【正文】 ，規(guī)劃建筑面積 10 萬平方米以上，產(chǎn)品定位為中高檔社區(qū)，該項目一旦運作將對本案造成極大市場競爭力。 08 年競爭樓盤分析 陽光嘉園： 08 年開發(fā)二期的高層項目，目前已報起價 3360 元 /平方米。 營銷思路：“空間再創(chuàng)造、生活超想象” 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 推廣手段：坐銷，報紙廣告 優(yōu)勢：產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，價位低，市場反映效果好，地理位置、園藝規(guī)劃，交通便利，物業(yè)品質(zhì)較高 劣勢：品牌開發(fā)混亂，銷售人員素質(zhì)不高 分析：該項目緊鄰美居物流園，具有良好的地段 優(yōu)勢，價格較高。 產(chǎn)品規(guī)劃：多層、小高層、高層、小區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街 客源：美居商圈、友好商圈、鐵路局商圈、蘇州路沿線、北京路小西溝沿線客群 營銷思路：山水文化局所，立體生活空間 推 廣手段：坐銷，報紙廣告 優(yōu)勢：產(chǎn)品品質(zhì)較高，價位高，市場反映效果好，近鄰美居物流園升值空間大 劣勢：周邊教育資源少，外部環(huán)境一般，生活配套較弱，交通不便 分析：該項目緊鄰美居物流園，具有良好的地理位置，價格較高，該項目的優(yōu)勢就是創(chuàng)新的戶型設(shè)計和較大面積的水景園藝，在價格上也較好體現(xiàn)了該項目的地段價值。美林花園 相關(guān)數(shù)據(jù)：占地面積 107244 平方米，容積率 ，綠化率 35%， 總建筑面積 萬平方米，項目多層已基本售罄，目前開了一棟高層，開盤不到兩個月銷售率 5%左右，現(xiàn)階段銷售均價 3480 元 /平方米 社區(qū)規(guī)劃：中心廣場、地下停車場、基本綠化、樹木 產(chǎn)品規(guī)劃：多層、高層 、商業(yè)步行街組成 客源：周邊區(qū)域客群，其中以相鄰政府相關(guān)部門、企事業(yè)單位人群為主 營銷思路：強調(diào)廣匯品牌，強調(diào)小區(qū)地段，突出臨近美居的升值潛力 推廣手段：跑銷、戶外廣告、報紙廣告，依托其他在售樓盤的銷售網(wǎng)絡(luò)銷售 優(yōu)勢：緊鄰美居，開發(fā)體量大，開發(fā)商實力雄厚。 劣勢： 拆遷不能一步到位，影響小區(qū)整體環(huán)境 分析：該項目是河北路上三大項目之一，從位置上看該項目是河北路上地段最好的一個樓盤，由于一期康城 eogo 項目已在此開發(fā)，因此該項目還具有一定的老客戶帶動優(yōu)勢。 劣勢：現(xiàn)交通非常 不便 ，周邊配套較弱。 社區(qū)規(guī)劃：八大主題院落、中國龍水系、蓮花廣場、朱雀、玄武、青龍、白虎四大景觀區(qū)與整個小區(qū)相連。隨著城北的不斷開發(fā)，居住密集度也越來越高，必將帶動以物流園為中心的周邊地塊的快速升值。 按照政府出臺的住房建設(shè)規(guī)劃，烏魯木齊住房建設(shè)重點轉(zhuǎn)移至新市區(qū)和水 磨溝 區(qū)，則讓高新區(qū)成了 房產(chǎn)項目 的 “ 重點 ”區(qū)域之一。依據(jù)此價位分析，新市區(qū)的高層項目與天山區(qū)和沙區(qū)還有明顯的價格差距，但由于土地成本的增加，圍繞鐵路局商圈和 美居商圈周圍的項目均融入了高層、小高層住宅項目。 2020 年美居物流園的建成，給新市區(qū)帶來無限商機，因此近年眾多開發(fā)商把目標鎖定在新市區(qū)，開發(fā)項目主要集中在北京路沿線、高新區(qū)板塊、迎賓路和開發(fā)區(qū)， 2020 年新市區(qū)開發(fā)項目總計 39 個，其中有 29 個新建項目和 10 個續(xù)建項目，總開發(fā)面積約 309 萬平方米。轄區(qū)內(nèi)有科研所 20 多家，大專院校 33 所，是烏魯木齊乃至全疆高科技較集中的區(qū) 域。 烏魯木齊地產(chǎn)大環(huán)境優(yōu)勢明顯、 2020 新建項目銷售旺盛，價格漲幅突破了歷史記錄。