【正文】 城人口規(guī)模規(guī)劃控制在 70萬人左右，年均增長率控制在 12%以內(nèi)。其發(fā)展方向由勞動密集型產(chǎn)業(yè)向高新科技產(chǎn)業(yè)及高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)過渡，將成為北京經(jīng)濟增長的第三極。 北京城市 發(fā)展格局 北京城市發(fā)展格局中，亦莊作為獨立的新城， 承擔(dān)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心的職能。 城南地區(qū)包括崇文、宣武、豐臺、房山和大興五區(qū)， 總面積 方公里，占全市的 %； 2023年底常住人口 ，占全市的%；地區(qū)生產(chǎn)總值 ，占全市的 ％。 “多園區(qū)” 規(guī)劃了麗澤金融商務(wù)區(qū)、中關(guān)村豐臺科技園的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、大興生物醫(yī)藥基地、龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園、廣安產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。 在北京，亦莊不僅是京津城鎮(zhèn)走廊起點，更是東部發(fā)展帶上的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心， 還是北京十一個承擔(dān)疏解中心城人口和功能、帶動區(qū)域發(fā)展的獨立新城之一。 兩帶： 指包括通州、順義 、 亦莊、 懷柔、密云、平谷的 “東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 興基鉑爾曼酒店 北大藥業(yè) 悅康藥業(yè) 日本 SMC 大仁商務(wù)樓 周邊環(huán)境 目前高端商務(wù)氛圍尚未形成，商務(wù)配套缺失， 隨著未來周邊地塊的逐漸開發(fā)，逐漸滿足高端商務(wù)需求。 其位置的特殊性使地塊具備開發(fā)寫字樓、酒店以及商業(yè)等物業(yè)的區(qū)位條件。榮華國際中心項目 市場研究及定位方案 （寫字樓部分） 2023年 3月 一、項目本體分析 本體指標(biāo) 區(qū)位條件 交通條件 配套設(shè)施 本體指標(biāo) 項目為公建立項，所含物業(yè)類型豐富， 未來將成為一座集辦公、酒店、商業(yè)等于一體的綜合商務(wù)體。 北側(cè) 中鋼大仁商務(wù)樓，目前仍處于建筑初期階段 南側(cè) 緊鄰運成街，與北京興基鉑爾曼酒店隔街相對 西側(cè) 榮華南路，為雙向六車道主路，車流量較多 東側(cè) 連通錦繡街，與北大制藥為鄰 北側(cè) 東側(cè) 南側(cè) 西側(cè) 榮京東街 舊宮 豆各莊 南苑 交通條件 緊鄰榮華路，建設(shè)中亦莊線和規(guī)劃中 L5線使交通更為便利， 為寫字樓、酒店、商業(yè)等物業(yè)提供了有利支撐。 項目南側(cè)與“北京興基鉑爾曼飯店”隔路相望； 其余周邊項目如：臺灣富士康、悅康藥業(yè)、北大藥業(yè)等，均為工業(yè)園區(qū)； 生活配套設(shè)施尚未完善。 多中心： 中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、 亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心 和石景山綜合服務(wù)中心等。 新城發(fā)展 — 發(fā)展背景 — 城市規(guī)劃 2900億 城南繪就新藍圖 建設(shè)“一軸一帶多園區(qū)”的城南產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局： “一軸” 主要指南中軸。 交通： 7條地鐵有望通車 到 2023年底，城南地區(qū)開通亦莊線、大興線和房山線等三條線路。 最新出臺的城南行動計劃，將推動城南五區(qū)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上實現(xiàn)飛躍式發(fā)展， 在強化城南區(qū)域居住職能的同時，促進城南地區(qū)產(chǎn)業(yè)和商務(wù)職能的發(fā)展。 城南發(fā) 展計劃 城南計劃將推動城南五區(qū)在快速發(fā)展，強化區(qū)域居住職能的同時， 促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)和商務(wù)職能的發(fā)展。 ?2023年，地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）達到 650億元，對北京市的貢獻率約為 ％； 2023年，地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）預(yù)計達到 3000億元，對北京市的貢獻率約為 15％。其中常住人口 33萬人左右，居住半年以上暫住人口 37萬人左右。 年齡結(jié)構(gòu) ?至 2023年，新城人口年齡結(jié)構(gòu)逐漸趨于正常，形成以 25－ 45歲年齡段人口為主的結(jié)構(gòu)，同時兒童、老年人比重逐步增加。 多條道路直通市區(qū)，區(qū)域交通便利優(yōu)勢突出。 交通 道路交通路網(wǎng)發(fā)達，軌道交通逐步便捷，同時機場建設(shè)將拉動 區(qū)域經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 。 新城的定位決定了亦莊將是由高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的新城發(fā)展模式。 高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地 積極發(fā)展自主創(chuàng)新、研發(fā)、商務(wù)、物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，構(gòu)建以區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群為依托的高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。 （ 2）七片： 核心區(qū) 、河西區(qū)、路東區(qū)、亦莊樞紐站前綜合區(qū)、馬駒橋居住組團、物流基地、六環(huán)路路南區(qū)。 本項目地塊位于亦莊商務(wù)區(qū)的核心位置，地域價值凸顯。本地塊所在的南部節(jié)點業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和實現(xiàn)企業(yè)總部辦公為主，集合商務(wù)辦公和商務(wù)配套等業(yè)態(tài)。 新城 格局 新城的空間格局，以 榮華商務(wù)軸為發(fā)展主線， 全面引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展。 發(fā)展前景： 亦莊定位為國家化高端產(chǎn)業(yè)新城，而榮華路商務(wù)軸是其商務(wù)職能的核心，本項目位于其南段，發(fā)展前景極佳。 ③ 外商投資企業(yè)的外國投資者， 退還其投資部分已繳納所得稅的 40％稅款。 ② 企業(yè)銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，對實際增值稅稅負超過 3%的部分即征即退；企業(yè)銷售其自產(chǎn)的集成電路產(chǎn)品，對實際增值稅稅負超過 6%的部分即征即退。出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當(dāng)年總產(chǎn)值 40%（不含）以上，按 10%稅率征收。 ?對軟件企業(yè)進口所需的自用設(shè)備，均可 免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅 。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 軟件企業(yè) 集成電路企業(yè) 區(qū)域內(nèi)通過給予不同類型的高新技術(shù)企業(yè)減免相關(guān)稅費等政策， 吸引大量實力企業(yè)公司進駐園區(qū)，從而帶動高新技術(shù)企業(yè)整體水平的發(fā)展。 ?個人所得稅優(yōu)惠政策： 對在高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化中做出重大貢獻的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，市政府授予榮譽稱號并給予獎勵，所獲獎金免征個人所得稅。 ?人才引進優(yōu)惠政策： 海外高層次人才入住開發(fā)區(qū)博士后公寓，可享受博士后入住待遇；租賃房屋居住的，一次性給予 5萬元的房租補貼；在開發(fā)區(qū)購買由政府或北京經(jīng)濟技術(shù)投資開發(fā)總公司投資興建的住房，給予總房款 20%40%的購房補貼。 