【正文】 目概況 ?區(qū)域形勢： 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有形成有競爭力的高端市場； ?市場價格形勢： 片區(qū)內(nèi)樓盤價格： 60007000元 /平米，本項目目標價格： 10000元 /平米； ?項目核心概念： “城市公園文化”； ?推廣側(cè)重點： 強調(diào)公園文化和產(chǎn)品細節(jié)； ?營銷問題： ? 賣點過于單薄，支撐價格走高有困難； ? 概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和“城市公園文化”的概念在表達上都顯得生硬，未能與項目本身很好的結(jié)合。 時尚感 ? 邀請 美國小姐 在來華訪問期間，到本項目參觀，并參加客戶活動，與本項目 國際化、時尚前沿 的形象相符。 完成項目營銷動作 ?前所未有 的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所 超 10000平方米 的多功能超五星的豪華會所。 案例營銷總結(jié) 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 名師設計會所 印度珠寶展 美國小姐來訪 國際女子網(wǎng)球賽 炒作區(qū)域稀缺價值 五星級超大會所 高貴形象 logo 社區(qū)內(nèi)部地面墊高 小布什來訪 有氣勢的社區(qū)入口 引入“中央公園區(qū)”概念 豪宅成功營銷案例 2 項目概況 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場 ? 總占地面積： 162653M2 ? 總建筑面積： 650000 M2 其中： ? 住宅建筑面積： 505100M2 ? 會所建筑面積： 6000M2 ? 幼兒園： 6000M2 ? 中央廣場： 3000M2（橫跨市政路） ? 項目分四期開發(fā)，其中 一期 588套 ? 綠化率： 65% ? 容積率： ? 總車位： 3500 ? 梯戶比： 二梯兩戶，二梯三戶 世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果 ?區(qū)域識別性差： 紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴重； ?區(qū)域價值： 紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認知； ?區(qū)域成熟度低： 紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低； ?本項目既定目標 ： ? 樹立項目高端豪宅形象； ? 實現(xiàn)項目高溢價； ? 項目整體的可持續(xù)銷售； ? 開發(fā)商品牌形象樹立。 時尚感 ? 根據(jù)客戶喜好旅游的特點，組織當下 流行的自駕游活動 ，給客戶新鮮體驗。 稀 缺 感 身 份 感 ?售樓處 10米超高大門 ， 氣派、體面 ，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)。 世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果 ?項目形象模糊 ，未充分形成賣點認知，對客戶無法形成足夠的購買沖動； ?前期過份低價入市， 無法體現(xiàn)樓盤的高檔定位 ，而且沒有得到客戶認同； ?現(xiàn)場展示存在嚴重缺陷 ： ? 售樓處與工地現(xiàn)場相距較遠； ? 多個項目的售樓處同居一處，相互影響； ? 展示點雜亂，無章法； ? 沙盤陳舊； ? 未進行感性訴求。 完成項目營銷動作 ?修改案名 從“錦繡大地公寓”修改為“鋒尚國際公寓” ，形象 鋒銳 ， 超前 ，使人產(chǎn)生 時尚之地 的聯(lián)想。 ?售樓處 外包裝色彩簡潔， 現(xiàn)代感十足 ； ?概念模型 體現(xiàn)了項目 超前的思想 ，帶有國際化 的色彩。 現(xiàn)代感十足的售樓處 國外常用的遮陽卷簾 “歐洲發(fā)達國家居住標準” 頂級品牌 poggenpohl 修改案名和 Slogan 時尚、簡潔的推廣形象 裸體樣板間 “歐洲發(fā)達國家居住標準” 豪宅成功營銷案例 4 項目概況 ? 