【正文】 佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃第一階段成果匯報(bào)廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2023－－ 08佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司本次策劃服務(wù)工作階段的劃分及說(shuō)明工作階段 工作內(nèi)容 目的及意義第一階段佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃指導(dǎo)區(qū)域開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)實(shí)踐第二階段 佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃 指導(dǎo)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣指導(dǎo)區(qū)域招商第三階段 服務(wù)跟蹤 跟蹤區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)度了解市場(chǎng)及招商動(dòng)態(tài)，為區(qū)域開(kāi)發(fā)提供依據(jù)1廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司研究思路規(guī)劃定位城市空間結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位評(píng)述 開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)時(shí)序用地出讓方案開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃安排投資收益分析指導(dǎo)指導(dǎo) 前提前提前提2廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司匯報(bào)內(nèi)容q功能評(píng)述篇q開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)篇q投資收益篇3廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司第一篇：功能評(píng)述篇4廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)整體功能定位評(píng)述5廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司現(xiàn)狀 佛山城市空間結(jié)構(gòu)特征216。 南海順德強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，市區(qū)中心地位日益邊緣化216。 與廣州的對(duì)比，顯示佛山城市空間結(jié)構(gòu)的不合理q 大分散、小聚集216。 各區(qū)內(nèi)中心城區(qū)集中式空間發(fā)展，市內(nèi)城鎮(zhèn)空間分散拓展216。 在地域面積、人口總量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，南海順德遠(yuǎn)超過(guò)市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱216。 城市空間格局表現(xiàn)為重心分散，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)能力不強(qiáng)禪城比例南海比例順德比例南海與順德比例總和廣州中心城區(qū)占全市比例行政面積 4％ 30％ 21％ 51％ 18％人口 15％ 33％ 33％ 66％ 60％GDP 10％ 38％ 38％ 76％ 65％工業(yè)總產(chǎn)值 17％ 38％ 32％ 70％ 42％財(cái)政收入 10％ 41％ 32％ 73％ 20％6廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司問(wèn)題 佛山城市空間結(jié)構(gòu)216。 缺乏核心區(qū)，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)力弱，導(dǎo)致整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)216。 重復(fù)建設(shè)較多，空間集中度不高，不利于土地集約利用216。 各區(qū)產(chǎn)業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機(jī)聯(lián)合和功能銜接，影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)和擴(kuò)散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經(jīng)濟(jì)差距216。 “行政區(qū)經(jīng)濟(jì) ”特征明顯，行政壁壘嚴(yán)重束縛城市發(fā)展，市區(qū)發(fā)展空間受阻7廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司優(yōu)勢(shì) 佛山城市發(fā)展條件分析q 區(qū)位條件216。 緊鄰廣州，位于珠三角中心區(qū)域216。 水路交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善q 經(jīng)濟(jì)實(shí)力216。 整體經(jīng)濟(jì)水平高216。 經(jīng)濟(jì)增速加快q 產(chǎn)業(yè)集群216。 我國(guó)產(chǎn)業(yè)集中度最高、最有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群基地之一216。 各類(lèi)工業(yè)園遍布、專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)特色鮮明q 城市競(jìng)爭(zhēng)力216。 綜合競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第 11位，廣東省第 3位216。 單項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)前列8廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司q 等級(jí)規(guī)模：珠三角西翼中心城市216。 “大佛山 ”地域空間重新整合216。 “一環(huán) ”穿越佛山各產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)，有效整合產(chǎn)業(yè)資源，佛山發(fā)展后勁更足q 功能承載：承東啟西、中間站216。 珠三角西岸中心216。 珠三角東西岸合作交流的中間站216。 珠江三角洲向粵西和西江流域輻射和拓展的重要樞紐粵 西珠三角粵 東粵 北目標(biāo) 佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司q 廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實(shí)現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、交通、市場(chǎng)的一體化q 佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實(shí)行整體協(xié)調(diào)錯(cuò)位發(fā)展216。 原則：接受輻射，整體協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，錯(cuò)位發(fā)展216。 