【正文】 ，銀行，城市公交，太陽歷文化廣場；68劣勢分析：項目北部環(huán)境交差，區(qū)域昭示性欠缺青石山為未開發(fā)野山對于消費者來說難以親近融合享受；銅陵眾多商業(yè)項目集中在樓盤附近，本項目為純商業(yè)項目；核心商圈的服務(wù)升級，本項目在后期下必然難以抗衡；商業(yè)項目服務(wù)配套單一，附近景觀規(guī)劃難以成規(guī)模，攻擊力較弱。典型商業(yè)項目分析雨潤國際廣場60銅陵商業(yè)特性總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)推廣手法乏善可陳，基本停留在初級階段發(fā)展中的西湖新城和開發(fā)區(qū)呼喚城市商業(yè)副中心商業(yè)呈單核（中心區(qū)）狀態(tài)，城市框架未拉開主城區(qū)商業(yè)物業(yè)一鋪難求，市民投資意識逐漸增強 地產(chǎn)行業(yè)比較浮躁，缺乏文化內(nèi)涵和積淀61解讀 OUTLETS31323343635提綱33783項目自身研判銅陵市場調(diào)研項目銷售及自持建議項目營銷策略項目推廣方程式項目商業(yè)定位及思考聯(lián)易盛簡介及優(yōu)勢項目組成員及合作方式962項目所在區(qū)域概況 項目區(qū)位于銅陵市主城區(qū)東面（東區(qū)板塊）；因該板塊內(nèi)鐵路銅陵東站在09年 11月 1日已建成投入運行，區(qū)域具體規(guī)劃范圍為北至蕪銅鐵路線，南至青石山、大青山山脊線，西至天山大道，東至青山山脊線，總用地約 ，城市建設(shè)用地按 ，居住人口約 10萬人。 *第 28層至第 42層為公寓式酒店 興建一幢 42層高的綜合樓 ,設(shè)有一個三層高的地下室 ,總建筑面積約為150,000平方米 ,包括 :物業(yè)類型 ㎡ (酒店 ),40000電工電料一樓與二樓之間：合家福超市合百商廈典型商業(yè)項目分析581F:名品世界肯德基、國際名品、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、箱包皮具、名品鞋類、煙酒茶2F：淑女空間時尚女裝、少淑女裝、休閑女裝、女士內(nèi)衣、女士配飾3F：知性花園職業(yè)女裝、時尚女裝、中老年裝、女士配飾、精品女褲、名品文胸、 SPA女士生活館4F：生活匯館男士正裝、商務(wù)休閑、西褲襯衣、運動地帶、青春休閑、牛仔服飾、羊毛羊絨、兒童世界、床上用品、男士配飾5F：娛樂美食館主題餐飲、特色餐飲、快樂電玩、飚歌 KTVB1：國美電器、銅冠圖書音像城13F部分：華聯(lián)超市銅冠商業(yè)廣場典型商業(yè)項目分析59物業(yè)類別：服務(wù)式公寓 /辦公樓 /餐館、食堂、咖啡館、飲食廣場 /商店、購物中心、超市 洗衣機 國產(chǎn)鐘表 家居服五樓：床上用品 男士精品 飾品三樓：精品男裝 麥當勞二樓：精品女裝 時尚女鞋 123商業(yè) “ 三巨頭 ” 分析典型商業(yè)項目分析57一樓：黃金珠寶 52家銅陵市市區(qū)主要經(jīng)營場所統(tǒng)計總量不大，過于集中，檔次不高56銅陵傳統(tǒng)銅陵傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)““ 三巨頭三巨頭 ””合百商廈銅陵商城面積約 90,000㎡ 10家大賣場 淮河路人流量不大，生意一般。第三，城市整體商業(yè)水平，以 “ 長江路與人民路交叉口 ” 為中心高點，向四周遞減。這一區(qū)域商鋪平均租金可達到 200元 /㎡ 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 酒 店48序號 酒店名稱 星級 客房數(shù)（間） 價格（元） 空間分布 配套1 逸頓國際大酒店 五星 200 新區(qū) 集住宿、餐飲、會議、休閑、健身、娛樂為一體。 中高檔酒吧在銅陵不多；167。㎡ /天。167。167。極度大酒店 餐飲營業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上 。據(jù)不完全統(tǒng)計 ,銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè) 1500余家 ,茶樓 200余家；167。167。167。天左右，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定，普遍不高。 華潤蘇果是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟效益最好的超市 。167。 受自身物質(zhì)條件的限制 ,單純依賴軟件方面的提高使得發(fā)展空間相當有限。 百貨商場主要集中在長江中路 。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠的城市主干道旁。城市商業(yè)總體特征調(diào)研37◆ 商場和專賣店等密集，商品種類豐富在長江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。城市化率高，房地產(chǎn)市場需求較為旺盛，但受人口數(shù)量限制需求增長趨勢較為緩慢252。處于 “ 長三角經(jīng)濟圈 ” 與 “ 武漢經(jīng)濟圈 ” 交接地帶，為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)主軸線上的主要城市，面臨重要發(fā)展機遇252?！?