【正文】 的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設(shè)施和道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，啟動(dòng)新城區(qū)開發(fā)，但由于 “ 省運(yùn)會 ” 級別有限，因此其帶動(dòng)能力受到一定限制 可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源時(shí)尚生活標(biāo)桿型注入聚集人氣的時(shí)尚魅力元素， 提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標(biāo)志性建筑和空間，時(shí)尚休閑娛樂設(shè)施等時(shí)尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源主題娛樂增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見效期長，后期運(yùn)營成本高，市場輻射范圍及消費(fèi)力要求高市場上同類型產(chǎn)品已趨于飽和 不適宜選用集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 依托發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動(dòng)力資源 佛山已規(guī)劃建設(shè)有國家級產(chǎn)業(yè)園 不適宜選用23廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)核心動(dòng)力源的選擇q 基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為商務(wù)辦公和行政辦公功能將是佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)具有 “ 造血 ”機(jī)能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動(dòng)力。 行政頭雁牽引型? 青島東部新區(qū)? 沈陽渾南新區(qū)21廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動(dòng)力源類型總結(jié)216。我們將驅(qū)動(dòng)新區(qū)發(fā)展的動(dòng)力源總結(jié)為以下幾種類型：216。 空間：中央公園、濱河公園、商務(wù)中心區(qū)q 魅力多元 —— 功能、文化、制度、開放216。 營造嶺南水鄉(xiāng)特色的 “濱水園林 ”生態(tài)城市216。 錯(cuò)位互補(bǔ)? 廣州：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，汽車、石化、鋼鐵、造船等重工業(yè)優(yōu)勢明顯? 佛山：制造業(yè)特別是家電、建材、服裝等輕工業(yè)優(yōu)勢明顯216。 與貿(mào)易相關(guān)的服務(wù)業(yè)，尤其是會展和物流等現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)目前發(fā)展較快? 佛山陶瓷博覽會、順德家具博覽會、花卉博覽會、家電博覽會等專業(yè)博覽會已代表國內(nèi)同行業(yè)展會的最高水準(zhǔn)。 打造未來中心商務(wù)區(qū)15廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征216。 中心組團(tuán)作為佛山市未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心，核心地位日益凸現(xiàn)，城市功能愈加強(qiáng)大，區(qū)域價(jià)值不斷提升，應(yīng)獲得最大的投資關(guān)注和建設(shè)力度廣州中心城區(qū)廣州番禺區(qū)、南沙區(qū)13廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司大佛山區(qū)域整合，提升城市競爭實(shí)力簇群式空間發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整中心組團(tuán)提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團(tuán)新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內(nèi)部組織與外部合作中心組團(tuán)新城區(qū) —— 新區(qū)域、新功能、新形象q 中心組團(tuán)新城區(qū)是佛山城區(qū)新中心和新城市功能載體，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)將開創(chuàng)更新空間、承擔(dān)更新功能、展現(xiàn)更新形象14廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司中心組團(tuán)新城區(qū) 組合城市 → 組團(tuán)城市? 改變過去分散蔓延、各自為政的發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)能量重新匯聚，簇群效應(yīng)顯著，城市空間網(wǎng)絡(luò)化216。 資源利用：依托廣州集散能力216。 珠江三角洲向粵西和西江流域輻射和拓展的重要樞紐粵 西珠三角粵 東粵 北目標(biāo) “大佛山 ”地域空間重新整合216。 我國產(chǎn)業(yè)集中度最高、最有市場競爭力的產(chǎn)業(yè)集群基地之一216。 緊鄰廣州，位于珠三角中心區(qū)域216。 重復(fù)建設(shè)較多，空間集中度不高，不利于土地集約利用216。 在地域面積、人口總量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，南海順德遠(yuǎn)超過市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱216。佛山城市空間結(jié)構(gòu)特征216。 南海順德強(qiáng)勢發(fā)展，市區(qū)中心地位日益邊緣化216。 城市空間格局表現(xiàn)為重心分散，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)能力不強(qiáng)禪城比例南海比例順德比例南海與順德比例總和廣州中心城區(qū)占全市比例行政面積 4％ 30％ 21％ 51％ 18％人口 15％ 33％ 33％ 66％ 60％GDP 10％ 38％ 38％ 76％ 65％工業(yè)總產(chǎn)值 17％ 38％ 32％ 70％ 42％財(cái)政收入 10％ 41％ 32％ 73％ 20％6廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司問題 各區(qū)產(chǎn)業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機(jī)聯(lián)合和功能銜接，影響產(chǎn)業(yè)升級和擴(kuò)散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經(jīng)濟(jì)差距216。 