【正文】 衛(wèi)城崛起 總結(jié) 小結(jié)：隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速膨脹和相關(guān)政策的扶持，黃陂也將進(jìn)入一個(gè)多中心時(shí)代，武湖新城的崛起，將優(yōu)化城市格局，但缺乏一個(gè)明顯的中心地標(biāo)。依照武湖區(qū)的規(guī)劃，區(qū)域?qū)⑿纬晒I(yè)制造組團(tuán)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)組團(tuán)、武湖新區(qū)和行政居住組團(tuán)，隨著區(qū)域發(fā)展和建設(shè)，行政居住組團(tuán)必將成為武湖區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的中心。 衛(wèi)城崛起 地利 項(xiàng)目 2023年 18月 上年同期 比上年同期 +% 黃陂區(qū)生產(chǎn)總值 642846 562320 第一產(chǎn)業(yè) 167901 158552 第二產(chǎn)業(yè) 225241 187520 第三產(chǎn)業(yè) 249704 216248 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 301676 270879 表 1：黃陂區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（ 2023年區(qū)預(yù)計(jì)生產(chǎn)總值） 衛(wèi)城崛起 發(fā)展 從上表數(shù)據(jù)可以看出，近年來武漢市黃陂區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。 交通狀況： 京廣鐵路穿越黃陂西南，京廣、京九鐵路、武麻聯(lián)絡(luò)線橫貫東西，灄水河縱穿南北，項(xiàng)目所在武湖區(qū)，緊臨江岸區(qū)，交通發(fā)達(dá)。 擴(kuò)建天河機(jī)場(chǎng)，大力發(fā)展中轉(zhuǎn)運(yùn)輸和航空物流，建成區(qū)域性快件集散與分撥中心、全國(guó)航空貨運(yùn)中心和面向國(guó)際的航空樞紐，是黃陂形成物流中心，飛速發(fā)展的另一個(gè)機(jī)遇。 “十一五”第四章提出：著力建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市基本框架，優(yōu)化城市空間布局，以陽(yáng)邏和北湖、廟山和九峰、紙坊和黃家湖、沌口和紗帽、吳家山和蔡甸、 盤龍和武湖等新城建設(shè)為依托， 形成六大新城組群，集中體現(xiàn)城市發(fā)展實(shí)力。在房地產(chǎn)行業(yè)中，“短平快”的開發(fā)理念是眾多開發(fā)企業(yè)在開發(fā)小型項(xiàng)目時(shí)均期望的。在以往眾多案例中，真正做到引爆銷售的，無不依靠差異化和特色的產(chǎn)品和服務(wù)。 衛(wèi)城崛起 天時(shí) 政策簡(jiǎn)析 加快綜合交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加大軌道交通建設(shè)力度，推進(jìn)軌道交通建設(shè)與沿線地區(qū)綜合開發(fā)，基本建成軌道交通 1號(hào)線二期工程、 2號(hào)線一期工程和 4號(hào)線一期工程，形成 吳家山 堤角 、常青花園 魯巷、武昌火車站 武漢火車站“工”字型軌道交通骨架。 促進(jìn)觀光旅游休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展。 生態(tài)資源 ：黃陂區(qū)旅游資源豐富，區(qū)內(nèi)擁有木蘭山風(fēng)景旅游區(qū)、盤龍城遺址公園、謙森島莊園、武湖農(nóng)業(yè)生態(tài)園等旅游景點(diǎn)。全區(qū) 2023年 1－ 8月份生產(chǎn)總值達(dá)到 56億元，比上年增長(zhǎng) %。 衛(wèi)城崛起 武湖聚焦 行政居民區(qū) 工業(yè)制造區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品加工 武湖新區(qū) 冰晶 中心位移 第二部分 本案能成為武湖 2023年的代表作嗎？ 本案能為武湖樓市升級(jí)什么 ？ 