【正文】 趨勢(shì)／驅(qū)動(dòng)因素（客戶(hù)分析） ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 退出 成長(zhǎng) 高 低 低 高 評(píng)價(jià)要素 在哪里 競(jìng)爭(zhēng)？ 對(duì)于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，我們均從市場(chǎng)吸引力與企業(yè)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力兩大方面進(jìn)行深入分析，并進(jìn)一步提出建議 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 14 21 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 市場(chǎng)吸引力分析 ? 市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)： ? 虎門(mén)當(dāng)?shù)鼐用窦s 10萬(wàn)人，外來(lái)人口約 70萬(wàn)，是一個(gè)發(fā)展十分迅速的新興城鎮(zhèn)。種種跡象表明，中國(guó)企業(yè)加快了跨國(guó)收購(gòu)的腳步。 ? 中國(guó)企業(yè)未來(lái)的購(gòu)并會(huì)有如下兩個(gè)發(fā)展趨勢(shì) ： ? 跨國(guó)購(gòu)并會(huì)更加頻繁 。 ? 但從全球范圍看，過(guò)往 20年中， 65%的購(gòu)并是失敗的，無(wú)法實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的承諾和實(shí)現(xiàn)購(gòu)并企業(yè)的價(jià)值。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 10 1方法論（續(xù)） 12收購(gòu)兼并理論 ?1993年 9月底，寶安集團(tuán)通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)收集流通股的方式，取得延中實(shí)業(yè)（今方正科技）第一大股東地位，這是國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的第一起公司購(gòu)并案。目前大多數(shù)家電企業(yè)面臨著十分嚴(yán)重的品牌空心化危機(jī)?！? ?從這個(gè)角度看，海爾集團(tuán)品牌建設(shè)堪稱(chēng)可圈可點(diǎn)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 9 1方法論（續(xù)） 12品牌理論 ?品牌是一種特定的名稱(chēng)、術(shù)語(yǔ)、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或是它們的組合運(yùn)用，其目的是借以辨認(rèn)某個(gè)銷(xiāo)售或某群消費(fèi)者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)分開(kāi)來(lái)。此外，需要將品牌或分銷(xiāo)權(quán)等重要的無(wú)形資產(chǎn)加以長(zhǎng)期保護(hù)。經(jīng)過(guò)多年的自由競(jìng)爭(zhēng)，很多行業(yè)逐漸發(fā)展成熟，時(shí)常趨于飽和，每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者從對(duì)手搶食一點(diǎn)市場(chǎng)份額都很難，必須通過(guò)聯(lián)盟，共同把市場(chǎng)做大，形成多贏格局。 內(nèi)格爾和 DEC公司總裁簡(jiǎn) ? 延展性 — 它可為企業(yè)打開(kāi)多種產(chǎn)品市場(chǎng)提供支持 。 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力五大特征： ? 價(jià)值性 — 核心競(jìng)爭(zhēng)力是有價(jià)值的，它能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力本身也是發(fā)展的。 ? 通俗地講，企業(yè)就像一棵大樹(shù)，樹(shù)根就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，樹(shù)干是企業(yè)的核心產(chǎn)品，樹(shù)葉、花、果等就是企業(yè)的最終產(chǎn)品。 ? 其中，核心競(jìng)爭(zhēng)力是支持企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵能力；戰(zhàn)略聯(lián)盟和收購(gòu)兼并理論可運(yùn)用在集團(tuán)輔業(yè)發(fā)展及業(yè)務(wù)擴(kuò)張上；有效的品牌管理有助于企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)能力；而收購(gòu)兼并也是日后重組集團(tuán)架構(gòu)需要要借助的方法。