【正文】 利碧云居 ?保利白云山莊 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 廣州 （在售項(xiàng)目） 寫(xiě)字樓： ?廣州保利大廈 ?保利國(guó)稅大廈 ?保利國(guó)際廣場(chǎng) 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 廣州 （在售項(xiàng)目） 住宅： ?保利珠江廣場(chǎng) ?保利香檳花園 ?保利花園 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 廣州 （即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目） 別墅： ?保利林語(yǔ)山居 住宅： ?保利海棠花園 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 上海 ?上海證券大廈 ?上海華寶花園項(xiàng)目 ?保利星苑 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 深圳 ?深圳南山文化廣場(chǎng) ?深圳保利城花園 開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有重點(diǎn)資源 保利藝術(shù)館 保利藝術(shù)博物館， 1998年 12月經(jīng)國(guó)家和北京市文物主管部門(mén)批準(zhǔn)成立，1999年 12月正式對(duì)外開(kāi)放。十多年來(lái)，公司一直致力商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，本著 規(guī)范、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、卓越 的經(jīng)營(yíng)宗旨，貫徹 和諧生活、自然舒適 的品牌主張，公司規(guī)模和綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力得到迅速發(fā)展，公司現(xiàn)已發(fā)展成在北京、上海、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等地?fù)碛卸嗉铱毓晒镜娜珖?guó)性大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 經(jīng)過(guò)近 20年的發(fā)展，集團(tuán)公司已經(jīng)形成了保利貿(mào)易、保利地產(chǎn)、保利文化、保利物業(yè)和保利海外等五大業(yè)務(wù)板塊，所屬企業(yè)及項(xiàng)目遍布北京、上海、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙、天津、哈爾濱、西安、鄭州、重慶、成都、海南以及香港等地區(qū)。 總之，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，借著奧運(yùn)的利好、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與自然、人文環(huán)境，未來(lái)的發(fā)展前景將十分廣闊。 典型項(xiàng)目湯 HOUSE最大的賣點(diǎn)即為溫泉，一戶兩池的設(shè)計(jì)十分打動(dòng)人心，其戶型的內(nèi)部設(shè)計(jì)十分用心，將空間轉(zhuǎn)換得十分巧妙 . 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求重點(diǎn) ■ 以溫馨、舒適、優(yōu)雅環(huán)境打造清新生活氛圍 三水青清的營(yíng)銷推廣主題是“給自己的身心找尋一個(gè)輕松的家”；順馳 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 本區(qū)域各項(xiàng)目均有自身的特色和賣點(diǎn)，或“北美”建筑風(fēng)格、美式生活樣本；或“水系”、“水岸”；或“原生森林”；或“私湯”、“養(yǎng)生”；或“原創(chuàng)”非主流，尋找產(chǎn)品差異化是成功的關(guān)鍵。 ? 產(chǎn)品類型 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 ? 建筑風(fēng)格 在售項(xiàng)目中，建筑風(fēng)格以北美居多，占到了整體調(diào)查樣本的 51%， 3個(gè)項(xiàng)目模仿北歐的別墅建筑，湯 HOUSE和依水莊園吸取了中式庭院的設(shè)計(jì)理念，三水青清的建筑風(fēng)格則較為現(xiàn)代。 首創(chuàng)置業(yè)、珠江地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、順馳地產(chǎn)等有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相繼在此開(kāi)發(fā)別墅。 我司將本案納入以昌平立湯路別墅區(qū)域?yàn)楹诵牡谋本﹦e墅大市場(chǎng)中的亞北別墅區(qū)域之內(nèi)，即本次市場(chǎng)分析選取的范圍為東起京承高速，西至八達(dá)嶺高速，南起溫榆河沿岸，北至順沙路的區(qū)域范圍內(nèi)。 保利 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 本案所在之溫榆河－亞北－小湯山別墅區(qū)依山傍水，自然環(huán)境優(yōu)越， 上風(fēng)上水，地?zé)豳Y源豐富。 