【正文】 法一覽 研究?jī)?nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實(shí)地考察 二手資料研究 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)環(huán)境 ?開(kāi)發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫(kù) ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場(chǎng)分析報(bào)告 高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求特征和趨勢(shì) 高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征和趨勢(shì) ?市區(qū)內(nèi)高檔寫(xiě)字樓 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類寫(xiě)字樓租戶 ?區(qū)域內(nèi)同類寫(xiě)字樓 麗都商業(yè)大廈市場(chǎng)潛質(zhì) ?麗都商業(yè)大廈重點(diǎn)客戶 * *注：必要時(shí)，請(qǐng)麗都提供資料并確認(rèn) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 專家訪談和實(shí)地考察 專家訪談 寫(xiě)字樓實(shí)地考察 市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目 * 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 ?高檔寫(xiě)字樓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 ?知名度較高 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 樣本量 共 3個(gè) 共 10個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 租戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)同類寫(xiě)字樓租戶和麗都商業(yè)大廈租戶 共 20個(gè) 麗都商業(yè)大廈租戶 8個(gè)，其他寫(xiě)字樓租戶 12個(gè) 調(diào)查方法 深度面訪 調(diào)查問(wèn)卷 由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實(shí)施 由經(jīng)驗(yàn)豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 對(duì)于 寫(xiě)字樓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 高檔寫(xiě)字樓的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì) ? 高檔寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求趨勢(shì)和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域發(fā)展高檔寫(xiě)字樓的市場(chǎng)潛力和競(jìng)爭(zhēng)空間 ? 麗都商業(yè)大廈的經(jīng)營(yíng)潛力和需要解決的問(wèn)題 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 公寓 公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究?jī)?nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實(shí)地考察 二手資料研究 北京公寓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ?開(kāi)發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫(kù) ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場(chǎng)分析報(bào)告 高檔公寓市場(chǎng)需求特征和趨勢(shì) 高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征和趨勢(shì) ?北京市同類項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)公寓市場(chǎng)環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類公寓租戶 ?區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目 高檔公寓改造工程 ?開(kāi)發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 麗都公寓市場(chǎng)潛質(zhì) ?麗都公寓重點(diǎn)客戶 * *注：必要時(shí)，請(qǐng)麗都提供資料并確認(rèn) 公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 專家訪談和實(shí)地考察 專家訪談 公寓項(xiàng)目實(shí)地考察 北京市公寓項(xiàng)目 * 區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?高檔公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 ?高檔公寓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都公寓相近 ?經(jīng)營(yíng)時(shí)間與麗都公寓相近，或近 2年內(nèi)開(kāi)始營(yíng)業(yè)的新公寓項(xiàng)目 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建公寓項(xiàng)目 ?租金水平與麗都公寓相近 ?有一定的知名度 樣本量 共 3個(gè) 共 10個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 公寓租戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標(biāo)項(xiàng)目中以機(jī)構(gòu)名義租住公寓的客戶 8個(gè) 目標(biāo)項(xiàng)目中以個(gè)人名義租住的客戶 共 2組 16人 機(jī)構(gòu)租戶 個(gè)人租戶 調(diào)查方法 深度面訪 座談會(huì)結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查 調(diào)查問(wèn)卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實(shí)施 ?由經(jīng)驗(yàn)豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 ?對(duì)于 公寓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 高檔公寓在北京市的發(fā)展前景 ? 高檔公寓的市場(chǎng)需求趨勢(shì)和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)高檔公寓的市場(chǎng)潛力 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展高檔公寓的競(jìng)爭(zhēng)空間 ? 麗都公寓的經(jīng)營(yíng)潛力和不足 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 住宅 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究?jī)?nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實(shí)地考察 二手資料研究 北京住宅市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ?建設(shè)部 /北京市建委官員 ?新華信數(shù)據(jù)庫(kù) ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場(chǎng)分析報(bào)告 中高檔住宅市場(chǎng)需求特征和趨勢(shì) ?開(kāi)發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ?北京市居民問(wèn)卷調(diào)查（區(qū)域外） 中高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征和趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)居民問(wèn)卷調(diào)查 ?區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目 綜合考慮麗都項(xiàng)目的消費(fèi)水平，中高檔次的同類項(xiàng)目參考性更強(qiáng) 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 專家訪談和實(shí)地考察 專家訪談 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目實(shí)地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?