【正文】 兩片四軸 ”，由高任路和人民路形成的中心綠化廣場(chǎng)和廣場(chǎng)周邊的公共建筑共同形成新城區(qū)的中心。一期產(chǎn)品一梯兩戶，頂層復(fù)式產(chǎn)品小區(qū)水景小區(qū)園林，南方植被一梯一戶，各戶有地上車庫(kù)獨(dú)棟產(chǎn)品二期產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主二期產(chǎn)品小區(qū)園林帝景翰園平均價(jià)格 2800元 /平米主力戶型 三居 163平米戶型配比 三居 60%以上建筑形式 板樓社區(qū)配套 集中商業(yè)賣場(chǎng)配套園林景觀 5000中央湖景立面材質(zhì) 花崗巖 面磚帝景翰園處于寸土寸金的城市中心繁華地段，土地稀缺。驪景天成家天下平均價(jià)格 板樓 1800元 /平米疊拼 2200元 /平米獨(dú)棟 4200元 /平米主力戶型 三居 130150平米；疊拼： 230300平米獨(dú)棟 310330平米戶型配比 　建筑形式 板樓社區(qū)配套 主題會(huì)所、學(xué)校、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)園林景觀 三重生態(tài)園林體系立面材質(zhì) 涂料 +局部面磚占地 415畝，約 35萬(wàn)平方米的建筑面積，容積率 ， 75%水域綠地。一、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析－結(jié)論一、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析評(píng)估二、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析判斷三、項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)理念定位四、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位建議□優(yōu)勢(shì)分析n 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)飽和度不高，住宅產(chǎn)品需求旺盛；n 淮北城市發(fā)展迅速，政府機(jī)構(gòu)東擴(kuò)；n 地塊景觀資源稀缺，對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)的提升帶來(lái)了很高的產(chǎn)品附加價(jià)值；n 項(xiàng)目距離新市政府２公里，交通便捷；n 開(kāi)發(fā)商具有深厚的品牌積累和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；三、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析－優(yōu)勢(shì)分析□劣勢(shì)分析n 老淮北購(gòu)房人群對(duì)地塊周邊存在心理抗性；n 地塊周邊農(nóng)村人口較多，人居環(huán)境現(xiàn)狀較差，生活配套缺乏；n 溫哥華城二期以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，而項(xiàng)目發(fā)售時(shí)為期房；n 人民路東段區(qū)域市場(chǎng)尚未形成規(guī)模開(kāi)發(fā)，區(qū)域置業(yè)不能形成樓市熱點(diǎn)；三、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析－劣勢(shì)分析□ 機(jī)會(huì)分析n 區(qū)域市場(chǎng)特別是項(xiàng)目周邊缺乏真正意義上的高品質(zhì)住宅社區(qū)，這為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高檔住宅項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)；n 項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的后發(fā)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)；n 政府相關(guān)機(jī)構(gòu)東遷，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?；n 溫哥華城對(duì)于未來(lái)淮北城市ＣＢＤ的打造為項(xiàng)目提供了借勢(shì)開(kāi)發(fā)的可能；n 生態(tài)高爾夫園和桓潭公園的建設(shè)，為項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格提升提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)；三、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析－機(jī)會(huì)分析□威脅分析n 中北置業(yè)和青島地產(chǎn)在項(xiàng)目東側(cè)和南側(cè)區(qū)域拿地，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成了直接的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力；n 城南板塊的新開(kāi)項(xiàng)目和萬(wàn)馬房產(chǎn)在人民路南長(zhǎng)山路附近即將啟動(dòng)的新項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目人民路上的客流在地源上造成截流的威脅；n 溫哥華城一期１５００元的平均售價(jià)將為項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)構(gòu)成市場(chǎng)壓力；n 溫哥華城二期的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ產(chǎn)品和三期的別墅產(chǎn)品將和項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品形成直接的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；三、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析－威脅分析　　　　