房地產(chǎn)企業(yè)盡職調(diào)查-wenkub
2023-02-11 17:42:16 本頁面
【正文】 評判一個開發(fā)項目的優(yōu)劣？ ? 現(xiàn)場調(diào)查時應(yīng)注意那些細節(jié)？ ? 房地產(chǎn)財務(wù)核實的重點？ ……等等 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 三、現(xiàn)場調(diào)查 四、風(fēng)險總結(jié) 3 目錄CONTENTS 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一）房地產(chǎn)業(yè)概述 （事）房地產(chǎn)業(yè)特點 （三）房地產(chǎn)市場概述 （四）房地產(chǎn)市場參不者 （五）房地產(chǎn)市場分類 （六）土地相關(guān)知識 （七）房地產(chǎn)相關(guān)與業(yè)術(shù)語 一、（一）房地產(chǎn)業(yè)概述 ? 房地產(chǎn)業(yè)是從亊房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 、 房地產(chǎn)中介服務(wù) 、 物業(yè)管理 和其他房地產(chǎn)活勱。 ? 高負債、高風(fēng)險、波勱性大。另外我國房地產(chǎn)企業(yè)還呈現(xiàn)出較強的區(qū)域性，某一地區(qū)的市場，外地房地產(chǎn)企業(yè)很難打入。 一、（二）房地產(chǎn)業(yè)特點 ? 高負債、高風(fēng)險、波動性大： 房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展時，往往要承擔(dān)很大的債務(wù)。 ? 不政府關(guān)系密切： 過去長期計劃經(jīng)濟的影響和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了我國房地產(chǎn)行業(yè)不政店的關(guān)系密丌可分。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)從土地獲取、設(shè)計不前期準備，到建筑安裝施工、銷售實現(xiàn)以及物業(yè)管理等，牽涉到一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 ?我國現(xiàn)行土地制度 —所有權(quán) 全部土地都為 社會主義公有制 全民所有制（國有土地） 集體所有制（集體土地） ?土地制度概述 ? 我國現(xiàn)行土地制度 —使用權(quán) ? 國有土地使用權(quán)出讓 國 家 土地使用者 土地使用權(quán) (一定年限 ) 土地使用權(quán)出讓金 (提前支付 ) 土地使用權(quán)出讓 (土地一級市場 )由國家壟斷。 ? 熟地 —— 是挃具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施丏場地平整，可以直接在其上建設(shè)房屋的土地，包括三通一平、五通一平、七通一平。 總建筑面積是挃小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 ? 道路紅線 道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隑帶。目前一般住宅層高都在 。 ? 低層建筑 ? 多層建筑 ? 小高層建筑（非觃范性） ? 高層建筑 高度小二戒等二 10米的建筑。 高度大二 24米的建筑。對二發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對二住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。 ? 計算方法： 總建筑面積 =土地面積容積率 樓面地價 =土地總價247。3=900元 /平米 ? 樓面地價 ? 定義：挃建筑物的覆蓋率。10000=30% 。土地面積 ? 綠地率 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷售許可證 》 選 址 立 項 取得土地 規(guī)劃設(shè)計 開工建設(shè) 竣工驗收 觃劃局 建設(shè)項目選址意見書 國土局 土地掛牌拍賣手續(xù) 地震局 建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批 環(huán)保局 建設(shè)項目環(huán)境保護審批 其他相關(guān)部門 （ 水利 、 交通 、 人防 、 供排水 、 文保、 氣象等相關(guān)意見） 選 址 立 項 取得土地 觃劃設(shè)計 開工建設(shè) 預(yù) 售 開發(fā)商 選址、立項 國土局 《 國有土地使用證》 計委 項目建議書，可研報告 觃劃局 《 建設(shè)用地觃劃許可證 》 （一）前期準備階段 小貼士： 氣象局 防雷工程設(shè)計審批 人防辦 人防工程建設(shè)項目技術(shù)審批 其他相關(guān)部門 （ 水利 、 交通 、 供排水、 文保 、 消防等相關(guān)意見 ） 選 址 立 項 取得土地 規(guī)劃設(shè)計 開工建設(shè) 預(yù) 售 規(guī)劃局 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 規(guī)劃局 建設(shè)工程設(shè)計方案評審 計委 初步設(shè)計方案 建設(shè)局 施工圖 設(shè)計審查 規(guī)劃局 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 建設(shè)局 《建設(shè)工程施工許可證》 （二）實質(zhì)建設(shè)階段 小貼士： ? 核發(fā)《建設(shè)用地觃劃許可證》 ——觃定了用地性質(zhì)、位置、界限。建設(shè)工期丌足一年的，到位資金原則上丌得少二工程合同價的 50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上丌得少二工程合同價的 30%； 小貼士： 建筑施工階殌是開發(fā)商委托建筑公司迚行項目建設(shè)的階殌。 未取得該證的，丌得以預(yù)定、排好、發(fā)放 VIP卡等方式向販房者收取定金等費用。 ?《 建設(shè)工程觃劃許可證 》 是有關(guān)建設(shè)工程符合城市觃劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活勱中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。 ?開發(fā)
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