隨著加息的進一步加大，以及提高二次貸款房首付比例和提高貸款利率的措施，對于通過貸款二次置業(yè)的購房群體有很大打擊。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 金色港灣策劃提案 一、市場調(diào)研： 市場分析： 宏觀經(jīng)濟環(huán)境形勢概述 2020 國家繼續(xù)宏觀調(diào)控打壓房價快速增長、即國八條、國六條、國 15 條政策之后，全國房價依然是一路堅挺。該手段已經(jīng)開始初步顯現(xiàn)威力。項目品質(zhì)也有明顯提高，從而大大的刺激了購買群體的購買欲望。烏魯木齊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于區(qū)內(nèi)，國際機場、烏魯木齊火車北站貨場坐落于區(qū)內(nèi)，是自治區(qū)的交通樞紐和溝通亞歐及中東地區(qū)的重要國際通道。（詳見下表） 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 序號 項目 開發(fā)商 位置 建筑面積 （㎡） 主力戶型 （㎡） 均價 （元 /㎡） 銷售率 1 晨光雅園 新能房產(chǎn) 迎賓路 60000 8090 2300 － 2 陽光易居 華源房產(chǎn) 喀什東路 12700 4875 2500 100% 3 新港世紀花園 賽博特房產(chǎn) 迎賓路 100000 80 2900 85% 4 紫金長安 新世達置業(yè) 天津路政法學(xué)院內(nèi) 145000 136169 高4200 53% 5 青水灣 天一房產(chǎn) 太原路 647號 27874 108/132 高3900 50% 6 迎賓麗舍 廣匯房產(chǎn) 迎賓路輕機場 225500 91 2800 90% 7 通嘉世紀城 通嘉房產(chǎn) 養(yǎng)禽場 6080 2500 100% 8 迎賓雅居 華聯(lián)房產(chǎn) 天津北路1769 號 32000 7090 2500 100% 9 綠水如藍 大成房產(chǎn) 江霖煜房產(chǎn) 迎賓路東延 69000 80120 3000 95% 10 鋼花迎賓苑三期 鋼花房產(chǎn) 迎賓路 30 號 7589 1675 100% 11 名筑花都 廣匯房產(chǎn) 錦州東路 72 2400 100% 12 風(fēng)尚翠苑 廣匯房產(chǎn) 北京北路軸承廠 7090 2400 100% 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 13 美林閣 廣匯房產(chǎn) 天津路南三巷 30000 123145 2500 100% 14 瑞景苑 金成房產(chǎn) 蘇州東街 466號 60000 30140 多3300 高4500 75% 15 陽光嘉苑 廣河源房產(chǎn) 蘇州東路 58號 50000 8090 3700 80% 16 金橋小區(qū)二期 皓翔房產(chǎn) 木材廠 附近 7081 2735 80% 17 錦華名居 霄龍房產(chǎn) 北京路 54 中后 60000 120140 高4800 30% 18 鉆石公寓 大成房產(chǎn) 高新區(qū)鉆石城 74000 85120 4000 98% 19 國秀家園 華源房產(chǎn) 河北東路 58號 310000 80100 3500 85% 20 龍庭特別是美居物流園周圍高層住宅的價位大多在 4000元 /㎡以下，具有與主城區(qū)多層住宅價格比拼的優(yōu)勢，但隨著商圈內(nèi)商業(yè)氛圍的日漸濃厚，價格仍有較大升值空間。未來幾年內(nèi)，高新區(qū)將逐步建立以 “ 鉆石城 ” 為核心，聚集人才、金融等資源，重點發(fā)展總部經(jīng)濟的中央商務(wù)區(qū)；以創(chuàng)業(yè)中心，留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園為依托，聚集研發(fā)機構(gòu)、科技機構(gòu)等創(chuàng)新資源，重點發(fā)展高新區(qū)火炬創(chuàng)業(yè)園；以高新 區(qū) 北區(qū)及米東新區(qū)工業(yè)園為產(chǎn)業(yè)基地，聚集 復(fù) 合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的工業(yè)、科技等大型項目 和企業(yè)，重點發(fā)展 高新工業(yè)園區(qū)。