【正文】 07/04 下跌幅度3月0909大連零九年預(yù)測4510/02 09/07 216。 在 06年和 07年兩次短期均線向上突破長期均線后，周期分別為 3和 4個月，上漲幅度都略高于 26萬方。216。216。屆時，月均成交量將較最高點下降 ，下降幅度為 %。10/06 下跌幅度 %12月北京零九年預(yù)測二零零九年八月/十二月預(yù)測結(jié)果悲觀趨勢模擬 長期均線出現(xiàn)下滑38北京當(dāng)前預(yù)測216。 明年市場的走勢會基本符合我們之前的悲觀預(yù)期。 由于宏觀調(diào)控得當(dāng)，未出現(xiàn)二次探底的情況，按照 04年的調(diào)整情況進行預(yù)測216。 根據(jù)近期的市場情況成交量在 3月底達(dá)到谷底，模型預(yù)測效果良好。房地產(chǎn)行業(yè)長期趨勢研判 31短期趨勢研判— 基于移動均線理論的預(yù)測32移動均線相關(guān)指標(biāo)和假設(shè)短線指標(biāo) 八周移動均線長線指標(biāo) 三十二周移動均線技術(shù)分析前提假設(shè)包括本周在內(nèi)的前八周成交量的算術(shù)平均數(shù)為本周的八周移動均線值包括本周在內(nèi)的前三十二周成交量的算術(shù)平均數(shù)為本周的三十二周移動均線值在移動均線分析中，假設(shè)成交量信息已經(jīng)包含了成交均價、宏觀經(jīng)濟、政策等各類因素的影響。在沒有實質(zhì)性措施拉動經(jīng)濟的情況下，基于對宏觀經(jīng)濟形勢的分析，作出以下判斷：判斷一：經(jīng)濟增速回落加快預(yù)計在第四季度經(jīng)濟增速走出政策高壓區(qū)判斷二：由于經(jīng)濟走出政策高壓區(qū)，預(yù)計在今年第四季度政策會有所放寬?？紤]到本月工業(yè)增加值的大幅下降受基數(shù)效應(yīng)的影響，我們認(rèn)為三季度政策出現(xiàn)放松的可能性不大，估計要到四季度工業(yè)增加值增速穩(wěn)定走出政策高壓區(qū)時，政策或?qū)⒂兴蓜?。?36條的頒布，鼓勵投資拉動民間投資雷聲大，雨點小，對經(jīng)濟的實質(zhì)性拉動作用較小。是指一些行業(yè)和領(lǐng)域在準(zhǔn)入政策上雖無公開的限制，但實際進入條件限制頗多，看著是敞開的，實際卻進不去。上海 2023年下半年拍賣的長風(fēng) 6B/4C地塊，就由于其中的 5%的保障性住房計劃使得眾多的開發(fā)商望而卻步，最后不得已更改在此地塊內(nèi)配建保障性住房的計劃l拉動 GDP太少，地方政府不上心252。23保障性住房建設(shè)實際拉動投資有限由于保障性住房建設(shè)投資占房屋總投資額比例過小，其拉動力有限，此外，商品房如果調(diào)控時間過長，其造成的投資減速不是保障性住房投資可以彌補的。21推動保障性住房投資建設(shè)遏制投機、投資泡沫，抑制高房價拉動投資及房地產(chǎn)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)，保障經(jīng)濟增長可有效解決當(dāng)前的困境22根據(jù) 2023 年 11 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出 “今后三年內(nèi)要新增加 200 萬套廉租房、 400 萬套經(jīng)濟適用房，并完成 100 多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到 9000 億元，平均每年 3000 億元。同時要求要在今年 7 月底前全面開工建設(shè)保障性住房項目。從分類指數(shù)看，本年資金來源指數(shù)和房屋施工面積指數(shù)分別出現(xiàn)了回落。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速 新開工項目投資增速17新開工和投資的同比增速將出現(xiàn)下滑，尤其房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增速下滑明顯。 事實上，中國也面臨著歐債危機所帶來的經(jīng)濟下滑風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)宏觀環(huán)境分析14出口受到威脅歐元區(qū)出口占中國出口的比例目前我國對歐盟出口總額約占到總出口額的 20%，出口到美國的比重約 17%，出口到日本的比重約 8%。