【正文】 2023年國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，限購、限貸等政策使得大多數(shù)房地產(chǎn)投資者放棄投資。 信息來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 上?？藸柸鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 12 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 2009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.12單位：元 / ㎡成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 成交價(jià)格預(yù)測(cè) 整體市場(chǎng)商品住宅成交 價(jià)格 走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 從成都市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)來看， 2023年至 2023年房?jī)r(jià)整體呈上升趨勢(shì)。同時(shí)，通過前幾年的積累和利潤(rùn)，足以扛過本輪調(diào)控。 新都板塊 外雙楠 15 成都市各別墅板塊 主城區(qū) 以絕對(duì)核心的區(qū)位 及優(yōu)越的城市化平臺(tái) 為依托形成的 高 檔城市低密度居住區(qū)，具有高起的價(jià)格平臺(tái) 成都市三環(huán)路以內(nèi)區(qū)域。自然條件優(yōu)越，中國第四大中央別墅區(qū)。隨著天府新區(qū)規(guī)劃概念的提出，南延線及牧馬山片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)更加凸顯。 從小區(qū)域來看，新增別墅供給主要來自雙流、溫江、都江堰、新津、新都， 雙流新增主要來自麓湖新城、國奧村、復(fù)地御香山、三盛翡麗山 ；溫江新增主要來自金馬湖 1號(hào)、悅水藍(lán)山、芙蓉錦繡；都江堰新增主要來自龍湖小院青城、中鐵水映青城、臵信芙蓉青城、云棲谷、香頌湖國際；新津新增主要來自龍湖悠山郡、臵信牧山麗景、金科廊橋水鄉(xiāng)；新都新增主要來自萬科五龍山、保利公園 198。 ? 從小區(qū)域來看，銷售面積前三位分別為雙流、溫江、都江堰、新津、大邑。 ? 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、花園洋房供銷比分別為 、 、 ，雙拼物業(yè)供小于求，聯(lián)排別墅嚴(yán)重供大于求，花園洋房基本保持供需平衡。 信息來源：搜房網(wǎng) 32 2023年成都別墅 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 低總價(jià)、高性價(jià)比 當(dāng)前的別墅不再僅僅屬于金字塔尖的人群?？傮w而言，在 2023年嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形式下，低總價(jià)高性價(jià)比的經(jīng)濟(jì)型別墅依然是市場(chǎng)消費(fèi)主流。所倡導(dǎo)的新奢適主義別墅的 “ 奢適” ，強(qiáng)調(diào)的是一種平衡的哲學(xué)，更是一種人生的修煉。以底總價(jià)的優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)別墅市場(chǎng)銷量榜，走量一直處于成都市區(qū)別墅市場(chǎng)前茅。 開發(fā)商：金科地產(chǎn) 38 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：城南、雙流、省內(nèi)外城市 年齡段： 3055歲 階層：中產(chǎn)階級(jí)、私營老板、公務(wù)員、企事業(yè)單位高管 關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、區(qū)位、產(chǎn)品、環(huán)境 近期推廣階段 A 金科廊橋水鄉(xiāng)牧山別墅區(qū) 金科再推新品 230360平米聯(lián)排別墅，均價(jià) 10000元 /平米， 3601400平米獨(dú)棟別墅，均價(jià) 14000元 /平米。