【正文】 2023年國家對房地產調控升級，限購、限貸等政策使得大多數房地產投資者放棄投資。 信息來源：中國房產信息集團 上海克爾瑞信息技術有限公司 12 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 2009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.12單位：元 / ㎡成都房地產市場發(fā)展趨勢 成交價格預測 整體市場商品住宅成交 價格 走勢 數據來源： CRIC 從成都市場均價走勢來看， 2023年至 2023年房價整體呈上升趨勢。同時，通過前幾年的積累和利潤，足以扛過本輪調控。 新都板塊 外雙楠 15 成都市各別墅板塊 主城區(qū) 以絕對核心的區(qū)位 及優(yōu)越的城市化平臺 為依托形成的 高 檔城市低密度居住區(qū)，具有高起的價格平臺 成都市三環(huán)路以內區(qū)域。自然條件優(yōu)越，中國第四大中央別墅區(qū)。隨著天府新區(qū)規(guī)劃概念的提出，南延線及牧馬山片區(qū)房地產發(fā)展的優(yōu)勢更加凸顯。 從小區(qū)域來看，新增別墅供給主要來自雙流、溫江、都江堰、新津、新都， 雙流新增主要來自麓湖新城、國奧村、復地御香山、三盛翡麗山 ；溫江新增主要來自金馬湖 1號、悅水藍山、芙蓉錦繡；都江堰新增主要來自龍湖小院青城、中鐵水映青城、臵信芙蓉青城、云棲谷、香頌湖國際；新津新增主要來自龍湖悠山郡、臵信牧山麗景、金科廊橋水鄉(xiāng)；新都新增主要來自萬科五龍山、保利公園 198。 ? 從小區(qū)域來看，銷售面積前三位分別為雙流、溫江、都江堰、新津、大邑。 ? 獨棟、雙拼、聯(lián)排、花園洋房供銷比分別為 、 、 ，雙拼物業(yè)供小于求，聯(lián)排別墅嚴重供大于求，花園洋房基本保持供需平衡。 信息來源：搜房網 32 2023年成都別墅 市場發(fā)展趨勢 低總價、高性價比 當前的別墅不再僅僅屬于金字塔尖的人群?？傮w而言，在 2023年嚴峻的經濟形式下，低總價高性價比的經濟型別墅依然是市場消費主流。所倡導的新奢適主義別墅的 “ 奢適” ，強調的是一種平衡的哲學，更是一種人生的修煉。以底總價的優(yōu)勢占領別墅市場銷量榜，走量一直處于成都市區(qū)別墅市場前茅。 開發(fā)商：金科地產 38 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：城南、雙流、省內外城市 年齡段： 3055歲 階層：中產階級、私營老板、公務員、企事業(yè)單位高管 關注點：價格、區(qū)位、產品、環(huán)境 近期推廣階段 A 金科廊橋水鄉(xiāng)牧山別墅區(qū) 金科再推新品 230360平米聯(lián)排別墅，均價 10000元 /平米， 3601400平米獨棟別墅，均價 14000元 /平米?？們r 90萬起。也印證當前市場產品的發(fā)展趨勢 —— 高性價比產品，這種產品是規(guī)避房地產淡市下資金流動緩慢的有效出路。悠山郡也因此成為成都最大的 “ 城市千畝環(huán)山別墅群 ” 開發(fā)商：龍湖地產 41 一期規(guī)劃 總建設用地 97畝 總建筑面積 ㎡ 商業(yè)建面 8337㎡ 住宅容積率 172戶 建筑形態(tài) 聯(lián)排、獨棟 開盤時間 2023年 12月 住宅建面 ㎡ 總戶數 總 獨棟 ?一期總戶數： 172戶 ?聯(lián)排套數： 24余套 ?獨棟套數： 148余套 ?戶型配比：聯(lián)排 % 獨棟 % ?建筑風格：英式鄉(xiāng)村風格 ?園林風格：英式鄉(xiāng)村風格 42 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：市區(qū)、雙流、省內外城市 年齡段： 3055歲 階層：中產階級、私營老板、公務員 關注點：價格、區(qū)位、產品、環(huán)境、開發(fā)商品牌 近期推廣階段 A 龍湖悠山郡單價 8000起網交會最高惠 5點 20230227 B 龍湖悠山郡 16席聯(lián)排總價約 175萬全款 97折 20230221 C 龍湖悠山郡在售 290330平米的獨院別墅全款 97折 20230119 D 龍湖地產高端：收獲的不只是悠山郡 20230105 E 龍湖悠山郡聯(lián)排 175萬起獨棟 320萬起 20230104 F 龍湖悠山郡獨院別墅全款 97折 20231228 43 銷售狀況 ?