【正文】 在 50m2以下；住房面積達(dá) 70m2以上的家庭尚不足15%。經(jīng)過對問卷回收分析和樣本結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)，本次抽樣誤差小于 6%；通過對問卷內(nèi)容的折半系數(shù)驗(yàn)算和卡方檢驗(yàn)，調(diào)查數(shù)據(jù)的置信度達(dá) 95%以上。從年齡結(jié)構(gòu)上看，中年人是房產(chǎn)消費(fèi)的主體，本次調(diào)查中， 36～ 55歲人群占被調(diào)查人數(shù)的近 2／3，符合了本調(diào)查的需要； 56歲以上的占 11． 46%，也正吻合了南京市區(qū)人口趨向老年化（ 10%以上）的特征。 11月下旬我們運(yùn)用分層分段配額隨機(jī)抽樣方法 ， 對市內(nèi)的鼓樓區(qū) 、 玄武區(qū) 、 白下區(qū) 、 秦淮區(qū) 、 建鄴區(qū) 、 下關(guān)區(qū) 、 雨花臺區(qū)共 1000戶居民進(jìn)行上門走訪發(fā)收問卷 ， 經(jīng)登錄和上機(jī)處理得出有效問卷 855份 ， 即問卷有效回收率為 ％ ， 符合調(diào)研設(shè)計(jì)方案要求 。 經(jīng)過和公司方的多次磋商并征得有關(guān)專家的咨詢確認(rèn)，我們將本次市場調(diào)研的主要目的確定為： （ 1）為天創(chuàng)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司提供一套最新可靠。 所以 ， 及時(shí)掌握當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件和潛在的購房市場需求信息 ， 準(zhǔn)確認(rèn)識市民在選購住房時(shí)的區(qū)位意向 、 套型結(jié)構(gòu)意向 、 支付能力和付款方式意向 ， 已成為房產(chǎn)開發(fā)者 、 建設(shè)者知己知彼 、 適應(yīng)市場 、 贏得競爭的前提和必要條件 。 98南京市民房產(chǎn)投資意向 市 場 調(diào) 查 報(bào) 告 目錄 ? 第一部分 調(diào)查說明 ? 第二部分 南京市民住房狀況與改善意愿調(diào)查 ? 第三部分 城市居民購房的消費(fèi)預(yù)期分析 ? 第四部分 當(dāng)前市民的購房支付能力與付款方式 ? 第五部分 天創(chuàng)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司及其房產(chǎn)產(chǎn)品形象的市場評估 ? 第六部分 結(jié)論與建議 第一部分 調(diào)查說明 ? 1 調(diào)研背景與目的 ? 今年上半年 ， 南京房地產(chǎn)市場迅速升溫 ， 商品房銷售十分活躍 。 ? 報(bào)告生動(dòng) 、 具有感染力 ， 容易給對方留下深刻印象 。 ? 標(biāo)題的寫法有三種 ? 直敘式： 《 關(guān)于服裝市場的調(diào)查報(bào)告 》 等 。 ? 充當(dāng)參考文件 ? 證明所做工作的可信度 二、市場調(diào)研報(bào)告書的結(jié)構(gòu) ? 標(biāo)題頁：標(biāo)題、客戶、調(diào)研、日期 ? 內(nèi)容目錄 ? 執(zhí)行性摘要（ executive Summary） ? 介紹：實(shí)施調(diào)研的背景、參與人員及其職位，致謝 ? 分析與結(jié)果 ? 結(jié)論與建議 ? 調(diào)查方法 ? 局限（樣本規(guī)模的局限，抽樣框誤差等等） ? 附錄（調(diào)查問卷，地圖或者過于專業(yè)化的資料） 其他結(jié)構(gòu)形式 執(zhí)行性摘要 ? 目標(biāo)的簡要陳述 ? 調(diào)研方法的簡要陳述 ? 主要調(diào)研結(jié)果的簡要陳述 ? 結(jié)論與建議的簡要陳述 ? 其他有關(guān)信息（比如，調(diào)研結(jié)果的局限性或背景信息） 分析與結(jié)果 ? 一般性地介紹分析類型 ? 表格與圖形 ? 解釋性的正文 調(diào)查方法 ? 研究類型 ? 研究意圖 ? 總體的界定 ? 樣本設(shè)計(jì) ? 資料收集的方法 ? 