域環(huán)境客戶(hù)認(rèn)知度武宣以后最好的項(xiàng)目就是武裝部地塊了，以后肯定是武宣縣的商業(yè)、居住名片，價(jià)格估計(jì)會(huì)很貴。n項(xiàng)目北高 /南低 ,靠項(xiàng)目南側(cè)地塊 ,地形落差超過(guò) 10米。n與武宣汽車(chē)站相鄰，所有出入的車(chē)輛都經(jīng)過(guò)此地，交通十分方便。n本地段位于城中路、城北路交匯處，屬于城市核心區(qū)。標(biāo) 樹(shù)立項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)品牌和良好市場(chǎng)口碑，形成大盤(pán)生命力，持續(xù)旺銷(xiāo)長(zhǎng)期目標(biāo)突破現(xiàn)有體系，自成一派p從銷(xiāo)售力上：使本項(xiàng)目成為有創(chuàng)新亮點(diǎn)的熱銷(xiāo)樓盤(pán)p從價(jià)格體系上：突破馬鞍山現(xiàn)有價(jià)格體系，回收 4億以上p從競(jìng)爭(zhēng)上：避免陷入同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)差異化從銷(xiāo)售力上從價(jià)格體系上從競(jìng)爭(zhēng)上策略思考如何化解各種問(wèn)題，規(guī)避傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)，才能吸引人氣，突破人群心理界限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷(xiāo)？3.對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)論是從地段、規(guī)模、環(huán)境都是武宣首屈一指，因此項(xiàng)目的產(chǎn)品定位有無(wú)限的可能性，但基于開(kāi)發(fā)商快速回籠資本和后期不希望管理運(yùn)營(yíng)的前提，項(xiàng)目在調(diào)研的過(guò)程中，對(duì)酒店、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)的可行性進(jìn)行了舍取，重點(diǎn)論證本項(xiàng)目商業(yè)、住宅的可操作性及可行性。本項(xiàng)目資源應(yīng)以怎樣的次序整合，才能形成差異化競(jìng)爭(zhēng)？2.項(xiàng)目由 2條城市主干道和兩條市政路包圍，東西落差較大。n進(jìn)入性n從目前來(lái)看，項(xiàng)目走邊的道路有還沒(méi)有修通，尤其是項(xiàng)目靠汽車(chē)站位置的道路和城中路，修繕時(shí)間還是未知，導(dǎo)致目前項(xiàng)目的出入存在一定的問(wèn)題。地塊內(nèi)部北側(cè)有大片低洼地，東、西、南側(cè)，地塊相對(duì)平整。御林君邸置業(yè)顧問(wèn)你現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)我們這里的物業(yè)肯定增值，武裝部地塊 啟動(dòng)，以那個(gè)地段，價(jià)格肯定超過(guò)我們?cè)S多，因此升值空間很大金江花園銷(xiāo)售顧問(wèn)我們一值在等那個(gè)項(xiàng)目出來(lái)，對(duì)于我們這些經(jīng)營(yíng)戶(hù)，也很希望這個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)來(lái)提升這區(qū)域的形象，增加客戶(hù)源某理發(fā)店老板業(yè)內(nèi)業(yè)外對(duì)項(xiàng)目的期盼很高，項(xiàng)目地塊的價(jià)值已經(jīng)深入人心，信心足夠馬鞍山公園廣場(chǎng)的建設(shè)，本項(xiàng)目將是被確定是城市核心中的核心n在區(qū)域改造的大發(fā)展?jié)摿ο?，?xiàng)目核心地位進(jìn)一步得到了認(rèn)可。n周邊環(huán)境：周邊開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟，與武宣最大的社區(qū)與武宣最大的商業(yè)中心面對(duì)面、廣場(chǎng)中心鏈接，人流資源豐富n總結(jié)： A區(qū)具備明顯的商業(yè)中心價(jià)值體系 nB區(qū)nA區(qū)nC區(qū)項(xiàng)目地塊價(jià)值提純1 A區(qū)商業(yè)價(jià)值明顯，具備成熟的房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)條件nB區(qū)：n優(yōu)勢(shì)：地塊中心區(qū)域，噪音污染和尾氣污染少，居家氛圍好n周邊環(huán)境：臨近城市公園，空氣指數(shù)好，n道路： B區(qū)被圍繞山體公園的道路及市政道路圍合n總結(jié) :B區(qū)居住價(jià)值高，資源優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯 nB區(qū)nA區(qū)nC區(qū)項(xiàng)目地塊價(jià)值提純2 B區(qū)居住價(jià)值明顯，具備成熟的高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)條件nC區(qū)：n優(yōu)勢(shì)：緊鄰未來(lái)城市主干道城中路，未來(lái)前景資源優(yōu)勢(shì)明顯n周邊環(huán)境：目前道路還沒(méi)拉通，存在一定的拆遷，具體建設(shè)完成時(shí)間不確定，n道路： 28米的城市主干道n總結(jié) :C區(qū)未來(lái)商業(yè)和居住價(jià)值較大，具備明顯的增值，但目前存在一定的問(wèn)題nB區(qū)nA區(qū) nC區(qū)項(xiàng)目地塊價(jià)值提純3 C區(qū)商住，未來(lái)增值明顯，目前條件相對(duì)不夠成熟盤(pán)點(diǎn)?在縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，屬于規(guī)模較大，具備一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。交通條件區(qū)域認(rèn)知 ?區(qū)域認(rèn)知度較高，市民普遍認(rèn)可。