項(xiàng)目概況 位臵： 本地塊位于武湖區(qū)武湖正街與漢施路交叉口以北，距離武漢市區(qū)約 13公里，車程約 20分鐘，距漢口中心商業(yè)區(qū)約 16公里，漢口火車站 22公里，天河機(jī)場(chǎng) 25公里，長(zhǎng)江客運(yùn)碼頭 21公里。地面原有建筑正在拆遷，即將進(jìn)入土地平整和基礎(chǔ)建設(shè)階段。 產(chǎn)品價(jià)值 分析 項(xiàng)目分析 —— 劣勢(shì) 距離中心城區(qū)尚有一定距離，生活配套設(shè)施薄弱，項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì) 落后，購(gòu)買力相對(duì)較差。天興洲大橋、輕軌一號(hào)線 的建立，提升項(xiàng)目區(qū)域地塊價(jià)值。 ? 自身商業(yè)店面可以填補(bǔ)區(qū)域高檔商業(yè)空白，甚至對(duì)武湖形成磁聚效應(yīng)，但從周邊配套尚顯薄弱。 ? 大橋收費(fèi)站的設(shè)立，對(duì)武漢市區(qū)潛在客群的拓展形成威脅。 武漢病了？ 定位思考 思考城市 武漢病了？ 中心的批判： 在城市功能增長(zhǎng)期中，由于經(jīng)濟(jì)的過度自由發(fā)展和過度競(jìng)爭(zhēng)，武漢區(qū)域發(fā)展一度失衡，大部分資源集中在城市的中心區(qū)域，形成高度集中的單極構(gòu)造。 定位思考 思考生活 忙碌的武漢人到底在追求什么居所？ 不是傳統(tǒng)意義上的社區(qū)或是統(tǒng)一的模式化的居住聚集地； 它是一種全新的居住理念，全新居住模式； 它是一個(gè)開放的、自由的、融合的、國(guó)際化的適合居住的生活空間。 定位挖掘 非中心 城市從“中心”開始 在武漢市規(guī)劃的邊緣集團(tuán)中， 武湖新區(qū)以其與城市中心區(qū)域較近的距離，建設(shè)中發(fā)達(dá)的路網(wǎng)，大片的可開發(fā)用地儲(chǔ)備，優(yōu)美的自然環(huán)境，豐厚的旅游資源等得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，完全具備實(shí)現(xiàn)“非中心”思想和“多中心”建設(shè)的基礎(chǔ)條件。 “非中心”的生活一定是現(xiàn)代的， 充分滿足人們對(duì)于豐富多彩的、充滿樂趣的、自由開放的生活享受； “非中心”的生活一定是生態(tài)的， 其支撐點(diǎn)在于原生和人工綠化景觀的融合，達(dá)到花園式生活環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，真正實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧； “非中心”的生活一定是便捷的， 在這里生活的人們可以享受到功能全面的配套和人性化的物業(yè)服務(wù)。 ? 發(fā)展價(jià)值：武湖新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)， 2023年輕軌一號(hào)線的到達(dá)，天興洲大橋 08年的竣工通車，區(qū)域升值潛力巨大。該類人群較為年輕，經(jīng)濟(jì)收入中等，期望有個(gè)家，經(jīng)濟(jì)實(shí)用會(huì)是對(duì)該區(qū)居民最大的吸引。 第四部分 推廣策略 面臨阻力 客觀論 本案推廣的阻力在哪里？ ?國(guó)家政策：武漢市出臺(tái)的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的通知》對(duì)營(yíng)銷行為的規(guī)范。 第三部分 項(xiàng)目定位 克服阻力 核心策略 核心策略 1—— 品牌戰(zhàn)略 ：針對(duì)房地產(chǎn)政策對(duì)項(xiàng)目開盤前營(yíng)銷推廣手段的規(guī)范，我們認(rèn)為這正是冰晶公司擦亮品牌的有利時(shí)機(jī)，通過 新聞報(bào)道、公關(guān)活動(dòng)、政府聯(lián)姻等形式將冰晶地產(chǎn)的品牌最大化傳播，采取成立“冰晶家園會(huì)”，冰晶項(xiàng)目聯(lián)展，城市發(fā)展論壇，數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷 等形式累計(jì)意向客戶，形成冰晶品牌和市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。 