【正文】 普者黑及 周邊旅游區(qū) 丘北 新城區(qū) 丘北 老城區(qū) 地標(biāo)建筑，居住標(biāo)準(zhǔn) 解析上品 天成，是“一根扁擔(dān)兩肩挑”的力量支點(diǎn) ,其形象定 位必須超越片區(qū)的束縛 ,契合城市的戰(zhàn) 略 ,成為城市的客 廳 . 城市要塞 ,中央價(jià)值 代表丘北 城市未來方向 的新城區(qū) 解析上品 天成 商業(yè)街區(qū) 解析上品 啟動(dòng)時(shí)價(jià)格為 600多 /平米，現(xiàn)價(jià)為900多 /平米。 老城 新城 城市重心轉(zhuǎn)移 未來轉(zhuǎn)化為以集鎮(zhèn)商業(yè)為主 未來丘北的現(xiàn)代商業(yè)中心， 高品質(zhì)居住區(qū) 微觀視角下： 丘北的人居及商業(yè)投資 丘北人的居住習(xí)慣和購買喜好： 居住習(xí)慣 面積較大，足夠的居住空間 較好的居住環(huán)境 完善的配套，便利 自建鋪面 +住房的商住一體模式 購買喜好 1至 4樓為最佳選擇 4居與 3居居多 小宗地商住一體 消費(fèi)心理 對新城的居住品質(zhì)和發(fā)展前景較為認(rèn)同 老城商業(yè)現(xiàn)狀及投資心理 現(xiàn)狀 業(yè)態(tài)分布散亂 規(guī)模小，無成片的成熟商圈 無大型商業(yè)業(yè)態(tài) 多為傳統(tǒng)一商一鋪的集鎮(zhèn)式商業(yè)，無特色，落后 近兩年租金上漲較快，經(jīng)營壓力較大 投資心理 對新城的發(fā)展前景看好，但擔(dān)心培育期太長 對于新城內(nèi)首次置業(yè)者，及二次置業(yè)者，投資群體實(shí)際心理和行為認(rèn)同的是新城的生活和物業(yè)，２－３年內(nèi)新城區(qū)將在與老城區(qū)的較量中占盡上風(fēng)。從政府的規(guī)劃和各開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃看，都非常重視新城的居住品質(zhì)和居住文化，未來的新城和老城將形成天壤之別。隨著新城的逐步開發(fā)，換房是老城區(qū)居民的必然選擇。老城已不屬于這個(gè)時(shí)代，新城剛起步，同時(shí)擔(dān)負(fù)著旅游大縣的接待重責(zé)。 上品 隨著鐵路、高速公路的逐步實(shí)施，丘北將會(huì)迎來新一輪機(jī)遇。 先認(rèn)識這座城 丘北的城市形態(tài) ? 老城 居住形態(tài)落后，居住品質(zhì)較低，基本無成熟的居住小區(qū)，多為小宗地自建房和單位集資建房。 新城的商業(yè)在政府的規(guī)劃中是一種結(jié)合丘北旅游產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)代、民族、時(shí)尚的商業(yè)形態(tài)。 Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢將何去何從？ 必須明確的３個(gè)前提 Q2：本項(xiàng)目將面臨怎樣的競爭？ 項(xiàng)目面臨的競爭： 在售項(xiàng)目分析 盛世年華 概況：位于本項(xiàng)目商業(yè)街以北，現(xiàn)代簡約設(shè)計(jì)風(fēng)格，退臺(tái)洋房和單體式住宅 四室和三室產(chǎn)品為主，約 240套，后期會(huì)推出別墅： 銷售狀況： 10月 15日開盤，已售 100套左右?？蛻舨糠譃橘I地自建，部分為投資客。天成 宗地面積： 124畝 。天成 60米大街 城市中央 都市核心 普 者 黑 大 街 延 長 線 本案 普者黑城市中央公園 中心區(qū) “雙龍起舞” 上品 天成 一個(gè)城市的最高建筑，丘北 城市發(fā)展、城市更新的標(biāo)志。 商務(wù)領(lǐng)域 ,繁華自溢 解析上品 天成 作為典型的都市綜合體，又處于旅游接待中心的特殊位置，目標(biāo)客戶必須分類界定 。首次置業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師和公務(wù)員 重要客戶：商人（老板）、企事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營者 次要客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭、 工薪階層 補(bǔ)充客戶：州內(nèi)其他縣客戶、投資者 他們是這樣一群人 —— 私企老板、個(gè)體經(jīng)營者、教師、公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、職務(wù)較高的機(jī)關(guān)干部、商人 …… 目標(biāo)人群 …… 目標(biāo)人群 …… 他們要求： 能夠擁有“文化 +居住”的和時(shí)代接軌都市綜合區(qū) 可以滿足城市豐富配套的便捷環(huán)境； 居住品味進(jìn)一步提升的居住氛圍。 St策略 在多數(shù)競爭樓盤開盤前快速亮 相，搶占制高點(diǎn)； 深耕渠道，密集推廣，聚攏客 戶； Wt策略 根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)各期功 能互補(bǔ)，用城市運(yùn)營理念打 造城市首席物業(yè)。 天成 高尚住宅區(qū) 天成 大酒店 普者黑城市中央公園 天成購 物中心 功能定位 。 不論白天還是黑夜 凝固的都是藝術(shù)的氣息 【 商業(yè)街區(qū)功能主張 】 主題：交流、互動(dòng)、休閑、休憩 商業(yè)街區(qū)目的一：創(chuàng)造“休憩空間” 街區(qū)的人們可以自由在路邊小憩，空氣中流淌者懶懶的散散的味道。 中心形象區(qū)的商業(yè)街區(qū)它是民族與時(shí)尚的 交融點(diǎn)。 