通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)的分析可以看出，項(xiàng)目作為綜合性的高檔住宅產(chǎn)品具有很好的市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì) 和 地段資源 支撐，在項(xiàng)目能夠充分認(rèn)識(shí)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)威脅的同時(shí)，能夠解決好地塊 心理抗性 問(wèn)題的條件下，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 差異化和升級(jí)化 的產(chǎn)品創(chuàng)新將為項(xiàng)目帶來(lái)良好的市場(chǎng)前景和開(kāi)發(fā)預(yù)期?！　∥寮?jí)市場(chǎng)：人口數(shù)量和經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小的縣級(jí)城市。公園地產(chǎn)代表　 　 產(chǎn)品區(qū)域定位　 —— 　淮北富人區(qū)；　　　　淮北城市發(fā)展南移，為項(xiàng)目在區(qū)域定位上賦予了潛在發(fā)展機(jī)會(huì)，而市政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的東擴(kuò)，并打造未來(lái)淮北城市經(jīng)濟(jì)和文化新中心，則為項(xiàng)目吸引淮北高收入人群提供了區(qū)域遠(yuǎn)景．而要克服淮北人居觀念中對(duì)地塊原有的歷史觀念就需要一個(gè)新的區(qū)域概念，因此面向城市精英人群和成功人士而打造的城市新區(qū)將為項(xiàng)目在區(qū)域形象樹(shù)立新的價(jià)值坐標(biāo)；　 　 產(chǎn)品功能定位　 —— 　公園地產(chǎn)；　　　　淮北作為煤礦產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)展的城市，城市環(huán)境污染較重，區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房人群對(duì)于以公園為代表的城市綠地具有很高的趨向性，而項(xiàng)目北側(cè)待建的６００畝公園綠地，將是項(xiàng)目克服地段抗性和拉升項(xiàng)目品質(zhì)的一種價(jià)值基礎(chǔ)，因此在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度不高的當(dāng)前，在淮北市場(chǎng)推出 “公園地產(chǎn) ”概念將為項(xiàng)目贏得市場(chǎng)先機(jī)；四、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位－產(chǎn)品定位n 地域特征：　　　 城市中心區(qū)　　　　　　　　　周邊礦區(qū)　　　　　　　　　　外地n 身份特征：　私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體商業(yè)主、專業(yè)人士／礦區(qū)領(lǐng)導(dǎo)干部、技術(shù)管理人員／外地經(jīng)商戶n 置業(yè)特征：二次以上、一次以上、　一次以上／　二次以上、　　一次以上／　一次以上四、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位－客群定位n 花園洋房?。。玻玻埃霸矫譶 高爾夫公寓?。。玻叮埃霸矫譶 疊拼?。。常埃埃霸矫譶 聯(lián)排?。。常矗埃霸矫譶 雙拼　－－?。常罚埃霸矫譶 獨(dú)棟?。。矗玻埃霸矫譶 商業(yè)　－－?。叮埃埃霸矫姿?、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位－價(jià)格定位第一部分：淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議及設(shè)計(jì)方案第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷策略及方案建議 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 二、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 四、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 五、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)建議 六、項(xiàng)目材料應(yīng)用建議 七、項(xiàng)目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)意見(jiàn)總結(jié)n 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)原則 ：n 依據(jù)不同區(qū)土地綜合素質(zhì)的優(yōu)劣設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型，我們?cè)?最優(yōu)的地塊上建造品質(zhì)最高的產(chǎn)品 ，實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值。n 我司將致力于在面積控制的基礎(chǔ)上，對(duì)于這些屬于高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的和屬于別墅產(chǎn)品的產(chǎn)品點(diǎn)進(jìn)行有效率的組合，并形成我們自己的特點(diǎn)。n 庭院別墅概念是別墅市場(chǎng)細(xì)分的體現(xiàn)，打破了別墅固有的建筑形態(tài)。主要產(chǎn)品形式分布n 雙拼別墅n －主要規(guī)劃于 17－ 2地塊北部，緊鄰待建的桓潭公園；n －依地形制造緩坡，發(fā)揮坡地別墅的產(chǎn)品特質(zhì)；n －容積率 。