產(chǎn)業(yè)分工：產(chǎn)業(yè)鏈上下游分工，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)細(xì)分216。 資源利用：依托廣州集散能力216。 地域聯(lián)合：廣佛都市圈一體化q 佛山亟待在城市發(fā)展上進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以適合廣佛都市圈的要求目標(biāo) 佛山城市發(fā)展區(qū)域定位10廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司趨勢(shì) 佛山城市空間結(jié)構(gòu)演變q大集中、小分散， “ 組團(tuán)式 ” 空間結(jié)構(gòu)216。 組合城市 → 組團(tuán)城市? 改變過(guò)去分散蔓延、各自為政的發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)能量重新匯聚，簇群效應(yīng)顯著，城市空間網(wǎng)絡(luò)化216。 中心模糊 → 中心突顯? 佛山城區(qū)重新煥發(fā)活力，掌握絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，打破原南海、順德喧賓奪主的現(xiàn)狀，重組成為人口最多、實(shí)力最強(qiáng)的中心組團(tuán)216。 結(jié)構(gòu)紊亂 → 多級(jí)格局? 確立 “2+5” 城市空間發(fā)展格局，形成四級(jí)城鎮(zhèn)等級(jí)體系，層次清晰，職能明確，結(jié)構(gòu)合理。11廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司中心組團(tuán) ——“ 大佛山 ” 的城市內(nèi)核q 中心組團(tuán)是佛山未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心q 中心組團(tuán)放射八向發(fā)展軸線構(gòu)成井型框架，輻射周邊，聯(lián)系鄰市12廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司中心組團(tuán)與順德組團(tuán)的關(guān)系中心組團(tuán) 順德組團(tuán)區(qū)位 地理中心位置，交通完善，輻射區(qū)域廣闊地偏東南，交通以城際通道為主等級(jí) 城市主核心，主導(dǎo)地位城市副核心，從屬地位規(guī)模面積 500KM2，規(guī)劃人口 230250萬(wàn)面積 212KM2，規(guī)劃人口 120130萬(wàn)功能定位服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，退二進(jìn)三制造業(yè)突出，二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)與廣州聯(lián)系與廣州中心城區(qū)協(xié)同發(fā)展與廣州南拓新區(qū)：番禺、南沙呼應(yīng)順德組團(tuán)中心組團(tuán)新城區(qū)中心組團(tuán)北部產(chǎn)業(yè)區(qū)南部產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射帶動(dòng)協(xié)作分工216。 中心組團(tuán)作為佛山市未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心，核心地位日益凸現(xiàn)，城市功能愈加強(qiáng)大，區(qū)域價(jià)值不斷提升，應(yīng)獲得最大的投資關(guān)注和建設(shè)力度廣州中心城區(qū)廣州番禺區(qū)、南沙區(qū)13廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司大佛山區(qū)域整合，提升城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力簇群式空間發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)升級(jí)與調(diào)整中心組團(tuán)提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團(tuán)新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內(nèi)部組織與外部合作中心組團(tuán)新城區(qū) —— 新區(qū)域、新功能、新形象q 中心組團(tuán)新城區(qū)是佛山城區(qū)新中心和新城市功能載體，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)將開(kāi)創(chuàng)更新空間、承擔(dān)更新功能、展現(xiàn)更新形象14廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司中心組團(tuán)新城區(qū) 新區(qū)域q 城區(qū)南拓216。 多個(gè)重點(diǎn)工程雄踞東平河兩側(cè)，拉開(kāi)中心城區(qū)由東平河北岸向南發(fā)展的格局216。 城市重心南移，建設(shè)成為佛山市商貿(mào)金融、文化教育、休閑娛樂(lè)和信息服務(wù)中心216。 打造未來(lái)中心商務(wù)區(qū)15廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征216。 傳統(tǒng)制造業(yè)占主導(dǎo)，偏重于產(chǎn)業(yè)鏈的下游加工業(yè)? 四大支柱產(chǎn)業(yè)：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需升級(jí)216。 佛山高新技術(shù)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重目前逐年提升，但發(fā)展較快的仍是家電、陶瓷、服裝紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)? 產(chǎn)品附加值低? 技術(shù)創(chuàng)新能力弱，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力? 民營(yíng)企業(yè)管理粗放q 佛山產(chǎn)業(yè)配套現(xiàn)狀216。 圍繞佛山自身優(yōu)勢(shì)制造業(yè)發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展落后216。 與貿(mào)易相關(guān)的服務(wù)業(yè)，尤其是會(huì)展和物流等現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)目前發(fā)展較快? 佛山陶瓷博覽會(huì)、順德家具博覽會(huì)、花卉博覽會(huì)、家電博覽會(huì)等專(zhuān)業(yè)博覽會(huì)已代表國(guó)內(nèi)同行業(yè)展會(huì)的最高水準(zhǔn)。 中心組團(tuán)新城區(qū) 新功能佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀16廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司q 佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：在發(fā)展現(xiàn)有支柱行業(yè)的基礎(chǔ)上，開(kāi)拓發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、物流、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，在廣佛經(jīng)濟(jì)圈整合中發(fā)展為一個(gè) “ 制造業(yè)基地 ” 。q 佛山與廣州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系： 1+12216。 