房產(chǎn)價(jià)格制定流程及細(xì)則講義-wenkub
2023-02-13 15:17:08 本頁(yè)面
【正文】 外部 溢價(jià)因素 內(nèi)部 溢價(jià)因素 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià) 推廣溢價(jià) 溢價(jià)一般針對(duì)某項(xiàng)在 29項(xiàng)打分體現(xiàn)中所沒有的“創(chuàng)新”，比如營(yíng)銷活動(dòng)等；或者某項(xiàng)內(nèi)容（存在 29項(xiàng)中），但又特別突出，客戶為此覺得提升整體形象。 ?打分注意事項(xiàng)目： 同一打分因子里，最差的一定為 0分，最好一定為 10分（按10分滿分計(jì)算） ?幾個(gè)計(jì)算公式： （評(píng)分極大值一評(píng)分極小值） （各單位評(píng)分一評(píng)分極小值） 各單位綜合得分 = 各單位綜合調(diào)差值 =綜合得分 *調(diào)差極值 評(píng)分 =Σ打分 *權(quán)重 水平調(diào)差與垂直調(diào)差的確定 26 水平調(diào)差與垂直調(diào)差的確定 ?水平調(diào)差極值確定 市場(chǎng)參考：參考周邊樓盤水平調(diào)差極值 經(jīng)驗(yàn)值：均價(jià)的 20%~25% 與價(jià)格策略相關(guān) ?層差的確定 要點(diǎn)：自然層差與景觀跳差 （價(jià)格策略的需要） 技術(shù)鏈接：其他的幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)值 ?層差： 10% ? 折扣率： % ? 臨主干道物業(yè)，噪音權(quán)重可適當(dāng)調(diào)高 2030% 27 層差的確定 樓體 低層內(nèi)庭 中 層 高層外庭 遠(yuǎn)景 園景 15F 20F 內(nèi)圈逐漸變窄 /外圈逐漸開揚(yáng) 28 Ⅰ 園景 :高 中 低 高 中 低 越過遮擋 海景面充分 中 高 低 50 50 50 50 50 50 50 80 80 80 80 80 80 150 80 80 120 80 80 80 50 50 50 100 0 Ⅱ 遠(yuǎn)景：中 高 低 案例參考 29 促銷優(yōu)惠及付款方式折扣安排 促銷優(yōu)惠的計(jì)算 付款方式折扣的計(jì)算 綜合折扣率的計(jì)算 技術(shù)鏈接： ?促銷：不影響總價(jià) ?折扣：直接影響總價(jià)，需要預(yù)留較高的折扣，以確保均價(jià)實(shí)現(xiàn) 30 價(jià)格表形成 —— 關(guān)鍵詞及公式 鏈接 鎖定 單變量求解 加權(quán)平均值 ROUND（取整） RANK（排序） MINMAX（最小值、最大值） COUNTIF（統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)） SUM ∑(求和） 綜合折扣率 31 ? 低、中、高層面積鏈接錯(cuò)誤： — 核：查丈面積 — 核：現(xiàn)場(chǎng)交叉復(fù)核 ? 過程文件命名不規(guī)范 ?總面積、總金額同列 ?頂層送閣樓等特殊資源單位漏加價(jià) ?省略了面積的小數(shù)點(diǎn) ?單位與查丈報(bào)告不一致 價(jià)格表形成
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