【正文】 亞太封面商務(wù)群典型案例分析 —NEO 企業(yè)大道幕墻設(shè)計(jì)：雙層中空 LOWE玻璃，隔熱保溫，減低用電量電 梯：迅達(dá)，高區(qū) 5m/s，低區(qū) VRV空調(diào)： 24小時(shí)分戶運(yùn)行，獨(dú)立計(jì)量，省電節(jié)能行車大堂：下車直達(dá)電梯廳無線網(wǎng)絡(luò)：覆蓋大堂等公共區(qū)域硬件配置物業(yè)顧問：世邦魏理仕提供頂尖物業(yè)管理顧問VIP洗手間：特定為企業(yè)總裁、 CEO等預(yù)留了 VIP專屬洗手間位置軟件配置?標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1409㎡ ，每層 10個(gè)單位，組合靈活，可滿足不同面積段客戶需求：包括約 100㎡ 、 200㎡ 、 300㎡ 、 400㎡ 、 500㎡ ……1400 ㎡ ；?戶型方正，柱分布均勻，核心筒布局合理，整體實(shí)用率較高；?16層以上超前無梁設(shè)計(jì)，有效提升辦公空間凈高以及實(shí)用率。未來中心區(qū)的商務(wù)辦公市場(chǎng)仍不明朗，高檔物業(yè)的溢價(jià)空間受限；232。他們的銷售方式更為靈活，議價(jià)空間更大 .屬于在售項(xiàng)目，因市場(chǎng)及剩余單位質(zhì)素等原因，使銷售壓力加大，進(jìn)而采取只租或租售相結(jié)合的銷售方式，旨在爭(zhēng)奪有限的客戶資源。而租賃方面，有望繼續(xù)保持較為活躍狀態(tài)至換置期的遠(yuǎn)去，但租金在需求者的議價(jià)下，依然會(huì)小幅向下調(diào)整，但基本觸底。租金分析中心區(qū)寫字樓租金約為 /平方米 /月， 2月環(huán)比 1月下降 %， 2023年 2月中心區(qū)寫字樓平均租金達(dá)到最高峰，在金融危機(jī)的沖擊下，目前繼續(xù)處于租金下跌通道，同比降幅達(dá)%。同時(shí)排列出基本順序 ?？蛻?A客戶 B 客戶 D客戶 C客戶 E 客戶 F客戶 G客戶 H客戶 I客戶 N客戶 J 客戶 K 客戶 L客戶 M目標(biāo)客戶游離客戶舉例說明1層2層3層4層5層6層7層8層9層67892021222316171819151112131410D棟客戶 實(shí)質(zhì)性 積累期： 2個(gè)月客戶積累： 2700批客戶，即 338批客戶 /周， 48批客戶 /天；客戶梳理：6月底 D棟樣板房出街（包括空中花園）；7月初價(jià)格口徑出街；7月初開始客戶認(rèn)籌（認(rèn)籌形式待定）；預(yù)銷控：D棟 7月中開售條件三三制預(yù)銷控客戶升級(jí)計(jì)劃每位客戶有三個(gè)意向單位的選項(xiàng)；每套單位有三位意向客戶。產(chǎn)品細(xì)節(jié)指標(biāo)尚有未確定部分，不利于營銷推廣與宣傳232。產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)可度有待驗(yàn)證232。為了在正式開售前達(dá)到對(duì)于客戶誠意度的判斷 ,建議通過客戶繳納存款證明初步判斷客戶誠意度。實(shí)質(zhì)性積累階段開始的先決條件價(jià)值體系和形象定位的認(rèn)定產(chǎn)品的細(xì)節(jié)確定（網(wǎng)絡(luò)、電梯、公共空間、空中花園）銷售工具的出街（模型、樓書、產(chǎn)品手冊(cè)、公共空間和空中花園的圖示等）銷售口徑的出街（物業(yè)費(fèi)、相關(guān)服務(wù)、停車費(fèi)、商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營方式）推廣計(jì)劃和媒體計(jì)劃確定緊急度和重要性商務(wù)客戶最為關(guān)注辦公成本等問題，產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)客戶購買誠意起很大作用之后先將價(jià)值體系和形象定位達(dá)成共識(shí)，才能使后期推廣和對(duì)客戶傳達(dá)項(xiàng)目形象具有統(tǒng)一性為現(xiàn)場(chǎng)銷售提供更多幫助，同時(shí)給客戶更為直觀和可信的介紹說明客戶較為關(guān)注的內(nèi)容，在無法確定具體內(nèi)容時(shí)，由銷售人員以口徑進(jìn)行引導(dǎo)和說明確定該計(jì)劃才可有節(jié)奏的對(duì)外進(jìn)行宣傳先決條件 