【正文】 股權(quán)收購及資產(chǎn)重組的模式，針對廣州市物業(yè)管理的國營企業(yè)屬下的物業(yè)管理公司作為開發(fā)對象，分別于 20xx 年 10 月收購廣州東華實(shí)業(yè)公司屬下的廣州東華物業(yè)管理有限公司（一級資質(zhì) ，在管面積 593萬平方米），于 20xx 年 4 月收購廣州白云山集團(tuán)屬下的廣州百潤物業(yè)有限公司（二級資質(zhì)，在管面積 87 萬平方米），于 20xx 年 12 月收購新一方實(shí)業(yè)公司屬下的廣州新一方物業(yè)管理有限公司（二級資質(zhì)，在管面積 54 萬平方米）。 息服務(wù)等新興的服務(wù)內(nèi)容也成為我司在各個樓盤和社區(qū)實(shí)施的重要工作。近年來除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展外，像會所經(jīng)營管理、智能化信 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。通過舉辦一系列的業(yè)戶集體活動，使業(yè)戶們互相認(rèn)識、互相幫助、互相團(tuán)結(jié)；建立業(yè)戶間的友誼，增進(jìn)業(yè)戶間的溝通；消除業(yè)戶與業(yè)委會、業(yè)戶與物業(yè)管理管理處之間的隔閡；使 小區(qū)形成欣欣向榮、安居樂業(yè)的美好生活。 在體制改革、完善機(jī)制的同時，公司在社會效益方面也取得了豐碩的成果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20xx年 2月，我司憑借優(yōu)質(zhì)的清潔服務(wù)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過重重嚴(yán)格審批，被廣州環(huán)衛(wèi)行業(yè)協(xié)會授予廣州市市容環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)資質(zhì)認(rèn)定書 。 ? 20xx年年末，東華物業(yè)又率先通過 ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，在物業(yè)管理中融入環(huán)境管理理理念，建立了規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的環(huán)境管理制度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在五羊新村以總分第一名的成績被評為全國模范文明小區(qū)后，東華物業(yè)管理模式風(fēng)靡全國，從各地趕來的參觀者絡(luò)繹不絕。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)過二十多年的積累與發(fā)展，東華物業(yè)已成為全國頗具規(guī)模和名望的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)，注冊資金 550 萬元，員工總?cè)藬?shù)達(dá) 700 多人， 88%以上的管理層人員取得大專以上學(xué)歷；中級職稱以上的管理人員和工程技術(shù)人員也有 120 人，取得了建設(shè)部的全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證的人員達(dá)到 100 人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 服務(wù)文件目錄 第一章 廣州東華物業(yè)管理有限公司簡介 ............................... 1 第二章 服務(wù)工作目標(biāo) .............................................. 6 第三章 物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)立和整體運(yùn)作流程 ..................... 7 第四章 質(zhì)量保證措施 ............................................. 9 第一節(jié) 保安管理 ................................................. 9 第二節(jié) 清潔管理 ............................................... 16 第三節(jié) 綠化管理 ............................................... 19 第四節(jié) 宿舍管理 ................................................ 26 第五節(jié) 水電維修管理 ............................................ 28 第五章 工作人員的培訓(xùn)及管理 ..................................... 32 第一節(jié) 人員培訓(xùn) ................................................ 32 第二節(jié) 人員管理 ............................................... 35 第六章 項(xiàng)目經(jīng)理簡 歷表 .......................................... 39 第七章 主要管理及服務(wù)人員一覽表 .................................. 40 第八章 對各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾 ..................................... 41 第九章 服務(wù)響應(yīng)差異表 ........................................... 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一章 廣州東華物業(yè)管理有限公司簡介 （一） 公司概述 廣州東華物業(yè)管理有限公司（以下簡稱東華物業(yè)）是廣州市最早涉足物業(yè)管理行業(yè)、建設(shè)部第一批核發(fā)一級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司，其前身為廣州東山區(qū)引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部東湖新村管理處，該管理處被建設(shè)部譽(yù)為全國第一個管理處。憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和較高的管理水平，東華物業(yè)取得了一系列令人矚目的優(yōu)異成績。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。《羊城晚報》等多家新聞媒體，歷時多年對東華物業(yè)的管理模式、管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行全方位報道，有力地促 進(jìn)了東華物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)在全國的推廣； ? 20xx 年 4 月，東華物業(yè)經(jīng)層層嚴(yán)格審批，被建設(shè)部評定為全國首批具有一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)； ? 20xx 年年末，東華物業(yè)又率先通過 ISO14001 環(huán)境管理體系認(rèn)證，建立起了規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度； ? 20xx 年年末，東華物業(yè)又通過 ISO900 ISO20xx 質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書年審； ? 