本案的升值潛力將不可估量。 產(chǎn)品規(guī)劃：由多層、高層、小高層、沿街商業(yè)組成。 分析：該項目盤量大，開發(fā)商影響力強，定位為二次以上置業(yè)群體為主。 ◆ 領(lǐng)秀新城 相關(guān)數(shù)據(jù)：占地面積 萬平方米，容積率 ，綠化率 35%，總建筑面積 22 萬平方米，項目銷售率 70%，現(xiàn)階段銷售均價 2960 元 /平方米 社區(qū)規(guī)劃：中心廣場、景觀區(qū)、普通綠化 產(chǎn)品規(guī)劃：多層、小高層、小區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街 客源：烏市各地大眾消費人群。 劣勢：小區(qū)品質(zhì)一般，廣匯房產(chǎn)口碑差，沿街建筑未拆除視覺形象差 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 分析：該項目是廣匯房產(chǎn) 07 年在城北區(qū)域地段最好的一個大盤，由于其緊鄰美居物流園，未來的發(fā)展升值潛力巨大。 ◆ 盈科 ◆ 新洲城市花園 相關(guān)數(shù)據(jù)：占地面積 161838 萬平方米，容積率 ，綠化率 35%， 總建筑面積 26 萬平方米，二期瑞景苑銷售率 70%，現(xiàn)階段銷售小高層均價 4200 元 /平方米 社區(qū)規(guī)劃：水景園藝、 27— 40 米樓間距、健身房、社區(qū)幼兒園、商務(wù)中心、購物中心、休閑娛樂吧、園林綠化、噴泉廣場 產(chǎn)品規(guī)劃：多層、小高層、高層、小區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街 客源：烏市以及全疆中高消費人群居多 營銷思路：鯉魚山下大型生態(tài)居住區(qū) 推廣手段：坐銷，報紙廣告 優(yōu)勢：產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，價位高，市場知名度高，地理位置 、園藝規(guī)劃、交通便利，物業(yè)品質(zhì)較高，開發(fā)商為浙江企業(yè)，開發(fā)理念新穎 劣勢：開發(fā)時間較長，價格較高，教育資源少 分析：小區(qū)整體開發(fā)量大，品質(zhì)較高，在疆已有 7 年的開發(fā)經(jīng)驗，具有一定的市場認知度，各項設(shè)施齊全。該項目的地理位置與本案的位置相鄰咫尺，易截流客源，價格競爭等造成很大威脅。 天寧房產(chǎn)：此房產(chǎn)屬國資企業(yè)，資金實力雄厚。 二、項目概況 項目簡介 項目地處長沙路以西 ,長沙南一路以北 ,小區(qū)位于烏魯木齊高新區(qū) ,物流園北面 。 地塊 現(xiàn)狀：尚未動遷，現(xiàn)為今日玻璃場 ,正在生產(chǎn) 項目主要賣點薈萃 ○ 教育配套 :9 中；科學(xué)院子校；金三橋?qū)W校； 29 中； 62 ?。昏F 3 中等 ○ 地段優(yōu)勢 :地處高新開發(fā)區(qū) 。市政配套 基本到位 。提升了周遍環(huán)境的檔次 長住居民較多，且原本屬于高新區(qū)，人口 素質(zhì)相對較高。緊鄰美居物流園 。本案的升值潛力將是不可估量。 整個小區(qū)以板式高層為主，空間感覺較好，保證了各戶型視線要求，也有利于小區(qū)采光、通風(fēng)等需要。２２２ 、戶型設(shè)計建議： 作為小戶型項目，目前市場上已經(jīng)擁有相當(dāng)成熟的設(shè)計手法，本項目在戶型設(shè)計上應(yīng)該博采眾長，并且加以強化。設(shè)大凸窗、大陽臺，使小戶型同樣能擁有開闊過渡空間的極佳的視野。 ○ 景觀配套設(shè)計的表現(xiàn)形式多樣化，動靜結(jié)合，外部形式做到精致，注意細部考慮。 ○ 具有建筑空間與景觀環(huán)境相和諧的建筑環(huán)境。 