總價(jià) 90萬起。也印證當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì) —— 高性價(jià)比產(chǎn)品，這種產(chǎn)品是規(guī)避房地產(chǎn)淡市下資金流動(dòng)緩慢的有效出路。悠山郡也因此成為成都最大的 “ 城市千畝環(huán)山別墅群 ” 開發(fā)商：龍湖地產(chǎn) 41 一期規(guī)劃 總建設(shè)用地 97畝 總建筑面積 ㎡ 商業(yè)建面 8337㎡ 住宅容積率 172戶 建筑形態(tài) 聯(lián)排、獨(dú)棟 開盤時(shí)間 2023年 12月 住宅建面 ㎡ 總戶數(shù) 總 獨(dú)棟 ?一期總戶數(shù)： 172戶 ?聯(lián)排套數(shù)： 24余套 ?獨(dú)棟套數(shù)： 148余套 ?戶型配比：聯(lián)排 % 獨(dú)棟 % ?建筑風(fēng)格：英式鄉(xiāng)村風(fēng)格 ?園林風(fēng)格：英式鄉(xiāng)村風(fēng)格 42 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：市區(qū)、雙流、省內(nèi)外城市 年齡段： 3055歲 階層：中產(chǎn)階級(jí)、私營老板、公務(wù)員 關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、區(qū)位、產(chǎn)品、環(huán)境、開發(fā)商品牌 近期推廣階段 A 龍湖悠山郡單價(jià) 8000起網(wǎng)交會(huì)最高惠 5點(diǎn) 20230227 B 龍湖悠山郡 16席聯(lián)排總價(jià)約 175萬全款 97折 20230221 C 龍湖悠山郡在售 290330平米的獨(dú)院別墅全款 97折 20230119 D 龍湖地產(chǎn)高端：收獲的不只是悠山郡 20230105 E 龍湖悠山郡聯(lián)排 175萬起獨(dú)棟 320萬起 20230104 F 龍湖悠山郡獨(dú)院別墅全款 97折 20231228 43 銷售狀況 ?在售房源： 一期即將售罄，二期即將亮相， 290330平米的獨(dú)院別墅在售 ?價(jià)格區(qū)間 ： 總價(jià) 320550萬 /套 ?銷售政策 ： 贈(zèng)送 710個(gè)私家庭院，全款 97折，按揭無優(yōu)惠，一戶一價(jià) ?近期營銷投放渠道和主題： 高炮、桁 架、網(wǎng)絡(luò)；主打銷售產(chǎn)品銷售情況 ?暢銷戶型： 聯(lián)排、小獨(dú)棟 ； 滯銷戶型 ： / ?成交情況 ： 因房源量少，別墅近期 成交量減少 一期 44 龍湖悠山郡于 2023年 9月 28日亮相， 在樓市入冬的狀態(tài)下， 2023年末 龍湖 .悠山郡連續(xù)三周蟬聯(lián)成都別墅成交面積和成交套數(shù)冠軍，擊敗眾多聯(lián)排別墅。龍湖悠山郡提出的園區(qū)打造理念 —— 十大生活體系及樣板園區(qū)營造的生活氛圍吸引大量客戶前往參觀，總價(jià)稍高但贈(zèng)送空間多，使得單價(jià)與同區(qū)域產(chǎn)品具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加之高來訪量便促就了高的銷售量。項(xiàng)目在規(guī)劃中保持原始山地地形，地勢(shì)逶迤起伏，從山頂最高點(diǎn)到主入口處達(dá) 12米的高差，創(chuàng)造坡地的建筑，創(chuàng)造山的時(shí)尚，創(chuàng)造最佳的山居產(chǎn)品，并且結(jié)合項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)開發(fā)的三種不同別墅產(chǎn)品類型使不同坡地地形的山居價(jià)值開發(fā)到最優(yōu) 。 