水路交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善q 經(jīng)濟(jì)實(shí)力216。 各類工業(yè)園遍布、專業(yè)鎮(zhèn)特色鮮明q 城市競爭力216。 “一環(huán) ”穿越佛山各產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)，有效整合產(chǎn)業(yè)資源，佛山發(fā)展后勁更足q 功能承載：承東啟西、中間站216。佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實(shí)現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、交通、市場的一體化q 佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實(shí)行整體協(xié)調(diào)錯(cuò)位發(fā)展216。 地域聯(lián)合：廣佛都市圈一體化q 佛山亟待在城市發(fā)展上進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以適合廣佛都市圈的要求目標(biāo) 中心模糊 → 中心突顯? 佛山城區(qū)重新煥發(fā)活力，掌握絕對優(yōu)勢，打破原南海、順德喧賓奪主的現(xiàn)狀，重組成為人口最多、實(shí)力最強(qiáng)的中心組團(tuán)216。新區(qū)域q 城區(qū)南拓216。 傳統(tǒng)制造業(yè)占主導(dǎo)，偏重于產(chǎn)業(yè)鏈的下游加工業(yè)? 四大支柱產(chǎn)業(yè)：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需升級216。 中心組團(tuán)新城區(qū) 銜接整合? 廣州商貿(mào)物流 佛山產(chǎn)品集散? 廣州制造業(yè)重工業(yè)化 佛山材料采購? 廣州產(chǎn)業(yè)拓展 佛山現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新? 廣州中介服務(wù)轉(zhuǎn)移 佛山服務(wù)支撐中心組團(tuán)新城區(qū) 豐富東平河兩岸的綠化景觀q 城市意象 —— 節(jié)點(diǎn)、軸線、空間216。 功能復(fù)合，文化彰顯216。 主題功能引擎型? 會展主題：廣州琶洲會展中心區(qū)? 教育培訓(xùn)主題：廣州大學(xué)城? 物流主題：北京物流港216。 魅力事件營銷型? 昆明園博會? 博鰲亞洲論壇216。核心動(dòng)力源行政頭雁牽引型規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型行政辦公商務(wù)辦公核心功能配套聚集24廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司行政頭雁牽引型 —— 青島東部新區(qū)開發(fā)q 為了開發(fā)建設(shè)東部新區(qū)，并擺脫 舊城區(qū)辦公空間過于狹窄的桎梏， 1992年青島市政府大膽提出了政 治中心向東部遷移的設(shè)想。q 上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃面積僅 ，現(xiàn)有高樓近 200幢，云集著 78家中外金融機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展金融、證券、保險(xiǎn)、信托投資、貿(mào)易、商業(yè)和信息咨詢等行業(yè)，是中國現(xiàn)最繁華的中央商務(wù)區(qū)。 隨著中心組團(tuán)服務(wù)中心地位的日漸突出，并考慮中心組團(tuán)新城區(qū)自身建設(shè)的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)中心組團(tuán)新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)量將占大佛山商務(wù)辦公聚集區(qū)全部開發(fā)量的 60%以上，總計(jì)約 100萬平方米商務(wù)辦公吸納量 —— 新城區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測38廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強(qiáng)度合理性論證思路q國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度案例對比q市場吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位39廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域自身發(fā)展定位的要求q 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，將承載城市發(fā)展的新功能。 政府性要素：政府行政辦公設(shè)施、相關(guān)事業(yè)單位辦公設(shè)施、國有大型企 業(yè)的自用辦公大樓以及政府性職能活動(dòng)等216。 有利于提升新區(qū)形象和認(rèn)知度，進(jìn)而提升區(qū)域價(jià)值216。 意向建設(shè)項(xiàng)目：圖書中心、郵電大廈、科技館等q 建議216。 除硬件設(shè)施之外，可將更多的政府性或社會性活動(dòng)引入新城區(qū)52廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略二：引入 IOD模式，實(shí)現(xiàn) “頭雁 ”效應(yīng)q IOD（ IndustryOrientedDevelopment ）模式 —— 通過相關(guān)優(yōu)勢行業(yè)資源的聚集和整合實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能的提升和突破216。 1964年東京奧運(yùn)會，日本經(jīng)濟(jì)在１９６１至１９７０年平均增長率高達(dá)１１．４％。 