在售房源： 一期即將售罄，二期即將亮相， 290330平米的獨院別墅在售 ?價格區(qū)間 ： 總價 320550萬 /套 ?銷售政策 ： 贈送 710個私家庭院，全款 97折，按揭無優(yōu)惠，一戶一價 ?近期營銷投放渠道和主題： 高炮、桁 架、網絡；主打銷售產品銷售情況 ?暢銷戶型： 聯(lián)排、小獨棟 ； 滯銷戶型 ： / ?成交情況 ： 因房源量少，別墅近期 成交量減少 一期 44 龍湖悠山郡于 2023年 9月 28日亮相， 在樓市入冬的狀態(tài)下， 2023年末 龍湖 .悠山郡連續(xù)三周蟬聯(lián)成都別墅成交面積和成交套數冠軍，擊敗眾多聯(lián)排別墅。龍湖悠山郡提出的園區(qū)打造理念 —— 十大生活體系及樣板園區(qū)營造的生活氛圍吸引大量客戶前往參觀，總價稍高但贈送空間多，使得單價與同區(qū)域產品具有較強的競爭力，加之高來訪量便促就了高的銷售量。項目在規(guī)劃中保持原始山地地形，地勢逶迤起伏，從山頂最高點到主入口處達 12米的高差，創(chuàng)造坡地的建筑，創(chuàng)造山的時尚，創(chuàng)造最佳的山居產品，并且結合項目地塊優(yōu)勢開發(fā)的三種不同別墅產品類型使不同坡地地形的山居價值開發(fā)到最優(yōu) 。 4 、組團規(guī)劃 半山衛(wèi)城以地中海沿岸的別墅生活為藍本，運用香水之城、藝術之城、貴族之城、鮮花之城、榮耀之城五大組團，完美演繹地中海風情，創(chuàng)造成都別墅新時尚。項目內 2100 平方米的天然湖泊很有特色，處于項目的制高位，與項目 12 米高差的臺地地勢形成了自然景觀的錯落。其中錯拼別墅建筑之間全部呈折線排列，由相鄰兩棟、最多四棟建筑組成一個錯拼組團，加上地勢的錯落，建筑之間自然錯落出一定的視覺高差。 園林景觀規(guī)劃 50 銷售狀況 ?在售房源： 現(xiàn)余少量 200360平米聯(lián)排別墅 ，獨棟在售 ?價格區(qū)間 ： 聯(lián)排 均價 20230元 /平米，總價 3502300萬 /套 ?銷售政策 ： 全款 95折，按揭 97折 ?近期營銷投放渠道和主題： 戶外、網絡；主打產品形象 ?暢銷戶型： 聯(lián)排 ； 滯銷戶型 ：獨棟 ?成交情況 ： 別墅近 期成交情況較差 51 成都市別墅個案分析 競品項目 和泓半山 基本信息 占地面積： 300畝 建筑面積： 57000平方米 容積率： 綠化率： 40% 建筑風格： 英式 建筑類別： 聯(lián)排 主力戶型： 250㎡ 總戶數： 192戶 項目定位： 長坡疊嶺純別墅社區(qū) 和泓半山坐落在城南 CBD以南的山河疊嶺之上，近鄰麓山、卡地亞，擁有其它 CBD別墅只可望洋興嘆的生態(tài)自然資源。復地 〃 御香山以極致規(guī)格打造億元級規(guī)格會所，星級莊園式藝術會所面積高達 10000平米，室內多個挑空庭院的創(chuàng)意空間設計，極盡藝術氣息的奢華裝修，體現(xiàn)了御香山與眾不同的生活氣場，同時預示了御香山即將引領成都別墅生活新高度。項目以 “ 稀世大宅，親水為上 ” 的建筑思想打造出 “ 原灣 獨棟，流水聯(lián)排，院落疊墅 ” 三大別墅形態(tài)，演繹稀缺，純粹的頂級城市別墅生活。 開發(fā)商：香港中渝臵地 /國嘉地產 58 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：城南、市區(qū)、及省內外 年齡段： 3855歲 階層：企事業(yè)中高層管理者、私企老板、公務員 關注點：配套、區(qū)位、產品特色、價格 近期推廣階段 A 城南逸家 289372平米疊拼別墅起價 260萬全款 97折 20230220 B 城南逸家現(xiàn)售 220800平米別墅起價 245萬一套 20230120 C 城南逸家 200800平米別墅起價 300萬全款 96折 20231205 D 城南逸家 200700平米別墅總價 300萬起 20231108 E 城南逸家總價 186萬起 20231024 F 城南逸家 3期別墅 186萬每套起全款 96折 20231020 59 銷售狀況 ?