【正文】 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 居住區(qū) 咸平大道聚集行政單位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，勢必會帶來強(qiáng)大的人流，咸平湖的建設(shè)改造必將提升北區(qū)區(qū)域價值。 2023下半年全縣共新增企業(yè) 4家，預(yù)計規(guī)模沒有一個億元企業(yè)，對全年規(guī)模以上工業(yè)增長的拉動力預(yù)計不會太強(qiáng)。 16 30 70 36 0 10 20 30 40 50 60 70 09年 10年 規(guī)劃 通許縣城市化進(jìn)程 城市建成區(qū) 城市化率 城市屬性：近 6年來，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，實現(xiàn)了4年翻一番的較快增速 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 （二） 2023年及未來全縣規(guī)模工業(yè)發(fā)展形勢展望 鑒于通許縣工業(yè)結(jié)構(gòu)及傳統(tǒng)發(fā)展模式，歷來縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展會在下半年開始提速，相應(yīng)而言每年的下半年也是同比基數(shù)逐步加大的時期，給縣規(guī)模以上工業(yè)增長的壓力也開始逐步加大。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 2023年 111月份，通許縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 128家。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 通許縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃占地 ，分 城東 和 城北兩個集聚區(qū)，已開發(fā)利用 ，入駐企業(yè) 35家，全部投產(chǎn)后可實現(xiàn)年產(chǎn)值 46億元，年獲利稅 ，可安排 7000余人就業(yè)。西距新鄭國際機(jī)場、京廣鐵路、京珠高速公路 60公里，北距隴海鐵路 45公里。 309個行政村， 611個自然村， 。 1. 項目全案在通許承擔(dān)一個什么樣的市場角色？ 2. 本案應(yīng)該做什么產(chǎn)品來滿足我們的目標(biāo)客群？ 3. 項目優(yōu)點很多，我們采取什么樣的營銷策略吸引客戶、塑造品牌； 4. 我們?nèi)绾捂i定我們的目標(biāo)客戶？ 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 本案需要解決的問題 ? 明確方向 （企業(yè)戰(zhàn)略、市場競爭下的策略） ? 清晰思路 （整體定位、營銷思路） 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 本案總體軸線 宏觀市場分析 客戶群定位 營銷策略 市場環(huán)境分析 項目物業(yè)發(fā)展建議 競爭環(huán)境分析 項目屬性詮釋 整體產(chǎn)品定位 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 通許北區(qū)，再造一座城 50萬㎡稀缺舒適住宅區(qū) 如何樹立核心？ 如何引領(lǐng)高尚？ 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 PART1：通許印象 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 河南中心，開封相鄰 通許縣隸屬開封市，地處豫東平原，北臨黃河，距省會鄭州市 100公里，七朝古都通許市 45公里 。 通許縣東接杞縣、西連尉氏，南鄰扶溝、太康，北交通許縣。民族漢族居多，占 %，回族和其他少數(shù)民族占 %。地方鐵路登杞線穿越境內(nèi)，長達(dá) 46公里。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。截至 11月末，規(guī)模以上工業(yè)共完成總產(chǎn)值 1263835萬元，同比增長 %；實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)增加值 334175萬元，同比增長 %。 首先，老企業(yè)增長空間進(jìn)一步壓縮，難有潛力可挖。 鑒于上述情況，可以預(yù)期隨著去年同期基數(shù)的逐步加大， 2023年縣規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的壓力將是空前的，預(yù)計累計增長速度將會慢速提升。