錯(cuò)位互補(bǔ)? 廣州：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，汽車(chē)、石化、鋼鐵、造船等重工業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯? 佛山：制造業(yè)特別是家電、建材、服裝等輕工業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯216。 銜接整合? 廣州商貿(mào)物流 佛山產(chǎn)品集散? 廣州制造業(yè)重工業(yè)化 佛山材料采購(gòu)? 廣州產(chǎn)業(yè)拓展 佛山現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新? 廣州中介服務(wù)轉(zhuǎn)移 佛山服務(wù)支撐中心組團(tuán)新城區(qū) 新功能佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)17廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司中心組團(tuán)新城區(qū) 新形象q 生態(tài)景觀 —— 一河兩岸216。 營(yíng)造嶺南水鄉(xiāng)特色的 “濱水園林 ”生態(tài)城市216。 豐富東平河兩岸的綠化景觀q 城市意象 —— 節(jié)點(diǎn)、軸線、空間216。 節(jié)點(diǎn)：標(biāo)志性建筑物，如東平橋、體育公園、新聞中心、商務(wù)大廈216。 軸線：生態(tài)自然帶（東平河）、通道干線216。 空間：中央公園、濱河公園、商務(wù)中心區(qū)q 魅力多元 —— 功能、文化、制度、開(kāi)放216。 功能復(fù)合，文化彰顯216。 制度創(chuàng)新，科學(xué)管理216。 兼收并蓄，開(kāi)放包容18廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司中心組團(tuán)新城區(qū)整體形象定位城市魅力新都心城市魅力新都心 ———— 產(chǎn)業(yè)引擎產(chǎn)業(yè)引擎 城市標(biāo)桿城市標(biāo)桿19廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能體系評(píng)述20廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動(dòng)力源類(lèi)型總結(jié)q 國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)表明，任何新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)都必須具備強(qiáng)大的動(dòng)力源。我們將驅(qū)動(dòng)新區(qū)發(fā)展的動(dòng)力源總結(jié)為以下幾種類(lèi)型：216。 主題功能引擎型? 會(huì)展主題：廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)? 教育培訓(xùn)主題：廣州大學(xué)城? 物流主題：北京物流港216。 創(chuàng)意知本助推型? 生產(chǎn)創(chuàng)意助推：北京中關(guān)村? 文化創(chuàng)意助推：北京 “798” 藝術(shù)區(qū)216。 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型? 核心商務(wù)：上海浦東新區(qū)? 商務(wù)花園：北京豐臺(tái)總部基地216。 行政頭雁牽引型? 青島東部新區(qū)? 沈陽(yáng)渾南新區(qū)21廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動(dòng)力源類(lèi)型總結(jié)216。 魅力事件營(yíng)銷(xiāo)型? 昆明園博會(huì)? 博鰲亞洲論壇216。 時(shí)尚生活標(biāo)桿型? 餐飲休閑文化：上海新天地? 標(biāo)志性建筑：巴黎德方斯 “新凱旋門(mén) ”? 時(shí)尚核心：長(zhǎng)沙世界之窗影視基地216。 主題娛樂(lè)增值型? 主題公園? 度假勝地216。 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型? 西安高新區(qū)? 蘇州工業(yè)園22廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)核心動(dòng)力源適宜性分析動(dòng)力源類(lèi)型 核心因素 新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動(dòng)力源選擇主題功能引擎型功能引擎關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對(duì)獨(dú)立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復(fù)合，魅力多元，過(guò)于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲(chǔ)備，先進(jìn)的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 佛山發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件尚未成熟 不適宜選用規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型關(guān)聯(lián)度大， “ 造血 ” 功能強(qiáng)，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責(zé)無(wú)旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級(jí)高，集聚力強(qiáng)，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強(qiáng)；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源魅力事件營(yíng)銷(xiāo)型要求魅力事件的社會(huì)影響力強(qiáng)，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運(yùn)會(huì)的召開(kāi)將推動(dòng)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設(shè)施和道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，啟動(dòng)新城區(qū)開(kāi)發(fā)，但由于 “ 省運(yùn)會(huì) ” 級(jí)別有限，因此其帶動(dòng)能力受到一定限制 可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源時(shí)尚生活標(biāo)桿型注入聚集人氣的時(shí)尚魅力元素， 提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標(biāo)志性建筑和空間，時(shí)尚休閑娛樂(lè)設(shè)施等時(shí)尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源主題娛樂(lè)增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見(jiàn)效期長(zhǎng)，后期運(yùn)營(yíng)成本高，市場(chǎng)輻射范圍及消費(fèi)力要求高市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品已趨于飽和 不適宜選用集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 依托