【正文】 普者黑及 周邊旅游區(qū) 丘北 新城區(qū) 丘北 老城區(qū) 地標建筑，居住標準 解析上品 天成，是“一根扁擔兩肩挑”的力量支點 ,其形象定 位必須超越片區(qū)的束縛 ,契合城市的戰(zhàn) 略 ,成為城市的客 廳 . 城市要塞 ,中央價值 代表丘北 城市未來方向 的新城區(qū) 解析上品 天成 商業(yè)街區(qū) 解析上品 啟動時價格為 600多 /平米，現(xiàn)價為900多 /平米。 老城 新城 城市重心轉移 未來轉化為以集鎮(zhèn)商業(yè)為主 未來丘北的現(xiàn)代商業(yè)中心， 高品質居住區(qū) 微觀視角下： 丘北的人居及商業(yè)投資 丘北人的居住習慣和購買喜好： 居住習慣 面積較大，足夠的居住空間 較好的居住環(huán)境 完善的配套，便利 自建鋪面 +住房的商住一體模式 購買喜好 1至 4樓為最佳選擇 4居與 3居居多 小宗地商住一體 消費心理 對新城的居住品質和發(fā)展前景較為認同 老城商業(yè)現(xiàn)狀及投資心理 現(xiàn)狀 業(yè)態(tài)分布散亂 規(guī)模小，無成片的成熟商圈 無大型商業(yè)業(yè)態(tài) 多為傳統(tǒng)一商一鋪的集鎮(zhèn)式商業(yè)，無特色，落后 近兩年租金上漲較快，經(jīng)營壓力較大 投資心理 對新城的發(fā)展前景看好，但擔心培育期太長 對于新城內首次置業(yè)者，及二次置業(yè)者，投資群體實際心理和行為認同的是新城的生活和物業(yè)，２－３年內新城區(qū)將在與老城區(qū)的較量中占盡上風。從政府的規(guī)劃和各開發(fā)商的項目規(guī)劃看，都非常重視新城的居住品質和居住文化，未來的新城和老城將形成天壤之別。隨著新城的逐步開發(fā)，換房是老城區(qū)居民的必然選擇。老城已不屬于這個時代，新城剛起步，同時擔負著旅游大縣的接待重責。 上品 隨著鐵路、高速公路的逐步實施，丘北將會迎來新一輪機遇。 先認識這座城 丘北的城市形態(tài) ? 老城 居住形態(tài)落后，居住品質較低，基本無成熟的居住小區(qū)，多為小宗地自建房和單位集資建房。 新城的商業(yè)在政府的規(guī)劃中是一種結合丘北旅游產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)代、民族、時尚的商業(yè)形態(tài)。 Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢將何去何從？ 必須明確的３個前提 Q2：本項目將面臨怎樣的競爭？ 項目面臨的競爭： 在售項目分析 盛世年華 概況：位于本項目商業(yè)街以北，現(xiàn)代簡約設計風格，退臺洋房和單體式住宅 四室和三室產(chǎn)品為主，約 240套，后期會推出別墅： 銷售狀況： 10月 15日開盤，已售 100套左右?？蛻舨糠譃橘I地自建，部分為投資客。天成 宗地面積： 124畝 。天成 60米大街 城市中央 都市核心 普 者 黑 大 街 延 長 線 本案 普者黑城市中央公園 中心區(qū) “雙龍起舞” 上品 天成 一個城市的最高建筑，丘北 城市發(fā)展、城市更新的標志。 商務領域 ,繁華自溢 解析上品 天成 作為典型的都市綜合體，又處于旅游接待中心的特殊位置，目標客戶必須分類界定 。首次置業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師和公務員 重要客戶：商人（老板）、企事業(yè)單位職工、個體經(jīng)營者 次要客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭、 工薪階層 補充客戶：州內其他縣客戶、投資者 他們是這樣一群人 —— 私企老板、個體經(jīng)營者、教師、公務員、企事業(yè)單位職工、職務較高的機關干部、商人 …… 目標人群 …… 目標人群 …… 他們要求： 能夠擁有“文化 +居住”的和時代接軌都市綜合區(qū) 可以滿足城市豐富配套的便捷環(huán)境； 居住品味進一步提升的居住氛圍。 St策略 在多數(shù)競爭樓盤開盤前快速亮 相，搶占制高點； 深耕渠道，密集推廣，聚攏客 戶； Wt策略 根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)各期功 能互補，用城市運營理念打 造城市首席物業(yè)。 天成 高尚住宅區(qū) 天成 大酒店 普者黑城市中央公園 天成購 物中心 功能定位 。 不論白天還是黑夜 凝固的都是藝術的氣息 【 商業(yè)街區(qū)功能主張 】 主題：交流、互動、休閑、休憩 商業(yè)街區(qū)目的一：創(chuàng)造“休憩空間” 街區(qū)的人們可以自由在路邊小憩，空氣中流淌者懶懶的散散的味道。 