4 、組團(tuán)規(guī)劃 半山衛(wèi)城以地中海沿岸的別墅生活為藍(lán)本，運(yùn)用香水之城、藝術(shù)之城、貴族之城、鮮花之城、榮耀之城五大組團(tuán)，完美演繹地中海風(fēng)情，創(chuàng)造成都別墅新時(shí)尚。項(xiàng)目?jī)?nèi) 2100 平方米的天然湖泊很有特色，處于項(xiàng)目的制高位，與項(xiàng)目 12 米高差的臺(tái)地地勢(shì)形成了自然景觀的錯(cuò)落。其中錯(cuò)拼別墅建筑之間全部呈折線排列，由相鄰兩棟、最多四棟建筑組成一個(gè)錯(cuò)拼組團(tuán)，加上地勢(shì)的錯(cuò)落，建筑之間自然錯(cuò)落出一定的視覺高差。 園林景觀規(guī)劃 50 銷售狀況 ?在售房源： 現(xiàn)余少量 200360平米聯(lián)排別墅 ，獨(dú)棟在售 ?價(jià)格區(qū)間 ： 聯(lián)排 均價(jià) 20230元 /平米，總價(jià) 3502300萬 /套 ?銷售政策 ： 全款 95折，按揭 97折 ?近期營銷投放渠道和主題： 戶外、網(wǎng)絡(luò)；主打產(chǎn)品形象 ?暢銷戶型： 聯(lián)排 ； 滯銷戶型 ：獨(dú)棟 ?成交情況 ： 別墅近 期成交情況較差 51 成都市別墅個(gè)案分析 競(jìng)品項(xiàng)目 和泓半山 基本信息 占地面積： 300畝 建筑面積： 57000平方米 容積率： 綠化率： 40% 建筑風(fēng)格： 英式 建筑類別： 聯(lián)排 主力戶型： 250㎡ 總戶數(shù)： 192戶 項(xiàng)目定位： 長(zhǎng)坡疊嶺純別墅社區(qū) 和泓半山坐落在城南 CBD以南的山河疊嶺之上，近鄰麓山、卡地亞，擁有其它 CBD別墅只可望洋興嘆的生態(tài)自然資源。復(fù)地 〃 御香山以極致規(guī)格打造億元級(jí)規(guī)格會(huì)所，星級(jí)莊園式藝術(shù)會(huì)所面積高達(dá) 10000平米，室內(nèi)多個(gè)挑空庭院的創(chuàng)意空間設(shè)計(jì)，極盡藝術(shù)氣息的奢華裝修，體現(xiàn)了御香山與眾不同的生活氣場(chǎng)，同時(shí)預(yù)示了御香山即將引領(lǐng)成都別墅生活新高度。項(xiàng)目以 “ 稀世大宅，親水為上 ” 的建筑思想打造出 “ 原灣 獨(dú)棟，流水聯(lián)排，院落疊墅 ” 三大別墅形態(tài)，演繹稀缺，純粹的頂級(jí)城市別墅生活。 開發(fā)商：香港中渝臵地 /國嘉地產(chǎn) 58 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：城南、市區(qū)、及省內(nèi)外 年齡段： 3855歲 階層：企事業(yè)中高層管理者、私企老板、公務(wù)員 關(guān)注點(diǎn)：配套、區(qū)位、產(chǎn)品特色、價(jià)格 近期推廣階段 A 城南逸家 289372平米疊拼別墅起價(jià) 260萬全款 97折 20230220 B 城南逸家現(xiàn)售 220800平米別墅起價(jià) 245萬一套 20230120 C 城南逸家 200800平米別墅起價(jià) 300萬全款 96折 20231205 D 城南逸家 200700平米別墅總價(jià) 300萬起 20231108 E 城南逸家總價(jià) 186萬起 20231024 F 城南逸家 3期別墅 186萬每套起全款 96折 20231020 59 銷售狀況 ?在售房源： 在售 289372平米疊拼別墅及 380450平米聯(lián)排別墅，目前還剩 60余套房源 ?價(jià)格區(qū)間 ： 總價(jià) 260萬 /套起 ?銷售政策 ： 全款 97折，按揭 99折 ?近期營銷投放渠道和主題： 戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)；主打產(chǎn)品及銷售信息 ?暢銷戶型： 聯(lián)排、疊拼 ； 滯銷戶型 ：獨(dú)棟 ?