【正文】 將該不動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。 ? 金錢擔(dān)保：在債務(wù)以外交付一定數(shù)量的金錢，該 金錢的得失與債務(wù)履行聯(lián)系在一起，使當(dāng)事人雙 方產(chǎn)生心理壓力，從而促使其積極履行債務(wù)，保 障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的制度。 效力待定的合同 效力待定的合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其 不完全符合合同生效要件的有關(guān)規(guī)定，因此其效 力是否產(chǎn)生，尚未確定，一般須經(jīng)有權(quán)人表示承 認(rèn)才能生效的合同。 （七）、違反生效要件的合同 無(wú)效合同及其類型 ? 無(wú)效合同指雖經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致成立，但因 其內(nèi)容違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社 會(huì)公共利益，因而從合同訂立時(shí)起就不具備法律 效力的合同。 ? 附條件合同中的條件： 條件必須是將來(lái)發(fā)生的事實(shí)，條件是不確定的事 實(shí)，條件是由當(dāng)事人議定的而不是法定的，條件 必須合法，條件不得與合同的主要內(nèi)容相矛盾。 （六）、合同的生效與合同的效力 合同生效的概念：合同開(kāi)始具有受法律保護(hù) 的約束力（對(duì)當(dāng)事人雙方）。 先合同義務(wù)是締約雙方為簽訂合同而互相接觸磋 商逐漸產(chǎn)生的附隨義務(wù)，如：相互協(xié)助，相互保 護(hù)，相互照顧，及時(shí)的相互通知、通告，其它依 據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的義務(wù)如保密、確保合同 的真實(shí)性等。 包括因他方的締約過(guò)失行為而致使信賴人的直接 財(cái)產(chǎn)的減少，如支付各種費(fèi)用等，也包括信賴人 的財(cái)產(chǎn)應(yīng)增加而未增加。 締約過(guò)失責(zé)任發(fā)生在締約過(guò)程中而不是發(fā)生在合 同成立以后。 合同成立要件 一般要件：合同主體存在雙方和多方當(dāng)事人，訂 約當(dāng)事人對(duì)合同主要條款達(dá)成合意，合同成立具 備要約和承諾兩個(gè)階段。 建設(shè)工程合同的特殊訂立程序 招標(biāo)投標(biāo)程序 招標(biāo)：要約引誘 投標(biāo)：要約 向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書：承諾 （五）、建設(shè)工程合同的成立 概念：當(dāng)事人之間存在法律上認(rèn)可的合同關(guān)系。 ? 委托代理：代理人通過(guò)委托代理合同獲得代理 權(quán)而為的代理行為。（若無(wú)具體要求，可采用法律 允許的各種方式。 ? 要約失效：要約失去其約束力。 ? 要約的撤回和撤銷。 ? 要約與要約邀請(qǐng)的區(qū)別 要約邀請(qǐng)是當(dāng)事人一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約 的事實(shí)行為，要約邀請(qǐng)不具備一經(jīng)對(duì)方承諾便形 成合同的效力，要約邀請(qǐng)不完全具備確定的當(dāng)事 人雙方之間未來(lái)合同的主要條款（一般應(yīng)具備的 條款），要約邀請(qǐng)不具有明確的訂約意圖。 （三）、建設(shè)工程合同訂立前的準(zhǔn)備工作 當(dāng)事人締約資格審查和資信狀況調(diào)查 可行性研究（合同的可履行性、可收益性） 交易安全性分析（經(jīng)濟(jì)、法律和社會(huì)環(huán)境的穩(wěn)定） 組成談判機(jī)構(gòu) （四）、建設(shè)工程合同訂立的程序 （ 1）要約：希望和他人訂立合同的意思表示。 再如： FIDIC施工合同由合同協(xié)議書，中標(biāo)通知書， 投標(biāo)書及其附件，專用條件，通用條件，規(guī)范 ， 圖紙，標(biāo)價(jià)的工程量表等文件組成。 二、建設(shè)工程合同的結(jié)構(gòu)、形式和組成 合同的結(jié)構(gòu) （ 1）合同首部 合同名稱，當(dāng)事人雙方的完整名稱，法定代表 人的名稱，合法代理人的名稱，合同標(biāo)的的過(guò) 渡，合同法律背景陳述 （ 2）合同條款 主要條款，一般條款，選用條款 主要條款（一般應(yīng)具備的條款）： 標(biāo)的，數(shù)量，質(zhì)量，價(jià)款或報(bào)酬，履行期限、地點(diǎn) 和方式，違約責(zé)任，爭(zhēng)議的解決方式 必備條款：標(biāo)的，數(shù)量 一般條款：風(fēng)險(xiǎn)條款，合同的適用法律條款，爭(zhēng) 議的解決方式條款，合同轉(zhuǎn)讓條款 選用條款：定義條款，合同所使用的語(yǔ)言文字條 款，合同前文件條款。 (1)按合同所確立的交易關(guān)系內(nèi)容、特點(diǎn)的不同， 將合同劃分為一定的類型。 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的承包人與被監(jiān)理的建 設(shè)工程合同的承包人之間不存在直接的合同關(guān)系。 