達(dá)成條件的目的價(jià)值體系和形象定位構(gòu)建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析核心價(jià)值體系分析形象定位大廈名稱空置面 積 空置率 租金 售價(jià)大廈名稱空置面 積 空置率 租金 售價(jià)信息樞 紐 大廈 2099 % 時(shí) 代金融中心 % 120 20230新 華 保 險(xiǎn) 大廈 % 100 20230 中心商 務(wù) % 120 22023投 資大廈 % 90 國 際 商會(huì)中心 15974 % 105 26000中海大廈 % 航天大廈 % 105 23000興業(yè)銀 行大廈 % 22023 聯(lián) 通大廈 % 105 國 際 商會(huì)大廈 A、 B座 % 20230經(jīng)貿(mào)中心 13820 % 105 24000華 融大廈 % 90 諾 德中心 7220 % 110 28000特美思大廈 % 安 聯(lián)大廈 2560 % 120 27000金中 環(huán) 12030 % 100 26000 江 蘇大廈 4520 % 80 20230會(huì)展 時(shí) 代中心 % 65 13000 地 鐵大廈 1520 % 115 大中 華 國 際 交易廣 場(chǎng) 96076 % 100 27000鳳 凰大廈 15600 % 95 22023時(shí) 代廣 場(chǎng) % 120 28000 新世界中心 34860 % 110 25000卓越大廈 % 110 22023 總計(jì) 299794 % 23055中心區(qū)空置面積與空置率中心區(qū)辦公物業(yè)空置面積為 299794平方米，空置率達(dá) %供求分析從中原成交記錄來看， 09年 2月中心區(qū)沒有錄得二手寫字樓買賣成交記錄，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)高檔寫字樓的影響十分明顯，一是企業(yè)不會(huì)選擇這個(gè)時(shí)候購買寫字樓自用，以節(jié)約辦公成本，二是投資者行為十分小心謹(jǐn)慎，經(jīng)濟(jì)未明朗不宜作過多的投資，在這種狀態(tài)下，高檔寫字樓交投十分清淡。從市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來看， 2月中心區(qū)寫字樓半數(shù)租金出現(xiàn)下跌，降幅在 5—20 元 /平方米 /月之間，其中以 510元 /平方米 /月為主，占 75%，在需求的支持下，租金下跌幅度繼續(xù)收窄。趨勢(shì)分析中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局待售項(xiàng)目業(yè)主放盤 租售項(xiàng)目客戶分流期待入市后有所表現(xiàn)，希望憑借中心區(qū)稀缺的新增供應(yīng)量而取得市場(chǎng)關(guān)注，進(jìn)而促進(jìn)銷售?？蛻舴至骺蛻舴至魅愣α⒏窬挚偨Y(jié)：232。金融危機(jī)下，現(xiàn)金為王的論點(diǎn)得到大多數(shù)企業(yè)的認(rèn)同，投資或購物業(yè)自用的企業(yè)和個(gè)人逐漸稀少；項(xiàng)目位置：福田區(qū)福華三路會(huì)展中心東 總占地面積： 30163 ㎡總建筑面積： 466000㎡物業(yè)類型：商務(wù)公寓入市時(shí)間： 2023年底銷售價(jià)格： 預(yù)計(jì) 4月公開發(fā)售車位： 1550個(gè)基本信息定位： CBD珍稀精致商務(wù)空間典型案例分析 — 卓越世紀(jì)中心4棟： ，地上 38層， 538層為辦公空間，層高 4米，梁下，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1940平米3棟： 150米，地上 34層， 13層商業(yè)， 4層架空， 534層，層高 ，梁下 定位：深圳最大商務(wù)綜合體硬件配置大堂： 建筑用材：世界著名建筑設(shè)計(jì)大師潛心雕琢，以鉆石切割為創(chuàng)作靈感 采用 LOWE玻璃，其玻璃色彩申請(qǐng)專利 “ 卓越綠 ” ；電梯：采用進(jìn)口三菱，載重 1350KG，梯速 /秒 配置大屏幕彩色液晶顯示屏與語言提示系統(tǒng)空調(diào)： VAV冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，溫度自控、 24小時(shí)分戶計(jì)量，降低使用成本熱水系統(tǒng)：率先引入中央熱水系統(tǒng)軟件配置物業(yè)服務(wù)：金鑰匙服務(wù)，無國界的禮賓式服務(wù)3棟商務(wù)公寓戶型 建筑面積（㎡） 戶型建筑面積（㎡）01 49． 