北京中北部別墅區(qū)，已經(jīng)基本成熟。 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 ? 價(jià)格水平 本案研究區(qū)域銷售均價(jià)水平 VS 產(chǎn)品類型1 0 , 6 4 61 2 , 0 7 29 , 0 0 05 , 5 5 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 0均價(jià) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 01002003004005006007008009001 , 0 0 0納帕溪谷溫哥華森林湯HOUSE 橘郡依水莊園北京太陽(yáng)城 威尼斯花園玫瑰園碧水莊園 三水青清 順馳林溪萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)達(dá)華莊園 上游別墅? 戶型面積 戶型多樣化，配以風(fēng)格各異的外立面設(shè)計(jì)以及顏色上的變化，滿足不同客戶需求，幾乎等同于量身定做。 區(qū)域總體居住環(huán)境舒適，容積率 ，綠化率 50%以上，更注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，將園內(nèi)與外界、園林與建筑、建筑與建筑、建筑與庭院、室內(nèi)與室外，以橋、水系、路徑、風(fēng)景、庭蔭、植被、錯(cuò)落等銜接與延伸，使空間在流動(dòng)中無(wú)限豐富。林溪在該區(qū)域刮起了一股“鄉(xiāng)村風(fēng)”。 ? 客戶構(gòu)成 物業(yè)背景分析 本項(xiàng)目是由中國(guó)保利集團(tuán)公司下屬的保利房地產(chǎn)股份有限公司在北京小湯山地區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)低密度項(xiàng)目。 開(kāi)發(fā)商背景 集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國(guó)保利集團(tuán)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)在創(chuàng)建初期 ， 主要以進(jìn)出口貿(mào)易為主 。截至 2023年公司累計(jì)開(kāi)發(fā)各類商品房面積達(dá) 200多萬(wàn)平方米，總投資 80多億元，主要項(xiàng)目包括國(guó)家康居示范小區(qū)保利花園、保利紅棉花園、保利白云山莊、保利百合花園、廣州保利大廈、保利國(guó)際廣場(chǎng)以及武漢保利花園、沈陽(yáng)保利花園、重慶保利花園、湖南文化信息廣場(chǎng)、北京保利欣苑等。她是中國(guó)首家由大型國(guó)有企業(yè)興辦的博物館，以弘揚(yáng)中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化藝術(shù)，搶救保護(hù)流散在海外的中國(guó)珍貴文物，推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)為宗旨。目前保利藝術(shù)博物館已被海內(nèi)外博物館界普遍稱譽(yù)為 中國(guó)大陸最具現(xiàn)代化水準(zhǔn)的博物館之一 ， 已躋身中國(guó)著名博物館行列 。曾成功地接待過(guò)意大利維羅納歌劇院及樂(lè)團(tuán)合唱團(tuán)、波蘭華沙國(guó)家大劇院、俄羅斯國(guó)家愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、俄羅斯國(guó)家劇院芭蕾舞團(tuán)、紐約愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、瑞典諾克平交響樂(lè)團(tuán)、捷克布拉格交響樂(lè)團(tuán)、德國(guó)斯圖加特室內(nèi)樂(lè)團(tuán)、捷克愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán) 、東京愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、法國(guó)圖魯茲交響樂(lè)團(tuán)、新加坡交響樂(lè)團(tuán)、中國(guó)愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、中國(guó)交響樂(lè)團(tuán)、中央歌劇院、中央芭蕾舞團(tuán)、東方歌舞團(tuán)等國(guó)內(nèi)外著名藝術(shù)院團(tuán)。 （一）地塊基本認(rèn)識(shí) 本案地塊分析 — 項(xiàng)目地段分析 ?地塊周界特征 （一）地塊基本認(rèn)識(shí) 特征物 表現(xiàn)內(nèi)容 周界特征 地塊東側(cè)為鄉(xiāng)村小路，路東為小湯山苗 圃，南側(cè)為北六環(huán)路輔路，西側(cè)為湯上 路，北臨葫蘆河。 ?區(qū)位交通 緊鄰六環(huán)，立湯路、八達(dá)嶺高速、京承高速等路段的貫通及整治，使交通 狀況日漸改善，進(jìn)一步拉近區(qū)域與市區(qū)的距離。 （一）地塊優(yōu)勢(shì) 本案地塊分析 — 地塊優(yōu)劣勢(shì)品評(píng) ?人居現(xiàn)狀 區(qū)域住宅未達(dá)現(xiàn)代化、流動(dòng)人口較多。 ?地塊地形特點(diǎn)為項(xiàng)目打造獨(dú)棟別墅提供了可能 地塊占地 50余萬(wàn)平米，容積率 ，土地平整，具備打造獨(dú)棟別墅 的可能。 ?園林景觀設(shè)計(jì)方案 —— 本案 打造 。