【正文】 、 4路、 665路軌道交通 1號(hào)線(xiàn)金楓站點(diǎn)。項(xiàng)目地塊南側(cè)為一片民宅，參差不齊，有礙區(qū)域形象地塊西側(cè)為白塔河，水質(zhì)一般，但為項(xiàng)目打造水系景觀(guān)提供良好條件地塊東側(cè)為項(xiàng)目的主干道金楓路，雙向 4車(chē)道，交通道路狀況一般，流量較多，略顯吵雜。領(lǐng) 峰即將動(dòng)容西蘇州 ……項(xiàng)目印象地塊分析；居住分析；SWOT分析；1核心定位定位商業(yè)定位商業(yè)分布；商業(yè)客群；商業(yè)定位產(chǎn)品建議建材、景觀(guān)、配套68客戶(hù)分析客群分析；競(jìng)品客群分析；客群梳理；客群屬性 .35市場(chǎng)研判宏觀(guān)分析及預(yù)測(cè)；區(qū)域規(guī)劃分析；片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；項(xiàng)目競(jìng)品分析2價(jià)格推導(dǎo)首推均價(jià)策略；首推戶(hù)型定價(jià)策略；首推價(jià)格修正；首推價(jià)格區(qū)間；4本次提報(bào)邏輯圖營(yíng)銷(xiāo)推廣銷(xiāo)售、推廣7項(xiàng)目印象1合景領(lǐng)峰項(xiàng)目地處金楓路竹園南路南側(cè)，金楓路西側(cè)，處于蘇州市高新區(qū)與木瀆鎮(zhèn)交界處，直接接入蘇州輕軌一號(hào)線(xiàn)金楓路站出口，地理位置極其優(yōu)越。一座百萬(wàn)方生活品質(zhì)城 —— 合景峰匯國(guó)際 傲然出市！一場(chǎng)席卷北蘇州的樓市風(fēng)暴再次拉開(kāi)。 領(lǐng)峰項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告峰匯之后，領(lǐng)峰全城（上）2023年上半年，合景在 東 蘇州（千燈）畫(huà)了一個(gè)圈百萬(wàn)平米品質(zhì)生活城，打破地域物理屬性局限，成就業(yè)界摹效的品質(zhì)之作。 項(xiàng)目地塊方位地塊 A：商辦地塊土地面積： ㎡容 積 率： 建筑面積： 194， 263 ㎡建筑密度： ≤45%綠 地 率： ≥25%建筑高度：主樓 80120米其他要求：須建不小于 50000 ㎡的賓館地塊 B：居住地塊土地面積： ㎡容 積 率： 建筑面積： 252， 602㎡建筑密度： ≤20%綠 地 率： ≥37%建筑高度： 2480米其他要求： 90㎡以下占 40%以上項(xiàng)目建筑面積 45萬(wàn)方，其中住宅面積占 26萬(wàn)方，商業(yè)面積占 19萬(wàn)方。東面緊鄰華潤(rùn)萬(wàn)家，業(yè)態(tài)繁多，生活便利。區(qū)域交通便利，軌道交通 1號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，將為項(xiàng)目導(dǎo)入更多來(lái)自其他區(qū)域的外部客群。項(xiàng)目建筑立面源自 art deco建筑風(fēng)格，曲直虛實(shí)的流線(xiàn)、凹凸有致的造型、黃金分割般的比例搭配、完美的色彩搭配，簡(jiǎn)潔時(shí)尚而富有動(dòng)感，塑造合景領(lǐng)峰精品豪宅。產(chǎn)品戶(hù)型解析項(xiàng) 目一期 戶(hù) 型面 積 配比：一期共 366戶(hù) （ 1 12）：戶(hù)型 戶(hù)型 面積（ ㎡） 比例A戶(hù)型 2+1 96 60%C戶(hù)型 2+1 33%D戶(hù)型 3+1 134 7%E戶(hù)型 4+1 0%項(xiàng)目一期戶(hù)型配比主力戶(hù)型集中在 96——110 平米，為首置客主選戶(hù)型面積。n 兼具 居住、五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、商業(yè)中心、辦公于一體。