58 11 64． 602 46． 66 12 66． 603 49． 02 13 116． 2104 48． 14 14 90． 5405 83． 07 15 41． 0506 135． 57 16 53． 8107 123． 71 17 55． 7508 89． 2 18 55． 4409 58． 5 19 42． 7910 60． 51面積段為 41135㎡ ，以 4060平米的小面積為主力， 110130平米的一層僅 3套；共 19個(gè)戶型，面積分割小，組合靈活性強(qiáng)。戶型特點(diǎn)Ｔ owerＢ 2023版甲級(jí)寫字樓 核心筒戶型特點(diǎn)?標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1130㎡ ，每層 10個(gè)單位，可組成部分面積段供客戶選擇：包括約 78㎡ 、 170㎡ 、 220㎡ 、 240㎡ 、 330㎡ 。田慧：中原工商鋪中心區(qū)區(qū)域總監(jiān)對(duì)復(fù)式：目前客戶對(duì)復(fù)式產(chǎn)品的認(rèn)可度偏低，前期現(xiàn)代國際提供了復(fù)式辦公，從當(dāng)前來看存在銷售難度。吳先生：某電子公司決策人對(duì)復(fù)式：購買辦公樓我們最看重實(shí)惠，復(fù)式和平層沒什么太大區(qū)別，關(guān)鍵看價(jià)格，還有物業(yè)能提供什么樣的服務(wù)。?金融危機(jī)的 “ 危 ” 大于 “ 機(jī) ” ？還是 “ 危 ” 與 “ 機(jī) ” 等量并存？?短期企業(yè)的資金流控制問題，中長(zhǎng)期發(fā)展方向問題價(jià)值的建立需要與當(dāng)前企業(yè)自身發(fā)展息息相關(guān)，只有契合了企業(yè)發(fā)展命脈，才能最實(shí)在和直接的打動(dòng)客戶。今天，博鰲亞洲論壇國際會(huì)議中心主會(huì)場(chǎng)嘉賓云集，氣氛熱烈。中國政府及時(shí)果斷調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺(tái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃，全面擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力，推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展；全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 ；全面提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和自主創(chuàng)新能力，推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展；全面提高人的素質(zhì)，推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)集約發(fā)展。溫家寶指出，亞洲是全球經(jīng)濟(jì)最具活力和潛力的地區(qū)之一。積極推進(jìn)自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)，充分利用多雙邊自由貿(mào)易安排，發(fā)揮各國經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。推進(jìn)亞洲債券市場(chǎng)建設(shè)，更好地利用區(qū)內(nèi)資金，促進(jìn)亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展。各國擴(kuò)大投資都要秉承開放精神，允許其他國家企業(yè)公平參與。堅(jiān)持 “共同但有區(qū)別的責(zé)任 ”和公平原則，在 《 聯(lián)合國氣候變化框架公約 》 下，深化對(duì)話與交流，積極開展務(wù)實(shí)合作，為全球應(yīng)對(duì)氣候變化做出力所能及的貢獻(xiàn)。