2023年雅典奧運(yùn)會政府專門建設(shè)或改建了 36座場館，但現(xiàn)在許多場館因缺乏維護(hù)破敗不堪，希臘政府并因此背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān) 59廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 北京亞運(yùn)村板塊q 500年來，北京舊城 8公里長的中軸線北端一直是鐘樓。在 “六運(yùn)會 ”的帶動(dòng)下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購書中心、天河城廣場等一大批新的標(biāo)志性城市設(shè)施相繼落成，繼而商務(wù)寫字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標(biāo)志性中心區(qū)。 北京 2023奧運(yùn)場館建設(shè)均預(yù)留其它功能用地216。 長沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權(quán)、冠名權(quán)，被長沙卷煙廠一次性買斷，市政府和企業(yè)都獲得豐厚的回報(bào)216。 案例 —— 上海浦東新區(qū)金茂大廈相鄰、面積相近的環(huán)球金融中心所在地塊，因土地熟化和配套大環(huán)境的改觀，在幾年之后的出讓價(jià)格是當(dāng)時(shí)金茂大廈的十幾倍67廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團(tuán)新城區(qū)的借鑒儲備預(yù)留q 在新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)建設(shè)初期，隨著主干道骨架、體育中心、中央公園一期和新聞中心的陸續(xù)使用，大福路和新城一路沿線及濱河沿線地塊開發(fā)條件較好或潛在價(jià)值較高，建議對以上區(qū)域進(jìn)行預(yù)留，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化儲備預(yù)留 儲備預(yù)留68廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)階段的劃分及開發(fā)時(shí)序的設(shè)定69廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 劃分依據(jù)216。 國內(nèi)其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考啟動(dòng)期 成熟期 完成期20232023 2023 202370廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 啟動(dòng)期216。 配合省運(yùn)會的召開，完成道路的基本骨架q 完成東平橋建設(shè)216。 配合省運(yùn)會的召開216。 由于區(qū)域開發(fā)尚處在起步階段，且佛山純商務(wù)辦公市場需求有限，因此啟動(dòng)期純商務(wù)辦公用地出讓不宜過大216。 商業(yè)配套設(shè)施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區(qū)域功能配套75廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 完善居住區(qū)教育、醫(yī)療等配套服務(wù)功能76廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 功能開發(fā)行政辦公ABC高尚住宅高尚住宅DA：標(biāo)志性商務(wù)辦公 B、 C：商務(wù)辦公（含自用型辦公） D：綜合商業(yè)77廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 功能開發(fā)q 說明：216。 完成區(qū)內(nèi)所有市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 配套設(shè)施216。佛山寫字樓平均租金水平僅25元 /平方米 /月，與廣州、深圳等城市有相當(dāng)距離，投資回報(bào)率低，一定程度上限制了寫字樓市場的投資需求85廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征q 佛山商務(wù)辦公市場整體供應(yīng)特征：216。 按公司地域分? 外地企業(yè)駐佛山分公司或辦事處? 本地服務(wù)型企業(yè)216。 市場吸納量? 2023年上半年禪城區(qū)住宅市場無論從成交量還是成交價(jià)格來看均達(dá)到了峰值；隨著禪城區(qū)土地供應(yīng)的逐漸減少， 2023年成交量有所減少，但成交價(jià)格保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭，住宅市場進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段近年禪城區(qū)住宅成交變化情況萬平方米 元 /平方米居住用地近期出讓分析 —— 出讓量92廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司酒店用地近期出讓分析q 啟動(dòng)期應(yīng)開發(fā)建設(shè)一座五星級酒店216。 百花廣場：接近 100%216。 佛山現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的延續(xù)? 佛山尚未滿足的現(xiàn)有商務(wù)辦公需求仍將在新城區(qū)得以實(shí)現(xiàn)216。 佛山行政區(qū)劃調(diào)整的后續(xù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，帶動(dòng)佛山宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展216。參考全國各大城市的地價(jià)的變化情況，結(jié)合禪城區(qū)的實(shí)際情況，保守預(yù)測未來一段時(shí)期居住用地交易價(jià)格年均增幅約在 5～ 8%之間。但隨著區(qū)域不斷完善，聚集度不斷提高，其地價(jià)增幅應(yīng)略高于住宅，在此按年均增幅約為 11%109廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)地價(jià)的區(qū)位分級商務(wù)一級商務(wù)二級商務(wù)三級住宅一級住宅二級住宅一級住宅二級商務(wù)二級商務(wù)三級110廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)年度土地出讓價(jià)格　 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年