東海岸商業(yè)街策劃定位報(bào)告-wenkub
2023-02-08 15:59:02 本頁(yè)面
【正文】 客戶群沒(méi)有進(jìn)行細(xì)分。 鹽田食街調(diào)查 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 名稱 大概面積 (平方米 ) 裝修檔次 經(jīng)營(yíng)特色 經(jīng)營(yíng)狀況 嘉樂(lè)大酒樓 1200 中檔 海鮮 一般 名豪大酒樓 1200 中檔 海鮮 一般 望海大酒樓 1200 中檔 海鮮 一般 新鴻海鮮酒樓 2200 中檔 海鮮 一般 合計(jì) 5800 —— —— —— 鹽田食街調(diào)查 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 鹽田食街調(diào)查 鹽田食街特點(diǎn)分析： ?鹽田食街起步較早，已經(jīng)成行成市，成為鹽田及深圳一道獨(dú)特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。 “海鮮食街”主要由眾多的海鮮酒樓組成，并在街內(nèi)設(shè)有海鮮交易市場(chǎng)。主要客戶群為本地居民，另含少量的游客。 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 金沙街商業(yè)狀況 ?金沙街的物業(yè)主要以賓館為主，另有部分的商業(yè)和百貨設(shè)施 。 ?心海假日樓下一樓有一間“心海超市”，面積約 500平方米，以日雜百貨為主，主要客戶為本地居民。面向的客戶主要為游客。 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 大梅沙概況 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 大梅沙商業(yè)調(diào)查 大海沙片區(qū)現(xiàn)有三個(gè)自然村：成坑村 、 長(zhǎng)坪村和大梅沙村 。這里被政府規(guī)劃為以濱海旅游度假為主的 “ 東部旅游組團(tuán) ” 。組團(tuán)包括鹽田區(qū)的大梅沙、小梅沙，以及龍崗區(qū)的葵涌、大鵬和南澳三鎮(zhèn)，其中大鵬半島被大鵬灣和大亞灣合圍。 成坑村位于大梅沙片區(qū)北部 ， 村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有： ?榮興海洋中西餐廳和六天客家海洋餐廳，面積共約有 300平方米。 ?小型士多店、美容院和五金店，面向的客戶以本地居民為主。 大梅沙商業(yè)調(diào)查 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 大梅沙村位于大梅沙片區(qū)的中部 ， 村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有： ?餐飲、娛樂(lè)類：老字號(hào)新端華乳鴿王、老牌新瑞華餐廳、豐盛海鮮餐飲、海景酒店、老字號(hào)新端華乳鴿王海景分店、麥當(dāng)勞、肯德基、古川拉面、及酒店內(nèi)娛樂(lè)、休閑商業(yè)，主要的客戶群為游客。 ?濱海明珠大酒店和梅沙賓館位處于金沙街，主要的服務(wù)設(shè)施有：中、西餐廳、美容店、銀行、康樂(lè)設(shè)施等。 ?梅沙文化活動(dòng)中心主要為社區(qū)活動(dòng)中心，有表演舞臺(tái)等設(shè)施。“海鮮食街”整體規(guī)劃分為二期：食街一期和食街二期。 ?鹽田食街有機(jī)發(fā)揮了鹽田臨海資源優(yōu)勢(shì)，全部經(jīng)營(yíng)海鮮餐飲，形成海鮮一條街。 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 住宅調(diào)查 項(xiàng)目名稱 位置 開(kāi)發(fā)商 建筑面積 建筑類別 總戶數(shù) 平均價(jià)格 心海伽藍(lán)雅居 大梅沙內(nèi)環(huán)路 深圳心海投資 53944 住宅 307 9000 I 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 酒店調(diào)查 名稱 套房數(shù) 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格 開(kāi)房率 梅沙賓館 160 380 由于處在旅游區(qū)，季節(jié)性非常明顯，旅游旺季開(kāi)房率可以達(dá)到 80%以上，淡季普遍低于 50%。 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 大梅沙及鹽田發(fā)展規(guī)劃利好 —— 深鹽第二通道 深鹽快速通道西起羅沙公路，終點(diǎn)接鹽壩高速公路，又稱“ 深鹽第 二通道 ”。 ?車流量狀況： 根據(jù)相關(guān)資料調(diào)查，大梅沙平均日停車量為 6001000輛，周末節(jié)假日停車量達(dá)2023輛。 ?大梅沙正在營(yíng)業(yè)的商業(yè)面積大約 14200 ㎡ ，同時(shí)還有一些零散分布在村落里的小商店。 ?大梅沙旅客自駕車輛每日平均約 6001000輛，重大節(jié)假日高峰期可超過(guò) 2023輛。 第一部分市場(chǎng)分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 問(wèn)卷調(diào)查分析摘要 問(wèn)題二，游客所使用交通工具的不同與其游玩之后的活動(dòng)安排的相互關(guān)系。 調(diào)查得出：選擇特色餐飲的客戶占所訪問(wèn)客戶量的 38%，休閑運(yùn)動(dòng)占 31%，娛樂(lè)酒吧占 27%，其它合計(jì)占 4%。以上表明游客對(duì)東海岸商業(yè)街的興趣非常高。 調(diào)查得出：特色餐飲的消費(fèi)意向最高，占了 39%；其次為休閑運(yùn)動(dòng)，占了 31%；再次為酒吧和茶館，比例分別為 6%和 8%。以上表明預(yù)算人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分布在 41150元之間。距大梅沙、小梅沙海濱約 ，西往深圳市區(qū)約 30分鐘車程，東往南澳約 30分鐘車程。 ?高尚住宅大社區(qū)成就高收入、高品味、高消費(fèi)的客戶群體。東海岸商業(yè)街小于 100平方米的鋪位僅有 5個(gè)， 200300平方米的鋪位仍有不少，有的甚至更大。 ?項(xiàng)目位處地勢(shì)高，周邊人流非常少。 第二部分項(xiàng)目分析 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 發(fā)展機(jī)會(huì) ?鹽田第二通道將于 2023年底交付使用，打破鹽田交通瓶頸，促使交通更為便利，有望擴(kuò)大消費(fèi)半徑。 ?大梅沙片區(qū)將進(jìn)一步完善規(guī)劃，同時(shí)大梅沙的管理也正逐步完善，大梅沙整體環(huán)境將得到全面提升，吸引更多的游客前往旅游。 ?伴隨著大梅沙片區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，將有更多商業(yè)物業(yè)推向市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，而且有個(gè)別項(xiàng)目所處地段非常優(yōu)越。 萬(wàn)科東海岸具有許多獨(dú)特的方面：臨海、靠山、建筑風(fēng)格優(yōu)美等，同時(shí)為配合周邊的旅游區(qū)規(guī)劃、商業(yè)需求，及消費(fèi)群的習(xí)性與特點(diǎn)，“東海岸商業(yè)街”在形像上一定要具有一個(gè)新的概念，新的特色商業(yè)，新的商業(yè)文化融入在其中 。平常日由小規(guī)模隊(duì)伍表演民族歌舞，節(jié)假日則組織較大規(guī)模的表演活動(dòng)，同時(shí)讓顧客深入?yún)⑴c，切身體驗(yàn)異族民俗風(fēng)情。 ?避免重復(fù)引進(jìn)，形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 ?利用餐飲協(xié)會(huì)的權(quán)威性 餐飲協(xié)會(huì)是行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種團(tuán)體組織，在業(yè)內(nèi)具有一定的權(quán)威性，容易在行業(yè)內(nèi)樹(shù)立良好形象。 ?由于項(xiàng)目所處旅游區(qū)，旅游旺季應(yīng)為最佳開(kāi)業(yè)期，能夠使推廣宣傳發(fā)揮最佳效用。 ?到 2023年底，萬(wàn)科東海岸一、二期已經(jīng)入伙，三期也將接近尾聲，社區(qū)人口形成一定規(guī)模。 ?現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)形象包裝 第四部分 招商執(zhí)行 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街 形象包裝建議： ?大梅沙主題活動(dòng)（如沙灘節(jié)、旅游節(jié)等）冠名 沙灘節(jié) 旅游節(jié) 第四部分 招商執(zhí)行 萬(wàn)科東海岸商業(yè)街
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