【正文】 建立保利百合城市影響力 以 80后核心客群價值觀為導(dǎo)向，圍繞項目“精致、舒適”的特質(zhì)，借勢政府，代言區(qū)域發(fā)聲，組織全年活動。 5 7 央企保利地產(chǎn)，西區(qū)名盤王牌產(chǎn)品 精致人文社區(qū)，全市銷冠 更多贈送面積、更多陽光、更多景觀、更多舒適、收官樓王 保利品牌 區(qū)域利好 產(chǎn)品質(zhì)素 項目自身 西流湖 5月份開園， 地鐵 1號線開通 可售產(chǎn)品價值點梳理 項目總平面圖 9 6 8 保利百合可售產(chǎn)品核心競爭價值是品牌價值、產(chǎn)品價值不時間價值三者癿三維價值疊加。 價值提升 形象提升 體驗提升 深耕市場 定向突破 圈層拓展 價值梳理 包裝策略 借勢突圍 項目提升 商業(yè)突圍 客戶開源 Part 1 ： 項目提升 Part 2 ： 商業(yè)突圍 Part 3 ： 客戶開源 如何凸顯產(chǎn)品價值，提高客戶期望？ 如何放大品牌優(yōu)勢，完成項目形象升級？ 完善現(xiàn)場包裝，提升客戶體驗 項目提升 ? 產(chǎn)品升級 ? 形象升級 ? 體驗升級 More系產(chǎn)品價值回顧 保利百合價值梳理： 1，圍合式布局，增加業(yè)主公共交流空間 2，建筑的高低錯落，更充足的采光和視野俱佳 3， 100%人車分流，只為保證社區(qū)的步行空間、空氣質(zhì)量和行路更為安全 4，七重園林歸家禮儀，讓生活更健康、更環(huán)保、更享受 5，人體工學(xué)的尺度更好把握 6，黃金比例的功能分割更為講究 7，多次修改，精益求精的更多細(xì)節(jié)追求 8，更科學(xué)化，文化傳承的風(fēng)水研究 保利百合的物理屬性關(guān)鍵詞： 更多空間、更多陽光、更多健康、更多舒適 ...... 保利百合的精神屬性關(guān)鍵詞： 更貼心、更投入、更溫情，有情感的房子更懂愛、懂生活 More系分析： 1， More陽光 ： (建筑規(guī)劃、南向戶型 ) 2， More健康 ： (園林綠化、新風(fēng)系統(tǒng)、人車分流 ) 3， More舒適 ： (人體工學(xué)、黃金比例、 360176。 可以得出我們癿客戶正發(fā)生微妙癿轉(zhuǎn)變，從價格剛性到適度彈性，從品牌性價比到品牌舒適度 客戶演變 有追求，認(rèn)同品牌，支付能力較高的剛需群體 剛性需求、價格接受度提升 優(yōu)質(zhì)剛需客戶 彈性剛需客戶 純剛需客戶 價格導(dǎo)向客戶 13年目標(biāo)客戶： 第二次加推： 瞄準(zhǔn)客戶目標(biāo)：優(yōu)質(zhì)剛需客 剛需也要有追求 剛需客，價格導(dǎo)向 8月份開盤： 客戶演變 叁 核心策略 策略方向 曬品質(zhì)重體驗 客戶精準(zhǔn)制導(dǎo) 彰顯項目品質(zhì)，通過形象提升、價值提升、體驗提升來為客戶描摹最真實癿未來生活。 客戶來源 本次購房群體普遍年輕化， 25歲 35歲成為購房群體的中堅力量，單身、兩口之家成為本次購房的主力群體，客戶家庭收入集中在 510萬和 1020萬，屬于首次臵業(yè)和首改客戶的典型剛需人群。 明年剩余 6棟合計 952套。 盛潤錦繡城 開盤成交數(shù)據(jù) 產(chǎn)品類型 綜合體 容積率 占地面積 建筑面積 100萬㎡ 戶型面積 在售 61㎡ 一房、 80㎡ 兩房，剩余 100套 （ 5正在認(rèn)籌，推出 256套） 項目概況 14為廠區(qū)內(nèi)部認(rèn)購，不對外銷售； 貨量盤點 今年已推 4棟樓，合計 762套； 剩余 14棟樓，合計 3420套； 明年區(qū)域主力供貨商；目前剩余貨量接近 3500套，且戶型面積段豐富，迎合各類人群；今年任務(wù)無法完成，明年去貨壓力加大，明年推廣投入更大，容易出現(xiàn)價格跳水，擾亂市場。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈。園內(nèi)將栽植大規(guī)格黃山欒、廣玉蘭、銀杏、雪松、白蠟等樹種共 106種，實現(xiàn)喬、灌、花、地被相結(jié)合，達(dá)到三季有花、四季常青的綠化效果。重點發(fā)展疾病預(yù)防、醫(yī)療保健、康復(fù)養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假、體育健身等健康產(chǎn)業(yè)。 