美國采購人經(jīng)理指數(shù)六月加速呈現(xiàn)上一個月的回落趨勢，為 ，較五月下降了 ，顯示出商業(yè)活動的擴張速度減慢。緊縮財政所的帶來的重大影響，經(jīng)濟的增長下滑歐元區(qū)采購經(jīng)理人指數(shù) 歐元區(qū)失業(yè)率10歐債危機已然波及到其他經(jīng)濟體 —— 以美國為例以世界第一大經(jīng)濟體美國為例，歐元 ，目前雖然止跌反彈，但仍處低位。 PMI指數(shù)自 5月份出現(xiàn)了 09年以來的首次下調(diào)后， 6月份指數(shù)繼續(xù)下降，為 ，較 5月份下降了 。希臘作為導(dǎo)火索7不少歐洲國家的債務(wù)比重都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際 60%的警戒線，赤字率也遠(yuǎn)超過國際上通行的馬約標(biāo)準(zhǔn) 3％的安全線 。2023年 5月 22日標(biāo)普下調(diào)希臘、葡萄牙、西班牙的信用評級，前景展望為負(fù)面。2023年 5月 6日歐債危機引發(fā)恐慌，道指盤中暴跌近千點。2023年 4月 26日德國表示除非希臘出臺更為嚴(yán)格的財政緊縮政策，否則不會 “ 過早 ” 援手。 但是歐洲各國在援助希臘問題遲遲達(dá)不成一致意見， 4月 27日標(biāo)普將希臘主權(quán)評級降至 “垃圾級 ”，危機進一步升級。2023年 2月 10日巴克萊資本表示，美國銀行業(yè)在希臘、愛爾蘭、葡萄牙及西班牙的風(fēng)險敞口達(dá) 1760億美元。2023年 2月 4日德國預(yù)計 2023年預(yù)算赤字占 GDP的 %。2023年 2月 4日西班牙財政部指出，西班牙 2023年整體公共預(yù)算赤字恐將占 GDP的 %。 開端發(fā)展 歐洲其他國家也開始陷入危機，包括比利時這些外界認(rèn)為較穩(wěn)健的國家，及歐元區(qū)內(nèi)經(jīng)濟實力較強的西班牙，都預(yù)報未來三年預(yù)算赤字居高不下，希臘已非危機主角，整個歐盟都受到債務(wù)危機困擾。 216。216。但由于沒有引起廣泛的重視，救援不及時，到了今年的四月份，已經(jīng)演化為整個歐盟的債務(wù)危機，不少歐洲國家的債務(wù)比重都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際 60%的警戒線 ， 赤字率也遠(yuǎn)超過國際上通行的馬約標(biāo)準(zhǔn) 3％的安全線，其中以希臘、意大利、葡萄牙、西班牙和愛爾蘭的情況最為嚴(yán)重。 Consulting2023年 7月Ⅰ 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)外宏觀形勢分析Ⅱ 未來房地產(chǎn)行業(yè)短期、長期發(fā)展趨勢預(yù)判 Ⅲ 知名房企經(jīng)營策略分析 2Ⅰ 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)外宏觀形勢分析216。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國際環(huán)境分析216。42023年 12月全球三大評級公司下調(diào)希臘主權(quán)評級，希臘的債務(wù)危機隨即愈演愈烈，但金融界認(rèn)為希臘經(jīng)濟體系小，發(fā)生債務(wù)危機影響不會擴大。2023年 12月 8日惠譽將希臘信貸評級由 A下調(diào)至 BBB+，前景展望為負(fù)面。2023年 12月 16日標(biāo)準(zhǔn)普爾將希臘的長期主權(quán)信用評級由 “ A－ ” 下調(diào)為 “ BBB＋ ” 。 216。 216。 216。 蔓延升級希臘的債務(wù)危機引起歐元的貶值以及股市的暴跌，從而導(dǎo)致歐元區(qū)其他國家融資成本的增加。 216。 216。 216。 歐債危機的演化6歐債危機爆發(fā)原因解析二戰(zhàn)后西歐各國民選政府所奉行高社會福利政策希臘的經(jīng)濟占?xì)W盟經(jīng)濟體才 4%，在危機剛剛爆發(fā)時，其要面對的救助金額就 1000億美金，對歐盟和全球經(jīng)濟體來講，都是較為小的一個概念，但最初 1000億美金可以解決的事情由于上升到了政治層面，而未能及時解決，最終波及到其他歐元區(qū)國家，最終演化成了歐元區(qū)債務(wù)危機，救市資金也達(dá)到 10000億美金。