【正文】 流商務(wù)”，增加落地交易，提高產(chǎn)出和稅收，帶動周邊發(fā)展 建設(shè)“物流企業(yè)孵化器”和“物流企業(yè)總部”，聚集和發(fā)展高等級產(chǎn)業(yè)元素 確立北郊物流園區(qū)在 “有形物流”體系中的定位 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 基本層：在上海市“有形物流”體系中的定位 上?！笆濉爆F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃三大物流園區(qū)：外高橋物流園區(qū)（港區(qū)一體轉(zhuǎn)口貿(mào)易）、浦東空港物流園區(qū)（航空口岸）、西北物流園區(qū)（陸路口岸） 西北物流園區(qū)與北郊物流園同質(zhì)性最強(qiáng)（陸路口岸型，公鐵聯(lián)運(yùn)，綜合性物流園區(qū)） 北郊物流園區(qū)需要充分利用地處中心城區(qū)的地位，發(fā)揮優(yōu)勢資源，找到自己的獨(dú)特定位 基 本 層 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 和三大物流園區(qū)相比，北郊物流園區(qū)在規(guī)模上處于劣勢，功能上屬于綜合性物流園區(qū)，即包括了干線運(yùn)輸（公鐵聯(lián)運(yùn)）、包裝加工、市內(nèi)配送、倉儲保管等多種功能的物流中心。 南客北貨，以不夜城和北郊物流園區(qū)為相呼應(yīng)的兩極，充分利用了閘北的特有資源和戰(zhàn)略優(yōu)勢。 閘北人流量充足，區(qū)域人口密度較高，交通極其發(fā)達(dá)。采取必要的控制措施，推動各地區(qū)工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸、貨代、聯(lián)運(yùn)、物資、倉儲等行業(yè)物流資源的整合，合理規(guī)劃建設(shè)區(qū)域物流中心，開展社會化、專業(yè)化的公共服務(wù)。對符合條件的此類項(xiàng)目，各級政府要給予重點(diǎn)支持。 閘北： 九個中心城區(qū)之一 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 1 區(qū)位分析 第一部分：項(xiàng)目解析 “運(yùn)在閘北” 處于上海市內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間，區(qū)內(nèi)公路、鐵路、地鐵、輕軌、高架“五線”交匯，中環(huán)高架與南北高架、地鐵 1號線與輕軌明珠線成兩大“十字”（地鐵與輕軌的交匯處人流最旺，高架的交匯處車流最旺） 區(qū)內(nèi)有上海汽車客運(yùn)總站、上海鐵路客運(yùn)總站、上海鐵路北郊貨運(yùn)站 閘北的綜合運(yùn)輸能力位居上海市九個中心城區(qū)之首。 1 區(qū)位分析 北郊物流園區(qū) 不夜城 第一部分：項(xiàng)目解析 “上?，F(xiàn)代交通商務(wù)區(qū)（ TCBD）” 發(fā)展戰(zhàn)略 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 1 區(qū)位分析 第一部分：項(xiàng)目解析 地鐵 1號線與輕軌明珠線交叉于物流園區(qū)的西北角 物流園區(qū)北部與東部是傳統(tǒng)的居住社區(qū) 物流園區(qū)的西部是閘北區(qū)新興的都市工業(yè)區(qū) 物流園區(qū)的南部規(guī)劃為中高檔居住社區(qū) 南北高架與中環(huán)高架十字交叉于物流園區(qū)的西南角 “北郊物流園區(qū)”地理位置和周邊環(huán)境 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 北郊物流園區(qū)的資源 物流園區(qū)內(nèi)有全國最大的零擔(dān)貨運(yùn)站，擁有最大的貨運(yùn)量 物流園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有數(shù)家成熟的大型批發(fā)市場 園區(qū)北部沿線已形成汽車銷售市場和汽配市場 物流園區(qū)周邊有國藥物流中心等專業(yè)大賣場及專業(yè)配送中心 1 區(qū)位分析 第一部分：項(xiàng)目解析 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 1 對城市空間結(jié)構(gòu)的影響作用 第一部分：項(xiàng)目解析 ?減少物流對環(huán)境的不利影響，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，提升城市形象及土地價值 ?