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 區(qū)域?qū)傩裕憾S著北區(qū)的建設(shè)，通許也將逐漸開始共享部分通許市的優(yōu)勢資源，享受通許 20分鐘城市圈的便利區(qū)位優(yōu)勢 通許 20分鐘城市圈 2023年，為了實現(xiàn)建設(shè)小康社會和中原崛起的宏偉目標(biāo)，河南省委、省政府制定了 《 河南省全面建設(shè)小康社會規(guī)劃綱要 》 ，作出了實施區(qū)域性中心城市帶動戰(zhàn)略、加快中原城市群發(fā)展、實現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的通許、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源 9個省轄市組成中原城市群，同時大廣高速和國道到通許僅需 20分鐘，享受開封老皇城城市生活圈。 升級通許人居體系 隨著核心區(qū)的建設(shè)，項目將享受核心區(qū)域的市政配套與咸平湖湖景資源，將成為項目開發(fā)的巨大利好 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 項目與區(qū)域的關(guān)系：項目位于新區(qū)核心區(qū)的發(fā)展軸線上，承載著引領(lǐng)區(qū)域強(qiáng)勢啟動的關(guān)鍵角色 咸平大道次主軸線上，通許北門戶 項目緊鄰上海路，與咸平大道不足 500米， 10分鐘直達(dá)蘭南高速，項目未來將承擔(dān)通許北大門的形象的使命。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 ? 通許縣城目前有房地產(chǎn)項目十余處，房地產(chǎn)項目主要集中在在行政路為中心的縣城中西部，目前集中了通許縣城的大部分樓盤。 ? 戶型以常規(guī)戶型為主，水榭花都有部分創(chuàng)新。樓盤多為開發(fā)商自己銷售。 均價 元 /平米 2900儷景灣（多層） ,2600小高 2700假日瀾灣（多層） ?、水榭花都以地段配套與惠賈河水景資源為依托，引領(lǐng)市場價格； ?，但產(chǎn)品一般，整體價位相對高點； ?、瑞通嘉園，自身品質(zhì)不突出，價值處于洼地； 2800中央廣場（高層） 2800— 3100水榭花都（多層、小高） 地段、景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌成為影響價格的重要因素 通許在售樓盤價格列表 2300迎賓御花園家（多層） （ 3）通許價格表現(xiàn) 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 樓盤名稱 容積率 建筑形式 特色 水榭花都 多層、小高層 板式建筑 ，圍合分布，中心優(yōu)秀景 觀。 （ 4）各競品建筑指標(biāo) 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 （ 5）各競品產(chǎn)品特點 樓盤名稱 兩居室 (㎡ ) 三居室 (㎡ ) 四居室 (㎡ ) 戶型特點 水榭花都 109— 132㎡ 146— 148㎡ 全明設(shè)計、通透性好、觀景陽臺，戶型合理。 中央廣場 95 ㎡ 126146㎡ 空間利用率高、雙陽臺、南北朝向、 百變空間。 琥珀名城 鄭開森林半島 青苑 碧麗國都 開元華庭 儷景灣 中央公園 水榭花都 凱旋城 迎賓御花園 瑞通嘉園 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 （ 7）競品園林景觀 樓盤名稱 綠化率 園林排布及特色 水榭花都 56% 中央景觀水系和外部惠賈河景觀資源遙相呼應(yīng)，各棟樓之間都有很多的綠化帶環(huán)繞。 儷景灣 多層 2900元 /㎡ 小高層 2600元 /㎡ 100130㎡ 去化較快，相對 115㎡ 好賣 假日瀾灣 多層 2700元 /㎡ 90、 96㎡ 兩房去化相對不錯， 10 113㎡ 小三房接受度較高， 11 12 12124㎡ 較好賣。 （二）個案樓盤分析 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 項目案名 迎賓御花園 項目地址 行政路和迎賓大道、與文衛(wèi)路交叉 口 物業(yè)性質(zhì) 住宅 +商業(yè) 開發(fā)商 通許宏海置業(yè) 銷售公司 售樓電話 0378 328222 3285555 建筑設(shè)計 景觀及規(guī)劃特點 簡歐 物管公司 物管收費 待定 總占地面積 260畝 總建筑面積 30萬㎡ 容 積 率 得房率 85% 物業(yè)特征 別墅式花園洋房 小高層為主 工程進(jìn)度 住宅情況 住宅以多層和小高層為主，住宅面積從 110平米到 137平米之間 銷售價格 開盤日期：年初 ，均價： 2800元 /平米 汽車庫 售價待定 銷售現(xiàn)狀 正在咨詢階段 優(yōu)劣勢分析 小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，周邊配套設(shè)施齊全，近 20230平米商業(yè)風(fēng)情街，滿足日常生活購物所需，交通十分便利。 