商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃： 商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營模式： 經(jīng)營保障投資收益； 確切的主題規(guī)劃， 一致的裝修設(shè)計(jì)， 全面提升商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。 滿城爭看“上品 ◆ 城市名片、城市人居的典范。因此，根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)合性，特將項(xiàng)目分為 23次開盤，運(yùn)作期間不 定期舉辦各種活動(dòng)，以利項(xiàng)目隨時(shí)受人關(guān)注。 新城片區(qū)處于高速發(fā)展階段，在建、待售項(xiàng)目多，但基本未成型，在建中的普者黑城市中央公園也需明年 4月交付使用。 項(xiàng)目商業(yè)的三大支撐點(diǎn) —區(qū)位優(yōu)勢、旅游接待中心地位、中心公園現(xiàn)在均未明顯顯現(xiàn)，住宅開盤后 23月其他部分開盤，在有足夠意向客源的情況下，片區(qū)形象也初見雛形，有利于快速出貨。 酒店 48層，預(yù)留為辦公用房，可租可售。 市場重心逐漸偏移 在住宅開盤并達(dá)到 60%以上銷量的前提下，市場重心逐漸偏移 。 深耕分銷渠道 ◆ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場深耕 ◆ 縣城各單位重點(diǎn)拜訪 ◆ 超市、娛樂場所、零售商等經(jīng)營商家重點(diǎn)拜訪 ◆ 云南（主市場昆明）、文山酒店運(yùn)營商、投資公司銷售 大客戶銷售制 后半部分項(xiàng)目運(yùn)營，以銷售部員工為基礎(chǔ)，抽調(diào)優(yōu)秀員工，組建大客戶銷售部，專門負(fù)責(zé)招商、大客戶銷售、異地（丘北以外）項(xiàng)目推介。 ? 營銷關(guān)鍵點(diǎn) 凝練一句話 —— 創(chuàng)造 整合資源 把酒店 ﹑ 購物中心以及商業(yè)街的運(yùn)營管理作為一個(gè)整體，結(jié)合未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景以一個(gè)組合運(yùn)營的模式，打造丘北城市新核心商圈； ? 營銷關(guān)鍵點(diǎn) 大勢所趨 —— 區(qū)位、城市未來發(fā)展的方向及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃領(lǐng)先 —— 對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的深切理解、城市商業(yè)發(fā)展的引領(lǐng) 業(yè)態(tài)組合 —— 對各區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)做出合理規(guī)劃、引領(lǐng) 支撐點(diǎn) —— 重點(diǎn)突出新城規(guī)劃 ﹑ 旅游業(yè)發(fā)展、酒店 ﹑ 購物中心 ﹑ 商業(yè)街對 整體運(yùn)營的有力帶動(dòng) 產(chǎn)業(yè)營銷策略 生活模式營銷策略 ? 以商業(yè)配套、公益設(shè)施配套（城市中央公園）及其他一切配套帶動(dòng)住宅的營銷； 將所有的配套資源強(qiáng)化、整合成為代表丘北未來的生活模式 — 高尚居住品質(zhì)、與時(shí)代合拍的； ? 營銷關(guān)鍵點(diǎn)： 理想生活 —— 復(fù)合地產(chǎn)、城市核心所帶來的成熟、豐富、 便利及坐擁城市中央公園的最大優(yōu)勢。15 封頂斷水 中心公園投入使用 旅游節(jié)開幕 民族節(jié)日 活動(dòng)營銷策略 以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 ? 根據(jù)每個(gè)階段的銷售目標(biāo)組織 5－ 10倍的有效客戶是熱銷的先決條件 ? 只依靠現(xiàn)場的案場是難以達(dá)到目標(biāo)的，應(yīng)根據(jù)各階段銷售節(jié)點(diǎn)，深入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，作項(xiàng)目推薦，做透全縣市場。 策略要點(diǎn)四 定價(jià)技術(shù)： ◆ 住宅部分 住宅部分為項(xiàng)目現(xiàn)金流。 ◆商業(yè)部分 ? 項(xiàng)目價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)，未來升值價(jià)值不可估量。同時(shí)以招商推廣承諾而非招商結(jié)果攻擊投資客、自營客 ? 公園、商業(yè) 街落成后，以活動(dòng)、商業(yè)主題 show炒旺人氣、商氣，同時(shí)也是對客戶購買信心的鼓舞。項(xiàng)目開發(fā)正是彌補(bǔ)了丘北城市區(qū)域功能的不足。 ? 旅游接待中心的地位使項(xiàng)目成為了整個(gè)大丘北的項(xiàng)目，不再局限于新城 ? 旅游景區(qū)為項(xiàng)目帶來了巨大的人流、物流、信息流、資金流。 城市中心形象區(qū) 沿城市線、項(xiàng)目線、產(chǎn)品線三條主線炒作，互相彌補(bǔ)，互相滲透。天成項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)必將成為丘北城市形象的代表之一。 城市線（ 上品 目前新城區(qū)乃至整個(gè)丘北還沒有一個(gè)具備高品質(zhì)，大規(guī)模、 定位明確的現(xiàn)代城市商居物業(yè)，也沒有上檔次的旅游接待中心和旅 游購物中心而市場對此的需求是強(qiáng)勁的。根據(jù)分析，本項(xiàng)目商業(yè)面積從利潤產(chǎn)出角度看不會(huì)低于住宅部分的利潤比例。天成的“魂”）