位臵 ：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處； ? 占地面積 ： 93544平米； ? 建筑面積 ： 131000平米； ? 住宅面積 ： 127000平米； ? 容積率 ： ； ? 綠化率 ：近 50%； ? 戶數(shù) ：共 447套； ? 資源條件 ：本項目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰 CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“成年”期 利用成熟區(qū)域價值，項目全方 位打造外的細節(jié)放大 ?放大香蜜湖區(qū)域價值 ，利用地塊拍賣所引起的關注，炒作 絕版地王“ 9萬 3” 的概念； ?在全方位精心打造產(chǎn)品的同時， 放大會所展示 ，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級配臵； ?放大尊貴服務展示 ，注重每一個可以為客戶提供的細節(jié)服務。 ? 現(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖 …… 樣板間內(nèi)的每個細節(jié)布臵，都體現(xiàn)了 高品位的現(xiàn)代生活 。 香蜜湖 1號鑒賞酒會 豪門夜宴選房活動 稀缺土地價值 私家林蔭路 樣板間現(xiàn)代生活展示 新穎看房車 百年古樹 尊貴禮儀服務 10米大堂挑空 放大土地價值 放大會所展示 放大尊貴服務 本項目營銷解析 本項目營銷方向分析 營銷推廣主題 時間 人體工學基因建筑，用建筑發(fā)現(xiàn)自己 犀地，城市中心 05. 犀地，城市最佳居住標準 第五代住宅 本項目大部分時間內(nèi)營銷推廣主題圍繞著 科技住宅 展開，營銷方向?qū)儆?重新定義產(chǎn)品 。 本項目正確營銷模式分析 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 五大道區(qū)域，擁有純正血統(tǒng)與尊貴氣質(zhì)的市中心稀缺板塊，配套完善，客戶認知度極高 放大區(qū)域土地價值 放大公共空間展示 放大尊貴服務展示 榮登《世界建筑》雜志 火星文大揭秘 圣誕法國之夜 體驗中心神秘揭幕 魔山狂歡日 B＆ O家庭視聽系統(tǒng)體驗 時尚感營銷到位 稀缺感營銷需加強 身份感營銷需加強 世聯(lián)代理豪宅項目概覽 中信紅樹灣 中旅國際公館 金地 〃 香蜜山 鴻翔 〃 御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河 〃 丹堤 香蜜湖 1號 萬科 17英里 …… 深圳代理豪宅項目概覽 ?深圳代理豪宅項目 中信紅樹灣代表著新一代的豪宅標準的建立。全新的營銷體驗給客戶新的生活向往。 營銷節(jié)點和重點的成功把握，針對項目競爭者和客戶特征的低成本營銷都取得較大成功。在御景東園水社區(qū)， 30000平米空中水景園林，靜的池、動的瀑、急的泉、緩的流 …… 水千姿百態(tài)呈現(xiàn)在生活里，營造了一個至純至美的浪漫水世界。 看不見的上層生活 項目位置：龍崗植物園內(nèi) 項目規(guī)模：總建筑面積約 銷售均價： 23000元 /平米 中信紅樹灣 中旅國際公館 金地 〃 香蜜山 鴻翔 〃 御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河 〃 丹堤 香蜜湖 1號 萬科 17英里 …… ?深圳代理豪宅項目 深圳代理豪宅項目概覽 精確的定位，利用其位置適宜的、商務便捷的、環(huán)境優(yōu)雅的，打造新知富的未來中國“硅谷”。 高尚住宅，海濱生活 項目位置：深圳大梅沙 項目規(guī)模：總建筑面積約 銷售均價： 10000元 /平米 中信紅樹灣 中旅國際公館 金地 〃 香蜜山 鴻翔 〃 御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河 〃 丹堤 香蜜湖 1號 萬科 17英里 …… ?深圳代理豪宅項目 深圳代理豪宅項目概覽 湖泊、山巒、坡地、森林，天地造化只騰挪出這 49萬㎡天然領土，為少數(shù)人筑就半山大宅。西銀湖，靜靜安享于都市邊緣，蘊藏在城市與自然之間，以繁華與寧靜間的便捷切換，釋放與生俱來的自如。 17英里 —— 我能與這個世界保持的距離