從新城發(fā)展及政策兩大方面，區(qū)域?qū)⒀苌龃罅康纳虅?wù)、相關(guān)商業(yè)配套及酒店需求，項目做為區(qū)域的核心地塊，將承載上述需求的開發(fā)。 新 城 政 策 三、市場分析 宏觀市場表現(xiàn) 整體行業(yè)市場 區(qū)域競爭市場 宏觀市場分析 — 經(jīng)濟表現(xiàn) ? 2023年 10月 北京居民消費價格指數(shù) (CPI)同比上漲 %，漲幅比 9月提高 。 CBD東擴： 2023年 5月份，北京市政府同意將 CBD沿朝陽北路、通惠河向東擴展至北京東四環(huán)路，新增面積約 3平方公里，并在朝陽北路與農(nóng)展南路之間增加約 。除新建項目外，西城區(qū)還通過臵換存量資源的方式獲取金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“新樓盤”。 南城開發(fā)： 11月 5日 ,北京市發(fā)改委等部門宣布了 《 促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃 》 (以下簡稱“計劃” )。根據(jù)規(guī)定，保險資金可投資不動產(chǎn)；并對投資不動產(chǎn)的類型有明確規(guī)定，其中包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體、商業(yè)物業(yè)四類物業(yè)，也就是說不準(zhǔn)購買住宅。 重要政策 政策影響 利好政策引導(dǎo)下， 大量的跨國企業(yè)將逐步進入北京， 成為寫字樓市場重要的客戶來源，直接帶動北京寫字樓市場發(fā)展 在政策限制下， 公建用地都轉(zhuǎn)向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)、酒店物業(yè)產(chǎn)品，將直接加大這些物業(yè)市場的競爭環(huán)境。 預(yù)計北京房地產(chǎn)市場將會減少 30%的購買力，外地人在京的投資性購房行為被嚴格限制，未來地產(chǎn)投資將由商業(yè)地產(chǎn)替代住宅產(chǎn)品。 ?城市開發(fā) “ 四面 ” 推進，南城未來發(fā)展存在機遇。 整體行業(yè)市場 — 2023年寫字樓市場表現(xiàn) ? 2023年，北京市寫字樓市場平均空臵率為 %，與 2023年相比下降 % 。 ? 2023年北京寫字樓市場平均售價 24788元 /平方米，與 2023年相比上漲 %；平均租金 169元人民幣 /平方米 〃 月，與 2023年相比上漲 29% 。 區(qū)域競爭市場 — 寫字樓項目匯總 項目名稱 占地面積 （萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 建筑棟數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 （㎡） 主力戶型面積 （㎡） 層高 租售狀態(tài) 開盤時間 均價 （元 /㎡） BDA芯中心 17 30 31 270320 （二期） 20233000 （二期） 整售 2023年 4月 （二期） 9500 亦城國際中心 （一期） 2 9261600 1501500 4 A租 /B售 2023年 12月 報價 20230 （成交 16498） 經(jīng)開國際企業(yè)大道 （二期） 19 16 4001000 40008600 700 整售 散售 2023年 3月 10000 隆盛大廈 7 3 3000/2023/1000 600700 租 /整售 / 散售 2023年中旬 9000/ 嘉捷科技園 14 16 30 400900 12005800 150450 整售 散售 2023年 7月 8000 匯龍森 基本情況 區(qū)域競爭市場 — BDA芯中心 項目地址 大興區(qū)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地盛北街一號 占地面積 17萬㎡ （一期： ㎡ /二期： ㎡ ） 建筑面積 30萬㎡（一期： ㎡ /二期： ㎡ ） 建筑棟數(shù) 一期： 13座 / 二期： 18棟獨棟、雙拼、三拼辦公樓組成，一個綜合服務(wù)平臺 標(biāo)準(zhǔn)層面積 二期： 270320㎡ 主力戶型面積 二期： 20233000㎡ 層高 首層層高 ，標(biāo)準(zhǔn)層層高 租售狀態(tài) 整售 均價 9500元 /㎡（報價） 開盤時間 一期： 05年 /二期： 09年 4月 銷售情況 售罄 定位特色 高端商務(wù)綜合體。 ? 