xxxx01地產(chǎn)資本運(yùn)營及主要融資模式核心55p-wenkub
2023-03-17 15:19:48 本頁面
【正文】 平”，７８ .４％的人認(rèn)為“收入低的不會因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買”。 一些發(fā)達(dá)地區(qū)、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，以及一些效益好的單位有意將一些應(yīng)稅福利，如各類補(bǔ)貼、津貼打入“住房公積金”賬戶，作為福利發(fā)放并進(jìn)行逃稅。二是專用性。 ? （ 4）住房公積金繳存的長期性。 雇主交納 雇員交納 中央公積金局 政府投資局 住房發(fā)展局 購房雇員 銀行住宅貸款 公積金（儲蓄） 發(fā)行債券 資金 貸款償還 貸款 提取、用于養(yǎng)老 支付房價款 =首期付款 +貸款 沖減個人公積金儲蓄 支付首期款 動用公積金分期償還貸款 出售 建房 住房貸款 ? 住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義： ? （ 1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。 ?雙周還貸式抵押貸款 (biweekly mortgage ? 即每兩周償還一次貸款，一年 26個還貸期的抵押貸款方式。也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。 ? 每月償還的本金額； ? ? 第 t月償還的利息額； ? 第 t月本息償還總額。 ? ARM: 首先根據(jù)抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時間調(diào)整一次，以某個確定的利率指標(biāo)加一個固定的利率附加值方式進(jìn)行調(diào)整。 ? 二、房地產(chǎn)金融市場 ? 房地產(chǎn)金融市場在房地產(chǎn)市場體系中的地位：傳導(dǎo)和融通 ? 房地產(chǎn)金融市場的客體：在房地產(chǎn)金融市場上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債券等有價證券。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。2023年 1月 ? 一 、 房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。 ? 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) ? 資金來源的短期性欲資金運(yùn)用的長期性 ? 資金來源的固定性和資金運(yùn)用的特定性 ? 房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性，風(fēng)險和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 ? 房地產(chǎn)融資方式 ? 房產(chǎn)融資與土地融資 ? 直接融資與間接融資 ? 權(quán)益性融資與債務(wù)性融資 按融資對象分 權(quán)益性融資 債務(wù)性融資 房地產(chǎn)企業(yè)股票 房地產(chǎn)權(quán)益信托 房地產(chǎn)權(quán)益合資 直接融資 間接融資 商業(yè)信用 債券 租賃 信用貸款 抵押貸款 融資者以出讓一部分利潤為條件向出資者融資的行為 融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為 證券市場 資金盈余單位 政府部門 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個人 海外投資 資金短缺單位 政府部門 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個人 資本形成 （不動產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力 消費(fèi)增加 （住房等） 直接信貸 購買房地產(chǎn)證券 出售房地產(chǎn)證券 直接融資就是資金的供求雙方在房地產(chǎn)金融過程中直接進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣和貨幣借貸。 ? 房地產(chǎn)金融市場的主體： ? 政府 ? 銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu) ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè) ? 居民個人 ? 房地產(chǎn)金融市場的劃分 ? 房地產(chǎn)抵押貸款市場 ? 房地產(chǎn)有價證券市場 ? 房地產(chǎn)保險市場 ? 房地產(chǎn)信托投資市場 ? 三、利率及其分類 ? 概念：指借貸期內(nèi)所形成的利息額與所貸資金額的比率。 ?本金等額償還抵押貸款 (constant amortization mortgage, CAM) ? 整個貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按本金的實(shí)際余額和合同利率計算支付。 ? ? 本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。 mPTMmR 1)1()1(1)1( ????????????mmm NmNmmNmmmm RRRPRRPRPPM T1)1()1(?????mmNmNmmRRRMmN PMP M T m ??? ?tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP?????????????????)1(]1)1[(1)1(1)1()1(?逐年遞增償還抵押貸款（ graduated payment mortgage, GPM) ? 即在最初的 5年或 10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。 ?是一種強(qiáng)制性的公益籌資政策。 ? （ 2）只有在職職工才建立住房公積金制度。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生 《 住房公積金管理?xiàng)l例 》 規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。住房公積金實(shí)行?？顚Ｓ?，存儲期間只能按規(guī)定用于購、建、大修自住住房，或交納房租。有些人甚至還把住房公積金當(dāng)作第二份工資，因?yàn)槊吭吕U存數(shù)額比普通員工當(dāng)月拿到手的工資還多。 （見１１月２０日 《 中國青年報 》 ） ? 湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪涉嫌貪污、挪用上億元住房公積金案。 ? 房地產(chǎn)股票的特點(diǎn)： ? 與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)：收益性、風(fēng)險性、流動性 ? 股本總額大 ? 房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快 ? 房地產(chǎn)股票資信較高，市場穩(wěn)定 ? 一、房地產(chǎn)股票融資 ? 特點(diǎn) ? 方式 ? 二、債券融資 ? 政府債券 ? 金融債券 ? 公司債券 ? 房地產(chǎn)股票的類別：
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