本案戶型設(shè)計(jì)為二層的獨(dú)棟別墅，地上部分面積 260378平米，地下 115129平米。戶型銷售難度增大。 產(chǎn)品特征分析 — 本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng) （四）外立面風(fēng)格 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目外立面 產(chǎn)品特征分析 — 本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng) （五）庭院設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的庭院面積從 200— 400平米，是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品特征分析 — 本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng) （六）配套設(shè)計(jì)及其他 ?社區(qū)會(huì)所功能應(yīng)包括餐飲、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、休閑、醫(yī)療、商務(wù)、兒童活動(dòng)等，特色服務(wù)包括高爾夫、 SPA中心、斯諾克、電子狩獵、雪茄吧、小區(qū)泡腳池等，經(jīng)營(yíng)形式主要為自營(yíng)業(yè)的會(huì)員制。 ?地塊緊鄰北六環(huán)且完成拆遷，土地平整，為打造高檔次低密度住宅 —— 獨(dú)棟別墅創(chuàng)造良好基礎(chǔ)； ?開(kāi)發(fā)商中國(guó)保利集團(tuán)公司為國(guó)家大型企業(yè)集團(tuán)，具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及全新的開(kāi)發(fā)理念，且實(shí)力雄厚，消費(fèi)群體對(duì)其信賴程度較高； ?本案總占地面積超過(guò) 50萬(wàn)平米，屬大盤(pán)開(kāi)發(fā)，規(guī)模氣勢(shì)不凡； ?本案園林規(guī)劃引葫蘆河活水資源，建造 ，同時(shí)還擁有近 3萬(wàn)平米的代征綠化，都將成為最大亮點(diǎn)； 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析 — 劣勢(shì)分析 ?周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施及市政配套建設(shè)仍較為落后，且周邊文脈現(xiàn)狀不佳，不利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升； ?地塊土地平坦，無(wú)山坡、樹(shù)木，很難營(yíng)造出起伏錯(cuò)落、跌宕變幻的坡地別墅區(qū)； ?從目前了解信息，本項(xiàng)目無(wú)地?zé)豳Y源引入，作為位于小湯山的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目無(wú)溫泉入園，不利于項(xiàng)目檔次提升； ?作為本案活水資源葫蘆河，目前河床干枯； ?同時(shí)與區(qū)域在售典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案比較，本案無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，亮點(diǎn)不突出； 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析 — 機(jī)遇分析 ?中小型別墅正越來(lái)越受到中國(guó)中產(chǎn)階層的歡迎； ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)出路 —— 撥去浮華，給予市場(chǎng)一個(gè)舒適、自然、品質(zhì)卓越的低密度住宅區(qū)，完善的生活配套設(shè)施、宜人的水面景觀、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境為基礎(chǔ)，將質(zhì)樸、健康、清新融入至點(diǎn)滴生活中去，以此為市場(chǎng)契入點(diǎn)，在目標(biāo)客戶中大力宣傳，營(yíng)造具有高度空間舒適度與親切感、高性能價(jià)格比的獨(dú)棟別墅社區(qū)； ?對(duì)于買(mǎi)別墅的人來(lái)說(shuō)，交通不是問(wèn)題，功能、配套、舒適與親和力才是影響人們長(zhǎng)期居住的因素。 ?市場(chǎng)對(duì)于郊區(qū)低密度住宅，尤其是經(jīng)濟(jì)舒適型獨(dú)棟別墅，小獨(dú)棟產(chǎn)品需求穩(wěn)步升溫，今后將有更多的同類產(chǎn)品入市，有可能引起該類產(chǎn)品的整體升級(jí)。 ? 中關(guān)村地區(qū)的高級(jí)管理人員、私企老板。 ? 跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)的外地入京的私營(yíng)業(yè)主和股票、期貨市場(chǎng)的暴發(fā)戶。 精裝修 11000元 /平米，地下 5000元 /平米的價(jià)格使產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)更具性價(jià)比。 ■與新保利大廈實(shí)行聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷 推廣策略：借勢(shì)“保利” 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 ■挖掘“保利集團(tuán)”的內(nèi)部資源 ☆保利藝術(shù)博物館 —— 擁有最珍貴的歷史文化，可將其濃縮翻版到本項(xiàng)目的會(huì)所內(nèi)，建立保利藝術(shù)珍品館（展覽復(fù)制品）、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)期間，真品現(xiàn)場(chǎng)展示一個(gè)月 ……. ☆保利劇院 —— 不定期組織業(yè)主觀看演出，贈(zèng)票、票面廣告、聯(lián)動(dòng)宣傳等 ■保利人脈關(guān)系的利用，使保利集團(tuán)的關(guān)系戶成為我們潛在的客戶資源 推廣策略：借勢(shì)“保利” 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 賦予產(chǎn)品更深層次的文化內(nèi)涵，使本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)比較雷同的產(chǎn)品中脫穎而出，形成富有個(gè)性的產(chǎn)品形象。 從產(chǎn)品的檔次上分析，本項(xiàng)目的推出產(chǎn)品檔次依次升級(jí)。 本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣過(guò)程中，如果能夠從整體大盤(pán)的角度考慮，在一期推廣過(guò)程中兼顧二期和三期的推廣工作，使本項(xiàng)目的項(xiàng)目形象得以依次深化和拔升，將會(huì)保證本項(xiàng)目的持續(xù)銷售成功。 鮮明的項(xiàng)目個(gè)性，快速形成市場(chǎng)偏好。 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 四、階段性推廣策略：在市場(chǎng)預(yù)熱、熱銷期、持續(xù)期采用不同的推廣手段，以較少的投入獲得最大利益。同時(shí)為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。 別墅營(yíng)銷推廣類型分類 別墅營(yíng)銷推廣類型分類 別墅營(yíng)銷推廣類型分類 ? 境外翻版 —— 納帕溪谷、水印長(zhǎng)灘 Ⅲ 、雪梨澳鄉(xiāng) ? 這種推廣方式的關(guān)鍵在于尋找到一個(gè)能夠和項(xiàng)目吻合度極高的國(guó)外案例。 ? 這種方式比較適合于目標(biāo)客戶群定位為暴發(fā)戶的項(xiàng)目。 ? 我司認(rèn)為這種推廣方式不適合高檔別墅項(xiàng)目，因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在的富人，在 2－ 3代以前都是農(nóng)民，他們大都有過(guò)中國(guó)的農(nóng)村生活體驗(yàn)，他們從骨子里不認(rèn)為鄉(xiāng)村生活是一種高檔次的生活。 ? 這種推廣方式僅適合距離城市距離近或者地段極其突出的項(xiàng)目，一旦客戶不認(rèn)可這種地段、距離或交通便利性，這種推廣便容易失敗。 ? 這種推廣方式容易破壞項(xiàng)目的品質(zhì)感，拉低了項(xiàng)目形象。 ? 這種推廣方式完全放棄了項(xiàng)目的附加價(jià)值，拉低了項(xiàng)目的形象，除非項(xiàng)目真的具有巨大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)或者售價(jià)很低，否則不建議采用。 ? 西山區(qū)域：依靠西山區(qū)域稀缺的自然景觀，形成獨(dú)特的核心價(jià)值點(diǎn)，主推西山價(jià)值。因此各個(gè)項(xiàng)目都針對(duì)自己的特色從各自的角度去詮釋這種新的生活方式。 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 營(yíng)造一個(gè)生態(tài)、自然、舒適的環(huán)境景觀 在常規(guī)的園林綠化上，做出特色、做出味道 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 紫藤： 豆科 ,落葉木質(zhì)藤本 ,枝灰褐色至暗灰色 ,奇數(shù)羽狀復(fù)葉 ,互生 ,長(zhǎng) 2030cm,小葉113,卵狀矩圓形至卵狀披針形 ,長(zhǎng) 511cm,寬 ,先端漸尖 ,基部圓形或?qū)? 形 ,全緣 ,幼時(shí)兩面疏生柔毛 ,總狀花序側(cè)生且下垂 ,長(zhǎng) 1530cm,萼鐘狀 ,有柔毛 ,蝶形花冠紫色或深紫色 ,長(zhǎng)約 2cm,莢果扁 ,長(zhǎng)條形 ,長(zhǎng) 1020cm,密生灰褐色短柔毛 ,花期 45月 ,果期 89月 ,果實(shí)入藥 ,治腹痛 ,種子含金雀花鹼 ,花含芳香油 ,樹(shù)皮含紫藤 ,莖皮纖維可供紡織用 .喜光 ,略耐陰 ,較耐寒 ,耐瘠 ,耐水濕 ,喜疏松 ,肥沃排水良好的土壤 ,有一定的抗旱能力 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 自古以來(lái)紫藤被視為高貴之花，常被用于各種花紋設(shè)計(jì)中。 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 紫藤花的花色大多為紫色，花序長(zhǎng) 20－ 30厘米，生于枝端或葉腋，蝶形的花瓣排列密集，每串有 50瓣，多者上百瓣， 一樹(shù)紫藤花宛如千百只紫蝴蝶相擁連綴，芳華爛漫。 上海的豫園里一株紫藤，蟠龍虬枝，古趣盎然，據(jù)說(shuō)已有 3