安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》 ，指出全省將發(fā)展三大物流區(qū)域，其中銅陵市屬于 皖江外向型現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶， 并成為全省五大特色物流中心之一。 市委市政務(wù)將遷址西湖新區(qū)；252。 2023年銅陵實現(xiàn) GDP總值 ，財政收入 ，人均 GDP80028元，躍居 全省第一 ；252。2223解讀 OUTLETS31323343635提綱33783項目自身研判銅陵市場調(diào)研項目銷售及自持建議項目營銷策略項目推廣方程式項目商業(yè)定位及思考聯(lián)易盛簡介及優(yōu)勢項目組成員及合作方式924城市概況篇城市概況篇 銅陵商業(yè)市場現(xiàn)狀銅陵商業(yè)市場現(xiàn)狀 典型商業(yè)項目分析典型商業(yè)項目分析25 ，依托長江，為 “ 中國古銅都、當代銅基地 ”? 區(qū)位：位于安徽省中南部、長江下游南岸? 行政區(qū)劃：銅官山區(qū)、獅子山區(qū)、郊區(qū)， 銅陵縣， “ 三區(qū)一縣 ”? 面積： 1113平方公里? 人口：約 74萬人? GDP總量：約 城市概況26 ，城區(qū)面積也相對靠后安徽省各城市區(qū)域面積（ 2023年）安徽省各城市建成區(qū)面積（ 2023年）27 74萬人，處于安徽省各城市末尾安徽省各城市人口（ 2023年六普數(shù)據(jù)）(單位：萬人）282023年 2023年 2023年%銅陵市近期人口變化圖（萬人）252。其中定位于特色餐飲部分約有 4 萬平方米，其他例如物流配套、休閑配套、旅游配套等建筑設(shè)施相對缺乏。18 1F:著名品牌專賣店2F: 二線品牌及國內(nèi)品 牌專賣店3F:餐飲、書店及精品1F:服飾、精品2F 服飾、床上用品1F:箱包、鞋帽2F 運動服飾、兒童用品業(yè)種劃分明晰，業(yè)種集中，規(guī)模優(yōu)勢明顯 ,1920蘇州奧特萊斯位于蘇州市金雞湖東南岸李公堤風(fēng)景區(qū)。項目周邊高速路網(wǎng)發(fā)達，通過東四環(huán)可快速到達京沈高速、機場高速、京開高速、京石高速。13項目 參數(shù) 備注總建面 14萬㎡ 包括配套用房店鋪數(shù)量 294 間業(yè)種 服裝 精品 箱包 鞋帽 童裝 餐飲 床上用品 文體數(shù)碼數(shù)量 194 4 18 30 11 9 0 0合計 294占比 % 3服裝比重較大，業(yè)種較為單一，其他業(yè)種作為補充不明顯。項目周邊高速路網(wǎng)發(fā)達，緊臨滬寧高速、滬青平公路及上海郊區(qū)環(huán)線。二 產(chǎn)品的真?zhèn)?的疑惑假貨 A貨長期大量的存在于市場，消費者對于產(chǎn)品的真?zhèn)涡拇嬉苫螅胀ㄏM者無法辨別產(chǎn)品真?zhèn)?。名牌價格高，客群較少，傳統(tǒng)百貨公司打折周期較長，這都給奧特萊斯帶來極大的機遇中國的品牌消費屬于中前期階段，消費者有高檔商品的消費沖動，但尚不具備真正高檔商品的消費能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費現(xiàn)狀提供了一 – 中產(chǎn)階級和青年一族，這部分人有較高的收入及較強的品牌需求，但尚不能稱為富有，對于商場里的頂級品牌雖有需求經(jīng)濟上卻難以承受。奧特萊斯已經(jīng)形成一種品牌，實現(xiàn)三贏消費者 ——可以在這里賣到價廉物美的商品， 享受淘貨購物的樂趣，滿足購買名牌的心理。其次是功能更加齊全，休閑購物一體化。不但吸引眾多投資者，也引起了國家的高度重視?！捌跍贤ú邉澃嘎?lián)易盛地產(chǎn)機構(gòu)（香港）有限公司2023年 07月2中國房地產(chǎn)市場進入調(diào)控掙扎時期。嚴厲宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的發(fā)展更加平穩(wěn) ,對住宅的限購政策，必然會使部分資本轉(zhuǎn)移到商業(yè)投資 。最后是開始講究購物環(huán)境并向城市靠近 .直銷中心向大型購物中心開始轉(zhuǎn)換。品牌生產(chǎn)商 ——可以在這里進一步培育潛在的消費人群，擴大自己品牌的社會認知度。 種可實現(xiàn)的消費模式，10存在問題一進貨渠道問題部分 商品 長期滯銷 ，而一些商品卻供不應(yīng)求，進不到貨。三高檔定位和當?shù)亟?jīng)濟基礎(chǔ)的矛盾目前中國 300多家的奧特萊斯，經(jīng)營突出的屈指可數(shù)，無不是處于經(jīng)濟發(fā)達的城市。項目距離市中心約 30KM，距離虹橋機場約 25KM。專一性強，目的性消費明確，隨機性消費吸引力不強14以品牌劃分區(qū)域，界限明顯，雖有助于客戶根據(jù)目標選擇區(qū)域，劃分不同層次的消費群體，但不利于人流動線的交叉循環(huán)。項目距離市中心約 10KM，距離北京首都國際機場約 35KM。項目周邊居住社區(qū)眾多、是銜接市中心與工業(yè)園區(qū)的地段。餐飲的比例顯然超出了作為奧特萊斯業(yè)態(tài)配套的比例范圍。 05年以后銅陵人口增長非常緩慢，年均增長率僅為 %；252。 