世聯(lián)—取地和進入策略研究顧問業(yè)務經(jīng)驗分享-59ppt-wenkub
2023-02-07 03:33:33 本頁面
【正文】 固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對本區(qū)域土地價值的影響權(quán)重分別為 35%、15%及 50% 城市規(guī)劃影響分析 6 本區(qū)域土地價值 大北京的規(guī)劃影響力 權(quán)重 35% 固安縣的規(guī)劃影響力 權(quán)重 50% 大廊坊的規(guī)劃影響力 權(quán)重 15% 大北京基礎建設規(guī)劃下的固安 ? “新七環(huán)” 公路系統(tǒng)跨越北京市現(xiàn)有的行政邊界，天津市、河北廊坊及保定地區(qū)通過新七環(huán)聯(lián)系在一起。 環(huán)境條件（權(quán)重 5%、彈性權(quán)重 5%、彈性權(quán)重 5%） 考慮地塊周邊環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（噪音、大氣污染、與污染源的臨近程度）。 2023115 取地和進入策略研究必須關(guān)注的問題 Issue 在進行取地和進入決策時開發(fā)商最關(guān)注以下問題 1. 在企業(yè)戰(zhàn)略和開發(fā)目標的指導下是否要進入意向地區(qū)？ 2. 意向地區(qū)房地產(chǎn)市場和土地市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢是怎樣的？ 3. 現(xiàn)時意向地塊的評估價值是多少？影響現(xiàn)時土地價值的關(guān)鍵因素有哪些？意向地塊的發(fā)展前景如何？ 4. 哪些地塊價值大、對區(qū)域發(fā)展最為關(guān)鍵？哪些地塊必須在近期拿？哪些可以遠期拿？ 5. 如何確定取地規(guī)模從而使得效益最優(yōu)？ 6. 企業(yè)進入市場的時間節(jié)奏是怎樣的？ 7. 合理的取地成本是多少？ 世聯(lián)對取地和進入策略研究的理解及觀點 Opinion 在 企 業(yè) 區(qū) 域 戰(zhàn) 略 下 解 析 意 向 地 區(qū) 進不進入該地區(qū)？ 探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標的實現(xiàn)度 進入策略 意向地區(qū)在其背景區(qū)域中的角色和定位 意向地區(qū)城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展給房地產(chǎn)帶來的機遇與風險 意向地區(qū) 房地產(chǎn)市場研判 發(fā)展策略 土地儲備策略 競爭對手情況 市場總量、消化情況 客戶群與產(chǎn)品情況 意向地區(qū) 土地市場狀況 意向地區(qū)外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機遇與風險 土地儲備原則 意向地塊評估 意向地區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景 意向地區(qū) 能否實現(xiàn)企業(yè)的開發(fā)目標 如何進入意向地區(qū)？ 橫向觀察：周邊其他城市的房地產(chǎn)發(fā)展 其他發(fā)展商的在意向地區(qū)的表現(xiàn)及動態(tài) 進入策略研究思路 戰(zhàn)略層面 策略層面 執(zhí)行層面 地價分析與建議 取地策略研究思路 確定可能的取 地范圍 區(qū)域宗地 劃分 單項宗地土 地價值判斷 土地價值影響 因素權(quán)重確定 綜合判斷 土地價值 取地規(guī)模 取地范圍 確定土地價值 影響因素 彈性分析 世聯(lián)取地和進入策略研究成功案例簡介 Case 世聯(lián)成功案例 項目名稱 時間 城市 項目規(guī)模 委托客戶 服務內(nèi)容 廊坊固安工業(yè)園區(qū)項目取地和進入策略研究 2023 廊坊 30平方公里 廊坊市開發(fā)區(qū)三浦威特園區(qū)建設發(fā)展有限公司 土地價值評估與地塊劃分、取地策略（取地規(guī)模、范圍及次序）、項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域開發(fā)模式與運作、啟動區(qū)發(fā)展定位及發(fā)展建議 中山房地產(chǎn)市場研究 2023 中山 2600畝 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中山房地產(chǎn)前景、房地產(chǎn)市場與土地市場研判、發(fā)展策略和土地儲備策略 萬科佛山城市地圖項目 2023 佛山 佛山市萬科置業(yè)有限公司 通過地圖系列進行信息分析、結(jié)合企業(yè)自身戰(zhàn)略進行分析產(chǎn)品線布局和土地儲備 中山房地產(chǎn)市場研究 ?