【正文】 來對市場消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)，又要考慮符合與尊重目前市場的審美意識(shí)。 花園洋房外觀形象方向杭州自在城城市別墅整個(gè)小區(qū)以都以具有現(xiàn)代、藝術(shù)感的外立面作為主基調(diào)，從現(xiàn)代到 ART DECO，形成一個(gè)整體感強(qiáng)烈的標(biāo)桿社區(qū)。局部色彩的變化，讓建筑不呆板，有生命、時(shí)代感。ARTDECO 風(fēng)格。向上的進(jìn)取感，明快，有變化。但典雅與藝術(shù)感卻是市場的方向 …41量大，需要形成群陣效果。注重長期視覺效果。金地天字系的目標(biāo)不是新綠園式產(chǎn)品，應(yīng)用石材可能進(jìn)入了相對低層面競爭。不模仿，才有超越可能35新綠園，綠城第二代高層代表作品。配合會(huì)所金碧輝煌，比較受浙江富豪喜愛。以敢于硬件投入，國際奢華精裝概念深入人心。角度圓潤，韻味十足。高層產(chǎn)品，量大，關(guān)系到項(xiàng)目整體形象。金地的血脈傳承 。例如營銷、例如銷售服務(wù)、例如環(huán)境與人的關(guān)系、例如建筑設(shè)計(jì)的單一、例如關(guān)注多種消費(fèi)層、例如關(guān)注新科技、例如多業(yè)態(tài)組合互動(dòng)等。相對應(yīng)，服務(wù)一直沒有成為綠城高附加的一部分。在浙江，大量類似產(chǎn)品包括山寨性模仿看多了，就習(xí)慣了。第二代高層與第一代的對比關(guān)系?立面與材料的變化（全面石材化）?戶型的明顯改善（開始走實(shí)用的市場道路）?景觀風(fēng)格的演繹（由自然走向排場）?有了清晰學(xué)習(xí)的老師（星河灣是第二代的目標(biāo)）一定程度也借鑒了過往營造自然的特點(diǎn)，但豪華后面更多是排場與高高在上內(nèi)在風(fēng)格與品質(zhì)已經(jīng)基本等同星河灣。13說產(chǎn)品前，先說綠城我們的對手有兩個(gè)，綠城（非僅僅玉蘭花園）與我們自己。尤其本案區(qū)域，金地是絕對龍頭。11客戶調(diào)研結(jié)論n柯橋客戶呈現(xiàn)老板與普通員工兩級(jí)分化 ，老板包括私營業(yè)主和個(gè)體老板；普通員工以藍(lán)領(lǐng)居多、白領(lǐng)比例低；中間階層公務(wù)員事業(yè)單位職員比例不高。在售樓盤大板風(fēng)情體量較大，有 31萬平方，是本地品牌開發(fā)商寶業(yè)集團(tuán)打造。板塊 項(xiàng)目名稱 主力戶型 是否帶裝修瓜渚湖 金綠泉玉蘭花園 220475 475方大戶型帶精裝柯北新城 CBD 萬達(dá)廣場住宅部分 101㎡ 225㎡ 毛坯柯北新城 CBD 金昌米蘭公寓 126㎡ 170㎡ 毛坯柯北新城 CBD 華宇天庭 143㎡ 170㎡ 毛坯瓜渚湖 金科香水灣 140㎡ 毛坯大小坂湖 寶業(yè)大坂風(fēng)情 143㎡ 248㎡ 毛坯瓜渚湖 藍(lán)城金色水岸 118㎡ 175㎡ 毛坯老城區(qū) 元壟新浪琴灣 136㎡ 216㎡ 毛坯瓜渚湖 中慶潤澤大院 175㎡ 毛坯瓜渚湖 錦盛蝶莊 162178 毛坯瓜渚湖 瓜渚綠洲 178 毛坯8在售項(xiàng)目匯總區(qū)域 樓盤名 建筑面積 開發(fā)商 區(qū)域 樓盤名 建筑面積 開發(fā)商瓜渚湖 金綠泉玉蘭花園 58 外地品牌 柯北新城 CBD 狀元名園 5 本地瓜渚湖 金科香水灣 21 本地 柯北新城 CBD 永利中央公館 11 本地瓜渚湖 藍(lán)城金色水岸 本地 柯北新城行政文化中心 大明頤澤苑 本地瓜渚湖 中慶潤澤大院 28 外地普通 柯北新城行政文化中心 玲瓏小筑 本地瓜渚湖 瓜渚景園 本地 老城區(qū) 元壟新浪琴灣 11 本地瓜渚湖 錦盛蝶莊 15 本地 大小坂湖 寶業(yè)大坂風(fēng)情 31 本地瓜渚湖 瓜渚綠洲 本地 柯南 唯美品格 18 本地柯北新城 CBD 萬達(dá)廣場住宅部分 30 外地品牌 柯南 康郡 20 外地普通柯北新城 CBD 金昌米蘭公寓 6 本地 柯南 清河園 5 本地柯北新城 CBD 華宇天庭 19 本地 柯南 湖山花園 7 本地9即將上市項(xiàng)目匯總區(qū)域 樓盤名 建筑面積 開發(fā)商柯北新城 CBD 米蘭萬和麗都 本地柯北新城 CBD 藍(lán)天商業(yè)文化影視中心 本地柯北新城 CBD 宋都金柯商匯 外地普通柯北新城 CBD 藍(lán)天市心廣場 15 本地柯北新城 CBD 昌隆都市春天 7 本地瓜渚湖 翡翠公館 15 本地瓜渚湖 望湖 1號(hào) 本地瓜渚湖 香湖郡 12 本地瓜渚湖 金色麗都 本地柯南 圍爐別墅 本地10大小板湖板塊競爭性分析本項(xiàng)目120萬平方BE6。