20xx 年年末，公司管理近二十年的五羊新村順利通過了市優(yōu)復(fù)檢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 瑞士 SGS向我司頒發(fā)的 ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書。 （五） 經(jīng)營業(yè)績評價 為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展潮流，東華物業(yè)堅(jiān)持開拓進(jìn)取的企業(yè)精神。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在管理工作中一直堅(jiān)持“以人為本、業(yè)戶至上”的服務(wù)宗旨及“盡心盡力，做到最好”的針量方針，通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理、貼心的服務(wù)、良性的溝通，使得各項(xiàng)管理、服務(wù)工作均得到了廣大業(yè)主住戶的充分肯定。我司還編印了社區(qū)期刊《天下一家》免費(fèi)贈送業(yè)戶閱覽，讓大家共同參與到大廈的管理、服務(wù)中來，為業(yè)主、住戶營造溫馨祥和的社區(qū)氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我司深信在全體 員工的勤奮耕耘下，現(xiàn)在、將來必將開拓出更廣闊的物業(yè)管理新天地，實(shí)現(xiàn)為廣大業(yè)主“創(chuàng)造宜人家居生活”的理想。 經(jīng)過 7 年多年來的辛勤耕耘，廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司（在管面積 161 萬平方米）及其所控股的旗下三家物業(yè)管理公司從管理上合理利用資源，有效地達(dá)到成本控制，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，得到了業(yè)界及廣大業(yè)主的高度認(rèn)同，于 20xx 年 11 月，廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司獲得物業(yè)管理一級資質(zhì)，也因 此成為到目前為止，廣州物業(yè)管理行業(yè)中在管面積最大的物業(yè)管理公司（地產(chǎn)商集團(tuán)屬下的公司除外），近三年來的在管面積達(dá)建筑面積 895 萬平方米，其中住宅面積達(dá)建筑面積 640 萬平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 、設(shè)施的維護(hù)、檢修以及客戶的請修工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 做好人員進(jìn)出管理工作。對沒有按照要求的人員進(jìn)行登記和糾正工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損 等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。 五、巡崗服務(wù) 管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年 365 天 24 小時全天候治安管理巡視服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 向公安人員提供情況，協(xié)助破案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 消防管理 消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來抓。 （二）做好消防培訓(xùn)及演練工作： 重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和師生共同參與的消防演練，提高全體師生及學(xué)校工作人員的“自救”意識和能力，防范于未然。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、建立消防快速反應(yīng)分隊(duì) 結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。 管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 后續(xù)趕往火場的人員為支援組。 （四）善后與恢復(fù) 火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級提交事故報告 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨時清潔污染處 瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢 12 地面其他公共設(shè)施 每月徹底擦抹一次，隨時清潔污染處 無亂張貼，無亂涂劃，無破損 13 廣場地磚、轄區(qū)道路 每日清掃一次，每隔 2 小時巡掃一次，每月沖洗一次 目視干凈，無雜物，無明顯污跡，條縫清晰、無雜草 二、“四害”消殺 維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺服務(wù)，進(jìn)而提升轄區(qū)環(huán)境效益。 （二）消殺地點(diǎn)：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、食堂宿舍、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 設(shè)備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。通過建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)校園，極大的提高環(huán)境效益。 二、綠化養(yǎng)護(hù)管理 俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護(hù)”，這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 草坪 養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求 a. 草坪覆蓋度不少于 95%； b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄； c. 應(yīng)控 制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草； 灌溉、排水 a. 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為 100mm，不發(fā)生地面長時間積水； b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定； c. 灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定： 冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。 b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。早春、晚秋可施有機(jī)肥。 其他養(yǎng)護(hù) a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中耕除草 a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等； b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次； c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進(jìn)行； d. 中耕深度以不影響根系生長為限。 b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。注意應(yīng)用微量元素和根 外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料； e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。行道樹主干要求 高