武宣縣轄 10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 142個(gè)村民委， 6個(gè)居委會(huì)， 2個(gè)區(qū)直單位。陸路方面：209國(guó)道線(xiàn)貫穿全縣 8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城市化率8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$0800US$啟動(dòng)期 減緩發(fā)展期人均 GDP與城市化的關(guān)系市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 城市身份轉(zhuǎn)化 城鄉(xiāng)一體化單一型發(fā)展，基本滿(mǎn)足城市現(xiàn)狀人口第三產(chǎn)業(yè)的新興，城市經(jīng)濟(jì)的快速擴(kuò)容農(nóng)轉(zhuǎn)非人口增加 城鄉(xiāng)差距縮短，城鄉(xiāng)完全融合p2023年全國(guó)同等級(jí)城市城市化率對(duì)照 ；城市 城市化率全國(guó) 4線(xiàn)城市 39%邵東 45%安化 37%武宣 25%u2023年，全國(guó)的城市化率已經(jīng)高達(dá) 40%，而武宣縣的城市化，僅為 25%，未來(lái)有很大的發(fā)展空間u武宣的人均 GDP為 1646美元，城市化處于積極迅速的發(fā)展區(qū)間城市化水平低，未來(lái)發(fā)展空間大，潛能可觀城市化進(jìn)程下生活方式及審美的變遷發(fā)展特征演變階段 城市化初期 城市化后期 后城市階段?人口集聚，城市區(qū)域擴(kuò)張?城市功能空間相對(duì)獨(dú)立，多中心格局；?綠地稀缺，交通擁堵使開(kāi)闊空間變得不可能；?都市住區(qū)與重疊、擁擠、密集和視覺(jué)超載聯(lián)系在一起?城市功能豐富濃縮；?自然環(huán)境與流動(dòng)開(kāi)闊的空間成為都市外的磁場(chǎng)，成為衛(wèi)星城；?多元文化、建筑風(fēng)格的沖突且融合；?城市化景觀和郊區(qū)化城市的混合體?城市擴(kuò)張緩慢，人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；?城市依然是社會(huì)活動(dòng)的主要場(chǎng)所，郊區(qū)限于居?。?高科技廣泛應(yīng)用于社會(huì)各個(gè)方面?嚴(yán)重空氣污染、生活費(fèi)用的高漲居住形態(tài)都市中心的密集居住區(qū) 郊區(qū)的別墅區(qū)生活方式描述居住環(huán)境自然透氣，高科技實(shí)現(xiàn)了對(duì)人類(lèi)尺度的充分尊重，多元文化混合、多元個(gè)性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，節(jié)奏快、居住環(huán)境重疊密集、建筑的視覺(jué)超載、出現(xiàn)審美疲勞居住購(gòu)物工作仍然將生活割裂為三個(gè)互不相容的部分；渴望遠(yuǎn)離都市的塵囂；努力尋求精神的依托中心節(jié)點(diǎn) Downtown的區(qū)住區(qū)城市化中期?大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市?人口集聚、財(cái)富集聚、技術(shù)集聚和服務(wù)集聚?全年共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng)%。固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。財(cái)政收入從 2023年的 ，增長(zhǎng)到 2023年的，年增長(zhǎng) 35%。年末全縣戶(hù)籍總?cè)丝?428832人，其中農(nóng)業(yè)人口375337人；人口自然增長(zhǎng)率為 ‰。 快速發(fā)展期 當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在 ，武宣的占比在 10年為25%，充分說(shuō)明城市的消費(fèi)欲望不強(qiáng)。同時(shí)，武宣人攀比心理重。 ”——某 IT人士，月收入過(guò) 4000元消費(fèi)潛力沒(méi)有嚴(yán)格的中心之分，未來(lái)一個(gè)中心，四條廊道，多個(gè)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)，城市將有所轉(zhuǎn)變城市未來(lái)規(guī)劃n一個(gè)中心，四條廊道，多個(gè)節(jié)點(diǎn) ”四條廊道 ——東、西、南、北四條聯(lián)系周邊地塊的景觀廊道 ,通過(guò)這四條景觀廊道將馬鞍山公園與城鎮(zhèn)空間緊密聯(lián)系一起，使市民能通過(guò)其快速到達(dá)休閑的環(huán)境空間。收入與支出的不對(duì)等，也可以同理證明未來(lái)市場(chǎng)的消費(fèi)潛力，儲(chǔ)蓄額度的停滯不前，同理證明大部分的人不太愿意以?xún)?chǔ)蓄的手段，作為一種穩(wěn)定的投資。n安置房n廉租房n商品房n私建房市場(chǎng)基礎(chǔ)形式n（由于政府對(duì)該資料保密，市場(chǎng)調(diào)研主體以實(shí)地觀測(cè)為主） n空置土地n空置土地n空置土地城市的土地存貨量房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，產(chǎn)業(yè)相對(duì)良性，價(jià)格連年上漲，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量保持平衡。商品房銷(xiāo)售面積 11萬(wàn)平方米，上升 %；其中，住宅銷(xiāo)售面積 ，下降 %；商品房銷(xiāo)售額 24530萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中，住宅銷(xiāo)售額 23876萬(wàn)元，增長(zhǎng) 25%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià) 2278元 /平米。n武宣的開(kāi)發(fā)行為也決定了，戶(hù)型的單一性n武宣的城市結(jié)構(gòu)也影響到產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)行為。