房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位探討方案-wenkub
2023-02-13 18:29:52 本頁(yè)面
【正文】 主， 2023年全市住宅均價(jià)逐漸走高，大概為 33003400元 /m2左右； 九華板塊區(qū)位 ?九華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的長(zhǎng)株潭城市群國(guó)家“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的五個(gè)示范區(qū)之一，承東啟西、連南接北，具有得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 航空和水運(yùn)： 距離長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 50公里；湘江具有千噸級(jí)貨輪通行能力； 鐵路： 湘黔鐵路、京廣鐵路、滬昆高速鐵路 2023年左右建成通車(chē)設(shè)湘潭北站（即九華站）、韶山南站兩個(gè)站點(diǎn)；該高鐵的建成將大大增強(qiáng)湘潭市與東部沿海及西部各城市的聯(lián)系?！? 湘潭具有良好的居住環(huán)境和人文資源，湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的基礎(chǔ)。先馳投資 [景觀(guān)湖公寓 ] 湘潭九華項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)定 位探討方案 謹(jǐn)呈：湘潭市明財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 市場(chǎng)研究 ? 項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目運(yùn)作思路探討 目錄 ? 近期工作安排 ? 項(xiàng)目不確定性因素探討 第一部分： 市場(chǎng)研究 PART 1 湘潭，長(zhǎng)株潭一體化中南部城鎮(zhèn)群的中心城市，湖南省科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代化工業(yè)城市。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 絕對(duì)數(shù) 增速（ %） 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元 其中：第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 其中：第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元 規(guī)模工業(yè)增加值 億元 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 其中：城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 億元 財(cái)政總收入 億元 進(jìn)出口總額 億美元 其中：出口 億美元 實(shí)際利用外資 億美元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 18059 農(nóng)村居民人均可支配收入 元 7817 城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) % 2023年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)一覽： GDP增長(zhǎng)幅度在湖南省各市州中僅低于長(zhǎng)沙市。 教育配套 湘潭市是湖南省高等教育的次中心，共有綜合性國(guó)家重點(diǎn)大學(xué) 湘潭大學(xué)，以及湖南科技大學(xué)、湖南工程學(xué)院、湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院等 5所全日制高等學(xué)校，有湘潭市一中、湘潭市二中、湘鋼一中、湘潭電機(jī)子弟中心、湘潭縣一中等九所湖南省重點(diǎn)中心。 ?東臨湘江，南連湘潭市區(qū)，北距湖南省會(huì)長(zhǎng)沙市中心 27公里，到長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 30分鐘車(chē)程，西接名校湘潭大學(xué)。 發(fā)展規(guī)模： 2023年城區(qū)人口規(guī)?？刂圃?36萬(wàn)人以?xún)?nèi)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模控制在 40平方公里左右。 九華板塊房地產(chǎn)特征 城區(qū)邊緣 作為“兩型社會(huì)”示范區(qū)，九華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將被打造成一個(gè)宜居的“濱江新城”，推進(jìn)新型城市化建設(shè)， 未來(lái)將發(fā)展一批高檔住宅、高檔酒店、商業(yè)、休閑配套等配套服務(wù)項(xiàng)目。 ?九華受湘潭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇影響，區(qū)域房地產(chǎn)將面臨良好的發(fā)展前景： “九華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)”規(guī)劃為“長(zhǎng)株潭”城市群重要的制造業(yè)、物流園區(qū)、是近中期“長(zhǎng)株潭”重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨具有良好的發(fā)展前景。 交通： 項(xiàng)目北距潭邵高速公路及上瑞高速公路約 600米，距長(zhǎng)潭西線(xiàn)高速出口約 1500米，距湘江正在擴(kuò)建的九華新港口碼頭約 3公里，另外長(zhǎng)株潭地鐵九華支線(xiàn)出站口將設(shè)在寶馬路沿線(xiàn)，交通十分便利； 地理區(qū)位及交通 項(xiàng)目地處九華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)腹地，擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，地理位置較為優(yōu)越； 本項(xiàng)目 湖南科技大學(xué) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A區(qū) B區(qū) 總用地面積 2292m2 3468m2 總建筑面積 18522m2 建筑基底面積 2 商業(yè)面積 公寓面積 公寓總戶(hù)數(shù) 182 198 容積率 建筑密度 48 42 綠地率 21 25 建筑高度 （層） 15層 12 周邊配套及地塊環(huán)境 項(xiàng)目東面： 九華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)中心服務(wù)大樓； 周邊院校： 湖南軟件學(xué)院、湖南科技職業(yè)學(xué)院、湘潭大學(xué)； 市政配套： 濱江水上公園、湘潭九華貨運(yùn)碼頭、湘潭汽車(chē)北站； 工業(yè)園區(qū)： 吉利汽車(chē)工業(yè)園、臺(tái)灣全創(chuàng)高科技工業(yè)園等； 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析 大環(huán)境下占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 九華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)腹地，擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，地理位置優(yōu)越； 環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 基地西臨爭(zhēng)光渠，水域資源豐富，環(huán)境較為優(yōu)越； 業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)： 住宅價(jià)格、寫(xiě)字樓價(jià)值，可商可??； 升值優(yōu)勢(shì)： 區(qū)域正在規(guī)劃建設(shè)中，未來(lái)前景無(wú)限； 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) 減弱劣勢(shì) 把握機(jī)會(huì) 回避風(fēng)險(xiǎn) 環(huán)境劣勢(shì)： 基地 B地塊背靠安置小區(qū)，難以在客戶(hù)心目中形成與項(xiàng)目?jī)r(jià)值相符的高端形象； 規(guī) 模劣勢(shì)： 不到 4萬(wàn)平米的規(guī)模，配套不完善，聲勢(shì)弱??； 功能劣勢(shì)： 功能、業(yè)態(tài)不純粹，對(duì)未來(lái)商務(wù)造成不便，項(xiàng)目包裝、推廣上有一定難度； 交通劣勢(shì)： 交通配套尚不完善 ，公交線(xiàn)路稀少，交通主要依賴(lài)私家車(chē)。 “市”的壓力： 項(xiàng)目為住不好住、辦公也不純粹的商住兩用產(chǎn)品，市場(chǎng)接受有一定難度 ； “事”的壓力： 項(xiàng)目周邊皆為實(shí)力企業(yè)開(kāi)發(fā)、規(guī)模大、產(chǎn)品組合到位、 推廣
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