成交情況 ： 別墅近 期成交情況一般 60 成都市別墅個(gè)案分析 部分片區(qū)典型項(xiàng)目 具備成為成都休閑度假型別墅區(qū)的潛力，未來將 會(huì)發(fā)展成為以 5+2度假型居所為主的高檔別墅板塊 南延線 —— 麓山國際社區(qū)別墅 基本信息 占地面積： 約 4000畝（住宅 2600余畝、高爾夫 1200于畝） 建筑面積： 500000平方米 容積率： 綠化率： 45% 建筑風(fēng)格：地中海建筑風(fēng)格（意大利經(jīng)典別墅風(fēng)格、西班牙安達(dá)盧西亞傳統(tǒng)別墅、塔期干式鄉(xiāng)村別墅等） 建筑類別：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼 主力戶型： 200500㎡ 獨(dú)棟、洋房 項(xiàng)目定位： 麓山高檔公園別墅 麓山國際社區(qū)完整引進(jìn)北美及歐洲的經(jīng)典住宅形態(tài)，所有的建筑都以低密度的姿態(tài)融入麓山的原生地形之中，優(yōu)美的高爾夫碧野與托斯卡納、法式、意式、西班牙式、北美式別墅以及花園洋房交織在一起，完美沉淀為中國 最令人向往的成熟高爾夫住區(qū) 。另外項(xiàng)目圣安德魯組團(tuán)精裝小獨(dú)棟現(xiàn)僅剩 10余套 335390平米房源。自身擁上千畝原生態(tài)森林、毗鄰 60畝天然湖泊； 2公里風(fēng)景主軸線與 13000平米中央景觀區(qū)，內(nèi)湖； ，4商業(yè)長(zhǎng)街，社區(qū)內(nèi)設(shè)五星級(jí)酒店。聯(lián)排全款 92折，按揭 94折 ?近期營銷投放渠道和主題： 高炮、車身廣告、短信、 網(wǎng)絡(luò)、電視； 成都 雅居樂花園 254平米聯(lián)排別墅起價(jià) 11000元 ，電梯洋房 5800元 /平 ?暢銷戶型： 疊拼、高層 ； 滯銷戶型 ： 聯(lián)排 ?成交情況 ： 近期成交情況較好 雅居樂 項(xiàng)目本身規(guī)模較大，自身配套豐富；利用區(qū)域自然資源打造多種景觀形態(tài)；別墅、高層多種產(chǎn)品形態(tài)，滿足不同層次客戶需求，客戶來源廣； 07年開始推出一期產(chǎn)品，已有 4年的銷售周期，在市場(chǎng)上有一點(diǎn)的影響力 。 投資商：蔚藍(lán)卡地亞集團(tuán) 68 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：省內(nèi)外及境外 年齡段： 3850歲及以上 階層：高產(chǎn)階級(jí)人士、企業(yè) CEO 關(guān)注點(diǎn)：配套、自然環(huán)境、產(chǎn)品、升值空間 近期推廣階段 A 牧馬山蔚藍(lán)卡地亞項(xiàng)目一期已于 11月 26日開盤，推出 70余套獨(dú)棟別墅，面積400— 1000多平方米，最低 700萬 /套起。 項(xiàng)目西側(cè)有半山渠水潺潺流淌，東面依山勢(shì)向山頂延伸，周邊 580畝四大景觀公園環(huán)繞。 A地塊占地 199畝 建筑面積： 50萬 平方米 以上 容積率： A地塊 綠化率： 50% 景觀建筑風(fēng)格：中式及川西園林建筑風(fēng)格 建筑類別：聯(lián)排、疊拼、電梯洋房 主力戶型： 156206㎡ 總戶數(shù)： 1316戶 項(xiàng)目定位： 低密科技物業(yè)，特色別墅 成都國奧村秉承北京國奧村 “ 民族的國奧村、世界的國奧村 ” 的設(shè)計(jì)理念 。林語城以離塵不離城的優(yōu)越地理位臵、獨(dú)創(chuàng) 、仿原生森林的景觀環(huán)境。棠湖泊林城引入國際先進(jìn)生活理念與優(yōu)雅建筑，將北美建筑風(fēng)格融入中國古典建筑思想，全面定義成都居住新標(biāo)準(zhǔn)，打造成都新人居居所。投資 3000多萬元，創(chuàng)造性的利用沿河優(yōu)勢(shì)打造了一座宏偉的水利工程，得 、 68000平米的活水湖泊和 5000米住區(qū)內(nèi)河，形成了 360度親水的生態(tài)布局。 項(xiàng)目與建設(shè)路商圈直線距離僅 11公里，完美實(shí)現(xiàn)出則繁華、退則寧靜的愜意生活，城市級(jí)配套環(huán)伺社區(qū)，世界級(jí)公園群落區(qū)、四大主題公園、成都外國語學(xué)