工程施工合同的承包商將承擔(dān)較大的質(zhì)量風(fēng) 險(xiǎn)責(zé)任。 工程施工合同的承包人擬承攬的工程建設(shè)項(xiàng) 目的工程建造任務(wù)所涉及的專業(yè)領(lǐng)域、性質(zhì)必 須與承包人的《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)等級(jí) 證書》中規(guī)定的承包人承攬工程建造任務(wù)的專 業(yè)范圍、性質(zhì)領(lǐng)域相適應(yīng)。 工程設(shè)計(jì)合同的承包商將承擔(dān)較大的質(zhì)量風(fēng) 險(xiǎn)責(zé)任。 工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人擬承攬的工程 建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)所涉及的專業(yè)領(lǐng)域、 性質(zhì)必須與承包人《工程勘察證書》、《工程 設(shè)計(jì)證書》中規(guī)定的承包人承攬工程勘察、設(shè) 計(jì)任務(wù)的專業(yè)范圍、性質(zhì)領(lǐng)域相適應(yīng)。 五、有效的合同管理在特定情況下能夠作為工程建設(shè) 項(xiàng)目管理、控制的一種具體手段。通過(guò)合同管理能 夠有 效地維系這些關(guān)系并將其更加堅(jiān)實(shí)地建立在法 律基 礎(chǔ)上。 目標(biāo)內(nèi)容：工期，質(zhì)量，投資等管理目標(biāo)的具體內(nèi)容。 第五章 工程項(xiàng)目合同管理》 主要教學(xué)內(nèi)容 ? 概述 ? 工程建設(shè)活動(dòng)所涉及的主要合同類型及其主要特點(diǎn) ? 建設(shè)工程合同訂立階段的合同管理 ? 建設(shè)工程合同履行階段的合同管理 ? 建設(shè)工程合同的管理技術(shù)與方法 第 1節(jié) 概述 一、工程建設(shè)活動(dòng)中有關(guān)各方的相互關(guān)系 （圖 1） 圖 1 注： 表示直接的合同關(guān)系 表示間接的合同關(guān)系 業(yè)主 工程咨詢 工程勘察設(shè)計(jì) 工程施工 工程建設(shè)物資采購(gòu) 工程監(jiān)理 二、工程建設(shè)活動(dòng)中各方之間相互關(guān)系的分析 通過(guò)圖 1分析，我們可以得出如下基本結(jié)論： ? 工程建設(shè)活動(dòng)中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系的 基本形式是合同關(guān)系，包括直接的合同關(guān)系和間 接的合同關(guān)系，即建立在法律基礎(chǔ)上的權(quán)利義務(wù) 關(guān)系（債權(quán)債務(wù)關(guān)系）。 控制依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)：工期，質(zhì)量，投資等管理目標(biāo)的具體要求。 三、合同管理能夠有助于明確工程建設(shè)活動(dòng)有關(guān)各 方之間的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任界面。如：通過(guò)有效的合 同管理處理承包商提出的工程索賠就是控制工程建設(shè) 投資的一種具體手段。我國(guó)工 程勘察、設(shè)計(jì)單位按專業(yè)性質(zhì)、領(lǐng)域不同分為： 石油、鋼鐵、建材、機(jī)械等二十三類。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《建設(shè)工程 質(zhì)量管理?xiàng)l》的有關(guān)規(guī)定，工程勘察、設(shè)計(jì)合 同的承包人對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)質(zhì)量不符合要求， 造成發(fā)包人損失的，承包人（勘察人、設(shè)計(jì)人） 除繼續(xù)完成勘察、設(shè)計(jì)，減收或免收勘察、設(shè) 計(jì)費(fèi)用外，必須賠償發(fā)包人的損失。 由于工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的特點(diǎn)，導(dǎo)致工 程施工合同結(jié)構(gòu)和雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜、條 款數(shù)量和確立雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的相關(guān)文件數(shù) 量多，因此多采用合同文件式合同。 三、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同是發(fā)包人與承包人 （監(jiān)理人）為完成特定的工程建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理任 務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系 的協(xié)議，屬于勞務(wù)性合同（服務(wù)性合同）。 