國(guó)家 /北京市主管住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府機(jī)構(gòu)官員 ?規(guī)模較大的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名物業(yè)管理公司 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建住宅項(xiàng)目 ?平均售價(jià)高于 6,000元 /平方米 樣本量 共 5個(gè) 5個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 順序抽樣（即，按照項(xiàng)目售價(jià)由 高至低順序選?。? *注：選取標(biāo)準(zhǔn)由麗都與新華信共同確定 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 居民問(wèn)卷調(diào)查 調(diào)查問(wèn)卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 抽樣依據(jù) ?最大允許誤差為 ?臵信水平為 95% ?標(biāo)準(zhǔn)差為 （此值為新華信根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值設(shè)定） 調(diào)查實(shí)施 ?由經(jīng)過(guò)新華信嚴(yán)格培訓(xùn)的訪問(wèn)員實(shí)施調(diào)查，新華信專職督導(dǎo)將監(jiān)控調(diào)查過(guò)程，以確保調(diào)查質(zhì)量 樣本數(shù)量 ?150個(gè) 最小樣本數(shù) 146 樣本甄別 ?北京市常住人口，有購(gòu)房意愿 ?大宗消費(fèi)決策人 調(diào)查方式 ?在固定場(chǎng)所（如，住宅小區(qū)門口、商場(chǎng)等處）隨機(jī)進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查（經(jīng)過(guò)樣本甄別），面訪方式，保證問(wèn)卷的可靠性 調(diào)查內(nèi)容 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?目標(biāo)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施潛在需求和特征 ?150個(gè) ?目標(biāo)區(qū)域常住人口，有購(gòu)房意愿 ?大宗消費(fèi)決策人 區(qū)域外 區(qū)域內(nèi) 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 中高檔在北京市的發(fā)展前景 ? 中高檔住宅的市場(chǎng)需求趨勢(shì)和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)中高檔的市場(chǎng)潛力 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)中高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)空間 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)中高檔住宅需要的資源 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 配套設(shè)施 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 對(duì)象界定 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目配套的功能性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所 ? 文化設(shè)施，如，畫(huà)廊、音樂(lè)廳、主題展廳、博物館、公園等 ? 娛樂(lè)設(shè)施，如，健身房、俱樂(lè)部等 ? 其它設(shè)施，如，餐廳，超市，郵局，銀行等 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施發(fā)展環(huán)境研究 ? 北京市文化娛樂(lè)設(shè)施的發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)表現(xiàn) ? 奧運(yùn)推動(dòng)的市場(chǎng)需求 ? 所在區(qū)域供需狀況研究 ? 供給：所在區(qū)域內(nèi)文化娛樂(lè)設(shè)施的分布、主要項(xiàng)目及其經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)營(yíng)狀況 ? 需求：周邊機(jī)構(gòu)和企業(yè)分布、相關(guān)需求；周邊地區(qū)人口的潛在需求 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 方法一覽 研究?jī)?nèi)容 研究方法 專家訪談 實(shí)地考察 抽樣調(diào)查 二手資料研究 發(fā)展環(huán)境 ?開(kāi)發(fā)商 ?房地產(chǎn)專家 ?規(guī)劃部門 ?新華信數(shù)據(jù)庫(kù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場(chǎng)分析報(bào)告 區(qū)域供給 ?區(qū)域內(nèi)主要配套設(shè)施 區(qū)域需求 ?區(qū)域內(nèi)個(gè)人消費(fèi)者座談會(huì) 麗都的發(fā)展是依托于周圍環(huán)境的，未來(lái)麗都的定位與規(guī)劃，尤其使輻射面廣的配套設(shè)施，勢(shì)必融入目標(biāo)區(qū)域中；因此，新華信認(rèn)為，在聽(tīng)取專家見(jiàn)解的基礎(chǔ)上，麗都還需要切實(shí)了解目標(biāo)區(qū)域內(nèi)人群的潛在需求 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 專家訪談與實(shí)地考察 專家訪談 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施實(shí)地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) 了解綜合性設(shè)施規(guī)劃的政府官員、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和其它業(yè)內(nèi)人士 ?界定范圍內(nèi)的功能設(shè)施 ?在目標(biāo)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)有一定影響 樣本量 上述專家訪談與前面模塊的專家訪談合并實(shí)施 約 10家 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 個(gè)人座談會(huì) 座談會(huì)大綱 由新華信提出，與麗都討論后確定 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) ?計(jì)劃共調(diào)查 48個(gè)樣本，按被調(diào)查者職業(yè)分 6組進(jìn)行 ?企業(yè)高級(jí)管理層 ?外資企業(yè)職員 ?外籍居民 ?專業(yè)人士（律師、醫(yī)生等） ?企業(yè)業(yè)主 ?中高檔住宅居民 ?此外，在對(duì)酒店、寫(xiě)字樓、公寓租戶的調(diào)查中也包含了對(duì)配套設(shè)施的一般考察 考慮到麗都的特點(diǎn)和周圍環(huán)境，尤其需要了解中高消費(fèi)階層的潛在需求 樣本甄別 ?日常工作或生活范圍位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi) ?中高消費(fèi)階層 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與配套設(shè)施的互動(dòng)關(guān)系及其發(fā)展趨勢(shì) ? 發(fā)展有關(guān)配套設(shè)施需要的市場(chǎng)條件 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展相關(guān)設(shè)施的市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 各類配套設(shè)施在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)潛力 ? 各類配套在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)空間 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 樣本數(shù)量 ?5個(gè) 樣本甄別 ?綜合性設(shè)施（設(shè)有本次研究設(shè)計(jì)的大部分功能設(shè)施） ?規(guī)模較大 ?高檔次 調(diào)研方法 ?神秘顧客調(diào)查 ?二手資料研究 抽樣方法 ?重點(diǎn)抽樣 * *注：此處選取的重點(diǎn)項(xiàng)目不與其它模塊的研究對(duì)象重疊，具體對(duì)象由新華信與麗都商討確定 可能使用的研究技術(shù) —— 因子分析 變量： 服務(wù)分級(jí) 大客戶優(yōu)先 大客戶代表制 網(wǎng)上咨詢 7x24小時(shí)技術(shù)支持 …樣品： a1 a2 a3 a4 a5 …case(1) x11 x21 x31 x41 x51 …case(2) x12 x22 x32 x42 x52 …case(3) x13 x23 x33 x43 x53 …case(4) x14 x24 x34 x44 x54 ……… ……