n － ；n －有效的提升項(xiàng)目檔次；n －能夠吸引一部分具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶；n － 拔升項(xiàng)目的價(jià)格水平。n － ；n －通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)增加產(chǎn)品亮點(diǎn)；n －提高項(xiàng)目產(chǎn)品檔次和戶型多樣性；n －在傳統(tǒng)板樓的設(shè)計(jì)上加入更多創(chuàng)新元素；n －對(duì)拔升項(xiàng)目的價(jià)格水平會(huì)起到一定的作用。n 房間全明設(shè)計(jì)，大面寬、短進(jìn)深設(shè)計(jì)能有效地提升產(chǎn)品的品質(zhì)。規(guī)劃產(chǎn)品類型建議主要產(chǎn)品形式及分布n －主要位于 17－ 1地塊，南側(cè)緊鄰人民路，西側(cè)臨近規(guī)化路（張寨路）；n －建筑密度較高，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)依然要給人高品質(zhì)的感覺(jué)；n －容積率 。n 我司在此規(guī)劃理念指導(dǎo)下，我司建筑設(shè)計(jì)專家對(duì)本項(xiàng)目做了總平面規(guī)劃的初步設(shè)計(jì)。n 17—3 地塊住宅總建筑面積為 ，全部為地上建筑面積，配套建筑面積為 。園林景觀設(shè)計(jì)原則n 景觀設(shè)計(jì)在空間層次上， 從小區(qū)公共空間到組團(tuán)公共空間，再到私家庭院空間形成序列， 使居住者享受由共有至私有的景觀資源。n 住區(qū)外環(huán)境通過(guò)網(wǎng)絡(luò)狀步行系統(tǒng)進(jìn)行劃分，在住宅入口、會(huì)所周圍及主要組團(tuán)內(nèi)形成規(guī)模不一的節(jié)點(diǎn)區(qū)域，為交通組織、公共交往和休閑活動(dòng)提供必要的場(chǎng)所。 緩坡流水園林景觀設(shè)計(jì)特色n 空間：錯(cuò)落有致。 坡地、緩步、臺(tái)階等的運(yùn)用，避免平鋪直敘的單調(diào)。 連續(xù)坡道系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，有助于將人車分流、人車分流所指向的人性關(guān)懷最大化。n 山林環(huán)繞著建筑，像自然溫潤(rùn)的手臂，這就感覺(jué)家坐擁在大自然的環(huán)抱中，推開(kāi)門，便與自然融為一體。n 在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)中，若多個(gè)大面積的 水的景觀不易實(shí)現(xiàn)，可采用細(xì)水長(zhǎng)流的處理方法，關(guān)鍵點(diǎn)是一定要讓水流動(dòng)起來(lái)，能貫穿到整個(gè)社區(qū)的每個(gè)角落。疊水臺(tái)地、假山石、木平臺(tái)等增加趣味性，也豐富了景觀的視覺(jué)層次。n 鑒于社區(qū)占地規(guī)模比較大大，園林景觀設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)出北方城市地景中的精髓 大尺度、大境界。設(shè)計(jì)中利用場(chǎng)地變化所劃分出的低等級(jí)空間，創(chuàng)造出小情趣、小情調(diào)，盡量符合人們生活的心理需求。植物的運(yùn)用應(yīng)因地制宜，疏密有致。n 全力打造現(xiàn)代、自然、舒適的社區(qū)。園林景觀設(shè)計(jì)特色n 做到景到隨機(jī)、因境而成，達(dá)到虛與實(shí)、動(dòng)與靜、虛實(shí)對(duì)比、動(dòng)靜呼應(yīng)、林水環(huán)繞的景觀氛圍。北美建筑風(fēng)格別墅建筑風(fēng)格n 北美風(fēng)格細(xì)部處理老虎窗 門庭入口疊拼、花園洋房、高爾夫公寓建筑風(fēng)格n 我司建議本項(xiàng)目疊拼、花園洋房、高爾夫公寓采用現(xiàn)代風(fēng)格。疊拼、花園洋房、高爾夫公寓建筑風(fēng)格Class項(xiàng)目疊拼、花園洋房、高爾夫公寓建筑風(fēng)格成品建筑項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)建議n 線條盡量簡(jiǎn)明；n 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼采用坡屋頂處理，花園洋房和高爾夫公寓的屋頂采用平屋頂設(shè)計(jì)，但整體風(fēng)格盡量靠近；n 顏色要沉穩(wěn)，有品質(zhì)感， 建議以赭石紅或深咖啡為主色，配以其他輔助色，沉穩(wěn)、簡(jiǎn)潔、大方；n 注意陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等凸凹面的處理，利用其豐富建筑物立面的層次感；n 注意窗戶的尺寸與墻面的比例協(xié)調(diào)，窗框的顏色與立面顏色的協(xié)調(diào)；n 注意空調(diào)機(jī)位的設(shè)計(jì)與細(xì)部處理。n 功能：n 1層要求有門廳、客廳、起居室、餐廳（早餐廳）、廚房、客房、衛(wèi)生間、傭人房和車庫(kù)。 獨(dú)棟別墅雙拼別墅 n 層數(shù)：建議做 ； n 車庫(kù)：庭院停車位 1個(gè)；n 面積：地上建筑面積 200—250 平方米之間；私家花園面積在 200平方米以上；屋頂平臺(tái)面積在 40平方米以上。雙拼別墅聯(lián)排別墅（ TOWNHOUSE） n 層數(shù)：建議做 ； n 車庫(kù)：庭院停車位 1個(gè)；n 面積：地上建筑面積 200平方米左右；私家花園面積在 80平方米以上；屋頂平臺(tái)面積在 35平方米以上。聯(lián)排別墅（ TOWNHOUSE）n 戶型設(shè)計(jì)：n 總建筑面積： ；n 1層建筑面積： ；n 2層建筑面積： ；n 2． 5層建筑面積： 米；n 花園面積： ；n 露臺(tái)面積： 。n 首層單元贈(zèng)送一定面積的花園。同時(shí)，此措施能夠加快首層的銷售，并提高其價(jià)格。還可采用經(jīng)典的透天別墅設(shè)計(jì)方式，使家居生活別有天地；這些細(xì)節(jié)的考慮，體現(xiàn)出以人為本，對(duì)人無(wú)微不至的關(guān)懷。n 特點(diǎn)－大面寬 . 