同時(shí)，還拜訪了廣東省和東莞市主管經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，了解整個(gè)廣東和東莞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的計(jì)劃和規(guī)劃，對(duì)東莞及虎門(mén)在整個(gè)珠江三角洲整體發(fā)展和粵港合作中的作用和地位有了比較深刻的認(rèn)識(shí)。東莞市虎門(mén)建設(shè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目 最終報(bào)告 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo) 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 2 目錄 ? 項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論 ?????????????..????????.????..3 ? 對(duì)虎門(mén)建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考 ??????????..??.????????.11 ?主營(yíng)業(yè)務(wù)分析 ?現(xiàn)有輔業(yè)分析 ?擬投資業(yè)務(wù)分析 ?小結(jié)及建議 ? 對(duì)盤(pán)活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議 ????????????..?????????36 ? 關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想 ???????????????..?????.?. 39 ?企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定及其理由 ?企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議 ?企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)：核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升 ? 總結(jié)與展望 ??????????????????????????..?????70 附件：萬(wàn)科案例、華僑城案例 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 3 項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論 ? 工作總結(jié) ? 方法論 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力理論 ? 戰(zhàn)略聯(lián)盟理論 ? 品牌理論 ? 收購(gòu)兼并理論 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 4 1項(xiàng)目工作總結(jié) 11月起，我們接受了虎門(mén)建設(shè)公司的委托 ,為虎門(mén)建設(shè)提供戰(zhàn)略咨詢(xún)服務(wù)。 ，充分了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和目前的發(fā)展階段，對(duì)珠三角房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境有了更深刻地認(rèn)識(shí)。 12核心競(jìng)爭(zhēng)力理論 ? 本報(bào)告主要運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力理論。 ? 企業(yè)沒(méi)有核心技術(shù)，并不意味著沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力。如果企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不再發(fā)展，就有變成“核心鋼性”的可能。 ? 獨(dú)特性 — 很難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿 。 如：液晶技術(shù)既可用在筆記本電腦上 ，也可用在袖珍計(jì)算器 、 手機(jī)及大屏幕電視機(jī)等領(lǐng)域 。 霍普蘭德提出的“戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)盟”后，聯(lián)盟概念得到了越來(lái)越多的企業(yè)界人士的認(rèn)同，成為現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)其國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重要方式之一。 2023年 5月，科龍與小天鵝結(jié)盟，共同投資電子商務(wù)、相互進(jìn)行 OEM/ODM方式的合作、共同開(kāi)拓海外市場(chǎng)。最重要的是，要事先考慮清楚聯(lián)盟的目的。 ?按 Amazon公司創(chuàng)始人 Jeff Bezos的說(shuō)法：“品牌就是指你與客戶(hù)間的關(guān)系，說(shuō)到底，起作用的不是你在廣告或其他宣傳中向他們?cè)S諾了什么，而是他們反饋了什么以及你又如何對(duì)此作出反應(yīng)。海爾品牌的核心價(jià)值是“真誠(chéng)”，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”，其星級(jí)服務(wù)、產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的詮釋和延展。