在售房源： 在售 289372平米疊拼別墅及 380450平米聯(lián)排別墅，目前還剩 60余套房源 ?價格區(qū)間 ： 總價 260萬 /套起 ?銷售政策 ： 全款 97折，按揭 99折 ?近期營銷投放渠道和主題： 戶外、報紙、網絡；主打產品及銷售信息 ?暢銷戶型： 聯(lián)排、疊拼 ； 滯銷戶型 ：獨棟 ?成交情況 ： 別墅近 期成交情況一般 60 成都市別墅個案分析 部分片區(qū)典型項目 具備成為成都休閑度假型別墅區(qū)的潛力，未來將 會發(fā)展成為以 5+2度假型居所為主的高檔別墅板塊 南延線 —— 麓山國際社區(qū)別墅 基本信息 占地面積： 約 4000畝（住宅 2600余畝、高爾夫 1200于畝） 建筑面積： 500000平方米 容積率： 綠化率： 45% 建筑風格：地中海建筑風格（意大利經典別墅風格、西班牙安達盧西亞傳統(tǒng)別墅、塔期干式鄉(xiāng)村別墅等） 建筑類別：獨棟、聯(lián)排、疊拼 主力戶型： 200500㎡ 獨棟、洋房 項目定位： 麓山高檔公園別墅 麓山國際社區(qū)完整引進北美及歐洲的經典住宅形態(tài)，所有的建筑都以低密度的姿態(tài)融入麓山的原生地形之中，優(yōu)美的高爾夫碧野與托斯卡納、法式、意式、西班牙式、北美式別墅以及花園洋房交織在一起，完美沉淀為中國 最令人向往的成熟高爾夫住區(qū) 。另外項目圣安德魯組團精裝小獨棟現(xiàn)僅剩 10余套 335390平米房源。自身擁上千畝原生態(tài)森林、毗鄰 60畝天然湖泊； 2公里風景主軸線與 13000平米中央景觀區(qū)，內湖； ，4商業(yè)長街，社區(qū)內設五星級酒店。聯(lián)排全款 92折，按揭 94折 ?近期營銷投放渠道和主題： 高炮、車身廣告、短信、 網絡、電視； 成都 雅居樂花園 254平米聯(lián)排別墅起價 11000元 ，電梯洋房 5800元 /平 ?暢銷戶型： 疊拼、高層 ； 滯銷戶型 ： 聯(lián)排 ?成交情況 ： 近期成交情況較好 雅居樂 項目本身規(guī)模較大，自身配套豐富；利用區(qū)域自然資源打造多種景觀形態(tài)；別墅、高層多種產品形態(tài)，滿足不同層次客戶需求，客戶來源廣； 07年開始推出一期產品，已有 4年的銷售周期，在市場上有一點的影響力 。 投資商：蔚藍卡地亞集團 68 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：省內外及境外 年齡段： 3850歲及以上 階層：高產階級人士、企業(yè) CEO 關注點：配套、自然環(huán)境、產品、升值空間 近期推廣階段 A 牧馬山蔚藍卡地亞項目一期已于 11月 26日開盤，推出 70余套獨棟別墅，面積400— 1000多平方米，最低 700萬 /套起。 項目西側有半山渠水潺潺流淌，東面依山勢向山頂延伸，周邊 580畝四大景觀公園環(huán)繞。 A地塊占地 199畝 建筑面積： 50萬 平方米 以上 容積率： A地塊 綠化率： 50% 景觀建筑風格：中式及川西園林建筑風格 建筑類別：聯(lián)排、疊拼、電梯洋房 主力戶型： 156206㎡ 總戶數： 1316戶 項目定位： 低密科技物業(yè)，特色別墅 成都國奧村秉承北京國奧村 “ 民族的國奧村、世界的國奧村 ” 的設計理念 。林語城以離塵不離城的優(yōu)越地理位臵、獨創(chuàng) 、仿原生森林的景觀環(huán)境。棠湖泊林城引入國際先進生活理念與優(yōu)雅建筑，將北美建筑風格融入中國古典建筑思想，全面定義成都居住新標準，打造成都新人居居所。投資 3000多萬元，創(chuàng)造性的利用沿河優(yōu)勢打造了一座宏偉的水利工程，得 、 68000平米的活水湖泊和 5000米住區(qū)內河，形成了 360度親水的生態(tài)布局。 項目與建設路商圈直線距離僅 11公里，完美實現(xiàn)出則繁華、退則寧靜的愜意生活，城市級配套環(huán)伺社區(qū)，世界級公園群落區(qū)、四大主題公園、成都外國語學