文化旅游地產(chǎn)模式研究(上海新天地)案例65頁-wenkub
2023-02-11 17:08:04 本頁面
【正文】 進(jìn)，攻克鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、寧波等蘇南浙北城市，迫使數(shù)以萬計的蘇南、浙北難民進(jìn)入上海租界避難。 ? 項目概況 ? 開發(fā)建設(shè)情況 ? 定位 ? 開發(fā)理念 ? 成功要素 ? 開發(fā)商的利益點 ? 模式解碼 ? “新天地”模式復(fù)制 A 太平橋人工湖綠地 B 上海新天地 C 翠湖天地 D 企業(yè)天地 E 瑞安總部大樓 N S 石庫門 滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”，后又訛作“石庫門”。租界為接納難民，動員商人投資住宅建設(shè)。 90年代初期，上海開始了大型的重建和開發(fā)。 新天地以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風(fēng)貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的大都會商業(yè)旅游景點。便利的交通條件，多元化的服務(wù)范圍，同樣吸引著大批的商務(wù)客戶。 上海新天地開發(fā)商簡介 上海新天地及所處的太平橋改造項目，是由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的?，F(xiàn)時，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過百分之二十權(quán)益。 瑞安地產(chǎn)原為瑞安集團(tuán)旗下的主要房地產(chǎn)開發(fā)公司，自集團(tuán)于二零零四年把中國內(nèi)地的主要地產(chǎn)發(fā)展項目注入瑞安房地產(chǎn)發(fā)展后，瑞安地產(chǎn)主要從事地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，在香港、中國內(nèi)地及紐約均有投資項目。設(shè)計項目主要有：芝加哥西爾斯大樓，上海金貿(mào)大樓，沙特阿拉伯國際機(jī)場，倫敦 CANARY碼頭規(guī)劃設(shè)計，香港國際會議中心，北京工商銀行大樓等。為此瑞安集團(tuán)在石庫門建筑改造的基礎(chǔ)上，提出要改變原先居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。 利用現(xiàn)代手段加強(qiáng)自身形象的推廣，以及與外界的即時溝通。 ◆西方特色基礎(chǔ)： 該地區(qū)是重新開發(fā)地區(qū)，既保留著原法國租界時代的傳統(tǒng)瓦房，又是歐美等國的外資飯店、爵士樂俱樂部的密集地區(qū)，還有很多和東京西麻布一樣時髦的咖啡館。錄相了解上海新天地從石庫門建筑舊區(qū)到時尚休閑步行街的演變?！? ◆策略性城市規(guī)劃，即：適當(dāng)劃分城市各區(qū)域的功能以利未來的自然發(fā)展，投資建設(shè)一流基礎(chǔ)設(shè)施以滿足投資者與居民的需要，創(chuàng)造符合國際行政人員要求的優(yōu)良生活及工作環(huán)境，通過建設(shè)人文環(huán)境（新天地）和自然環(huán)境（太平橋綠地），把整個環(huán)境營造好。 ? 南里建成了一座總樓面面積達(dá) 25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于 2023年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。 上海新天地成功的 14個因素 ? ◆上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長：香港貿(mào)易發(fā)展局 03年 3月總結(jié)的報告說，上海和香港的生產(chǎn)總值（ GDP）在過去十年的基礎(chǔ)上保持增長，到 2023年上海的總額會超過香港， 2023年上海的人均 GDP也會超過香港。 ? ◆把握了石庫門這一海派文化的精髓。 ◆全新的體驗型商業(yè)形式：流行、休閑、時尚、藝術(shù)等概念的詮釋。 ◆以中西文化的融合為賣點，開拓旅游市場。（注，此做法可以變通的做法是，將物業(yè)出售給各個分散的業(yè)主，但是需要有合同保證業(yè)主需物業(yè)委托給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，以利于發(fā)展方向的控制，避免經(jīng)營業(yè)態(tài)過多造成的經(jīng)營風(fēng)格的混亂，以至于失去特色和目標(biāo)客戶群的忠誠度）。 表面上看來，上海新天地的投資高達(dá) 10多億元，但實際并非如此計算。 精品百貨式地產(chǎn)模式 ，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產(chǎn)模式，主要代表項目有“伊勢丹 ”。 專業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)模式 ，指以專業(yè)商業(yè)為主題的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要的代表項目為“中關(guān)村商業(yè)街” 文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)模式 ，指的是近些年出現(xiàn)以深入挖掘地產(chǎn)的文化元素和旅游元素為切入點，通過文化牌和旅游牌來吸引消費者，繼而提升地產(chǎn)價值的開發(fā)模式，主要的代表為海南的一系列項目。 （ 1）“瘋狂”的開發(fā)理念 1996 年，上海盧灣區(qū)政府決心大力改造太平橋地區(qū) 52 公頃的舊城，要請了新天地的東家瑞安集團(tuán)參與重建意見。這一過程需要付出比新建一個從無到有的建筑高一倍的成本，達(dá)到每平方公尺 2 萬人民幣的費用。 所以太平橋開發(fā)的第一期應(yīng)先做好“中共一大會址”周邊的舊區(qū)翻新項目，讓出席慶典的江澤民主席和其它國家領(lǐng)導(dǎo)人看到上海的發(fā)展成績。 A、 專家手筆 挑選了美國舊房改造專家本杰明。 B、讓歷史重見天日 考慮未來經(jīng)營場所的需要和功能后，新天地對這些原來是住宅的建筑，像修剪大叔的枝葉似的作出有條理的改動。 C、 “新 ”不如 “舊 ” 保留下來的石庫門由于歷史較長，加之過渡使用，缺乏保養(yǎng)，已面目全非，部分必須重建。專門從德國進(jìn)口一種昂貴的防潮藥水，像打針?biāo)频淖⑸溥M(jìn)墻壁的每塊磚和磚縫里。 舊房不拆，挖土機(jī)開不進(jìn)作業(yè)現(xiàn)場，施工難度相當(dāng)大。瑞安集團(tuán)的雄心進(jìn)一步在其對新天地高起點定位上體現(xiàn)得淋漓盡致。對比之下，瑞安認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個明卻的
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