這是由于長(zhǎng)時(shí)期缺乏品牌戰(zhàn)略規(guī)劃所導(dǎo)致的。中國(guó)企業(yè)的購(gòu)并風(fēng)由此發(fā)端。成功購(gòu)并的關(guān)鍵有三點(diǎn)，其一，策略：尋求建立可持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；其二、價(jià)格：避免超額制服過(guò)高溢價(jià)；三、整合：要有高層管理人員的投入、嚴(yán)格執(zhí)行整合策略。將來(lái)不僅會(huì)有跨國(guó)公司收購(gòu)中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)，中國(guó)企業(yè)也開(kāi)始利用購(gòu)并這一工具走向海外。在國(guó)外巨頭不斷并購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)和中國(guó)企業(yè)通過(guò)出口產(chǎn)品來(lái)?yè)屨际澜缡袌?chǎng)之后，中國(guó)產(chǎn)業(yè)巨頭已開(kāi)始以一種新的方式走向世界。當(dāng)?shù)鼐用裨诮?jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后有改善住房的要求；外來(lái)務(wù)工者中，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的約10%的人有購(gòu)房后落地生根的愿望，其余 90%的外來(lái)人口也需要租房居住。 ? 虎門(mén)地產(chǎn)市場(chǎng)是難得的賣(mài)方市場(chǎng)。 ? 潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ：（ 1）隨著公司業(yè)務(wù)拓展到周邊城鎮(zhèn)，遇到的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將有：廣東光大、宏遠(yuǎn)、東城房地產(chǎn)、新世紀(jì)、廣州珠江、深圳金 地 及香港中信華南、和記黃埔、新世界等已在東莞投資房地產(chǎn)的企業(yè)；（ 2） 萬(wàn)科公司有一個(gè)“造鎮(zhèn)計(jì)劃”，在大中城市郊區(qū)參與小城鎮(zhèn)的建設(shè)，成為一個(gè)個(gè)“衛(wèi)星城”，虎門(mén)和東莞其他城鎮(zhèn)的地理位置，使得許多城鎮(zhèn)擁有成為“衛(wèi)星城”的條件和機(jī)遇。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 17 21建筑 ? 市場(chǎng)吸引力分析 ? 市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng) ? 作為珠三角的地理中心、廣深陸地交通中點(diǎn)，虎門(mén)鎮(zhèn)的城市化建設(shè)規(guī)模相對(duì)比較大。 ? 公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 ? 已承擔(dān)了虎門(mén)鎮(zhèn)多數(shù)高層樓宇的建筑工程。 ? 公司能力評(píng)估 ? 虎門(mén)建設(shè)作為 鎮(zhèn)里的建筑公司，擁有大中型建筑施工設(shè)備 100余臺(tái) /套，能夠主導(dǎo)虎門(mén)鎮(zhèn)大多數(shù)高層樓宇的工程建設(shè)，以及樁基基礎(chǔ)施工能力。 ? 至于在更大的市場(chǎng)上參與較高難度建設(shè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，將遇到中建公司、廣東省建，及華西和江蘇省建等強(qiáng)勁對(duì)手。 ? 公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 ? 已承擔(dān)了總公司所開(kāi)發(fā)全部樓盤(pán)的物業(yè)管理工作； ? 管理比較正規(guī)，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹?。因此，物業(yè)管理公司之間還沒(méi)有形成真正意義的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。 。 ? 少數(shù)建筑裝飾費(fèi)用已占到了工程造價(jià)的 30％～ 40％，較高級(jí)的已占到 50％，再加上老房屋的重新裝修，造就了一個(gè)相當(dāng)龐大的市場(chǎng)。 ? 為了解決家居裝修市場(chǎng)的混亂和隱患，減少住宅裝修工程帶來(lái)的室內(nèi)環(huán)境污染，在住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)先城市，正在積極探索告別“毛坯房”，推進(jìn)全裝修住宅房的方式，為顧客提供方便和全程的服務(wù)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 22 22裝飾業(yè)務(wù)（續(xù)） ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 由于客戶(hù)需求分散化、個(gè)性化，缺乏成熟品牌等因素，目前市場(chǎng)較為分散，缺乏具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力并能占據(jù)主要市場(chǎng)份額的企業(yè)。 ? 公司能力評(píng)估 ? 目前的住宅裝修能力不強(qiáng)，所提供裝修與房子設(shè)計(jì)不匹配。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 23 22家具業(yè)務(wù) ? 市場(chǎng)吸引力分析 ? 市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng) ? 2023年 度 ，世界家具 總 產(chǎn)值約 2023億美元 ，其中超過(guò) 60%在發(fā)達(dá)國(guó)家生產(chǎn) 。 ? 作為中國(guó)最大的家具生產(chǎn)基地，廣東今年的出口額預(yù)計(jì)將有 25億 美元。 ? 據(jù)中國(guó)家具協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)， 國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 家具產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 已 從 1997年的 7800萬(wàn)元增長(zhǎng)到2023年的 元 。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 24 22家具業(yè)務(wù)（續(xù)） ? 公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 ? 處于前期籌備和試生產(chǎn)階段， 客戶(hù)單一，長(zhǎng)期虧損（去年持平？），經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。在比較優(yōu)勢(shì)的利益驅(qū)動(dòng)下，發(fā)達(dá)國(guó)家家具生產(chǎn)能力順勢(shì)向發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)移，形成了發(fā)達(dá)國(guó)家生產(chǎn)技術(shù)與發(fā)展中國(guó)家低廉勞動(dòng)力成本的有機(jī)結(jié)合，合作方式體現(xiàn)在合資合作、加工貿(mào)易、 OEM等多方面。 ? 順德是國(guó)內(nèi)最大的家具生產(chǎn)基地和家具集散市場(chǎng)，出口貿(mào)易額約 13億美元，占全國(guó)家具出口額的 26％，其中大部分出口家具為木質(zhì)家具。 ? 由于缺乏人才和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)行業(yè)不熟悉，缺乏競(jìng)爭(zhēng)能力； ? 缺乏消除虧損，保障盈利的可行計(jì)劃和有力措施。 ? 北京、上海、武漢、大連、沈陽(yáng)、昆明、寧波、重慶等城市的戶(hù)外廣告花費(fèi)占各城市廣告費(fèi)用總額的 2030%。 ?公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 ? 廣告公司原只承擔(dān)自己的樓盤(pán)業(yè)務(wù)， 2023年 10月底投標(biāo)獲得 142塊路牌廣告板的經(jīng)營(yíng)權(quán)，投標(biāo)價(jià)格為 4000元／塊年，出租價(jià)格為 6000元／塊年，地段比較好的廣告板已經(jīng)出租了 30%。前者擁有 1000多名員工，其候車(chē)亭廣告燈箱在國(guó)內(nèi)沿海城市（含北京）的市場(chǎng)占有率已達(dá) 70%； 2023年底以 5000萬(wàn)純利在香港上市集資 4億港元。 ? 制作一個(gè)好的廣告，除了市場(chǎng)調(diào)查、準(zhǔn)確定位和掌握受眾心理外，正確選擇時(shí)間、地點(diǎn)、及媒體形式和表現(xiàn)方式，都是成功的重要因素，需要廣告營(yíng)運(yùn)商根據(jù)廣告主產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，進(jìn)行全面和詳細(xì)的策劃。 ? 要達(dá)到每年獲得 20塊高速公路廣告牌的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，須全面了解省交通廳的規(guī)劃，并根據(jù)其規(guī)劃，走出虎門(mén)乃至東莞，到全省其他地市去投資建設(shè)廣告牌。 2023年底共有旅游飯店 10481家，而收入是 860億元，僅增長(zhǎng) 2%。 ? 珠三角的經(jīng)濟(jì)規(guī)模及增長(zhǎng)前景，決定了星級(jí)酒店有龐大穩(wěn)定的需求。 ? 虎門(mén)兩家五星級(jí)酒店由于定位差異，經(jīng)營(yíng)效果不一。如聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司管理（納入跨國(guó)酒店管理體系），風(fēng)險(xiǎn)雖會(huì)降低但回報(bào)也將減少。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 30 23品牌服裝經(jīng)營(yíng) ? 市場(chǎng)吸引力分析 ? 市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng) ? 