項目小結(jié)：項目體量較小，有部分東西戶房源，不易消化；產(chǎn)品屬于中等，但是六層半、 11層半概念植入較好，獲得市場認(rèn)可。 通許市場總結(jié)及啟示 啟示： 項目在營銷過程中應(yīng)注重主題概念的統(tǒng)一，同時充分傳播城市未來中心最佳居住區(qū)之一、配套的優(yōu)勢、項目產(chǎn)品的特色、產(chǎn)品的優(yōu)勢等。 ? 區(qū)域市場不成熟，周邊配套不成熟； ? 居住氛圍不濃厚，客戶認(rèn)識度低； weakness (劣勢 ) 區(qū)域市場不成熟認(rèn)識度不高 配套不完善 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 ? “ 地段稀缺 ” ： 城市未來中心土地稀缺，可享四路方便的交通； ? “ 生態(tài)性 ” ： 臨近咸平湖，環(huán)境佳； ? “未來優(yōu)”： 政府招商引力力度較大，本區(qū)域招商引資項目較多，人流集中地； ? “產(chǎn)品稀缺”： 市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，我們可走差異化高端路； opportunities(機(jī)會 ) 地段優(yōu)勢 前景展望 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 ? “ 大盤競爭”： 水榭花都、瑞通嘉園、中央公園體量更大，入市更早，后期產(chǎn)品將調(diào)整與項目后期產(chǎn)品形成直接競爭； ? “城市理念”： 目前開封的居住理念，多層住宅與大宅仍緊密相關(guān)，客戶觀念需引導(dǎo)； ? “品牌與價格”： 項目即將形成標(biāo)桿性的高價盤，品牌及價格將受到市場的考驗； threats（威脅） 大盤競爭 消費理念 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 SWOT分析： 多利用優(yōu)勢 多創(chuàng)造機(jī)會 綜合策略 SO策略： 1. 打造屬于自身的品牌形象，區(qū)域領(lǐng)跑； 2. 利于戶型、居住的舒適性等優(yōu)勢，分客源，搶客源； 3. 項目戶型面積奢華，吸引高端主流客戶群； ST策略： 1. 利用優(yōu)勢的資源打造 宜居概念 2. 利用 價格策略、產(chǎn)品推售組合策略 競爭突圍； 3. 產(chǎn)品特點及未來前景對投資客戶進(jìn)行有效拉動。 五大社會經(jīng)濟(jì)等級 社會上層：高層領(lǐng)導(dǎo)干部 、大企業(yè)經(jīng)理人員 、 高級專業(yè)人員及大私營企業(yè)主 中上層：中低層領(lǐng)導(dǎo)干部 、大企業(yè)中層管理人員 、 中小企業(yè)經(jīng)理人員 、 中級專業(yè)技術(shù)人員及中等企業(yè)主 中中層：初級專業(yè)技術(shù)人員 、小企業(yè)主 、 辦事人員 、 個體工商戶 、 中高級技工 、 農(nóng)業(yè)經(jīng)營大戶 中下層：個體勞動者 、 一般商業(yè)服務(wù)人員 、 工人 、 農(nóng)民 社會底層：生活處于貧困狀態(tài)并缺乏就業(yè)保障的工人 、農(nóng)民和無業(yè) 、 失業(yè) 、 半失業(yè)者 十大社會階層 國家及社會管理者階層 （擁有組織資源） 經(jīng)理人員階層 （擁有文化及組織資源） 私營企業(yè)主階層 （擁有經(jīng)濟(jì)資源） 專業(yè)技術(shù)人員階層 （擁有文化資源） 辦事人員階層 （擁有少量文化及組織資源） 個體工商戶階層 （擁有少量經(jīng)濟(jì)資源） 商業(yè)服務(wù)員工階層 （擁有很少量三種資源） 產(chǎn)業(yè)工人階層 （擁有很少量三種資源） 農(nóng)業(yè)勞動者階層 （擁有很少量三種資源） 城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)階層（基本沒有三種資源） 目標(biāo)客戶分析 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 客戶定位：購買力范圍 1040萬，以 2030萬居多 家庭成員較為復(fù)雜 新婚族 小三口之家 三代同堂 二老空巢 中 產(chǎn) 型 經(jīng) 濟(jì) 型 富 裕 型 富 貴 型 4060萬 城市新移民 （ 20— 65） 大三口之家 都市新銳 （ 25— 30） 品質(zhì)家庭 （ 30— 50） 健康養(yǎng)老 （ 50以上） 家庭結(jié)構(gòu) 購買力 二老＋工作子女 60萬以上 2545萬 1025萬 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 客戶基本特征