區(qū)域分布 規(guī)模大小 開發(fā)商分析市場特征分析7柯橋城區(qū)已有住宅項(xiàng)目分析n城區(qū)主要住宅項(xiàng)目主力戶型段面積都較大。 項(xiàng)目所在大小板湖區(qū)域目前僅一個(gè)樓盤。年份 2023 2023 2023 2023成交面積 柯橋城區(qū)商品住宅去化分析柯橋城區(qū)商品住宅宏觀走勢分析4柯橋城區(qū)商品住宅未來供需預(yù)測n根據(jù)已有項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)、新增項(xiàng)目供應(yīng)、以及未來土地供應(yīng)預(yù)測商品房的未來供應(yīng)量，根據(jù)以往需求增長量預(yù)測未來幾年需求量，得到以下結(jié)論：n未來幾年主城區(qū)住宅市場將由 “供不應(yīng)求 ”——“ 供大于求 ” ——” 供不應(yīng)求 ”的發(fā)展趨勢?？蛻舨豢晒懒浚瑪U(kuò)大項(xiàng)目影響，贏得更多有價(jià)值客戶。百萬之城，很期待。 紹興金地杭州同策 紹興金地自在城營銷策略報(bào)告20234251前言：市場的變化在意料中到來。在我們看來，這是未來更長遠(yuǎn)發(fā)展的保證?！昂?”的意義在于戰(zhàn)略資源的融合； “和 ”，同，勝也。3紹興縣商品房市場宏觀走勢n紹興縣商品房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢，除 08年市場去化比較萎靡，基本上都保持在年均一百萬方的去化量。由于本項(xiàng)目將在2023年左右上市，屆時(shí)競爭可能比較激烈。?柯橋城區(qū)市場已有 30個(gè)樓盤中 20萬方以下的項(xiàng)目有 23個(gè)，占 77%； 40萬平方米以上的樓盤僅有一家，即玉蘭花園（ 58萬平方米）， 即柯橋市場目前及未來一段時(shí)間內(nèi)，沒有競爭性超級(jí)大盤。 絕大多數(shù)房源面積段集中在 140平米左右，更有相當(dāng)數(shù)量的三房、四房戶型面積段集中在 160至 180平米、 220平方米以上。BE808年拍出R08。是區(qū)域主要競爭對手，預(yù)計(jì)未來本項(xiàng)目上市時(shí)，大板風(fēng)情已經(jīng)接近銷售中后期。n柯橋老板階層比例很高，他們追求品牌，愛面子，對產(chǎn)品質(zhì)量要求也高。?綠城產(chǎn)品為柯橋市場樹立了高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，我們要超越或者建立新標(biāo)準(zhǔn)。綠城作為浙江主流地產(chǎn)開發(fā)商，其產(chǎn)品與理念深入人心，左右著市場消費(fèi)取向，尤其在高端產(chǎn)品層面上。19更經(jīng)典，更奢華，更具排場，更高價(jià)格。相同的理念，相同的產(chǎn)品，星河灣 3年才一個(gè)，綠城一年 30個(gè)！也就是保守，單一。綠城的特征21綠城一定程度在樹立浙江人的購房審美，這種 “精致 ”“完美 ”的精神是地產(chǎn)市場中共同的財(cái)富。綠城的啟示產(chǎn)品 與綠城產(chǎn)品的區(qū)別 ….天字系，大平層。立面的三個(gè)考慮面24綠城為高端市場留下了 “精致 ”“穩(wěn)重 ”的新古典影響；也在制造 “藍(lán)色錢江 ”式現(xiàn)代公建式奢華。金屬鋁板外掛，配合落地玻璃，具很強(qiáng)統(tǒng)一性與觀景性。外在氣勢尚可，但細(xì)節(jié)品質(zhì)到位。適當(dāng)?shù)? 外觀創(chuàng)新，加上引入國際級(jí)裝修理念，一舉成名。全石材立面，具有濃郁的古典藝術(shù)氣質(zhì)。37新材料的選擇，新技術(shù)的應(yīng)用，外觀的流暢性，色彩整體性，都應(yīng)有不同。天字系高層立面方向天字系高層立面考慮局部細(xì)節(jié) “ 專屬性 ”的優(yōu)化。挺拔，有氣勢。43我們參考了多層公寓的石材貼面的做法，實(shí)景效果不是最優(yōu)，石材以橫向的方式進(jìn)行貼面，效果也不佳。藝術(shù)與氣質(zhì)兼具的精神建筑。47 花園洋房，作為特色產(chǎn)品外立面效果也受制于高層，如果選擇市場流行的 “地中海 ”風(fēng)格，不太協(xié)調(diào)。產(chǎn)品 樣板區(qū)的環(huán)境關(guān)系到項(xiàng)目的市場第一印象，不能太低調(diào)。本塊區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目最佳環(huán)境空間（湖、水系），理應(yīng)凸顯項(xiàng)目的檔次。豪華穩(wěn)重是目前市場的主流，對提升項(xiàng)目檔次很有意義，甚至可以與建筑風(fēng)格形成對比關(guān)系?！俺鞘袑m殿 ”也匹配了天字系