每戶均實(shí)現(xiàn)客廳和 2個(gè)臥室都朝南，每戶要求功能齊全，主臥配有主衛(wèi)、步入式更衣間等空間。 花園洋房n 花園洋房戶型 3：n 三室二廳二衛(wèi)：n 建筑面積 ；n 露臺(tái)面積： 。n 2層以上每戶均增送大面積露臺(tái)。戶型面積配比 n 本設(shè)計(jì)方案產(chǎn)品類型配比：產(chǎn)品類型配比表序號(hào) 獨(dú)棟別墅 雙拼 聯(lián)排 疊拼 花園洋房 高爾夫公寓 總計(jì)1 32 48 48 88 210 896 13222 % % % % % %n 以上數(shù)據(jù)可以看出為了適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求和保證地塊的容積率， 本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品為花園洋房和高爾夫公寓，但是提高項(xiàng)目形象的別墅產(chǎn)品類型比較豐富，比例適中。 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 二、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 四、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 五、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)建議 六、項(xiàng)目材料應(yīng)用建議 七、項(xiàng)目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)意見(jiàn)總結(jié)結(jié)構(gòu)建議n 我司建議本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅產(chǎn)品采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)；n 疊拼別墅、花園洋房、高爾夫公寓采用框架結(jié)構(gòu)；n 其它墻體采用粘土空心磚、陶?？招霓D(zhuǎn)等砌筑。n 高爾夫公寓材料建議用面磚材料。n 園區(qū)配套的落成，可提供前面提到的功能服務(wù)，彌補(bǔ)區(qū)域整體配套水平落后的狀況，讓客戶了解到未來(lái)生活的便利性。n 引進(jìn)一家具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)及良好口碑的物管公司 。n 坡地住宅居住的層面于豎向分開(kāi)，最大限度地延伸環(huán)境至建筑空間之中，實(shí)現(xiàn)真正意義的融合。n 這些原則在所有的前面的初步設(shè)計(jì)中都得到了體現(xiàn)。n 政府東遷　　　　盡管項(xiàng)目區(qū)域?qū)τ诨幢辟?gòu)房客群存在一定的心理抗性，但政府相關(guān)部門的東遷和未來(lái)地塊周邊區(qū)域，所要傾力打造的淮北經(jīng)濟(jì)文化中心的城市新區(qū)定位，將為區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)政策諸多利好，這對(duì)于項(xiàng)目打造淮北 “富人區(qū) ”的區(qū)域概念提供了政策依據(jù)和炒作題材。項(xiàng)目超過(guò)２０萬(wàn)平米的建筑體量和綜合性的社區(qū)規(guī)劃決定了，項(xiàng)目將不能也不應(yīng)該忽視礦區(qū)購(gòu)房人群，相反該類型人群將在項(xiàng)目未來(lái)客群構(gòu)成中占相當(dāng)比例。一、項(xiàng)目營(yíng)銷定位思考－地段參考n 人均收入不均衡　　　　盡管淮北礦區(qū)職工平均年收入達(dá)到４－５萬(wàn)元，但市區(qū)居民平均收入有限，作為淮北城市居民中最高素質(zhì)的城區(qū)人口，其收入水平不高，這將限制和拉低淮北地產(chǎn)市場(chǎng)整體的消費(fèi)水平。n 低密度產(chǎn)品銷售不理想　　　　目前淮北市場(chǎng)低密度產(chǎn)品供應(yīng)不多，且多為綜合性社區(qū)規(guī)劃，盡管市場(chǎng)供應(yīng)有限，但除了少數(shù)項(xiàng)目銷售較理想外，其他項(xiàng)目多銷售不理想。疊拼、花園洋房、高品質(zhì)住宅采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)約、輕盈，凸顯文化氣質(zhì)。 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 二、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 四、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 五、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)建議 六、項(xiàng)目材料應(yīng)用建議 七、項(xiàng)目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)意見(jiàn)總結(jié)產(chǎn)品深化設(shè)計(jì)總結(jié)n 經(jīng)過(guò)我司對(duì)本項(xiàng)目住宅部分各物業(yè)類型的考衡、調(diào)整及規(guī)劃，本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品將包括別墅、雙拼、聯(lián)排、疊拼、花園洋房、高品質(zhì)住宅等幾種，物業(yè)類型非常豐富。n 我們項(xiàng)目要打造 “淮北富人區(qū) ”的概念，就要在細(xì)微之處體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)感。 本項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)階段配套設(shè)施相對(duì)不健全 ，滿足客戶基本生活需要和休閑、娛樂(lè)等享受需求就顯得尤為重要。 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 二、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)