二七區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)供應(yīng)持續(xù)緊張； 管城區(qū)、惠濟區(qū)供貨充足； 鄭州市場 10月份開始呈現(xiàn)“價漲量跌”癿局面 鄭州市 10月份商品住宅成交面積 58萬㎡，環(huán)比下降 15%，為近 6個月以來的最低值，但仍然好于2023年以及今年上半年。 2023年 7月 8日，溫 總理和新華社同時表明中央對房地產(chǎn)調(diào)控方向的立場 宏觀市場 去年 8月至年初，地方掀起第一輪微調(diào)，兩會期間，中央曾抑制地方微調(diào)，但 4月又默認(rèn)地方二次微調(diào)；此次溫家寶再次施壓，明確指出“對有地方出臺或變相放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的，要有針對性地及時制止糾正” 默認(rèn) 未執(zhí)行 圖： 2023年 8月至今地方政府政策微調(diào)情況匯總 地方微調(diào)：由抑制變?yōu)槊鞔_施壓，戒加強問責(zé) 圖： 2023年以來宏觀政策及行業(yè)政策梳理及對比 2023年 2023年 2023年 起地方陸續(xù)微調(diào) 大型金融機構(gòu)存準(zhǔn) 中小型金融機構(gòu)存準(zhǔn) 1年期貸款基準(zhǔn)利率 1年期存款基準(zhǔn)利率 推出 4萬億救市 不會再有大的救市行動 宏觀市場 政策環(huán)境：貨幣政策續(xù)調(diào)，行業(yè)政策丌松綁 隨著第四季度銀根收縮，各大銀行均回調(diào)到基準(zhǔn)利率，部分放貸門檻抬高等；預(yù)示著 2023年整體行業(yè)政策不會松綁，貨幣政策繼續(xù)作為可見的手調(diào)整市場。 花開 —— 8月 25日，百合花開，冠領(lǐng)全城，開盤銷售 4億，去化率高達(dá) 91%。 8月 25日，首次開盤 4＃推售 695套 推售回顧 4至 8月，品牌先行，深耕區(qū)域，做足功課 銷售業(yè)績 2023年 9月稱冠全市 簽約備案套數(shù)及金額排名全市第一 — — 數(shù)據(jù)來源：鄭州市 360房產(chǎn)網(wǎng) 2023年 910月領(lǐng)跑區(qū)域市場 中原區(qū)簽約備案套數(shù)及金額 銷售業(yè)績 區(qū)域 項目 名稱 簽約套數(shù) （套） 簽約面積 （平方米） 簽約金額 （億元） 簽約均價 （元 /㎡） 中原區(qū) 保利百合小區(qū) 688 63671 6838 中原區(qū) 中原新城 419 32226 8140 中原區(qū) 錦藝國際華都 290 28662 8422 中原區(qū) 盛潤錦繡城 235 19953 7475 中原區(qū) 方圓經(jīng)緯花園 176 16400 6832 中原區(qū) 九龍城 80 7681 8185 中原區(qū) 正商明鉆 63 6549 6900 線上推廣： 整盤推廣主題鮮明，品牌宣傳效果好；品牌成功帶動項目落地 品牌落地鄭州，品牌帶動項目落地 推廣主題： 央企落子鄭州，花開中原 系列感強，很好延續(xù)主題；形象統(tǒng)一使項目影響力得到提升 線上推廣： 溫情路線跳出競爭 ,成功吸引剛需客群。 —— 商業(yè)價值提升 住宅 → 速度 商業(yè) → 價值 余貨盤點 樓棟 91單元 92單元 8 6 商鋪 預(yù)售貨量 132套 132套 136套 308套 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 合計 ㎡ ㎡ 賣什么？ ——可售貨量盤點 1 3 4 2 5 7 6 8 9 在售住宅余貨 8套，貨值約 500萬 明年可售住宅貨量 708套，約 ㎡ 明年可售商業(yè) ㎡，預(yù)估貨值約 銷售目標(biāo)分解 ? 2023年預(yù)計實現(xiàn)銷售額 ，住宅銷售率為 90%，商業(yè)銷售率為 60%； ? 從目標(biāo)分解來看，月均任務(wù)金額基本保持在 4800萬元 /月，住宅月均去化速度為 60套。 推貨時間 新推房源 新推套數(shù) (套 ) 新貨面積(萬平米 ) 新貨金額 （億 ) 去化率（ %） 當(dāng)月累計存量金額(億 ) 目標(biāo)銷售額（億元） 完成年度任務(wù)比例 2023年 1月 2023年存量 —— —— 50% 7% 2023年 2月 2023年存量 —— —— —— —— 10% 2023年 3月 高層 9 264 40% 21% 2023年 4月 高層 8 136 50% 29% 2023年 5月 存量 —— —— —— —— 34% 2023年 6月 高層 6 308 50% 54% 2023年 7月 住宅存量 —— —— —— —— 69% 商業(yè) —— 20% 2023年 8月 住宅存量 —— —— —— —— 79% 商業(yè)存量 —— —— —— —— 2023年 9月 住宅存量 —— —— —— —— 91% 商業(yè)存量 —— —— —— —— 2023年 1012月 住宅存量 —— —— —— —— 商業(yè)存量 —— —— —— —— 100% 合計 708 100% 品牌表現(xiàn) 品牌高度： 2023年，央企保利為愛而來，入主鄭州，共鳴鄭州 2023年，保利將融入鄭州，深耕鄭州，領(lǐng)跑鄭州！ 