項目規(guī)模： 三個地塊合共2600畝 ?工作成果： ?城市在區(qū)域中的角色 ?房地產(chǎn)機遇與風險 ?比較中山與珠三角其它城市的房地產(chǎn)發(fā)展 ?房地產(chǎn)市場研判 ?土地市場狀況 ?發(fā)展策略 ?土地儲備策略 萬科佛山城市地圖項目 ?項目規(guī)模： 整個城市及各區(qū) ?工作成果： ?規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地 儲備為房地產(chǎn)業(yè)帶來的 影響、發(fā)展空間 ?各組團的產(chǎn)品類型、價 格區(qū)間 ?各組團配套優(yōu)劣排序 ?確定各片區(qū)的最適宜 客戶類型 經(jīng)典案例：廊坊固安工業(yè)園區(qū)項目取地和進入策略研究 可能取地范圍反映在“廊坊市固安新城（ 20232023）” ? 可能的取地面積高達 30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城總體規(guī)劃（ 20232023）”上，即為西起西玉、柏村，東至紀莊 ? 為保證最終取地范圍的準確，可能的取地范圍向東擴展 1公里左右； 可能取地 范圍區(qū)間 土地價值判斷方法：網(wǎng)格分析法 ? 網(wǎng)格圖的基本分析單元大小由可能取地范圍面積及合理的網(wǎng)格地塊數(shù)量決定； ? 考慮到可能的取地范圍面積為 30平方公里，確定網(wǎng)格地塊面積范圍為 1公里至 2平方公里 ? 由于地塊的不規(guī)則性，嚴格的方格網(wǎng)劃分會產(chǎn)生大量邊角及跨越道路的用地，不利于整體分析，故實際劃分時作相應調(diào)整 ? 地塊劃分考慮地塊相對方正，能反映地塊的實際資源現(xiàn)狀 網(wǎng)格劃分 網(wǎng)格劃分原則 根據(jù)以上原則，世聯(lián)把區(qū)域土地進行網(wǎng)格劃分，并進行編號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 影響土地價值的七大核心因素 ? 基于“固安縣土地基準地價”、 “北京市土地基準地價”及固安的現(xiàn)實情況，世聯(lián)總結(jié)出影響宗地土地價值的七大因素 ? 根據(jù)“固安縣土地基準地價”與本區(qū)域的總體規(guī)劃，本區(qū)域的土地均為一級用地，毛地價基本相同，所以成本影響因素忽略，不做土地價值影響考慮因素 商服繁華程度 道路交通狀況 基礎配套設施狀況 環(huán)境條件 產(chǎn)業(yè)影響因素 城市規(guī)劃 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源 七大核心因素權(quán)重值及考慮因素 ? 根據(jù)特爾菲法（通過專家對影響因素權(quán)重作出統(tǒng)計估算）計算，參考固安縣及周邊區(qū)域基準地價修正體系各因素權(quán)重，確定七大核心因素對地塊價值影響的權(quán)重比； ? 按照土地價值大小，地塊分為四個等級：很好、好、一般、差，分別用 1 10及5代表。 商服繁華程度（權(quán)重 25%、彈性權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 5%） 考慮商服中心（農(nóng)貿(mào)市場、酒店、銀行、商業(yè)街）對地塊的輻射影響程度。 產(chǎn)業(yè)影響因素（權(quán)重 10%、彈性權(quán)重 10%、彈性權(quán)重 10%） 考慮園區(qū)的成熟度、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、集聚狀況及未來發(fā)展趨勢。 ? 本區(qū)域位于京津發(fā)展走廊上的“第二首都國際機場”附近 廊坊 固安 北京 規(guī)劃新七環(huán) 涿密高速 永清
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