市場(chǎng)研判2 區(qū)域規(guī)劃分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 宏觀(guān)分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目競(jìng)品分析2023年蘇州樓市：量?jī)r(jià)齊升，異常 “火爆 ”；2023年 12月 “國(guó)四條 ”出臺(tái)，宣布房地產(chǎn)行業(yè)政策從 “鼓勵(lì) ”轉(zhuǎn)向趨緊；2023年 12月， “國(guó)四條 ”對(duì)市場(chǎng)抑制作用影響顯現(xiàn)，成交低迷；2023年 3月，市場(chǎng)在客戶(hù) “追漲 ”和開(kāi)發(fā)商 “惜售 ”的作用下回暖；2023年 4月 15日， “新國(guó)十條 ”出臺(tái)，宣告樓市新一輪從嚴(yán)調(diào)控開(kāi)始。 對(duì)政府實(shí)行 “ 考核問(wèn)責(zé) ” ；銀行要采取“ 更為嚴(yán)格的差別化信貸政策 ” ；對(duì)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng) “ 購(gòu)地、融資和交易的監(jiān)管 ” ，并首次提出 “ 問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任 ” ；媒體要 “ 正確引導(dǎo) ” 市場(chǎng)輿論。~20% 價(jià)差超 20%開(kāi)發(fā)商動(dòng)態(tài) 惜售 觀(guān)望 +促銷(xiāo) 大幅降價(jià) 加速銷(xiāo)售 加速銷(xiāo)售 惜售政府態(tài)度與政策 遏制 遏制 鼓勵(lì) 鼓勵(lì) 沉默 抑制蘇州市場(chǎng) —— 短期內(nèi)，市場(chǎng)由 “過(guò)熱 ”轉(zhuǎn)為偏冷蘇州市場(chǎng) —— 蘇城樓市短期受限，長(zhǎng)期仍看好新政出臺(tái)，市場(chǎng)短期遭遇寒流，屬于市場(chǎng)預(yù)期范圍內(nèi)，長(zhǎng)期看蘇城樓市潛力仍然很大：關(guān)于首套和二套房貸政策短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響甚巨，但鑒于蘇州市場(chǎng)庫(kù)存房源不足，供求吃緊以及蘇州房?jī)r(jià)整體落后于同周邊城市，套利空間長(zhǎng)期存在，所以 蘇州市場(chǎng)長(zhǎng)期依然看好；關(guān)于 三套和異地房貸，目前尚無(wú)實(shí)施細(xì)則出臺(tái) ，短期內(nèi)銀行雖從嚴(yán)執(zhí)行，但后市仍有放松的可能性；整體看 “新國(guó)十條 ”，其警示作用大于實(shí)際作用 ，在短期內(nèi)會(huì)影響客戶(hù)入市心理，但只要 房?jī)r(jià)橫盤(pán)整理不再大幅攀升，新政對(duì)市場(chǎng)影響會(huì)逐漸變小 ；蘇州市場(chǎng)除園區(qū)房?jī)r(jià)存在泡沫外， 新區(qū)和吳中等區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)尚在合理區(qū)間內(nèi) ，新政利空影響消褪后可能會(huì)有較理想的表現(xiàn)。 具體為 “ 文化名城、高新基地、宜居城市、江南水鄉(xiāng) ” 四大分目標(biāo)。蘇州中心城區(qū)的總體空間結(jié)構(gòu)為：十字軸帶、五楔滲透、多心多點(diǎn)、綠廊相通。中小戶(hù)型比例為市場(chǎng)絕對(duì)主力， 木瀆片區(qū)中小戶(hù)型比例（ 120㎡以下）占到 70%。各個(gè)項(xiàng)目的漲幅均較大，平均漲幅約 35%。隨著軌道交通開(kāi)通的臨近以及周邊環(huán)境的改善、配套的規(guī)劃等，將成為今后區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)，從全市角度上看，乃投資洼地。兩房（ 89平米）和 3房（ 120平米）是天都花園供需絕對(duì)主力，供需兩量中，兩類(lèi)房源總和占比 70%左右。一期 11000—13000 元 /平。整盤(pán)價(jià)格為周邊相對(duì)低點(diǎn)，各房型對(duì)價(jià)格上漲抗性較低近期動(dòng)態(tài)誠(chéng)河新旅城于 3月底 4月初加推少量高層（ 2房 85平米）房源，兩周內(nèi)基本去化完畢，目前房源供應(yīng)吃緊。近期成交整體上行，新政后震蕩下行世茂運(yùn)河城開(kāi)發(fā)商：世茂地產(chǎn)總建面積： 150萬(wàn)方（含商業(yè)）容積率： 綠化率： 42%均價(jià)： 13000元 /㎡供應(yīng) 成交戶(hù)型配比3月底，世茂運(yùn)河城余量房源 78套。