在新一年的推廣中，應(yīng)該有對話整個城市乃至河南全省的高度和立意。 線下活動： 持續(xù)品牌造勢活動 +周末暖場活動 保利和基金發(fā)布會、保利地產(chǎn)亮相鄭州 西區(qū)神秘盒子亮相、臨時外展點開放 走巷中國，尋找鄭州最美工業(yè)巷 情人節(jié)、鐵達(dá)尼號電影、六一兒童節(jié) 我愛運動商家聯(lián)盟活動、家鄉(xiāng)的味道售樓部暖場活動 線下活動強力執(zhí)行，緊密結(jié)合營銷節(jié)點助力銷售。 ，品牌影響力未能實現(xiàn)從區(qū)域到全城的突破。 2023年宏觀政策預(yù)判 限購、限貸政策取得一定效果，鄭州 2023年出臺新政策的可能性較小，限購將長期執(zhí)行 繼續(xù)規(guī)范土地市場，打擊囤地，強化土地監(jiān)管，提高土地閑置成本；積極加大土地供應(yīng)，提高土地拍賣透明度 鄭州在限貸、限購的基礎(chǔ)上跟蹤市場價格走向，完成全年調(diào)控目標(biāo) 跟隨中央銀行政策，進(jìn)一步執(zhí)行 適度的貨幣寬松政策 樓市調(diào)控于明年年中前丌會有明顯放松 政府調(diào)控持續(xù)，限購、限貸將長期存在； 十八大召開，購房者對于價格下調(diào)預(yù)期強烈，觀望情緒持續(xù)； 年底各大開放商為沖任務(wù)，加大折扣，特價等變相降價將成為營銷重點，市場價格戰(zhàn)趨勢顯現(xiàn)。成交均價 8月后開始一路上行，漲幅趨勢明顯； 10月全市成交均價為 7286元 /㎡ ，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 地鐵拉動“西”提升 地鐵 1號線 2023年開通： 連通東西，暢達(dá)全城。建成后將成為鄭州最大的生態(tài)景觀走廊 二 、全市住宅產(chǎn)品存量上揚，樓市整體去貨壓力加大，競爭激烈；鄭西區(qū)域利好逐步呈獻(xiàn)，有助項目價值提升。 區(qū)域市場 錦藝國際華都 開盤成交數(shù)據(jù) 產(chǎn)品類型 綜合體 容積率 占地面積 35萬 建筑面積 120萬㎡ 戶型面積 在售三期 3， 76㎡ 兩房、 89㎡ 三房；二期141單元， 110㎡ 三房、 143㎡ 、 193㎡ 四房 項目概況 一期已入住，二期為準(zhǔn)現(xiàn)房，三期為期房 貨量盤點 今年已推 9棟樓，合計 2304套； 剩余 12棟樓（其中 2棟小高層），合計1516套； 90㎡ 以內(nèi)的剛需占了 51%。 盛潤錦繡城首次開盤（ 161 20）戶型配比 中原新城 簽約成交數(shù)據(jù) 產(chǎn)品類型 綜合體 容積率 占地面積 36萬 建筑面積 180萬㎡ 戶型面積 在售 E區(qū) 2公寓 ,C區(qū) 1 D區(qū) 15住宅 面積段 5560㎡， 110134㎡ （均價 71007300元 /㎡） 貨量盤點 通過低首付，網(wǎng)簽均價高，存在套現(xiàn)資金； 今年已推 1967套； 剩余貨量為 723套； 仍有兩個地塊沒有規(guī)劃，大概 11棟樓（ 2700套）； 銷售至今為 1223套，明年貨量為 723套，每月持續(xù)穩(wěn)定去貨；計劃明年 34月份集中放量一波； 中原新城剩余貨量戶型配比 升龍?zhí)靺R廣場 產(chǎn)品類型 綜合體 容積率 占地面積 總占地 40萬㎡ 建筑面積 185萬㎡ 戶型面積 在售 74㎡兩房、 89㎡、 126㎡三房和 160㎡四房 貨量盤點 一期分為南北兩個小地塊，首開北地塊 3棟樓，推677套。 今年 7月份取得土地，目前工程進(jìn)度已出地面 2層 一期項目建筑面積 18萬方，共 10棟 33層高層； 吹風(fēng)價： 60006500元 /㎡，預(yù)計 11月底開盤 項目為 383畝大盤，未來供貨量持續(xù)穩(wěn)定，一期即將首開，預(yù)計采取低價入市，容易影響區(qū)域客戶心理價位 ； 項目一直對比我們項目，以價