【正文】 3．汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)月平均租賃價(jià)格根據(jù)我司對(duì)銅仁汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)目前門(mén)面數(shù)量和各區(qū)域市場(chǎng)平均每月租金的分析，并綜合考慮各門(mén)面受地段所處地理位置、面積大小、層高等影響，初步判斷銅仁目前的汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)月平均租賃價(jià)格基本在600元左右。 大江路區(qū)域由于人流量較大，門(mén)面多數(shù)層高4．2米高（可做夾層），店身的縱深偏長(zhǎng)，故租賃價(jià)格稍高，平均每間租賃價(jià)格750元左右。本項(xiàng)目如通過(guò)政府與開(kāi)發(fā)商齊心協(xié)力，相關(guān)市場(chǎng)政策扶持，共同打造一個(gè)規(guī)范化管理，集多元化服務(wù)功能的于一體的汽車(chē)汽車(chē)服樣板市場(chǎng)，將帶動(dòng)汽車(chē)服務(wù)質(zhì)量再上一個(gè)臺(tái)階。本項(xiàng)目致力建成一座規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化、多品類(lèi)、多功能的汽車(chē)綜合服務(wù)中心，將極大促進(jìn)銅仁汽車(chē)行業(yè)綜合服務(wù)水平的提高。而本項(xiàng)目緊貼城間主干道——西外環(huán)路，與規(guī)劃中的短途汽車(chē)站一路之隔（距長(zhǎng)途汽車(chē)站也僅500米），可謂左右逢源，在占盡地利的同時(shí)。本項(xiàng)目如能抓住這一市場(chǎng)空白，定能在將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 ◇綜合上述，梵凈山大道汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)總面積約為：15000㎡?！罅闵⑿羝矫自?525平米之間，平均每平米每月租金為15元。以上多數(shù)以獨(dú)立單層建筑為主，有的為雙層經(jīng)營(yíng)，多數(shù)經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)，多數(shù)為新近引進(jìn)的汽車(chē)銷(xiāo)售店。主要是由于該處店面建成時(shí)間早，先期經(jīng)營(yíng)定位不明確造成的。 b北面： ◇汽配件、潤(rùn)滑油、輪胎等店面50余間，總面積約為1000㎡。 ◇綜合上述，大江路段汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)總面積約為：3800㎡。 ①、店面特征： ◇層高較高（4．2m左右，多數(shù)做有夾層）； ◇門(mén)面開(kāi)間普遍較窄（約3．2m）； ◇進(jìn)深狹長(zhǎng)（多數(shù)為59m，前方5m處為店堂，后方24m為廚房或倉(cāng)庫(kù)）。主要以經(jīng)營(yíng)汽車(chē)配件、輪胎、機(jī)油、汽車(chē)修理、洗車(chē)等業(yè)務(wù)為主，以上多數(shù)以獨(dú)立門(mén)面為主，屬于私人經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，但物業(yè)整體形象差，空間布局不合理。但同時(shí)銅仁市汽車(chē)行業(yè)發(fā)展也受到一定制約，如城區(qū)規(guī)模較小，市內(nèi)道路狹窄，城市公共設(shè)施老化、功能不全；城市私家車(chē)輛少，因?yàn)槌鞘幸?guī)模較小和人均收入較低，因此私家車(chē)輛數(shù)量暫時(shí)偏低。二、銅仁汽車(chē)市場(chǎng)現(xiàn)狀銅仁地區(qū)汽車(chē)市場(chǎng)宏觀調(diào)研分析2004年銅仁公路通車(chē)?yán)锍膛c1993年比增長(zhǎng)近３倍，10多年新建公路逾6000公里。僑 泰 汽 配 城 策 劃 提 案第一部分 項(xiàng)目定位第二部分 價(jià)格策略第三部分 招商方案第四部分 經(jīng)營(yíng)模式第一部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于銅仁市西北方，靠近西外環(huán)新區(qū)，地塊東至鷺鷥巖路，西至西外環(huán)道路，南臨銅仁地區(qū)供銷(xiāo)公司停車(chē)場(chǎng)，北靠文筆峰路。銅仁地區(qū)、城區(qū)的各類(lèi)機(jī)動(dòng)車(chē)分別以每年11000、1500多輛的速度增長(zhǎng)的時(shí)候，銅仁的通車(chē)?yán)锍桃舱阅昃?000公里的速度增長(zhǎng)。目前汽配市場(chǎng)以零售為主，也與汽車(chē)保有量低，消費(fèi)市場(chǎng)有限有關(guān)。下面對(duì)上述三個(gè)區(qū)域做進(jìn)一步分析。 ②、業(yè)態(tài)、面積分布：從客車(chē)站門(mén)口大慶路和大江路交叉轉(zhuǎn)盤(pán)處開(kāi)始至大江坪轉(zhuǎn)盤(pán)處結(jié)束，共有汽配件店面共80余間，其中： ◇摩托專(zhuān)賣(mài)店（含宗申、建設(shè)、力帆等）店面30余間，總面積約為750㎡。2．1．新路口汽配經(jīng)營(yíng)店①、店面特征：：◇臨時(shí)修建的單層式店面；◇；◇門(mén)面開(kāi)間普遍偏窄（3．2m）；◇進(jìn)深較長(zhǎng)（46m）；：◇層高較高（4m,多數(shù)做成夾層）；◇開(kāi)間普遍偏窄（３４m）；◇進(jìn)深狹長(zhǎng)（多數(shù)為58m）。 ③綜合上述，新路口汽配市場(chǎng)店面總面積約為：2700㎡。雖然該處市場(chǎng)發(fā)展較成熟，經(jīng)營(yíng)戶已與周邊維修廠等形成穩(wěn)定的業(yè)務(wù)鏈，但隨著將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)大，必然引發(fā)強(qiáng)烈的換鋪需求。 梵凈山大道多數(shù)為獨(dú)立式的經(jīng)營(yíng)店為主，多數(shù)為汽車(chē)生產(chǎn)廠家直接投資建設(shè)，店面形象相對(duì)簡(jiǎn)陋。②、業(yè)態(tài)、面積分布： 從大江路轉(zhuǎn)盤(pán)處開(kāi)始至謝橋收費(fèi)站處結(jié)束，共有大型汽貿(mào)、飾品、服務(wù)、洗車(chē)、修理共30余家，其中： ◇整車(chē)銷(xiāo)售、飾品、服務(wù)店（如一汽紅塔、上海華普、長(zhǎng)安、長(zhǎng)安羚羊、五菱汽車(chē)、東風(fēng)汽車(chē)等）20余家，總面積約為10000㎡。2．2．區(qū)域分析： 梵凈山大道汽貿(mào)一條街是銅仁近年來(lái)逐步形成的汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)。此外大部分的汽車(chē)銷(xiāo)售、特約服務(wù)中心為自行投資興建，短期內(nèi)轉(zhuǎn)移可能性不大，但因做為招商的重要客群，對(duì)其實(shí)行優(yōu)惠的招商政策。 如能再得到政府重點(diǎn)支持（如由政府指定汽配廠家集中遷移至本項(xiàng)目，或與政府及相關(guān)部門(mén)達(dá)成與本汽配城內(nèi)商戶定向的長(zhǎng)期互惠服務(wù)協(xié)議），定能使本項(xiàng)目在將來(lái)的招商、銷(xiāo)售占盡先機(jī)?！笳{(diào)查中我司還發(fā)現(xiàn)，銅仁汽車(chē)維修行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍不錯(cuò)，側(cè)面反映了本地二手車(chē)存在一定市場(chǎng)。銅仁汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)租賃價(jià)格分析銅仁汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以租賃形式為主，為了給本項(xiàng)目將來(lái)的售價(jià)和租金的制定提供參考依據(jù)，我司特對(duì)客車(chē)站一帶和梵凈山大道汽貿(mào)一條街多數(shù)經(jīng)營(yíng)門(mén)面的租金進(jìn)行調(diào)研，梵凈山大道汽貿(mào)一條街為汽車(chē)生產(chǎn)廠家聯(lián)合或單獨(dú)自建的性質(zhì)，街邊小店因過(guò)于零散和地段位置不同而導(dǎo)致租賃價(jià)格差別過(guò)大。 新路口區(qū)域分為兩邊，左邊門(mén)面層高低，平均租賃價(jià)格350元左右；右邊因有城南汽車(chē)站等緣故，人流多，且門(mén)面開(kāi)間、層高（可做夾層）稍大，故多數(shù)門(mén)面在600元左右。三、銅仁住宅市場(chǎng)分析銅仁住宅市場(chǎng)總體特征1．1項(xiàng)目體量小、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重。 1．2商業(yè)、住宅利潤(rùn)空間懸殊目前銅仁市商品房售價(jià)區(qū)間是每平方米900至1200元左右,土地樓面價(jià)大約250元/㎡,加上建安等開(kāi)發(fā)成本約650元/㎡,總成本大致在850元，而商業(yè)房的成交價(jià)最低每平方米8000元左右,最高可達(dá)每平方米3萬(wàn)元左右,利潤(rùn)空間相對(duì)較高。而產(chǎn)品品質(zhì)的低劣也造成了大多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格無(wú)法向上攀升。當(dāng)然，也有極個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)始規(guī)范操作。這是明顯有別于大城市購(gòu)房消費(fèi)行為，是區(qū)域消費(fèi)特征的現(xiàn)象之一。而高品質(zhì)樓盤(pán)的不斷出現(xiàn)是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的一個(gè)重要標(biāo)志。四、項(xiàng)目SWOT分析汽配城部分SWOT分析1．優(yōu)勢(shì)分析S1．地理位置西外環(huán)道路的貫通，擴(kuò)建后的短途車(chē)站建成，以及靠近長(zhǎng)途車(chē)站的地利，為本項(xiàng)目的發(fā)達(dá)物流配套提供保障，也是開(kāi)辟專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)黃金寶地。項(xiàng)目未來(lái)先進(jìn)、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，方便商戶使用。真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)全部銷(xiāo)售，與目前銅仁汽配經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)上多數(shù)以租賃為主相比優(yōu)勢(shì)明顯，自營(yíng)、出租、轉(zhuǎn)手，業(yè)主可輕松自由選擇。工商、稅務(wù)等各項(xiàng)稅費(fèi)都會(huì)有一定程度的減免。W4．地形項(xiàng)目地形起伏較大，最大高差為18米，用地不規(guī)整，給規(guī)劃帶來(lái)一定困難。O3．