信息設(shè)施： 導(dǎo)視系統(tǒng)、書報欄等作為小區(qū)的服務(wù)設(shè)施達到地點布置的合理 性及服務(wù)方便。 營銷景觀設(shè)計： 將營銷中心的外部環(huán)境，包括營銷中心的立面外觀設(shè)計 ，作為小區(qū)整體景觀設(shè)計布置內(nèi)容來整體考慮，與整體景觀風(fēng)格或小區(qū)風(fēng)格相一致。 有思想的建筑才有長久熱銷的可能性 不管是樓盤還是大型企業(yè)，都在以某種方式表達它的某種追求，雖然形式各異，但最重要的內(nèi)涵就是文化思想，它是現(xiàn)代人賴以生存的關(guān)鍵。發(fā)展商有自己的獨特企業(yè)文化，二者的融合，唯有引領(lǐng)市場而不是迎合市 場，方可鍛造出具備鮮明文化特征的精品之城，才能樹立起小項目銳意革新的市場領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)范！ 四、 目標客戶群定位分析 目標客戶分析 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 目標客戶群總體描述 總體特征 他們處于城市社會形態(tài)的中堅階層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會的大方向，他們是在既定的社會大方向下努力推進的人群，他們是整個社會的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。在其自身成長的家庭中，以多子女的大家庭為主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭為主。購買方向上，更加注重樓盤的整體檔次和品牌，在價格上往往會計較得失，對樓盤綜合質(zhì)量認識不深。 目標三：科、教、衛(wèi)系統(tǒng)從業(yè)人員 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 主要從事醫(yī)生、專業(yè)教師、律師等專業(yè)技術(shù)型人才，有較豐厚的收入或福利保障，有較多的積蓄。 目標五：企事業(yè)單位管理人員 文化較高，注重價格、消費會較理性，不會輕易為主題打動，但會關(guān)注性價比和區(qū)域發(fā)展前景；有一定的虛榮心和攀比觀念，但不會十分明顯；購買行為屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，首次置業(yè)指在有福利房的基礎(chǔ)上，為改善生活而置業(yè)，選擇按揭付款。比較關(guān)注項目周邊的生活配套。 項目定位 業(yè)內(nèi)有句俗話：“沒有不好的市場，只有不適合消費者的產(chǎn)品”，這就是說無論任何產(chǎn)品都必須首先在市場上找到自己的位置，找到一個機會空間?！边@是項目定位的鑰匙。 綜合以上所述，本案的開發(fā)思路定為： ①高質(zhì)中價盤為其市場定位 ②以優(yōu)質(zhì)的配套為其主力訴求點 ,以居住的舒適性與方便性為其輔訴求 ,以周邊配套設(shè)施為其支撐 . ③同時提高產(chǎn)品品質(zhì) ,以品質(zhì)優(yōu)勢提升項目的競爭力 . 項目市場定位 樓市的整體發(fā)展趨勢是具有潮流性、時尚性和突破性的。我司認為：唯有品質(zhì)獨特而且真正迎合、倡導(dǎo)和引領(lǐng)市場消費需求的樓盤才能在競爭中引爆市場?？梢哉f ,“健康文明家園情節(jié)”亞文化正是房地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的社會基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。然而，回歸都市不是簡單的輪回，回歸應(yīng)該以一種嶄新的姿態(tài)，回歸的應(yīng)該是一個新都市、一種新生活，回歸應(yīng)該是一個新的方向?? 理想的居住形態(tài)首先要有一個理想的居住大環(huán)境，高新區(qū)作為烏魯木齊的第二個主城區(qū)，近兩年隨著“高新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，無論是商業(yè)氛圍還 是人居環(huán)境