城市化背景-商業(yè)地產(chǎn)研究-wenkub
2023-03-19 20:24:08 本頁(yè)面
【正文】 力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。城市化背景下－－ 商業(yè)地產(chǎn)研究 專 題 研 究 商業(yè)地產(chǎn)研究 業(yè)態(tài) ？ 商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí) 業(yè)種 ？ －－以什么方式賣 －－賣什么 商業(yè)地產(chǎn)研究 歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新 次數(shù) 名稱 業(yè)態(tài)開始時(shí)間 高潮期 特征 1 百貨商店 1852年 1860－ 1940 擴(kuò)大品種 2 一價(jià)商店 1878年 1880－ 1930 同一價(jià)格 3 連鎖商店 1859年 1920－ 1930 組織創(chuàng)新 4 超級(jí)市場(chǎng) 1930年 1935－ 1965 自選購(gòu)物 5 購(gòu)物中心 1930年 1950－ 1965 商店聚集 6 自動(dòng)售貨機(jī) 第二次世界大戰(zhàn)后 1950－ 1985 自動(dòng)售貨 7 步行商業(yè)街 1967年 1967－？ 漫步購(gòu)物 8 多媒體銷售 1980年 1980－？ 電視、網(wǎng)上購(gòu)物 商業(yè)地產(chǎn)研究 業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律 綜合化 專業(yè)化 雜貨店 1860年前 專業(yè)店 1860年后 百貨店 1930年后 便利店 1950年 商業(yè)街 20世紀(jì) 60年代 時(shí)間 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 城市與商業(yè)地產(chǎn) ―― “城”與“市” 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省? 解讀“城”與“市” 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 綜觀中國(guó)的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開始從行政區(qū)劃上的 城市群落 逐步形成從“中心城市 — 大城市 — 中型城市 — 小城市” 的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面。 城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接 商業(yè)地產(chǎn)誘惑 天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng) 天河城廣場(chǎng)總投資 12億元，建筑面積 16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 10萬(wàn)平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購(gòu)物中心，每天的客流平均達(dá)到 20萬(wàn)人次， 2023年整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額達(dá)到 36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) GDP中商業(yè)所占比例 美國(guó)零售商業(yè) 50強(qiáng)（億美元） 中國(guó)零售商業(yè) 50強(qiáng) (人民幣億元 ) 英法德日 美國(guó) 中國(guó) 零售總額 占零售總額 零售總額 占零售總額 15％左右 16－ 17％ 10％左右 4910 ％ % 同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著 消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變 。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ） 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起 2023至 3000美元 超級(jí)市場(chǎng)興起 6000美元 便利店興起 8000美元 倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起 12023美元 購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度三： 依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位 世界城市化過(guò)程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 初級(jí)階段 城市化率 30%以下 商業(yè)向城市的 幾何中心 聚集 零售行業(yè)的特征： －－ 向心聚集 中級(jí)階段 城市化率 70 %以下 零售行業(yè)的特征： －－ 離心分散 商業(yè)向城市的 幾何中心 發(fā)展 高級(jí)階段 城市化率 70%以上 零售行業(yè)的特征： －－ 離心聚集 商業(yè)離開城市的幾何中心，向 郊區(qū)聚集 商業(yè)地產(chǎn)研究 零售商 ―― 商業(yè)開發(fā)商 ―― 房地產(chǎn)開發(fā)商 ―― 由于居住開發(fā)需要有商業(yè)配套設(shè)施，因此房地產(chǎn)開發(fā)商被迫進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域。 地址的選擇 商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模 常見的類型有： ? 折扣型 ―― ? 專賣型 ―― ? 景觀型 ―― ? 娛樂(lè)型 ―― ? 生活型 ―― 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的類型和規(guī)模的確定 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)項(xiàng)目分級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)地產(chǎn)研究 超廣域 ？ 商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí) 廣域 ？ 分 類 指 標(biāo) 設(shè)置地域 功能定位 服務(wù)對(duì)象 客流 量 服務(wù)人 口 基本商業(yè)面 積 基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種 配套行業(yè) 市中 心商 業(yè)區(qū) 城市規(guī)劃的中 心商業(yè)區(qū)； 歷 史形成的商業(yè) 集聚地 購(gòu)物、文化娛樂(lè)休 閑、旅游并與金 融、商務(wù)結(jié)合 國(guó)內(nèi)外及本市消 費(fèi)者 50萬(wàn) 30萬(wàn)平米 大型百貨店、專業(yè) 店、專賣店，文化 娛樂(lè)、餐飲 旅館、金融服 務(wù)、旅游服 務(wù)、展示、圖 書報(bào)刊、郵電 業(yè) 區(qū)域 商業(yè) 中心 居民聚居區(qū)、 商務(wù)集聚地、 公共交通集散 地周邊 購(gòu)物、文化娛樂(lè)、 休閑 該地區(qū)及外來(lái)消 費(fèi)者 25萬(wàn) 20萬(wàn) 10萬(wàn)平米 購(gòu)物中心、超市、 百貨店，文化娛 樂(lè)、餐
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