借勢(shì)銅仁目前整個(gè)汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)，雖然發(fā)展了象梵凈山汽貿(mào)一條街這樣的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，仍然似一盤(pán)散沙，未發(fā)揮出銅仁汽車(chē)服務(wù)的品牌集聚效應(yīng)。T2．投資客戶競(jìng)爭(zhēng)銅仁市目前在售商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的投資型客戶造成一定分流。S自然景觀西眺文筆峰，與城市“綠肺”為鄰，突顯其稀缺性。2．3機(jī)會(huì)分析O升值潛力未來(lái)汽配城及車(chē)站建成，發(fā)展?jié)摿o(wú)限，住宅居住、投資兩相宜。同時(shí)，城市的動(dòng)遷改造和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租金的飛漲，經(jīng)營(yíng)者的“扎堆效應(yīng)”，地方政府把汽配城作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安排就業(yè)的載體，都是汽配城得以繁榮的因素。商鋪營(yíng)銷(xiāo)首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位，商鋪才能生存與發(fā)展，經(jīng)營(yíng)商家才能賺到錢(qián)，投資者才有回報(bào)，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位：服務(wù)銅仁地區(qū)、專(zhuān)業(yè)化、集多種服務(wù)功能于一體、具有強(qiáng)大輻射的大型綜合汽配城。但隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展和規(guī)模的擴(kuò)大，目前陳舊、落后的交易平臺(tái)已不能滿足經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求，換鋪的需求比較強(qiáng)烈。結(jié)論：項(xiàng)目周邊及客車(chē)站一帶汽配經(jīng)營(yíng)戶是本項(xiàng)目主要銷(xiāo)售、招商的客群。結(jié)論：梵凈山汽貿(mào)一條街汽車(chē)銷(xiāo)售、售后服務(wù)類(lèi)經(jīng)營(yíng)戶是本項(xiàng)目主要招商客群。這明確了我們選擇目標(biāo)投資者的方向。將來(lái)本項(xiàng)目建成后無(wú)論是從影響力還是從交通、配套等方面都占有優(yōu)勢(shì)。但由于涉及到跨地市，很多中小業(yè)戶不會(huì)冒這種風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)有一定的障礙，而且外地市招商的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本地?？偨Y(jié)：綜上分析，本項(xiàng)目銷(xiāo)售潛在客群主要有較高收入的企事業(yè)單位人員和中等規(guī)模的私營(yíng)老板，這部分群體，收入穩(wěn)定且較高，已較好的解決了住房問(wèn)題，相當(dāng)一部分已有私家車(chē)，有投資置業(yè)的愿望和能力，他們最關(guān)注的是投資的安全和財(cái)富的增值，他們年齡在3550歲之間；另一部分則是有一定實(shí)力的汽配經(jīng)營(yíng)戶，這部分群體除了關(guān)注投資安全，財(cái)富增值外，還關(guān)注本項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展，政府的優(yōu)惠政策，市場(chǎng)的統(tǒng)一的服務(wù)管理等。⑵倉(cāng)儲(chǔ)功能面積適當(dāng)減少，主要考慮到商鋪如設(shè)置夾層，同時(shí)項(xiàng)目當(dāng)前經(jīng)營(yíng)以零售為主，實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求不大，但可預(yù)留部分空間。3．2住宅功能定位本項(xiàng)目住宅大致分兩大組團(tuán)，東向組團(tuán)遠(yuǎn)離汽配城和車(chē)站，且可遠(yuǎn)眺文筆峰，享受城市少有的“綠肺”，利于營(yíng)造居家氛圍；西向組團(tuán)因環(huán)繞汽配城和車(chē)站，受商業(yè)干擾大，居住品質(zhì)較難提升，反而依靠汽配城和車(chē)站將來(lái)形成的商業(yè)氛圍，“靠山吃山”更能體現(xiàn)其價(jià)值。（前提：當(dāng)旺銷(xiāo)局面持續(xù)半個(gè)月左右時(shí)才考慮提價(jià)）。在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，房地產(chǎn)的定價(jià)是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的核心性的關(guān)鍵性問(wèn)題。最終的價(jià)格定位將是這三種定價(jià)法則綜合結(jié)果的產(chǎn)物。系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過(guò)分析論證確定影響項(xiàng)目的重要因素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運(yùn)用德?tīng)柗品▽?duì)各項(xiàng)目要素綜合評(píng)定打分，最終得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。具體的算法是周邊租金水平/周邊項(xiàng)目投資回報(bào)率平均值。故每間街鋪的租賃價(jià)格參照大江