截止 2023年 9月底，銅陵機動車保有量逼近 10萬，增幅 %,其中私人汽車保有量近 ,同比增長 65%。 銅陵經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為安徽省繼合肥、蕪湖之后的第三個國家級開發(fā)區(qū)，是銅陵實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要承載區(qū)域，預(yù)計到 2023年實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)銷售額 1000億元；252。銅 銅陵長江34城市概況小結(jié)：252。人均 GDP和人均可支配收入排在安徽省前列，人均財政收入全省第一，消費能力強。由于銅陵工業(yè)立市，污染較為嚴重，部分中產(chǎn)階級將二、三次置業(yè)投向黃山池州等自然環(huán)境優(yōu)美之地，從而縮減了在當?shù)氐耐顿Y。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。城市商業(yè)總體特征分析38p城市商業(yè)總體特征調(diào)研p市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研p主要街道租金水平調(diào)研銅陵商業(yè)市場現(xiàn)狀 百貨商場過于集中，大多 處于轉(zhuǎn)型期167。167。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研 百貨商場超市外擴趨勢明顯167。 迄今為止，銅陵已有合家福、華潤蘇果、家得利、華聯(lián)等中大型超市入駐，置業(yè) 167。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研 超 市42專業(yè)市場分布圖銅陵現(xiàn)有各個專業(yè)市場地址的選擇，均處于主要城市 “ 過境公路 ” 沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要道（北京西路）上。 專業(yè)市場承租能力較低 ,一般選址在城市邊緣區(qū)域 。 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場 ,以滿足特定消費人群需求 ,而且精品專業(yè)市場具備較高承租能力。 楊家山沿線已形成餐飲聚集氣候 ,167。 包廂 30多間美華大酒店 11個風(fēng)格各異的大中小型宴會廳 純餐飲場所大多經(jīng)營定位大眾消費 ,檔次不高 。 中高檔餐飲場所承租能力大致在 /㎡ /天 。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 餐 飲市中心周邊為娛樂消費首選167。 銅陵中高檔桑拿洗浴場所不多；167。 2 五松山賓館 四星 138 260860 市區(qū)3 華亭四季大酒店 四星 120 1986084 美華大酒店 三星 97 168598 餐廳、足浴5 銅都國際大酒店 三星 1436 育和大酒店 三星 147 275760 市區(qū) 餐廳、會議室、大型會場市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 酒 店49p城市商業(yè)總體特征調(diào)研p市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研p主要街道租金水平調(diào)研銅陵商業(yè)市場現(xiàn)狀50區(qū)域 路段 面積 租金 (元 /㎡ /月以上。核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快銅陵主要街道租金水平調(diào)研521. 2. 3. 4.生意很好，無轉(zhuǎn)售、無轉(zhuǎn)租，空置率為 0，屬于傳統(tǒng)黃金旺鋪?？罩寐始s 5%。以服裝服飾 80%、娛樂 20%，為女性居多的中檔消費場所，但長江二路二樓出租率不高銅陵商城合百商廈面積約 32,000㎡ ，服裝服飾 74%、化妝品及珠寶 15%、超市 6%等，為適合各年齡層次的中檔消費場所?；瘖y品 箱包皮具 淑女休閑 商務(wù)男裝 羊絨羊毛衫四樓：運動服鞋 童裝童鞋 工藝品家電：彩電 家影碟機 ㎡ (零售 ),30000商業(yè) *第 1層至第 6層為百貨商場 項目自身研判63本案銅都大道火車東站 銅都大道是外地進入銅陵的必經(jīng)之路，從火車東站進入銅陵市區(qū)也必經(jīng)本案。69機會分析：216。216。216。 本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)地帶。遠離傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū) ， 中間沒有商業(yè)帶連接人氣。 加大娛樂休閑配套比重 項目所處城市經(jīng)濟發(fā)展程度，消費特性，應(yīng)增加娛樂休閑配套，打造成集 休閑、購物、娛樂、餐飲、旅游于一體復(fù)合型商業(yè)類別 。 豐富業(yè)種類型A. 家居；B. 兒童用品（衍生產(chǎn)品）C. 精品、文體數(shù)碼 。74A.B.與旅行社合作利益共享，設(shè)置旅游拓展、接待及制定帶客到店激勵計劃