項目銷售模式研究課程-wenkub
2023-02-09 19:51:32 本頁面
【正文】 租 返租 +回購 直接銷售 帶租約銷售 操作特征 ?客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議 .將房產(chǎn)返租給開發(fā)商 .租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營 .租期兩到十幾年不等； ?發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付； ?返租期內(nèi) .業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報 . 在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的年限一般為 3~10年 . 直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務(wù) 商鋪銷售同時，針對商鋪自身條件（產(chǎn)品原因、地段原因等）由開發(fā)商進行前期招商，出售時帶租約進行銷售 收益方式 銷售收入 銷售收入 銷售收入 銷售收入 優(yōu)勢分析 快速銷售、回籠資金 分割靈活，客戶層面廣 投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感 增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度及對價格的敏感度 . 開發(fā)商無商業(yè)運營壓力； 操作簡單 增強客戶對項目購買的信心度，適當(dāng)降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度 劣勢分析 實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制 投資客戶對回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注 推售行為主動性差 前期招商難度較大 適用類型 主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售 現(xiàn)狀一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業(yè)項目 街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪 較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目 案例 元一時代廣場、 安徽國際購物廣場 環(huán)球廣場 布吉東大街 文景雅居 國際花都 金色巴黎 常規(guī)下商業(yè)項目常見的銷售模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 模式 先租后售 出售經(jīng)營權(quán) 整體銷售 拍賣銷售 操作特征 通過前期合理的業(yè)態(tài)定位，提前將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家引進，控制社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)，主導(dǎo)社區(qū)商業(yè)的前期發(fā)展 將商鋪一定時期內(nèi)的經(jīng)營權(quán)進行出售，但不變更產(chǎn)權(quán)。 模式一：售后返租 案例一：安徽合肥元一時代廣場 案例二：安徽國際購物廣場 特征 : ? 客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議 .將房產(chǎn)返租給開發(fā)商 .租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營 .租期兩到十幾年不等； ? 發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付； ? 返租期內(nèi) .業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報 本報告是嚴(yán)格保密的。進駐的品牌有：國美電器、北京華聯(lián)、肯德基、時代百貨、音樂皇庭，城市花園咖啡、歡樂頻道 KTV、歡樂谷游樂場、環(huán)球影城等。 ?經(jīng)營情況：新站區(qū)依托元一地產(chǎn)項目、安徽大市場等商業(yè)經(jīng)濟，形成了新的商圈。 元一時代廣場 (2023年 12月 28日開業(yè)） 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?安徽國際購物中心是安徽華源投資有限公司投資 建的大型現(xiàn)代購物中心 ?率先引進世界 500強法國家樂福、深圳家福特建材、國美電器、屈臣氏、運動 100、味千拉面、美高美國際俱樂部、肯德基等 ?核心商圈覆蓋人口 45萬。 ? 售后返租模式于上世紀(jì) 90年代末期進入我國，很快便受到了開發(fā)商、投資者以及有關(guān)各方的青睞。環(huán)球廣場 案例二：布吉東大街 特征： ? 在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的年限一般為 3~10年 . 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?沃爾瑪商業(yè)巨頭已率先搶灘登陸布吉東區(qū)，隨著布吉東區(qū)商業(yè)消費市場急速增長 ?處于該 400萬平方米社區(qū)的最核心地段。 二是智能型房地產(chǎn)金融品種。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 項目擬建業(yè)態(tài)包括： 30000平方米的巢湖首家 4星級酒店，擁有標(biāo)準(zhǔn)客房 200余間及商務(wù)套間、會議中心、娛樂中心、餐飲中心等；經(jīng)營面積超過 15000平方米的大型的超市賣場；25000平方米的高檔百貨商場；巢湖首家 SOHO辦公集中地、大型的家飾賣場，、 IT賣場、新華書店、數(shù)字影城、兒童世界、特色服飾步行街、美食天地、娛樂城、健身房、 KTV、洗浴中心等 銷售價格表 1F商鋪 均價 43000/平方，鋪王52023/平方 2F商鋪 均價 13000/平米 3F商鋪 均價 7500/平米 4F商鋪 均價 6000平米 一層、二層以銷售為主；三層與四層部分招商。 總結(jié) ： 該模式屬于傳統(tǒng)的直接銷售模式，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商對商鋪完全脫離關(guān)系。 國際花都 ?位置：郁金苑商鋪屬合肥市政務(wù)文化新區(qū)新商圈的核心位置 ,綠怡南路商業(yè)街已初具規(guī)模 , 酒店、超市、便利店林立 ,與將要建成的主題公園遙遙相望 ； ?擁有黃金旺鋪 123間 ,總面積 ㎡ 。 開發(fā)商按照住宅銷售思路將商鋪一次性賣給投資客，在法律上不存在任何連帶責(zé)任，投資者通過自己招商或經(jīng)營的方式獲取相應(yīng)租金回報。 模式四：帶租約銷售 ?案例：合肥金色巴黎購物中心 特征 ： 商鋪銷售同時，針對商鋪自身條件（產(chǎn)品原因、地段原因等）由開發(fā)商進行前期招商，出售時帶租約進行銷售 本報告是嚴(yán)格保密的。四層為兒童用品、居家飾
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