三房和四房銷(xiāo)售價(jià)格 多層預(yù)計(jì) 3300元 /㎡左右，高層、小高層 目前預(yù)定的客戶(hù)主體為農(nóng)村人群，未來(lái)價(jià)格出臺(tái)后，勢(shì)必抗性較大。數(shù)據(jù)來(lái)源，銷(xiāo)售員王珈御林君邸細(xì)節(jié)情況御林君邸 1期購(gòu)買(mǎi)意向表絕大多數(shù)客戶(hù)選擇，主體還是選擇購(gòu)買(mǎi)樓梯房，原因有兩點(diǎn)，其一：電梯樓在武宣新興較晚，客戶(hù)的認(rèn)知度較低，其二：電梯樓的公攤率大，御林君邸 1期購(gòu)買(mǎi)行為大多數(shù)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)還是為了滿(mǎn)足基本的購(gòu)買(mǎi)需求，但也有不少客戶(hù)為了改善居住的需求，極少數(shù)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)作為投資手段金江花園：位于黔江河邊，臨江住宅，整體為小高層和高層產(chǎn)品。即將銷(xiāo)售樓盤(pán)描述項(xiàng)目案場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：置業(yè)顧問(wèn)整體形象較差，專(zhuān)業(yè)性不高，案場(chǎng)相對(duì)顯得冷清，未來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售會(huì)遭受一定的打擊。n鞍山金街開(kāi)業(yè)時(shí)間2023年 總面積 m2n零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專(zhuān)業(yè)店為主，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)占前幾位的依次是服裝、鞋店、其中服裝、占總量的 80%以上，是市場(chǎng)的主體。整體租金在 15元 /平米 /月的標(biāo)準(zhǔn)n市場(chǎng)無(wú)知民品牌入駐，項(xiàng)目形象相對(duì)較差，但作為武宣唯一的一個(gè)建材市場(chǎng)，目前尚能維持經(jīng)營(yíng)n主體營(yíng)業(yè)面積在 40120平米左右街區(qū)特征 2城北路主要經(jīng)營(yíng)服裝和美容美發(fā)，業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)低端，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度低nn武宣市場(chǎng)商鋪價(jià)格，今年上漲速度很快，但武宣鞍山金街、美食街，溫州商貿(mào)城，均以天地樓形式銷(xiāo)售，無(wú)市場(chǎng)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，導(dǎo)致后期商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，市場(chǎng)基本都運(yùn)營(yíng)失敗，市場(chǎng)形象極差，同時(shí)也給客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心里產(chǎn)生一定的抗拒心里美食街 溫州商貿(mào)城（在售） 40萬(wàn)一空門(mén)面 ”——溫州商貿(mào)城購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶(hù)分析大多數(shù)投資商鋪的客戶(hù)，主要選擇購(gòu)買(mǎi)臨街鋪位。武宣人均 GDP接近 1662美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿(mǎn)足需求，高端消費(fèi)外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段集市 沿街商業(yè)大型綜合超市 專(zhuān)業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市 MALL 郊區(qū) MALL百貨商店 批發(fā)市場(chǎng)$500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000$7000~10000 $10000以上生存需求 價(jià)格 品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)傳統(tǒng)形態(tài) 階段階段 業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代業(yè)態(tài)替代 階段階段?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展?伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車(chē)水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過(guò)程?隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類(lèi)、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶(hù)，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)?市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng) ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格 或服務(wù) 的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿(mǎn)足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額?市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商家群體匯聚在一起形成行