聚集物流及相關(guān)企業(yè)，提高物流產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源共享和資源價值的最大化 ?完善市政配套設(shè)施，改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ?改善交通管理，減輕城市交通壓力 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 1 項(xiàng)目發(fā)展條件評價 第一部分：項(xiàng)目解析 項(xiàng)目發(fā)展條件不足 閘北區(qū)的 歷史形象問題 地價高，增加開發(fā)與招商難度 倉儲用地偏大，影響商業(yè)氛圍，發(fā)展空間不足。 和市內(nèi)其他區(qū)域性物流節(jié)點(diǎn)相比，北郊物流園區(qū)的特色包括：中心城區(qū)最大的物流基地，面向全國的公鐵聯(lián)運(yùn)平臺，最大的零擔(dān)貨運(yùn)能力，即“市區(qū)”、“全國”、“零擔(dān)”。 電子商務(wù)平臺（虛擬展示、交易中心） 面向客戶，包括銷售方和采購方，進(jìn)行商品信息的發(fā)布、展示、交易。 物流信息支持平臺 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 2 物流信息支持平臺 CallCenter系統(tǒng)是信息化平臺的主要基石 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 系統(tǒng)牽涉到的各項(xiàng)技術(shù)，如 GPS定位、 WMS（倉儲管理系統(tǒng)）、 Callcenter、VoIP、電子訂單等技術(shù)都已成熟并普遍應(yīng)用。 由人流產(chǎn)生商流 。 通過商流形成的交易，可以迅速通過園區(qū)的物流企業(yè)擴(kuò)散，從而帶動物流。 2. 商貿(mào)設(shè)施，包括商品展示交易中心和電子商務(wù)平臺 – 通過這些設(shè)施組織和加強(qiáng)人流和信息流的活動，引進(jìn)商家銷售機(jī)構(gòu)、采購機(jī)構(gòu)的入住，促進(jìn)商流的繁榮，并形成園區(qū)內(nèi)的“落地交易”。 – 國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)的高端服務(wù)發(fā)展薄弱，在物流企業(yè)孵化器的建設(shè)過程中，通過政策導(dǎo)向和示范引導(dǎo)，對物流企業(yè)進(jìn)行培育，促進(jìn)物流高端企業(yè)集群的形成。 2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 制 高 層 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 物流園區(qū)戰(zhàn)略定位的競爭性分析 上海的 現(xiàn)代化國際大都市和“四個中心 （國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心）的戰(zhàn)略地位難以復(fù)制。 2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 競爭性分析 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 園區(qū)的機(jī)制具有 可持續(xù)發(fā)展能力。 ? 物流園區(qū)的招商戰(zhàn)略包括 —— 分析物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，對目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行篩選和優(yōu)先排序 —— 確定北郊物流園區(qū)的競爭優(yōu)勢 —— 建立物流園區(qū)的整體開發(fā)概念及組團(tuán)規(guī)劃 —— 建立開發(fā)商和各利益方的財務(wù)模型及實(shí)施計(jì)劃 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 第一階段 3 招商戰(zhàn)略體系 第三部分：實(shí)施體系 ? 物流產(chǎn)業(yè)在全球的現(xiàn)狀及發(fā)展 ? 物流產(chǎn)業(yè)在中國的現(xiàn)狀及發(fā)展 ? 物流產(chǎn)業(yè)在上海的現(xiàn)狀及發(fā)展 ? 按市場發(fā)展?jié)摿? 篩選 ? 按與園區(qū)的相互 適應(yīng)性篩選 ? 