【正文】 機(jī)，形成時(shí)間上的壟斷。 地塊內(nèi)部現(xiàn)況 2023年 1月 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括 2棟高層建筑） 地塊外部現(xiàn)況 西部：亨通還遷房、再建泉達(dá)路（尚未開(kāi)通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學(xué)、飯店、武清區(qū)政府 北 西 東 南 2023年 1月 距項(xiàng)目最近的公共汽車站為 5656 563總站，位于光明道和泉旺路交口的。目前城際鐵路全程票價(jià)定為58元，楊村至北京票價(jià)為 40元。 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場(chǎng)、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂(lè)商業(yè)非常缺乏。 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。 、英華中學(xué)等，外部教育氛圍濃厚。 振華西道現(xiàn)況 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 2023年 1月 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 住宅 229438 717978 商業(yè) 18160 12712 可售小計(jì) 247598 730690 3 初中 30000 13800 —— 小學(xué) 27000 12960 —— 合計(jì) 304598 757450 ? 項(xiàng)目占地 ，地上可售面積 73萬(wàn)平米，其中住宅 ，商業(yè) ，另需建設(shè)教育配套 。 ，南北兩組團(tuán)中心景觀缺少，南部組團(tuán)由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。 ，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)，對(duì)改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂(lè)休閑配套等。 “三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海 —— 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團(tuán)泊洼水庫(kù) —— 北大港水庫(kù)”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始得到高度關(guān)注和重視。明確劃定保護(hù)地區(qū)或限制發(fā)展地區(qū)，進(jìn)行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理，保護(hù)缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。 2 3 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開(kāi)發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 ? 區(qū) 位 城區(qū)距北京 71km 天津 25km 首都機(jī)場(chǎng) 90km 天津港 71km ? 基本情況 區(qū)域面積 1574km2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街 29個(gè) 村 741個(gè) 人口 82萬(wàn) 武 清 概 況 2023年 1月 武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū) 25公里，距北京市區(qū) 71公里。如果成功落戶武清 ， 將對(duì)區(qū)域發(fā)展帶來(lái)極大的拉動(dòng)作用 ，預(yù)計(jì)第二機(jī)場(chǎng)選址工作在 2023年完成 ， 2023年啟動(dòng)建設(shè) ， 2023年建成投入使用 。其中，東部發(fā)展帶，包括 3個(gè)組團(tuán)，以發(fā)揮濕地、森林、水庫(kù)資源為著力點(diǎn)，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā)展帶，包括 4個(gè)組團(tuán)，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 戶籍人口 城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 鄉(xiāng)村從業(yè)人員 武清各年從業(yè)人口比例4 9 . 5 9 %4 8 . 5 9 %5 2 . 9 3 %5 3 . 5 6 % 5 3 . 4 1 %4 6 . 0 0 %4 7 . 0 0 %4 8 . 0 0 %4 9 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 1 . 0 0 %5 2 . 0 0 %5 3 . 0 0 %5 4 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年未來(lái)城區(qū)人口將高速增長(zhǎng)，從業(yè)人口比例上升，受其帶動(dòng)人均收入將呈上升趨勢(shì) 2023年 1月 區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)人口將為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源 由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第 3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年遞增， 隨著工業(yè)化進(jìn)程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐年遞增， 使購(gòu)買(mǎi)商品房成為可能。分別是北京南站、亦莊站、永樂(lè)站、武清站、天津站。 京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型項(xiàng)目 2023年 1月 ? 前進(jìn)道兩側(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè) 京津城鐵專題分析 前進(jìn)道沿線重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域 三個(gè)村莊，規(guī)劃占地面積 8平方公里 ? 城際車站南部生態(tài)居住區(qū) 近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：新農(nóng)村試點(diǎn)、華北城、休閑島 ? 新城南部生態(tài)高尚居住區(qū) 2023年 1月 從城區(qū)居住板塊格局看 —— 本案處于未來(lái)宜居生活區(qū)的核心部分，住宅發(fā)展?jié)摿薮? 目前武清城區(qū)居住板塊主要由 3大部分組成，分別 為武清新城板塊 、 武清開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 、 武清老城板塊 ，其中： ?武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊，是未來(lái)規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)集中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多個(gè)項(xiàng)目； ?武清開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)為主； ?武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。 從 2023年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)所占比例大幅減低，第二產(chǎn)業(yè)所占比例仍然在增加，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)減少，而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位將會(huì)更為明顯。 ? 武清開(kāi)發(fā)區(qū)：現(xiàn)階段已經(jīng)基本形成了以汽車及零部件制造、機(jī)械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息為主的產(chǎn)業(yè)群落。 ?武清開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積 ，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。 如果以武清開(kāi)發(fā)區(qū)為中心，在 100公里半徑的國(guó)土范圍內(nèi)，有北京、 天津兩座直轄市的全部和河北省的部分省、市，常住人口 3000萬(wàn) ； 500公里為半徑的國(guó)土范圍內(nèi)， 有 100萬(wàn)人口以上的城市 11座，常住人口 2億多，占全國(guó)總數(shù)1/6，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全國(guó)的 1/5。 三期開(kāi)發(fā)面積 ，計(jì)劃在 2023年前建設(shè)完成。