為確保建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的有效履行有一個(gè) 穩(wěn)定的合同法律基礎(chǔ)，建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的發(fā) 包人在該合同中授予承包人的監(jiān)理權(quán)力、權(quán)限、責(zé) 任范圍和內(nèi)容，必須在被監(jiān)理的相應(yīng)的建設(shè)工程合 同中以該建設(shè)工程合同承包人義務(wù)的形式確立下來(lái)。 買賣合同，共用電、水、氣、熱力合同，贈(zèng)與合同，租賃合同，融資租賃合同，承攬合同，建設(shè) 工程合同，運(yùn)輸合同，技術(shù)合同，保管合同，倉(cāng)儲(chǔ)合同，委托合同，行紀(jì)合同，居間合同。 （ 3）合同尾部 當(dāng)事人雙方簽字或蓋章，法定代表人簽字或蓋章， 合法代理人的簽字或蓋章，依法必須辦理的相關(guān) 手續(xù)業(yè)已辦理的證據(jù)，其它相關(guān)信息。 三、建設(shè)工程合同的訂立 （一）、合同訂立的概念 當(dāng)事人雙方就合同的主要內(nèi)容達(dá)成合意（意思表 示一致）的法律行為。 要約有效的條件： 要約是由具有訂約能力的特定人作出的意思表示， 具有訂立合同的意圖且表明一經(jīng)對(duì)方承諾即受約 束的意思，要約必須向要約人希望與之締結(jié)合同 關(guān)系的受要約人發(fā)出，要約內(nèi)容必須具體確定和 完整即要約應(yīng)包含未來(lái)合同的主要條款（一般應(yīng) 具備的條款），要約必須送達(dá)受要約人。 ? 合同實(shí)踐中有效區(qū)分要約與要約邀請(qǐng)極為重要。 要約的撤回指要約人發(fā)出要約后，未到達(dá)受要約 之前通過(guò)明示取消要約從而使要約失效的行為。 要約失效的條件： 拒絕要約的通知到達(dá)要約人； 要約人依法撤消要約； 承諾期限屆滿， 受要約人未作出承諾， 受要約人對(duì)要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。） 承諾遲延：遲發(fā)而遲到的承諾，被視為新要約。 職務(wù)代理：根據(jù)企業(yè)、組織的所賦予的工作職權(quán) 獲得代理權(quán)而為的代理行為 ? 表見(jiàn)代理：代理人所為代理行為具有合法代理的 外在表現(xiàn)形式，但實(shí)際上代理人并無(wú)代理權(quán)而為 的代理。 合同成立的重要性表現(xiàn)在：合同成立旨在解決合 同是否存在的問(wèn)題。 特殊要件：依據(jù)合同性質(zhì)而定。只有在合同尚未成立，或者雖然成 立，但因?yàn)椴环戏ǘǖ纳б淮_認(rèn)為無(wú) 效時(shí) ,締約人才承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。 在工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，招標(biāo)人向中 標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書后又拒絕與其簽訂建設(shè)工程 合同的情況比較普遍。 締約過(guò)失責(zé)任的類型： 擅自撤回要約的締約過(guò)失責(zé)任， 締約之際未盡到通知、通告等義務(wù)給對(duì)方當(dāng) 事人造成損失的締約過(guò)失責(zé)任， 締約之際未盡保護(hù)義務(wù)而侵害對(duì)方的人身權(quán)、 物權(quán)時(shí)的締約過(guò)失責(zé)任， 合同不成立時(shí)的締約過(guò)失責(zé)任， 合同無(wú)效時(shí)的締約過(guò)失責(zé)任， 合同被變更或被撤銷時(shí)的締約過(guò)失責(zé)任， 無(wú)權(quán)代理時(shí)的締約過(guò)失責(zé)任， 訂約之際未盡誠(chéng)實(shí)交涉義務(wù)致使對(duì)方當(dāng)事人 遭受財(cái)產(chǎn)損失， 訂約之際未盡條件成就努力義務(wù)使對(duì)方當(dāng)事 人遭受財(cái)產(chǎn)損失時(shí)的締約過(guò)失責(zé)任， 訂約之際標(biāo)的物的客觀上不可能。 合同生效要件： 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)， 不違反法律和社會(huì)公共利益，合同必須具備法律 所要求的形式，標(biāo)的具有實(shí)現(xiàn)的可能性。 附期限的合同：指當(dāng)事人在合同中設(shè)定一定的期 限，并將期限的到來(lái)作為合同生效或合同消滅的 根據(jù)。 ? 無(wú)效合同的類型： 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益 以合法形式掩蓋非法目的 損害社會(huì)公共利益 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 （八）、合同的擔(dān)保 合同擔(dān)保的概念 合同的擔(dān)保是促使債務(wù)人履行其債務(wù)，保障債權(quán) 人的債權(quán)得以（有效）實(shí)現(xiàn)的法律措施。 合同擔(dān)保的形式 ? 保證：第三人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債 務(wù)時(shí)，該第三人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任 的擔(dān)保形式。當(dāng)債務(wù)人不履行債 務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者以拍 賣