【正文】 分析 星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 項(xiàng)目周邊競品分析 市場篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品篇 商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃 營銷篇 商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài) 策略 產(chǎn)品推售 推廣執(zhí)行 報(bào)告結(jié)構(gòu)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)入市情況來看，基本為沿街底商的形式，以打散銷售為主。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 二、星海灣區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 商業(yè)的發(fā)展： ? 現(xiàn)狀特征 —— 區(qū)域商業(yè)發(fā)展尚不成熟 /商鋪銷售正處初步發(fā)展階段 /商家入駐率低 ? 商業(yè)部分布局： 沿街開發(fā) ? 規(guī)模構(gòu)成： 以公建商業(yè)街及底商形式入市，平均商業(yè)開發(fā)體量為 2萬平方米左右。 發(fā)展趨勢：會展 /旅游 → 餐飲 /配套 → 商務(wù) /金融 區(qū)域布局 —— 南側(cè) 旅游帶動商業(yè)， 以主題娛樂、 文化展示為主 中部 住宅影響商業(yè)， 以社區(qū)配套及餐飲服務(wù)為主 北側(cè) 商務(wù)引導(dǎo)商業(yè)， 以高端商業(yè)、 商務(wù)服務(wù)為主 星海大觀項(xiàng)目地處現(xiàn)有公寓及配套區(qū)域向商務(wù)金融區(qū)域過渡帶區(qū)位，同時(shí)緊鄰會展中心及星海廣場。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 20km 星海大觀 周水子國際機(jī)場 大連港碼頭 火車站 青泥洼商圈 西安路商圈 高新園區(qū) 二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 ? 區(qū)域商圈影響分析： ? 星海灣區(qū)域現(xiàn)有商業(yè) —— 餐飲 /娛樂 /休閑 /文化 商務(wù)休閑餐飲 畫布咖啡 /哈根達(dá)斯 /客舍茶廳 娛樂 好樂迪、金錢柜 地方餐飲 澳門豆撈、三寶食府 ? 和平廣場 —— 零售為主 樂購大型綜合超市、國美電器 ? 西安路商圈 零售 /餐飲 /娛樂為主 百盛、麥凱樂商場、 國美電器、蘇寧電器、 大連影城、肯德基、 麥當(dāng)勞等 星海廣場周邊與和平廣場共屬同一商圈 /主要競爭商圈為日益繁盛的西安路商圈。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 星海大觀商業(yè)推廣客戶積累及建議 謹(jǐn)呈：大連沿海綠色家園集團(tuán) 〔 〕 YH02 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸思源經(jīng)紀(jì)（大連分公司）所有，未經(jīng)思源經(jīng)紀(jì)（大連分公司）書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星海大觀項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)與周邊競品項(xiàng)目商業(yè)相協(xié)調(diào)，共同打造大星海灣區(qū)域范疇的新興商圈。 商業(yè)功能：商務(wù)配套 +社區(qū)服務(wù) +餐飲休閑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 業(yè)態(tài)組合： 社區(qū)配套 /餐飲及休閑業(yè)態(tài)占主體。除了國寶公建項(xiàng)目外，其余入駐情況不佳。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 一、整體項(xiàng)目概況 ? 地理位置： 星海大觀位于星海廣場東北角，地塊南側(cè)為會展二期工程、東側(cè)為馬欄河及蓮花山、西側(cè)為會展一期、北側(cè)為網(wǎng)球場和建設(shè)期貨廣場。（商務(wù)公寓 9萬平米、酒店 /寫字樓 ） ? 商業(yè)分布及構(gòu)成： 呈圍合式商業(yè)分布，外側(cè) 3面臨街（西側(cè) /南側(cè) /東側(cè) 星河路） ,內(nèi)側(cè)比鄰項(xiàng)目綠化廣場。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 市場分析 星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 項(xiàng)目周邊競品分析 市場篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品篇 商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃 營銷篇 商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài) 策略 產(chǎn)品推售 推廣執(zhí)行 報(bào)告結(jié)構(gòu)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 投資性強(qiáng)，已有認(rèn)購國際公寓業(yè)主對此產(chǎn)品有強(qiáng)烈意向； 是本項(xiàng)目主形象展示區(qū)域，且升值空間大； 目標(biāo)業(yè)態(tài)：高檔汽車品牌展廳、名表首飾、高檔咖啡店、高檔品牌概念店、銀行、高檔美發(fā) 目標(biāo)品牌：路虎、勞斯萊斯、 Costa咖啡、米蘿咖啡、卡迪亞珠寶手表、寶馬服飾店、蘭博基尼服飾店 3樓底商特點(diǎn)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)業(yè)態(tài)：休閑娛樂型，高檔健身俱樂部、高檔洗浴、一線品牌旗艦店、會員制會館。 面積適中，相對獨(dú)立的商業(yè)環(huán)境，也適宜口碑傳播的私人會館、會員制茶舍。 組織客戶聯(lián)誼會，針對如大連溫州商會、銀行大客戶等，定向推介我項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品 重點(diǎn)引導(dǎo)推售 1010 10 50名流匯館 重點(diǎn)招租 3030 303 重點(diǎn)推售 4樓 回款約 7800萬 回款約 9800萬 回款約 萬 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 二、促銷策略 帶回報(bào)銷售建議 解釋：依據(jù)底價(jià)，提高單價(jià)，將溢價(jià)的購房款分 5年返還給購房者；給投資客以信心， 5年后此區(qū)域必將成為星海灣商業(yè)中心； 舉例說明： 房號 格 局 面積（平方米） 預(yù)估均價(jià)（元） 底價(jià)（元