對篩選出的企業(yè) 進(jìn)行優(yōu)先排序 1 2 3 了解物流產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 對物流產(chǎn)業(yè)進(jìn)行細(xì)分 ? 企業(yè)類型細(xì)分 ? 企業(yè)規(guī)模細(xì)分 ? 發(fā)展?jié)摿?xì)分 對細(xì)分結(jié)果進(jìn)行篩選和優(yōu)先排序 確定市場潛力大、增長性較高、與園區(qū)發(fā)展相符的招商對象，即對園區(qū)具有吸引力的企業(yè)，并按照吸引力的大小進(jìn)行排序。2023年，全年物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模為 3． 6萬億美元，與世界旅游業(yè)總收入基本相當(dāng)） —— 該行業(yè)是否具有巨大的國內(nèi)市場，而且比全球市場發(fā)展更快？ （發(fā)達(dá)國家物流成本占GDP總值的 10％左右，而我國占到 20％，物流成本降低 1－ 2個百分點(diǎn)，將產(chǎn)生社會效益 1000到2023億元，因此，該行業(yè)具有巨大的國內(nèi)市場） —— 上海物流業(yè)發(fā)展前景 —— 該行業(yè)是否具有吸引外資的潛力？ （全球物流巨頭馬士基、聯(lián)邦快遞、香港嘉里物流等已紛紛進(jìn)駐中國，隨著我國加入 WTO，道路運(yùn)輸?shù)葘ν忾_放，越來越多的外資物流企業(yè)將進(jìn)駐中國） —— 該行業(yè)是否具有遷移性？ （大部分具有遷移性） 該行業(yè)是否具有吸引力？ [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈 運(yùn)輸、倉儲、包裝、裝卸搬運(yùn)、流通加工、配送。 ? 可靈活分割的商務(wù)寫字樓與多功能工業(yè)寫字樓組合 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 第 四 部分： 功能組團(tuán) 物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團(tuán) 物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團(tuán) [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 物流信息企業(yè)組團(tuán) 第 四 部分： 功能組團(tuán) 物流信息企業(yè)組團(tuán) 價 值 定 位 物 業(yè) 形 態(tài) 功 能 配備物流信息平臺和電子商務(wù)平臺，圍繞兩個平臺，聚集各類物流信息服務(wù)企業(yè)，提高園區(qū)企業(yè)的服務(wù)能力，使物流園區(qū)成為物流設(shè)計(jì)、咨詢企業(yè)的聚集地，向全國范圍提供物流信息服務(wù) ? 構(gòu)建全國最大的物流與電子商務(wù)交易平臺 ? 配備有完善的通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的辦公樓及物流數(shù)據(jù)中心大樓 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 物流信息企業(yè)組團(tuán) 第 四 部分： 功能組團(tuán) 物流信息企業(yè)組團(tuán) [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 園區(qū)配套企業(yè)組團(tuán) 第 四 部分： 功能組團(tuán) 園區(qū)配套企業(yè)組團(tuán) 價 值 定 位 物 業(yè) 形 態(tài) 功 能 ? 構(gòu)建一個人本化、親和力的產(chǎn)業(yè)新城 ? 金融配套服務(wù)（金融、保險等） ? 生活配套服務(wù)（住宿、餐飲、娛樂、購物等） ? 汽車輔助服務(wù)（展示、檢修、培訓(xùn)、硬件供應(yīng)、汽車文化沙龍等） ? 共同稅務(wù)服務(wù) 融合生活區(qū)、商業(yè)配套、園區(qū)共享空間，促使北郊物流園區(qū)朝著小型產(chǎn)業(yè)新城的方向發(fā)展 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 園區(qū)配套企業(yè)組團(tuán) 第 四 部分： 功能組團(tuán) 園區(qū)配套企業(yè)組團(tuán) [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 第 四 部分： 功能組團(tuán) 物流園區(qū)綠核 ——交通商務(wù)主題公園