世聯(lián)-沈陽翰文外灘項目營銷準備階段溝通-wenkub
2023-02-06 10:48:19 本頁面
【正文】 與高利潤產(chǎn)品 5經(jīng)營大盤如同經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)營大盤如同經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)營能力重于產(chǎn)品能力經(jīng)營能力重于產(chǎn)品能力6大盤營銷規(guī)律總結(jié)形象年 主流年 明星年 價值年 黃金年營銷主題Ⅰ Ⅱ ⅣⅢ Ⅴ階段背景關(guān)鍵問題策略關(guān)鍵詞定義區(qū)域，建立市場影響力l大盤 “震撼點 ”效應(yīng)l強勢推廣、特色概念深入人心l通過官方聲音、社會公信力引導主流市場輿論l影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路（ ）營銷策略形象未樹立 首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標快速成交、現(xiàn)金流為王l立足于主流客戶群，對其它客戶群具有吸引和涵蓋性l通過足夠大的展示區(qū)、震撼點制造賣壓l提升客戶預(yù)期價格，以略低于預(yù)期價格的實際價格發(fā)售，l借強勢營銷機會處理問題產(chǎn)品節(jié)點刺激，保持持續(xù)競爭力及產(chǎn)品概念首期銷售成功，進入后續(xù)階段，審美疲勞l領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點式刺激保持市場聲音 l充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價值 /產(chǎn)品力的核心作用l配套的開發(fā)策略 —— 分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系項目營銷轉(zhuǎn)向品牌營銷贏得價值回報、大盤力兌現(xiàn)價值l大盤持續(xù)的賣點始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化l隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強勢品牌l項目營銷轉(zhuǎn)向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化依據(jù)企業(yè)目標市場環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動l高價惜售，充分稀釋土地價格、實現(xiàn)項目溢價，追求超額利潤l站在企業(yè)策略層面，在項目最后一期推出新產(chǎn)品，實驗市場，作為后續(xù)項目實現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊7時間軸數(shù)值軸營銷強度曲線銷售價格曲線社區(qū)美譽度曲線現(xiàn)場展示度曲線形象年形象年 主流年主流年 明星年明星年 價值年價值年 黃金年黃金年階段 Ⅰ 階段 Ⅱ 階段 Ⅲ 階段 Ⅳ 階段 Ⅴ8Ⅰ .形象年階段性特征：形象尚未樹立? 關(guān)鍵問題 ：? 大盤開發(fā)需要站在城市的角度挖掘區(qū)域價值，并通過自身的開發(fā)為城市和區(qū)域增值? 啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要營銷目標 ：立勢? 定義區(qū)域價值，重新建立價值平臺? 奠定項目的領(lǐng)袖 /霸主地位，超越區(qū)域競爭9Ⅰ .形象年? 核心策略：立勢，務(wù)虛重于務(wù)實：大主題使項目超越區(qū)域競爭? 大盤從硬件看，往往需要有 12個 “震撼點 ”，通過大盤的 “震撼點 ”效應(yīng)，形成城市級的 landmark? 大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價值的競爭。搶占片區(qū)制高點：強勢案名15中信紅樹灣 提出 “灣區(qū)物業(yè)，比肩全球 ”的口號，定位明確，并將 “灣區(qū)物業(yè) ”注冊，成為項目的專署代名詞； 首次亮相無論廣告牌、報版均圍繞主推廣口號執(zhí)行，在市場上迅速建立起項目的高形象。18中信紅樹灣進行精準有效的客戶維護，節(jié)約成本，直效營銷?對于高端客戶，活動在精不在多，每一次活動都要嚴格控制好品質(zhì)和細節(jié)，將其作為項目展示的其中一部分，通過活動即維護了客戶又可以讓客戶更深入的了解項目。樣板房開放2023年 9月 ?亮點戶型的高標準展示，提升了客戶對項目的心理預(yù)期；?進一步了解了客戶的意向，為后續(xù)準確的放出房號奠定基礎(chǔ)。大型答謝酒會2023年 12月 ?嚴格把控酒會的品質(zhì)，從而展示了樓盤的高品質(zhì)；?客戶踴躍參加，增進了業(yè)主間的交流，維系了發(fā)展商和客戶之間的感情。得業(yè)內(nèi)者得天下22北京奧林匹克花園?區(qū)位：?緊鄰東五環(huán)，位于北京十大邊緣片區(qū)之一的東壩片區(qū)；?規(guī)模：?占地面積 66公頃，其中建設(shè)用地 ；建筑面積逾 100萬平方米；容積率約為 ；綠化率約為 40%；總居住人口數(shù)約為 5000余戶；?形象定位：?奧林匹克國際運動社區(qū)；?產(chǎn)品定位：?一二期為 45層的花園洋房，三期為 7~9層電梯小高層；?客戶定位：立足區(qū)域，面向全市，定位中產(chǎn)階層為項目主力客戶23北京奧林匹克花園成功經(jīng)驗：216。完善配套，充分營造幸福感216。沒有體現(xiàn)對業(yè)主的人性關(guān)懷216。05年開發(fā)第三期，小高層住宅產(chǎn)品。26北京奧林匹克花園? 營銷結(jié)果：? 簽約情況： 05年，共推出房源 594套，完成簽約431套，認購未簽約的 62套。? 五星級酒店? 涉外醫(yī)院? 國際學校? 國際網(wǎng)球俱樂部? 高爾夫練習場
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