【正文】 平方米 ， 若利息率為 10%， 專業(yè)費(fèi)為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤率為 25%， 稅率為銷售收入的 %。 ? 2. 折現(xiàn)率 ? 折現(xiàn)率是指將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。地價(jià)款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，建造成本的計(jì)息期是多長？ ? ? 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期為 3年，建設(shè)前期半年，建造期，假設(shè)建造完成后一次性銷售完畢。 ? 試用凈態(tài)法測算開發(fā)商能承受的地價(jià) 。投資利潤率為 15%。 ? 六、假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用 靜態(tài)法 （ 一 ） 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 ①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ②選擇最佳的開發(fā)利用方式； ③估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期； ④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； ⑤測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 2023/2/11 ? （二）實(shí)例運(yùn)用 ? 例 1. P77 例 ? 有一成片荒地需要估價(jià)。 2023/2/11 ? ? 利潤 ? ——包括開發(fā)建設(shè)利潤和轉(zhuǎn)讓銷售利潤，一般情況下正常利潤指轉(zhuǎn)讓銷售利潤，開發(fā)建設(shè)利潤已構(gòu)成其開發(fā)建設(shè)成本的一部分。 ? Ⅱ 建造期 從施工開始到開發(fā)完成的這段時(shí)間。 2023/2/11 ? ? 利息的大小取決于：本金、利率、期限 ? ① 本金：預(yù)付資本都得付利息，預(yù)付資本為土地出讓金 (未知，為所求，設(shè)為 V)、土地稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、建筑物成本、管理費(fèi)用。 ? ? 3. 期間費(fèi)用 ：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和籌資費(fèi)用 ? ⑴ 管理費(fèi)用 ：監(jiān)理費(fèi)、場地維護(hù)費(fèi)等，一般按開發(fā)成本的 3%~5%估算。 ? ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：指建筑物 2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 2023/2/11 ? 開發(fā)成本 ? 土地開發(fā)費(fèi)：完成土地 “三通一平 ”或 “七通一平 ”的費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 專門用于評(píng)估土地價(jià)格的一種方法 ， 是從待估價(jià)土地上所建造的房屋等預(yù)期銷售收入減去除土地價(jià)格之外的有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本 、 稅費(fèi)及正常利潤后 ， 將此余額作為待估價(jià)土地價(jià)格的一種方法 。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建設(shè)期為 3年，其中建設(shè)前期時(shí)間為 1年，建成后預(yù)計(jì)一次性售出。項(xiàng)目二 土地價(jià)格制定 ? 溫州市飛霞南路與龍泉巷交叉口西北角（原長運(yùn)公司），用地面積，建設(shè)規(guī)模＜ 45900平方米，其中商業(yè)＜ 8000平方米，土地用途為商業(yè)、住宅用地。現(xiàn)銀行貸款年利率 6%。 ? 這種思想早在杜能 （ 1783~1850） 時(shí)期就有了 ， 杜能有 《 孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)有關(guān)系 》 中就提到 。熟地則不計(jì)算。一般按實(shí)際工程量估算。 ? ⑵ 銷售費(fèi)用 ：通常按銷售收入的 1~5%。注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息 ! ? ② 利率：銀行貸款利率，有單利和復(fù)利之分，按告之計(jì)算 ? ③ 期限：即開發(fā)經(jīng)營期，起點(diǎn)：取得估價(jià)對(duì)象 (待開發(fā)房地產(chǎn) )的時(shí)間，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)；終點(diǎn)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。 ? Ⅲ 租售期 從開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，到將其全部租售完畢的時(shí)間。利潤是按投入的百分比計(jì)算。獲知該成片荒地的面積為 2平方公里，適宜進(jìn)行 “ 五通一平 ” 的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K “ 五通一平 ” 熟地的單價(jià)為 800元 /平方米；開發(fā)期需要 3年。當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 4%。 ? 課內(nèi)實(shí)訓(xùn) ? 2500平方米，容積率為 6，選擇最佳開發(fā)方式為辦公樓，預(yù)計(jì)購入土地后，前期工程投入1000萬元，時(shí)間 1年。