調(diào)查問卷 三、撰寫市場調(diào)研報(bào)告書的要求與技巧 ? 實(shí)事求是 ， 力求客觀真實(shí) ? 必須高度重視報(bào)告的閱讀和使用者 ? 絕大多數(shù)的經(jīng)理都很忙：內(nèi)容簡明扼要； ? 很少精通調(diào)研技術(shù)和術(shù)語：文字易懂 ， 少用專業(yè)術(shù)語； ? 多個(gè)閱讀者的需要和興趣不同：不喜歡長 、 乏味的文字 。 然而，在聽了一個(gè)小時(shí)的充滿事實(shí)、數(shù)據(jù)與圖表的匯報(bào)后，糖果公司的總經(jīng)理站起來說道： “ 打住吧， John！我聽了一個(gè)多小時(shí)枯燥無聊的數(shù)字，完全給搞糊涂了，我想我并不需要一份比字典還要厚得多的報(bào)告。市場調(diào)研報(bào)告 中 國 礦 業(yè) 大 學(xué) 管 理 學(xué) 院 引例 紐約地區(qū)的調(diào)研人員 John Speilberg 曾談起他為美國一家最大的糖果制造商精心準(zhǔn)備的長達(dá) 250頁的統(tǒng)計(jì)報(bào)告（包括圖表和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）的故事。明天早晨 8點(diǎn)之前務(wù)必把一份 5頁紙的摘要放到我的桌上。 ? 報(bào)告要突出目的 ， 提高針對性和適用性 ， 從而提高其價(jià)值 ? 報(bào)告的結(jié)構(gòu)要妥善安排 ， 給人以完整的印象 ? 正確運(yùn)用圖表 、 數(shù)字表達(dá) ? 圖表的數(shù)量要恰當(dāng)； ? 圖表易解釋和理解 ， 不要一個(gè)圖表表達(dá)過多的信息； ? 圖表與相應(yīng)的書面解釋放在一起； ? 可用多種形式來描述同組數(shù)據(jù) 。 ? 表明觀點(diǎn)式： 《 保暖內(nèi)衣 悄然升溫 》 。 ? 能與聽者直接交流 ， 便于增強(qiáng)雙方的溝通 。 隨著住房制度改革的深入和取消福利分房 ， 下半年及今后一段時(shí)間 ， 南京的房市將重返正常潮位 ， 轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展 。 ? 地處南京城南郊 、 江寧縣境內(nèi)的天創(chuàng)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司是近年內(nèi)崛起的房地產(chǎn)業(yè)新星 ， 他們憑借著地利人氣和勵(lì)精圖治 ， 通過高起點(diǎn)努力和大手筆運(yùn)作 ， 較成功地開發(fā)出了 “ 湖濱公寓 ” 、 “ 湖濱世紀(jì)花園 ” 等高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品 ， 逐步實(shí)現(xiàn)著“ 為天下先 、 鑄創(chuàng)業(yè)魂 ” 的企業(yè)理念 。系統(tǒng)詳實(shí)的南京地區(qū)房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求和購置選擇意愿的信息； （ 2）通過科學(xué)分析，為企業(yè)提供近期行業(yè)前景、市場容量、居民的購房預(yù)期心理、消費(fèi)需求以及提高企業(yè)及其產(chǎn)品知名度、美譽(yù)度的咨詢分析意見，力求做到有理有據(jù)、分析中肯； （ 3）在較深入的市場研究基礎(chǔ)上，為委托方提供有針對性的今后一段時(shí)間市場競爭戰(zhàn)略建議。 ? 在有效回收的 855份問卷中，各類型樣本的分布是： ? （ 1）性別構(gòu)成中男性 410人，占 47． 95％；女性 455人，占 ％，兩者大致平衡。 ? 在文化構(gòu)成中，本調(diào)查群體中高中及大專學(xué)歷者比例達(dá)63%以上，顯示了城市居民的較高文化特性，職業(yè)結(jié)構(gòu)較為齊全，排種有代表性的職業(yè)群體都有相應(yīng)的數(shù)量，基本上覆蓋了當(dāng)前城市中的主要?jiǎng)趧?dòng)人群。 第二部分 南京市民住房狀況與改善意愿調(diào)查 ? 1 市民住房現(xiàn)狀 ? 