歐元區(qū)各國公共債務(wù)占 2023 年 GDP 比例 歐元區(qū)各國 2023 財政赤字占 GDP 比例歐債危機爆發(fā)原因解析8歐元危機 — 國家之債 VS次貸危機 — 個人之債07年起始于美國的次貸危機，就是源于與低息環(huán)境下的家庭借債，無力償還，引發(fā)了世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟危機。歐元區(qū)經(jīng)濟總量占全世界經(jīng)濟總量的比重 30%。 美國的經(jīng)濟也在脆弱的復(fù)蘇中，就業(yè)率才剛剛開始改善。美國 PMI美國失業(yè)率美國失業(yè)率和采購經(jīng)理人指數(shù)美國復(fù)蘇趨勢減緩12事實上，不僅是美國，其他國家也將受到影響，并顯現(xiàn)出了對這一變化可能引起的經(jīng)濟增速回落的擔(dān)憂。歐元 6月對人民幣匯率達(dá)到 ，目前仍處于歷史低位，歐元對人民幣的大幅波動，使得占據(jù)我國出口較大比重的對歐出口部分受到較大影響，危機對我國出口的影響會在三季度凸顯出來，對歐盟出口增速可能降低到 6%， 7%的水平。主要由于四月中旬出臺的一系列房地產(chǎn)政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，開發(fā)商的開發(fā)投資意愿將逐步下降。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)新開工面積增速房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速18消費增速已出現(xiàn)疲態(tài)，城鎮(zhèn)居民人均可支配增速實際在下降社會品零售總額及增速情況 我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速今年二季度社會消費品零售總額名義增速創(chuàng)新高，但實際增速已出現(xiàn)疲弱姿態(tài)，城鎮(zhèn)居民可支配收入實際累計同比也出現(xiàn)下挫的趨勢，對于消費而言，如果未來增長動力仍然來自于政策，而非依賴于居民可支配收入的增長，則其持續(xù)性是值得懷疑的消費增速已顯疲態(tài)19無實際可支配收入增長支撐，消費增速減緩新開工項目投資持續(xù)回落，投資被拉動下行受歐債危機波及，出口前景堪憂 6月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù) (PMI)從上一月的 。l民間投資新 36條： 5月 7日國務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見 》 。其中，對廉租房投資 2150 億；棚戶區(qū)改造投資 1015 億元；經(jīng)濟適用房投資 6000 億元，綜合約 9000 億元 ”。2023年 580萬戶保障性住房開發(fā)目標(biāo)計算預(yù)計，新增投資額約 2100億元， 50%的實際完成額計算，保障性住房的新增投資完成額約 1000億左右，使房地產(chǎn)新增投資增速增加約 。根據(jù)某開發(fā)商公布的開發(fā)清單顯示，高高在上的房價中，土地出讓金、各種配套費等政府所得超過三分之一。航空能源 醫(yī)療26 我們認(rèn)為，近期多個逆向調(diào)控政策的出臺，　　　　　　　　　　　　　　　　　　216。27政策走向預(yù)判從政策面上，政策的目的一般以熨平周期為目的，即平抑經(jīng)濟波峰和波谷，從歷史經(jīng)驗看， 工業(yè)增加值同比在 10%附近或以下時，為政策力圖保底的區(qū)域，而增速一旦超過 16%，便進入了紅線高壓區(qū)。29判斷三：國家在第三季度進行第二輪調(diào)控的可能性不大，很大程度上是對國十條的進一步深化，包括各方面細(xì)則的出臺以及執(zhí)行力度的加大。房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)的時點較我們之前的判斷有所提前，大約為第四季度，并且本次房價下調(diào)幅度有所收窄。