新政前，震蕩上行；新政后，集中簽約項(xiàng)目競(jìng)品分析總結(jié) 區(qū)內(nèi)典型競(jìng)品多自帶大體量商業(yè)配套 ，配套業(yè)態(tài)涵蓋酒店式公寓、酒店、商業(yè)街、 SOHO等；公寓以 20層以上高層為主。 兩房（ 8590平米）和 3房（ 120130）對(duì)價(jià)格上漲抗性較低 。產(chǎn)型豪10萬(wàn)新新人類(lèi)（ 2225歲） 購(gòu)買(mǎi)力客戶(hù)類(lèi)型家庭結(jié)構(gòu)客戶(hù)類(lèi)型80萬(wàn)200萬(wàn)本案客群屬性主力面積：109—134主力面積：96—109小康他們，擁有屬于自己的身份標(biāo)簽！他們，事業(yè)正處于上升階段，有社會(huì)責(zé)任感。119 124151 公寓、酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、廣場(chǎng)、休閑街區(qū)，豐富的業(yè)態(tài)是宜居組成的基點(diǎn)！蜿蜒水系、三重疊綠、中式小品 …… 美輪美奐的景觀(guān)， 匹配品質(zhì)生活城的無(wú)限舒適！人民路、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、觀(guān)前街 …… 一切外部配套完善品質(zhì)生活城的居住舒適度！從 “生活城 ”轉(zhuǎn)變到 “人居城 ”。所以在 “生活城 ”的概念上我們進(jìn)行升級(jí)，提出 ”人居城 “的概念。社區(qū)綠化打造低碳生活 家居低碳材料的選擇 低碳品牌建材 關(guān)于景觀(guān)建議 ……p突出景觀(guān)設(shè)計(jì)的主題性 /滲透性和參與性，提倡城市生活和居住的綠化環(huán)境；p主題園林，采用中央集中與外圍布點(diǎn)式的綠化主題概念 ,p以四季的色彩體現(xiàn)整體環(huán)境氛圍的自然屬性p擁有足夠的綠化率，提升賣(mài)點(diǎn)及觀(guān)賞性景觀(guān)規(guī)劃原則中西方景觀(guān)融合設(shè)計(jì) ：西方風(fēng)情與江南園林設(shè)計(jì)元素有機(jī)地融合；中央廣場(chǎng) ： 中央水景廣場(chǎng)；中西景觀(guān)水景互動(dòng)中央景觀(guān)橋立體動(dòng)態(tài)園林中庭景觀(guān)建議：中央水景廣場(chǎng)河道景觀(guān)須與人群互動(dòng)河道景觀(guān)須與人群互動(dòng)！建議本案樣板區(qū)景觀(guān)將此區(qū)域涵蓋！關(guān)于配套建議 ……p增設(shè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)小品；強(qiáng)調(diào)鄰里互動(dòng)及景觀(guān)的參與性；p提升配套功能性，如高品質(zhì)主題會(huì)所等。主題會(huì)所配套外墻保溫節(jié)能技術(shù)多功能質(zhì)感防裂涂料中空鋁窗 :手搖、定向、自鎖功能家居智能化：可視訪(fǎng)客對(duì)講、一卡通、信息服務(wù)、燈光電器控制、手機(jī)控制家電開(kāi)關(guān)，手機(jī)報(bào)警、背景音樂(lè)錄音、物管提示系統(tǒng)；智能化產(chǎn)品進(jìn)水調(diào)節(jié)池 組合式生化處理設(shè)備鼓風(fēng)機(jī)過(guò)濾器消毒裝置回用將洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：澆灌綠地沖洗園區(qū)道路洗車(chē)補(bǔ)充人工水景蒸發(fā)掉的水分中水處理示意圖智能化產(chǎn)品木質(zhì)垃圾桶、垃圾分類(lèi)系統(tǒng)、中水回收系統(tǒng)、太陽(yáng)能設(shè)備。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 二月 21二月 2112:17:1212:17:12February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/2/17 12:17:1212:17:1217 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 二月