中心形象區(qū)的商業(yè)街區(qū)它是民族與時尚的 交融點。 商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃： 商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營模式： 經(jīng)營保障投資收益； 確切的主題規(guī)劃， 一致的裝修設計， 全面提升商業(yè)地產(chǎn)標準。 滿城爭看“上品 ◆ 城市名片、城市人居的典范。因此，根據(jù)項目的復合性，特將項目分為 23次開盤，運作期間不 定期舉辦各種活動，以利項目隨時受人關注。 新城片區(qū)處于高速發(fā)展階段，在建、待售項目多，但基本未成型，在建中的普者黑城市中央公園也需明年 4月交付使用。 項目商業(yè)的三大支撐點 —區(qū)位優(yōu)勢、旅游接待中心地位、中心公園現(xiàn)在均未明顯顯現(xiàn)，住宅開盤后 23月其他部分開盤，在有足夠意向客源的情況下，片區(qū)形象也初見雛形，有利于快速出貨。 酒店 48層，預留為辦公用房，可租可售。 市場重心逐漸偏移 在住宅開盤并達到 60%以上銷量的前提下，市場重心逐漸偏移 。 深耕分銷渠道 ◆ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場深耕 ◆ 縣城各單位重點拜訪 ◆ 超市、娛樂場所、零售商等經(jīng)營商家重點拜訪 ◆ 云南（主市場昆明）、文山酒店運營商、投資公司銷售 大客戶銷售制 后半部分項目運營，以銷售部員工為基礎，抽調優(yōu)秀員工，組建大客戶銷售部，專門負責招商、大客戶銷售、異地（丘北以外）項目推介。 ? 營銷關鍵點 凝練一句話 —— 創(chuàng)造 整合資源 把酒店 ﹑ 購物中心以及商業(yè)街的運營管理作為一個整體，結合未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景以一個組合運營的模式，打造丘北城市新核心商圈； ? 營銷關鍵點 大勢所趨 —— 區(qū)位、城市未來發(fā)展的方向及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃領先 —— 對城市商業(yè)結構的深切理解、城市商業(yè)發(fā)展的引領 業(yè)態(tài)組合 —— 對各區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)做出合理規(guī)劃、引領 支撐點 —— 重點突出新城規(guī)劃 ﹑ 旅游業(yè)發(fā)展、酒店 ﹑ 購物中心 ﹑ 商業(yè)街對 整體運營的有力帶動 產(chǎn)業(yè)營銷策略 生活模式營銷策略 ? 以商業(yè)配套、公益設施配套（城市中央公園）及其他一切配套帶動住宅的營銷； 將所有的配套資源強化、整合成為代表丘北未來的生活模式 — 高尚居住品質、與時代合拍的； ? 營銷關鍵點： 理想生活 —— 復合地產(chǎn)、城市核心所帶來的成熟、豐富、 便利及坐擁城市中央公園的最大優(yōu)勢。15 封頂斷水 中心公園投入使用 旅游節(jié)開幕 民族節(jié)日 活動營銷策略 以上時間節(jié)點。 ? 根據(jù)每個階段的銷售目標組織 5－ 10倍的有效客戶是熱銷的先決條件 ? 只依靠現(xiàn)場的案場是難以達到目標的，應根據(jù)各階段銷售節(jié)點，深入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，作項目推薦，做透全縣市場。 策略要點四 定價技術： ◆ 住宅部分 住宅部分為項目現(xiàn)金流。 ◆商業(yè)部分 ? 項目價值的真實體現(xiàn)，未來升值價值不可估量。同時以招商推廣承諾而非招商結果攻擊投資客、自營客 ? 公園、商業(yè) 街落成后，以活動、商業(yè)主題 show炒旺人氣、商氣，同時也是對客戶購買信心的鼓舞。項目開發(fā)正是彌補了丘北城市區(qū)域功能的不足。 ? 旅游接待中心的地位使項目成為了整個大丘北的項目，不再局限于新城 ? 旅游景區(qū)為項目帶來了巨大的人流、物流、信息流、資金流。 城市中心形象區(qū) 沿城市線、項目線、產(chǎn)品線三條主線炒作，互相彌補，互相滲透。天成項目的規(guī)劃建設必將成為丘北城市形象的代表之一。 城市線（ 上品 目前新城區(qū)乃至整個丘北還沒有一個具備高品質，大規(guī)模、 定位明確的現(xiàn)代城市商居物業(yè)，也沒有上檔次的旅游接待中心和旅 游購物中心而市場對此的需求是強勁的。根據(jù)分析，本項目商業(yè)面積從利潤產(chǎn)出角度看不會低于住宅部分的利潤比例。天成的“魂”）