某地產項目判斷邏輯運營報告-wenkub
2023-03-17 09:47:14 本頁面
【正文】 能不足? 產品力衰減帶來產品競爭力下降? 房屋產品特征與客戶需求不匹配? 單價提升過快造成總價過高? 產品配置過高造成總價過高? 戶型面積偏大造成總價過高 產品性能 產品價格22性能價格=來訪量 轉化率= XX市場 份額產品力銷售市場 產品 銷售容量競爭定位運營項目 銷售23銷售：來訪量與轉化率項目 A：167。 毛坯單價： 4600167。 07年價格快速上漲，總價超過原目標客戶承受能力， “ 客戶做跑了 ”167。 競爭狀況： 周邊出現(xiàn)新項目，其產品 B定位與產品 A相同，但競爭力更強對于產品力遞減的死庫存，要通過價格手段堅決清倉時間產品力產品 A 產品 B18產品性能：產品解決方案與客戶需求不匹配項目 A： T2定位放了首置產品167。 銷售情況 ：首期快速銷售后，從第二期開始，銷售速度明顯下降，客戶反映生活不方便配套是產品的重要組成內容，不僅影響入住客戶滿意度，也影響后期銷售本身17產品性能：產品力遞減帶來產品競爭力下降產品 A：競爭力下降167。 土地屬性： T1167。 項目 B： 品牌開發(fā)商，總建面 150萬，離項目 A最近，準備開發(fā)沿河高層高端產品和聯(lián)排產品167。 項目產品力評級： BJ=ACB板塊CAJ市區(qū)方向環(huán)線多項目在同一板塊操作，需協(xié)調各項目的角色和開發(fā)節(jié)奏，協(xié)同作戰(zhàn)，避免內部競爭12定位：產品與土地錯位項目 A： T1土地做了過多再改產品167。 銷售狀況： 去化速度迅速減慢，不得不降低銷售目標，停止后期開工市場變化時，項目的市場定位和產品競爭力都會影響其銷售狀況TOPT2再次改善首次改善首次置業(yè)市場成交結構變化0710 0801 0804 0807萎縮量： T2〉再改〉 TOP11競爭：同質化供應過大多項目在同一板塊167。 區(qū)位交通： T1，交通極其不便利，客戶導入困難167。 往年成交量： 0507年均 12萬平米167。齒輪行動—— 運營走訪回顧1走訪 方法問題策略跟進齒輪21. 走訪 13 個人 13 個城市 25 天 80 個項目 200 個競品1500 頁 PPT文件3周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日4 5 6 7 8 9 1011 12 13 14 15 16 1718 19 20 21 22 23 2425 26 27 28 29 30 31上海站 杭州站 蘇南站南京站 沈陽站 天津站 北京站深圳站 東莞站 廣州站 佛山站1. 走訪奧運開幕奧運閉幕上海站啟動4走訪 方法問題策略跟進齒輪5? 經營計劃能否完成及完成比例？? 銷售問題由銷售解決？? 產品問題是設計問題？? 把產品做準還是把產品做好？? 市場決定經營計劃還是經營計劃決定市場？2. 問題6項目性能價格=來訪量 轉化率= XX市場 份額產品力銷售市場 產品 銷售容量競爭定位運營 整體邏輯7性能價格=來訪量 轉化率= XX市場 份額產品力銷售市場 產品 銷售容量競爭定位運營 市場項目8容量：區(qū)域市場容量不足項目 A：位于城市衛(wèi)星城167。 A的供應量： 總建面 60萬平米， 08年計劃 7萬， 17月市場份額 45%+市中心衛(wèi)星城25KMA外環(huán)區(qū)域市場容量不足，項目的開發(fā)和銷售速度需調整9容量：區(qū)域市場容量增長與項目開發(fā)節(jié)奏不匹配項目 A：位于城市規(guī)劃新區(qū)167。 區(qū)域容量要等 2年后地鐵線通車才可能改善A公路項目開發(fā)節(jié)奏要與區(qū)域市場容量增長相匹配市區(qū)方向規(guī)劃地鐵10容量：市場容量萎縮對項目的影響項目
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