溫家寶強(qiáng)調(diào)，工商界要在應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)、促進(jìn)亞洲地區(qū)發(fā)展方面發(fā)揮積極作用。讓我們堅(jiān)定信心，滿懷希望，攜手合作，共同開創(chuàng)亞洲更加美好的未來。企業(yè)發(fā)展需要搭建具有競(jìng)爭(zhēng)力的平臺(tái)，掌控資源加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈合作，企業(yè)間創(chuàng)造自主性更強(qiáng)的發(fā)展環(huán)境將空間概念極致化，融入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)搭建自主環(huán)境完善復(fù)式辦公空間發(fā)展空間企業(yè)關(guān)注點(diǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)環(huán)境辦公理念綜合體價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈合作產(chǎn)品特點(diǎn)extensive business空 間 商 務(wù)extensive： 廣闊的，此處引申為廣闊的發(fā)展空間excellent—— 只為 優(yōu)秀的 企業(yè)量身打造tenacious—— 未來商務(wù)如何鑄造企業(yè) 堅(jiān)強(qiáng)的 生命力Vanward先鋒的 理念，創(chuàng)新的思維是未來的發(fā)展主調(diào)spectacular—— 企業(yè)實(shí)力 展示 是未來商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段imagic—— 形象 ，永遠(yuǎn)是生意的前奏efficient 效率 ，企業(yè)生存的核心競(jìng)爭(zhēng)力easeful—— 唯有 舒適的 空間方能激發(fā)更多的創(chuàng)意影響未來 100年空間商務(wù)復(fù)式＞展示＞動(dòng)靜分區(qū)＞辦公效率昭示＞市中心沿　　　主干道最　　長(zhǎng)昭示配套＞配套的互　　　　　　　　　　　　　補(bǔ)性和服　　　　　務(wù)性公共空間＞為客戶洽　　　　　　　談和員工　辦公提供　更豐富的　空間地段＞ CBD是城　　　　市發(fā)展的　終極模式配套＞區(qū)域配套　為企業(yè)發(fā)　展提供了　最完備的服務(wù)交通＞最豐富的　交通網(wǎng)為　　企業(yè)提供　了便捷服　務(wù)本體價(jià)值 資源平臺(tái)企業(yè)自救空 間 商 務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值契合本項(xiàng)目將定位與民族企業(yè)發(fā)展相結(jié)合，提升了整體高度。在目前的國際金融危機(jī)持續(xù)影響，經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化的環(huán)境下，中國地位空前提高。舒適性的重要環(huán)節(jié)相關(guān)建議：需要滿足美觀與實(shí)用雙重作用；設(shè)置造型泳池，泳池底運(yùn)用彩色馬賽克拼合圖案，美觀便于欣賞；樹木選擇較為珍貴的樹種，并且滿足高度要求，避免用幼苗，降低展示檔次營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃整體營銷策略分階段主題及計(jì)劃鋪排活動(dòng)策略渠道推廣策略中原的信心來自 ——國際金融中心的產(chǎn)品是 創(chuàng)新 的！國際金融中心的營銷是塑造 影響力 ！輿論導(dǎo)向塑造價(jià)值開創(chuàng)復(fù)式辦公極致綜合體價(jià)值最大化引導(dǎo)市場(chǎng)的關(guān)注度提升大中華美譽(yù)度引領(lǐng)商務(wù)時(shí)代變革謀求共贏利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 品牌提升熱銷造就影響力品牌力促進(jìn)銷售雙贏目標(biāo)是一整體，二者密切相關(guān)，互相影響。戶外投放 ：重大節(jié)點(diǎn)信息傳播 。