了解南京市民住房現(xiàn)狀是房地產(chǎn)投資開發(fā)的基礎(chǔ)，進(jìn)一步識別當(dāng)前消費(fèi)者的住房購置意愿以及購買原因、購買取向是本次調(diào)查的重要目標(biāo)。詳見圖 1。 ? 數(shù)據(jù)顯示，人們的經(jīng)濟(jì)狀況與購買潛力呈現(xiàn)明顯的相關(guān)關(guān)系，年總收入越高者回答正準(zhǔn)備買或有可能買的比值越大；而年總收入越低者回答不大可能買或不買的人越多；因而年收入 3～ 5萬元以上人群中表示正準(zhǔn)備買或有可能在 1年內(nèi)買房的比例高達(dá)55%～ 60%，而年收入在 大可能或不買的也已達(dá)到 56%之多?；卮鹫咧?，絕大多數(shù)人也是以自己住或買給家人住為主，而出于其他考慮如出租、做生意或保值的原因則很少，均在 %～ 3%以內(nèi)，體現(xiàn)出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的房產(chǎn)投資仍處在實(shí)用型消費(fèi)階段?？磥硖靹?chuàng)公司的市場潛在對象，應(yīng)是重點(diǎn)爭取在城南各區(qū)工作的以及文化素質(zhì)較高的消費(fèi)人群。詳見表 10。 與此相應(yīng)的便是對理想住房結(jié)構(gòu)的認(rèn)同，除了經(jīng)濟(jì)狀況對選擇心態(tài)有明顯制約外，男女性別之間也有一定的差別，見表 11。 應(yīng)該承認(rèn)，南京市民對于現(xiàn)代住宅的套型結(jié)構(gòu)了解還是不多，在回答是否知道“躍層式”和“復(fù)式錯(cuò)層”住宅的區(qū)別時(shí)，回答完全了解的僅有 %，而不知道者高達(dá) 53%以上。 ? 在該測量中 ， 有 103人求答此項(xiàng) ， 有人用文字在卷面反映無錢購買 ， 有人寫明只能買 70m2以下住房 ， 即使如此在752份回答問卷中 ， 也有占近 70%的人回答只能購買70～ 100m2的面積 ， 回答能購買 160m2以上者總共不足 2%， 甚至年收入在 3～ 5萬元以上人群中也無人表示要購置 200m2以上的住宅 。 ? 4 市民購房消費(fèi)中的決策性要素 ? 以上我們分析了南京市民購房的各種消費(fèi)預(yù)期心理，不論他們對新房地點(diǎn)、套型結(jié)構(gòu)或是居住面積等等期待如何，要使大眾的消費(fèi)心理轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)消費(fèi)行為，還要更進(jìn)一步地了解他們在消費(fèi)決策時(shí)的關(guān)注要素以及人們消費(fèi)實(shí)施后的售后服務(wù)需求 —— 即對物業(yè)管理的消費(fèi)選擇。因此地處城市南郊的天創(chuàng)公司不必為遠(yuǎn)離市中心而擔(dān)憂，而要積極順應(yīng)民意，在住宅自身質(zhì)量和降低售房價(jià)格上下大力氣，要盡快、盡可能地改善新區(qū)交通條件，加大設(shè)施配套力度，為未來住戶營造優(yōu)越的居住環(huán)境，必將贏得更多的城區(qū)南遷人口市場，從而加快江寧地區(qū)的城市化進(jìn)程。這些都非常值得我們的房產(chǎn)業(yè)決策者和物業(yè)管理部門重視并作出相應(yīng)的努力。 ? 圖 6，圖 7顯示，男性較女性似更有長遠(yuǎn)眼光，女性要買現(xiàn)房的比例明顯超過男性。 ? 顯然 ， 南京市民中絕大多數(shù)人只能接受低價(jià)位的商品房 ，表示能夠接受 2500元／ m以上的回答者不足總數(shù)的 3%。 ? 調(diào)查顯示 ， 在付款方式上不同性別者的選擇有一定的區(qū)別 ，男性選擇一次性付款或長于 15年的銀行按揭比例明顯高于女性；而女性選擇在幾年內(nèi)分期付款的人數(shù)比值則高于男性 7個(gè)百分點(diǎn)；在選擇 7～ 15年銀行按揭方式上 ， 兩性差異不大 ， 都在 13%左右 。 ? 在 “ 您是否聽說過江寧房地產(chǎn)開發(fā)公司 ” 一題中 ， 我們欣喜地發(fā)覺天創(chuàng)公司在南京市民中的初步認(rèn)知率高達(dá)%， 其中各有 21%的市民反映 “ 經(jīng)常聽說 ” 和“ 有時(shí)提起過 ” ， 只有 %的市民表示 “ 從末聽說過 ” 。 ? 本項(xiàng)調(diào)查中我們有意安插了 3個(gè)虛擬小