衡陽xx土地開發(fā)項目可行性研究報告-wenkub
2023-07-24 17:47:38 本頁面
【正文】 是實行招投標制，對于設計及工程建設，應組織具有相應資格和資質(zhì)的施工、設計單位進行招標；二是實行設計，施工質(zhì)量終身負責制；三是實行工程質(zhì) 可行性研究報告 9 量監(jiān)理制；四是推行材料及設備采購招標制 。該系統(tǒng)與電子巡更系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)以及門禁對講系統(tǒng)聯(lián)合使用。 建筑環(huán)境及園林景觀設計 整體環(huán)境景觀體現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀環(huán)境特色， 采用歐式風格 結(jié)合自然，地勢，地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅，寧靜，宜人的居住環(huán)境，輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積，增強視覺沖擊力。 本項目根據(jù)規(guī)劃要求和地塊特點， 擬建設 6 棟高層建筑：建筑總面積103185 平方米，其中：住宅建筑面積 64328 平方米， 商業(yè)建筑面積 2460 平方米， 綜合樓建筑面積 25360 平方米 。 通過對市場的深層次調(diào)查， %的開發(fā)企業(yè)認為，國家新政出臺對一、二線城市影響巨大，對衡陽這種三線城市的房地產(chǎn)市場雖會產(chǎn)生一定影響，但影響不會很大，各開發(fā)企業(yè)對我市房地產(chǎn)市場發(fā)展充滿信心，認為我市住房需求仍以剛性需求為主，投資性需求為輔，隨著城市發(fā)展及人均收入水平的不斷提高，我市房價仍會穩(wěn)步上漲，但漲幅不會超過 15%。 ，新政頒布后的 4 月份、 5 月份，成交量環(huán)比分別減少 %、 %，雖然 6 月份成交量環(huán)比有 %的增長，但與新政頒布前的各月成交量相比都有很大差距。 衡陽市房地產(chǎn)銷售預測 年 ，我市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為火爆，銷售數(shù)據(jù)同比都有五成以上的增長，房價在 11 月份攀升至歷史最高點 2711 元 /平方米。目前， 四一七隊土地開發(fā)項目 所處區(qū)位優(yōu)勢明顯，具有建設成為 華新開發(fā)區(qū) 標志性的高層建筑的良好外部環(huán)境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路的策略，可以考慮作為公司重點發(fā)展 的項目。購買價格為 *****萬元。 建設期限 20xx年 10月～ 20xx年 10月 可行性研究報告 3 總投資及資金籌措 項目總投資 20737 萬元，其中： 土地征用費用： 200 萬元， 工程費用14105 萬元，工程建設其他費用 6112 萬元，預備費用 100 萬元， 財務費用420 萬元 。 其 資 金 籌措方式為：項目業(yè)主自籌 及 商品房預售 。 公司本著 遵循規(guī)則，遵守承諾，尊重業(yè)主宗旨，秉承嚴謹，創(chuàng)新的風格，立足改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境，不斷開發(fā)高品格的商品房，厚積薄發(fā)，傾力打造公司品牌，使之成為行業(yè)之星。 第三章 市場分析及銷售預測 衡陽市房地產(chǎn)市場分析 衡陽房地產(chǎn)市場 受諸多因素的影響，有房地產(chǎn)自身的特點，也有衡陽房地產(chǎn)鮮明的的特點，兩種因素交織對衡陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。 4 月份 ,國家為防止房價過快上漲帶來負面影響 ,出臺了 “ 新國十條 ” ，新政對二套改善型住房需求有嚴格限制，部分購房者保持持幣觀望，我市商品房市場銷售量同比增速明顯放緩，但是房價仍然保持上升的趨勢。因為購買二手房用作投資的占多數(shù)，而新政在對多套購房及異地購房都采取了嚴格的調(diào)控手段，所以近期投機、投資性需求不敢冒然入市。當前，開發(fā)企業(yè)大多都是 “ 以價補量 ” 的作法，短期內(nèi)的銷量下滑不會導致資金鏈出現(xiàn)問題。 可行性研究報告 7 項目 技術(shù)方案 建設規(guī)劃設計說明 （ 1） 設計的總體思想是：創(chuàng)造一個 具有獨特魅力的 歐式風格 高檔 精品樓盤 ，并以現(xiàn)代手法融合當?shù)靥厣幕? 道路交通設計 充分利用用地的 地形、地勢 ，組織人流、車流。全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。 組建售房部，負責整個項目的營銷策劃 組織營銷策劃人員了解項目各種情況，學習營銷技巧，嚴格規(guī)范日常工作行為，提高營銷人員素質(zhì)，準備營銷宣傳資料，為整個銷售工作的順利展開奠定良好基礎。 本項目預計建筑工期為 3 年 內(nèi)完成，具體進度安排如下： 1． 20xx 年 6 月至 20xx 年 12 月完成項目立項、設計招標、可行性研究報告及審批、組織新的籌建單位、初步設計及審批、施工圖設計和施工招標； 3． 20xx 年 12 月至 20xx 年 6 月完成項目的基礎工程、主體、外裝修工程； 4． 20xx 年 3 月至 20xx 年 6 月完成銷售經(jīng)營工作 。 本估算還包括紅線外市政工程，投資方向調(diào)節(jié)稅暫免考慮，建設期設備、材料預調(diào)費按有關(guān)規(guī)定指數(shù)為零。 (1) 自籌資金約 200 萬元支付土地費用。 為更準確地安排投資計劃，每項投資費用分別進行。比例 25%， 25%， 25%， 25%。 （ 4）其他工程費用 按比例用款。 （ 6）預備費 工程開工第 1 季度全部投入。 經(jīng)濟效益分析 本項目計算期 3 年，其中建設期 18 個月， 銷售期 24 個月。 項目銷售進度預計： 本項目抓好社會輿論導向（電視、報紙及廣告牌）等多種形式的宣傳，先施工，后銷售，計劃在第 3 年內(nèi)完成。 項目銷售收入 本項目銷售收 入為 25588 萬元，銷售費用（含廣告費）按銷售收入的2%提取。 年出租收入： 21360 ㎡ *30 元 /㎡ 。 本報告認為， 四一七隊土地開發(fā)項目 在技術(shù)上可 行，經(jīng)濟上合理，能收到明顯的經(jīng)濟效益和社會效益。 本項目產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)，按照《施工企業(yè)會計制度》的規(guī)定，采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 土地增值稅和企業(yè)所得稅 根據(jù) 衡陽 市的有關(guān)稅收政策，土地增值稅住宅按照預計收入的 1％計算并在銷售時預征，土地增值稅商業(yè)按照預計收入的 3％計算并在銷售時預征，土地增值稅車庫按照預計收入的 2％計算并在銷售時預征。根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，高層住宅按每平方米 3300 元估算，商業(yè)用房按均價每平方米 6800 元估算， 綜合樓 按 平均 租金 30 元 /㎡ 本項目技術(shù)經(jīng)濟分析基礎為工程
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