地價(jià)款在開發(fā)初期一次性投入，前期費(fèi)用、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，前期費(fèi)用的計(jì)息期為？ ? 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期為 3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，工期 ，地價(jià)款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，地價(jià)款的計(jì)息期為？ ? 某開發(fā)項(xiàng)目土地總面積 3萬平方米 ， 容積率為 ， 預(yù)計(jì)購入土地后 ， 前期工作需要 1年時(shí)間 ， 前期工程費(fèi)600萬元 ， 建設(shè)期 2年 ， 建造成本 1400元 /平方米 ， 第一年需投入 40%， 第二年需投入 60%(均勻投入 )， 建成后預(yù)計(jì)馬上能售出 50%， 半年后售出 30%， 一年后售出 20%， 售價(jià)為 3000元 /平方米 ， 若利息率為 10%， 專業(yè)費(fèi)為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤率為 25%， 稅率為銷售收入的 %。 等同于平均收益率，包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。 若折 現(xiàn)率為 15%， 試用動(dòng)態(tài)法測算開發(fā)商能承受的地價(jià) ？ ? ? 實(shí)訓(xùn)：某地塊面積 2500平方米，容積率為 6，選擇最佳開發(fā)方式為商住樓，預(yù)計(jì)購入土地后，需建設(shè) 2年，總的建造成本為 5000萬元，第一年投入 40%，第二年投入 60%(均勻投入 )，專業(yè)費(fèi)用為建造成本的 6%，利息率為 6%，成本利潤率 20%，租售稅率6%，租售費(fèi)用為銷售收入的 2%。 ? ? 2. 傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值 (最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上 )，然后再相加減 。 ? ? 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對(duì)要簡單些。 基準(zhǔn)地價(jià)特點(diǎn) 溫州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) ? 二、系數(shù)的修正 ? ： ? 區(qū)域因素 ? 個(gè)別因素 ? 日期因素 ? 土地使用權(quán)年期 ? 土地條件 ? 容積率 ? 估價(jià)目的 ? 土地開發(fā)程度等 ⑴ 日期修正 T =宗地評(píng)估期日的地價(jià)指數(shù) /基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)指數(shù) ⑵ 容積率修正系數(shù) = 待估宗地容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)指數(shù) /該類用地平均容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)指數(shù) Kij = ki/kj ? ? ⑶ 土地使用權(quán)年期修正系數(shù) ? y =[11/(1+r)m]/ [11/(1+r)n] ? ⑷ 宗地地價(jià)＝待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)（ 1＋ ）年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) ? Pi= P (1+K) T Kij y ??niiK1? ⑸ 區(qū)域因素、個(gè)別因素修正 ? 區(qū)位因素：主要包括交通狀況 、 繁華程度 、 公共配套設(shè)施完備程度 、 環(huán)境景觀 、 臨街狀況等 。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建設(shè)期為 3年，其中建設(shè)前期時(shí)間為 1年，建成后預(yù)計(jì)一次性售出。 ? 標(biāo)準(zhǔn)深度 ? 標(biāo)準(zhǔn)深度實(shí)質(zhì)是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn) ， 由此接近道路方向 ， 地價(jià)受道路的影響而逐漸升高 ，由此遠(yuǎn)離道路方向 ， 地價(jià)可視為基本不變 。 ? 2. 前提條件 ? 道路較規(guī)整，各宗土地的排列較整齊。 如 ? ? 2. 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 ? 在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，而且會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。 ? 路線價(jià)：通常為土地單價(jià)，也可為樓面單價(jià)； 可用貨幣表示，也可用相對(duì)數(shù)表示， 如用點(diǎn)數(shù)表示，最高的路線價(jià)區(qū)段 為 1000點(diǎn)，其他區(qū)段的點(diǎn)數(shù)依此確定。采用不同的深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式有所不同。 ? 解：該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下： (40％ +30％ )＝ (萬元 ) ? 例 上例中如果相鄰臨街土地的臨街深度為(即 150英尺 )，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價(jià)為多少萬元 ? ? 解：該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下： (40％ +30％ +20％ +10％ +9％ +8％ ) ＝ (100％ +9％ +8％ ) ＝ (萬元 )