核心策略 4—— 軟性升級(jí)： 為解決業(yè)主子女的教育問題，可 設(shè)臵親子樂園，開展特色幼兒教育 ；以臵換形式，獲得本案臨近兩個(gè)公園的冠名和使用權(quán)，如 “冰晶左花園”、“冰晶右花園” ，冰晶地產(chǎn)負(fù)責(zé)公園的景觀建立和日常維護(hù)；可在項(xiàng)目南臨綠地設(shè)臵本案的 精神堡壘 ，以地標(biāo)型雕塑形式打造項(xiàng)目形象展示面。 中產(chǎn)階級(jí)，有個(gè)夢(mèng)，很小，僅是安一個(gè)家。 大城雖大，不棄小愛。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額 ，推廣費(fèi)用估算為 148萬元，具體費(fèi)用分配預(yù)估如下： 階段劃分 完成銷售額 比例（預(yù)估） 完成銷售額 （預(yù)估） 所占廣告費(fèi) 用比例 所需費(fèi)用 蓄勢(shì)期 （ 5個(gè)月） 0% 0 40% 59萬 開盤期 （ 2個(gè)月） 40% 5200萬元 20% 30萬 強(qiáng)銷期 （ 5個(gè)月） 50% 6500萬元 30% 44萬 清盤期 （ 1個(gè)月） 10% 1300萬元 10% 15萬 階段推廣策略 第一階段 蓄勢(shì)期 階段推廣策略 第一階段： 蓄勢(shì)期 在“短平快”的整體運(yùn)作思路下，由于本案體量小，廣告費(fèi)用低，同時(shí)在此階段尚未取得預(yù)售證，因此建議不宜以大范圍公共傳媒，而應(yīng)采取活動(dòng)造勢(shì)和小眾傳媒相結(jié)合的推廣形式。 公園現(xiàn)狀 花園打造示意 階段推廣策略 第一階段： 蓄勢(shì)期 軟性升級(jí)建議 C. 精神堡壘 在武湖正街與漢施路交叉口的綠地處設(shè)臵具有昭示意義的精神堡壘，如現(xiàn)代雕塑，體現(xiàn)出現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、大氣、品質(zhì)感。 ? 內(nèi)部布臵 :售樓中心面積不可過大，以 150平方米左右為宜。 ? 工地指示牌、警示牌固定在醒目的位臵。 ? 小型看板：建議在項(xiàng)目周邊設(shè)臵小型廣告牌，間隔可設(shè)臵在 10米左右。 ? 互動(dòng)活動(dòng)：探討城市“非中心”發(fā)展的方向，武漢城市的規(guī)劃遠(yuǎn)景，武漢北部區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展。 ? 優(yōu)秀戶型設(shè)計(jì)評(píng)比：可在全市范圍內(nèi)，以報(bào)廣形式發(fā)布評(píng)比信息，讓人們認(rèn)識(shí)本案戶型，參與戶型的選擇；此次活動(dòng)的舉辦時(shí)間可安排在 2023年 1月份。 階段推廣策略 第二階段： 開盤期 B．購(gòu)房支票抽獎(jiǎng)活動(dòng) ? “購(gòu)房支票”抽獎(jiǎng)：客戶在冰晶 〃 非中心定房并交納定金后，當(dāng)場(chǎng)參加此抽獎(jiǎng)活動(dòng)；購(gòu)房支票票面包含 9999元、 8888元、 6666元三種，客戶當(dāng)場(chǎng)從中抽取一張，“支票”抽出后由客戶、銷售經(jīng)理和開發(fā)商共同確認(rèn)票面價(jià)值，并簽明抽獎(jiǎng)時(shí)間和有效期限。 階段推廣策略 第二階段： 開盤期 媒體投放建議 階段推廣策略 第二階段： 開盤期 時(shí)間 形式 媒體 主題 2023年 3月 現(xiàn)場(chǎng)包裝 外圍包裝：彩虹門、引導(dǎo)旗、條幅、展板等； 銷售現(xiàn)場(chǎng)：展架、氣球串、花卉植物等 2023年 3月 營(yíng)銷中心 開盤儀式 2023年 3月 報(bào)廣 《楚天都市報(bào)》 走！到非中心區(qū) …… —— 冰晶 〃 非中心 3月隆重開盤 ! 2023年 3月 短信息 走！到非中心區(qū) …… —— 冰晶 〃 非中心 3月隆重開盤 ! 2023年 3月 DM單頁(yè) 走！到非中心區(qū) …… —— 冰晶 〃 非中心 3月隆重開盤 ! 2023年 3月 報(bào)廣 《楚天都市報(bào)》 2023 武湖 終于有了自己的中心 —— 冰晶 〃 非中心 3月隆重開盤 ! 2023年 3月 新聞 《楚天都市報(bào)》 冰晶 〃 非中心 3月隆重開盤 ! 2023年 4月 報(bào)廣 《楚天都市報(bào)》 中心勢(shì)力蔓