開發(fā)區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃提出“三業(yè)”、“三園”、“三帶”、“三中心”的建設(shè)重點。 區(qū)域競爭市場 — BDA芯中心 項目小結(jié) 基本情況 區(qū)域競爭市場 — 亦城國際中心 項目地址 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華北路 13c1地塊 項目規(guī)模 一期：兩座寫字樓 二期：寫字樓、酒店、公寓 占地面積 一期： 17615㎡ 二期： 24000 ㎡ 建筑面積 一期： 86605㎡ 二期： 104738 ㎡ （地上建面） 建筑棟數(shù) 一期：兩棟 二期： 5棟 標(biāo)準(zhǔn)層面積 （一期） A座： 963— 1600 ㎡ B座： 926— 1500 ㎡ 主力戶型面積 （一期） A座： 250400㎡ B座： 1501500㎡ 層高 首層 10米，標(biāo)準(zhǔn)層 4米 租售狀態(tài) A座出租（未開盤）、 B座出售（售罄） 均價 20230元 /㎡ （對外報價）、 /㎡ 〃 日（出租） 16498元 /㎡ （實際成交） 整體規(guī)劃 ? 亦城國際中心是集 5A寫字樓、高端商務(wù)酒店、酒店式服務(wù)公寓、休閑娛樂中心于一體的大型城市綜合體，構(gòu)筑了國際化商務(wù)交流平臺； ? 一期擁有商務(wù)中心、多功能廳、空中花園、多媒體會議中心及商務(wù)會所等國際化商務(wù)配套。 ? 項目二期以每 34棟建筑單體圍合布局，共同組成了 5個建筑組團。 生態(tài)性 下沉式庭院、果嶺綠洲、綠色天廊、屋頂花園等景觀亮點設(shè)計，構(gòu)成企業(yè)生態(tài)的創(chuàng)智空間，能最大限度激發(fā)員工創(chuàng)意靈感。 ?項目位臵優(yōu)越，兩棟“亦莊第一高度”辦公樓建筑更是提升了項目整體形象； ?項目分為一、二兩期，共計 59棟辦公樓，已售罄； ?該項目二期由 16棟 718層的建筑組成，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在 4001000㎡之間，可自由分割組合，便于不同類型企業(yè)的多樣化選擇； ?該項目一、二期已有大部分企業(yè)入駐，主要集中在高新技術(shù)、能源、服裝、電子研發(fā)及制造等行業(yè)。 BO2X企業(yè)匯位于亦莊的未來商務(wù)都心，毗鄰五環(huán)路，兩條輕軌交匯，便捷的交通體系，將這一區(qū)域納入了市區(qū)商務(wù)擴張的版圖； ? 嘉捷科技園 Ⅱ 位于亦莊東區(qū)的啟始地帶，是東區(qū)發(fā)展的率先受益者，毗鄰大型物流基地，扼守京津塘高速，是亦莊未來發(fā)展的重心。園區(qū)內(nèi)形成的小庭院，是安靜的綠色空間。 項目特點 ?嘉捷科技園區(qū)布局完整、規(guī)劃有序，分為東、西二個區(qū)域，東、西區(qū)現(xiàn)已售罄； ?該項目寫字樓產(chǎn)品分為整售及散售兩種，整售面積集中在 12005800㎡ 之間，散售面積集中在 150450㎡ 之間； ?該項目擁有高端的節(jié)能環(huán)保技術(shù)，在節(jié)約經(jīng)濟的同時，也避免了環(huán)境質(zhì)量退化和生態(tài)失衡； ?項目東區(qū)入駐企業(yè)以高新技術(shù)、先進制造業(yè)為主，其次是批發(fā)零售及商務(wù)服務(wù)類企業(yè)。 ? 園區(qū)既有獨棟式的企業(yè)辦公研發(fā)組團，也配備了集合式的企業(yè)商務(wù)組團，同時考慮到有些小型高新技術(shù)企業(yè)可能剛剛起步，提供了更為靈活的酒店式小面積科研辦公用房，而且還配臵了獨立式的多層專業(yè)生產(chǎn)廠房。 區(qū)域競爭市場 — 匯龍森國際 〃 企業(yè)港 項目特點 入駐企業(yè) 區(qū)域競爭市場 — 匯龍森國際 〃 企業(yè)港 產(chǎn)業(yè) 企業(yè) 高新技術(shù) 愛發(fā)科真空技術(shù)有限公司北京辦事處、北京尊宏科技發(fā)展有限公司、北京維他科技有限公司、北京東港嘉年華安全信息技術(shù)有限公司、北京金點睛科技有限公司、普其利網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 能源 北京北島能源技術(shù)有限公司 研發(fā) 戴耐德語言軟件系統(tǒng)開發(fā)有限公司、 制造 北京華隆機電工程有限公司 其他 魯西人力資源北京有限公司 、 大地文化傳播集團 、 北京譽興富餐飲管理有限公司 、 TOM在線有限公司 匯龍森國際 ? 1號樓（ L型建筑物）、 2號樓（ I型建筑物）和