3310/4/3 09/7/5 下跌幅度 80% 216。216。 成交量八周移動均線下調(diào)后，不會低于 3月份的成交量底部，市場將于今年三季度末反彈回升。216。 對于北京，我們延續(xù)對其市場的悲觀判斷，由于北京目前的成交量仍未回調(diào)到 08年的水平，預(yù)計未來幾個月內(nèi)仍有回調(diào)空間，可能這也是北京細(xì)則較為嚴(yán)格的原因之一。10/08 下跌幅度 %14月39北京房地產(chǎn)行業(yè)走勢路線圖10/07成交量持續(xù)下調(diào)，受成交量下調(diào)的影響，價格會受到一定的抑制10/08成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。 則根據(jù)趨勢模擬，深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)整將持續(xù)到明年 8月份，下跌幅度為約為 % 。 則根據(jù)趨勢模擬，深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)整將持續(xù)到 10年 8月份，下跌幅度為約為 80% 。本次上漲在 09年 4月份突破長期均線后，上漲幅度已達(dá)到 ，上漲周期也已經(jīng)達(dá)到 4個月，因此無論是從歷史上漲幅度還是周期來看，目前大連市場的成交量都已存在較大的調(diào)整壓力。 假設(shè)出現(xiàn) 0 08年的調(diào)整情況，長期均線也出現(xiàn)下滑，則根據(jù)趨勢模擬，目前大連房地產(chǎn)行業(yè)將進入一輪較長時期的調(diào)整，由于本輪上升周期上漲幅度較大，故調(diào)整幅度也將高于歷史水平，為月成交量下降 ，成交量谷底大約會出現(xiàn)在 2023年 2月份，之后進行一段時間的調(diào)整。 大連市場本次的調(diào)整始于去年第三季度，到今年三月到達(dá)階段性谷底，與我們之前的悲觀趨勢預(yù)測的結(jié)果相差一個月，預(yù)測效果良好。下跌幅度8個月大連零九年預(yù)測4806/03 06/10 11/02 08/04 10月 12月216。 相比上海、北京、深圳等一線城市，大連市場在此次調(diào)控中所受的影響較輕，一方面是由于大連并非政策重點打擊的市場，其對新政的反映較為滯后，另一方面也是由于出開發(fā)商目前加強了在市場較為成熟的二線城市的布局。 在以上兩點因素作用下，我們預(yù)計房地產(chǎn)經(jīng)過本輪的調(diào)整，又將重新步入上升通道。216。60一線城市 2023 2023 2023 深圳 (%) 上海 (%) 廣州 (%) 北京 (%) 營業(yè)收入占比匯總（ %） 二三線城市 　 　 　天津 (%) 杭州 (%) 成都 (%) 佛山 (%) 沈陽 (%) 蘇州 (%) 南京 (%) 廈門 (%) 東莞 (%) 無錫 (%) 武漢 (%) 長沙 (%) 大連 (%) 青島 (%) 寧波 (%) 0長春 (%) 鎮(zhèn)江 (%) 中山 (%) 珠海 (%) 重慶 (%) 0 0南昌 (%) 鞍山 (%) 0 0 營業(yè)收入占比匯總（ %） 知名房企 —— 萬科216。 09年恒大地產(chǎn)的在售項目分布于全國 19個中心城市，其中二三線城市的銷售額占比和銷售面積占比分別為 %和 %知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移63二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實力評測我司研發(fā)的二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿υu測模型選用 7個經(jīng)濟指標(biāo)和 7個房地產(chǎn)指標(biāo)來組成相應(yīng)的評價指標(biāo)體系，具體指標(biāo)包括有地區(qū)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額、城鄉(xiāng)居民儲蓄余額、人均可支配收入、社會消費品零售總額、人均 GDP、人均可支配收入增速與商品房均價增速比值等，運用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型