作為世界主要的服裝加工和生產(chǎn)基地，中國(guó)需要建立一批世界知名品牌來(lái)引導(dǎo)中國(guó)服裝業(yè)的發(fā)展，并使之真正走向世界。 ? 中國(guó)童裝市場(chǎng)缺乏全國(guó)性品牌。從出口城市看，深圳、東莞、廣州占全省半壁江山，共 55億美元，占全省服裝出口的 54%，增長(zhǎng) 14%。 ? 作為一個(gè)服裝集散地，虎門(mén)的服裝加工業(yè)在全國(guó)具有一定的知名度；具有發(fā)展出若干知名品牌的基礎(chǔ)條件，但目前還未產(chǎn)生知名的服裝品牌。典型者如意大利的鞋和瑞士的手表。而此部分的投資及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大。 ? 中國(guó)是世界第一水泥大國(guó)， 2023年生產(chǎn)和消費(fèi)量占全球 34%，占亞洲 57%；水泥總產(chǎn)能已達(dá) 7億噸，實(shí)際生產(chǎn)水泥 ，年增長(zhǎng)率約 45%。其中，中國(guó)占 31%。在外墻裝飾中的應(yīng)用率將大于 60%。 ? 全國(guó)乃至世界最大的陶瓷生產(chǎn)基地廣東， 2023年陶瓷出口額高近 11億美元。 5. 管理和市場(chǎng)推廣。 ：投資的前提是該項(xiàng)目可以組建一個(gè)優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，并且內(nèi)部機(jī)制完善；投資的主要目的則是股權(quán)的適時(shí)變現(xiàn)和大幅度增值。 一旦熟悉和掌握了新行業(yè)的情況，則可加大投資力度和規(guī)模。 ? 裝修業(yè)是房地產(chǎn)和建筑業(yè)的附屬行業(yè)，其發(fā)展對(duì)公司現(xiàn)有主業(yè)可有一定的支持。 ? 而根據(jù) 香港太古 集團(tuán) 操作太古廣場(chǎng)、太古坊及又一城等商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的 成功 經(jīng)驗(yàn)，其中最 主要的一條是 ：商場(chǎng)項(xiàng)目要靠經(jīng)營(yíng)致勝 （ 而不是 國(guó)內(nèi) 許多開(kāi)發(fā)商崇尚的靠銷(xiāo)售取勝 ） 。 ? 此招商、管理、投資三合一策略是商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的決勝之道。這種“大鋪主”恰好就是開(kāi)發(fā)商與商家之間的橋梁。 ? 但這種“大鋪主”目前還未形成氣候。 ? 近期目標(biāo)： n 未來(lái) 23年內(nèi)，每年平均銷(xiāo)售的房屋不少于 20？萬(wàn)平方米。抓好建設(shè)項(xiàng)目的嚴(yán)格管理，爭(zhēng)取能夠獲得市優(yōu)和省優(yōu)建設(shè)項(xiàng)目，突出品牌效果。 ? 在財(cái)務(wù)方面，每年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入在？?jī)|元以上，盈利在 1億元以上。 ? 按照世界銀行的研究，住宅需求與人均 GDP水平有關(guān)：當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均 GDP在 300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步；在 600800美元時(shí)，近入高速發(fā)展期；到 1300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期；到 800010000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始衰退。 ? 珠三角將與香港進(jìn)一步融合，建立“大珠三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)，發(fā)揮各地的比較優(yōu)勢(shì)。隨著城市化水平的提高、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的壯大，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，將有力地帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 基于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是比較適合國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)投資發(fā)展的行業(yè)之一。 在 我們 熟悉的人中，一輛車(chē)都沒(méi)有買(mǎi)， 而有兩套房的人卻相當(dāng)多，有的人甚至擁有三、四套房。 ? 另一方面，在良好的發(fā)展前景面前，各路資本紛紛涌入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。 ? 公司雖在虎門(mén)市場(chǎng)居于絕對(duì)壟斷地位，但就整個(gè)東莞市而言，所占的市場(chǎng)份額就不算很大。 ? 隨著東莞城市化水平的提高，虎門(mén)有望成為本市的第二城市中心，城市化建設(shè)工作量很大 。產(chǎn)權(quán)的合理流動(dòng)、資源的優(yōu)化配置、有效的激勵(lì)約束，是現(xiàn)代企業(yè)制