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 入駐企業(yè)情況及代表企業(yè) 現(xiàn)階段園區(qū)內(nèi)的 投資企業(yè)約 40家 ，轉(zhuǎn)讓土地面積 ，累計(jì)吸引投資總額 ，注冊(cè)資本近 4億美元， 投資密度達(dá) 750美元 /平方米 。 鵬思特（天津）實(shí)業(yè)有限公司 美國(guó)獨(dú)資企業(yè)，占地 ，累計(jì)投資總額 2998萬(wàn)美元，主要從事集成電路等精密機(jī)電組件，元件組件和撓曲電路組件的生產(chǎn)和銷售。 天津平和汽車配件有限公司 韓國(guó)獨(dú)資企業(yè)，占地約 59502平方米，投資總額 3600萬(wàn)美元。 ?石各莊產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 規(guī)劃建成占地 1000畝的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，220畝起步區(qū)土地已全部出讓并正在建廠，二期 1000畝地正在建設(shè)中。 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積 ，由產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)和公建區(qū)組成。如今首期開(kāi)發(fā)的 1800畝（ ）自行車產(chǎn)業(yè)區(qū)以其高水平的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)惠的扶持政策、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)舉措吸引了 17家中外企業(yè)到此投資興業(yè)，年創(chuàng)產(chǎn)值突破 8億元，已成為較具實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的中國(guó)北方自行車生產(chǎn)及出口基地。 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 大盤(pán)案例分析 2023年 1月 我司操作大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 本案定位面臨主要問(wèn)題 2023年 1月 國(guó)奧村（奧林匹克公園 B區(qū)運(yùn)動(dòng)員公寓）項(xiàng)目銷售代理 項(xiàng)目位置：北京朝陽(yáng)區(qū) 項(xiàng)目性質(zhì)：高檔住宅 開(kāi) 發(fā) 商：國(guó)奧投資發(fā)展有限公司 項(xiàng)目規(guī)模： 總建筑面積約 40萬(wàn)平方米 我司操作大盤(pán)案例 1 2023年 1月 項(xiàng)目位置：北京雙匯橋 項(xiàng)目性質(zhì)：普通住宅 開(kāi) 發(fā) 商：北京金時(shí)代置業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 45萬(wàn)平米 東一時(shí)區(qū)住宅銷售代理 我司操作大盤(pán)案例 2 2023年 1月 曙光花園住宅銷售代理 項(xiàng)目位置： 北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng) 項(xiàng)目性質(zhì)：中檔住宅 開(kāi) 發(fā) 商：北京 天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 50萬(wàn)平米 我司操作大盤(pán)案例 3 2023年 1月 天津?yàn)橙P(pán)策劃及銷售代理 項(xiàng)目位置：天津南北大街與中環(huán)線交口 項(xiàng)目性質(zhì)：綜合體大盤(pán) 開(kāi) 發(fā) 商：天津海景置業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：約 110萬(wàn)平米 我司操作大盤(pán)案例 4 2023年 1月 綜合來(lái)看，本案近 70萬(wàn)平米的居住大盤(pán)，在項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)上必須考慮多種因素，才可以保證項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的趨勢(shì)引導(dǎo)。 ?大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，追求可持續(xù)發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上考慮要長(zhǎng)遠(yuǎn)，并根據(jù)銷售時(shí)點(diǎn)有節(jié)奏推出。 ? 值得注意的是，從 06年開(kāi)始，天津郊縣居住用地供應(yīng)活躍，最近 2年供應(yīng)量持續(xù)走高。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?天津商品住宅市場(chǎng) 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 0607年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比 ? 2023年天津市商品房 成交量達(dá) ，環(huán)比 2023年上漲幅度約 %。 07成交面積及成交價(jià)格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時(shí)對(duì)價(jià)格的增長(zhǎng)暫沒(méi)有形成抑制 2023年 1月 2 0 0 7 年各區(qū)成交量及房?jī)r(jià)對(duì)比0202300400000600000800000100000012023001400000和平區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河西區(qū) 南開(kāi)區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū) 塘沽區(qū) 漢沽區(qū) 大港區(qū) 武清區(qū) 寶坻縣薊縣寧河縣 靜海縣010002023300040005000600070008000900010000成交面積（㎡） 平均價(jià)格（元/ ㎡）武清房?jī)r(jià)明顯高于其他郊縣，并且基本與北辰區(qū)均價(jià)持平，對(duì)于來(lái)自市區(qū)、城郊的人口，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)在逐漸減少。 武清價(jià)格漲勢(shì)迅猛，與近郊價(jià)格拉近，后期價(jià)格漲幅存在壓力。 影響：其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。 國(guó)土資源部 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 影響： 嚴(yán)格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。 天津市土地及房管局 《 天津市國(guó)有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設(shè)計(jì)用途的，并收取土地出讓金。 主 要 內(nèi) 容 影 響 2023年 1月 影響： 有助于解決因房地產(chǎn)所引起的權(quán)屬關(guān)系問(wèn)題，為物業(yè)稅的開(kāi)征奠定了基礎(chǔ)。 2023年綜合政策分析 2023年 1月 ?再次，眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景還是比較看好的，對(duì)房?jī)r(jià)抱有上漲的預(yù)期。 ?天津市居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)， 07年供應(yīng)量更是大幅增長(zhǎng)，郊縣供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)比例則持續(xù)減少。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺(tái)，對(duì)抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價(jià)格，市場(chǎng)購(gòu)房者多數(shù)持觀望態(tài)度。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價(jià)格約為 06年價(jià)格的 8倍 ，可見(jiàn)市場(chǎng)需求旺盛。 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對(duì)比 0 6 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 5 3 . 7 %其他區(qū)域,%下朱莊街,%王慶坨, 0 . 0 %大孟莊, 0 . 0 %汊沽港, 1 5 . 4 %數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應(yīng)量占到了全區(qū)供應(yīng)量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應(yīng)量均來(lái)自本項(xiàng)目。而 10月份以來(lái)，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場(chǎng)熱度稍有回落，成交均價(jià)已基本與年初持平。 當(dāng)前市場(chǎng)整體存量 約為３９．５萬(wàn) 平米，約計(jì)