【正文】 面均價為 751元 /平方米，環(huán)比下跌 22%，同比下跌 29%； 300個城市土地平均溢價率 2%，較上月下降 2個百分點，較去年同期減少 29個百分點。 金融市場 —— 四大國有銀行已對首套房貸款執(zhí)行基準利率，整體市場小陽春 乍現 博思堂觀點： ?銀行首套房貸款的寬松利好消息勢必為部分剛性需求購房者提供的一個翹板。但從最近的數據顯示，北上廣深四城市新房成交套數均出現不同程度的漲幅。深圳新房成交套數為 407套，成交面積為 平方米，成交套數環(huán)比上漲 %。盡管中央抑制房價的態(tài)度堅決，但在房地產調控的關鍵期，宏觀政策與地方利益的博弈正在進一步加深。但是小陽春的總量不高、價格決定銷售量重要因素； ? 年初部分開發(fā)商資金鏈斷裂棄盤跑路，湖南省政府重視并稽查相關單位，促使益陽中小企業(yè)求量保市。 綠地國際花都 2月風靡全城 —— 銷售套數、金額和面積均名列前茅 2023年 2月新建商品房 （住宅） 網簽排行榜（單位：套、㎡、萬元、元 /㎡ ） 2023年 2月新建商品房 （商業(yè)） 網簽排行榜（單位：套、㎡、萬元、元 /㎡ ） 2月新建商品房網上簽約量三區(qū)同比下降幅度達 40~50%，下降幅度仍然較大 2月中心城區(qū)新建商品房網上簽約 ㎡，環(huán)比增長 %，同比下降 %。這些都在某種程度上促使更多中小開發(fā)商求量保市。 首批銷售情況及全年目標審視 項目營銷推廣精準，住宅銷售漸入佳境，商鋪一鋪難求，業(yè)績較好。 ?同時，提高開發(fā)商在益陽市場的品牌和項目的知名度及美譽度。 —— 基于對 “ 變 ” 市的精準把握 —— 靈活 精細化推售的核心在于 變市下，時刻關注市場變化，隨機應 “ 變 ” 競爭下，保持競爭關注度， 靈活應對 項目宜 “ 乘市而動，小步快跑 ” “ 錯開節(jié)點，比較優(yōu)勢，保價走量 ” —— 基于對變市營銷的豐富經驗 —— （一）推售策略： 入市節(jié)點： 抓住市場小陽春， 結合市場黃金熱售點和項目的工程節(jié)點； 推售分批 ： 3批集中開盤 ， 多批乘勢加推 ； 推售周期 ： 銷售周期 控制在 9個月內 ！ 工程和營銷節(jié)點： 5月樣板房開放、 12月份交樓、 5月有一批 會拿到預售證 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 樣板房開放 綠地評入世界 500強 一期業(yè)主全面交房 （二）營銷階段的劃分 備注：以上房源推售鋪排依據工程節(jié)點及營銷節(jié)點，具體以實際工程進度及銷售進度靈活運用。 2 2 236層，共 72套； 2 276層，共 60套。 綠地落子益陽 ，以世界五百強地產力量的姿態(tài)，引領益陽人居巔峰！ 以別墅之工打造洋房大盤， 綠地 20年專業(yè)品質打造 益陽首席 60萬平米國際社區(qū)！ 一座城市的世界高度 綠地集團， 2023年榮登世界 500強，千億地產領跑者， 深耕 20載，構造 23省， 60余城經典，所到之處，無不引發(fā)城市巨變。低分攤高贈送 國際頂級配套低密度生態(tài)豪宅 —— 二批完美售罄 五重花都園景 —— 綠地國際花都盛大交房，限量珍藏房源傾情奉獻 —— （四）階段推廣節(jié)奏安排 第一階段 形象升級期 樣板間開放 一期二批開盤 三批開盤 一期業(yè)主全面交房 四批開盤 第二階段 強銷期 第三階段 強銷期 第四階段 強銷及余貨去化期 核心攻擊點 線上： 項目形象品牌影響力升級+20周年感恩 +認籌 （戶外、車身、網絡、電視開機宣傳片；少量報廣、軟文、短信） 線下：現場包裝（圍擋 /看房通道） 事件：綠地集團 20年感恩、五一黃金周等 核心攻擊點 線上： 樣板園林品質呈現 + 一種世界高度的品質追求 +開盤 1（戶外、車身、網絡；少量報廣、軟文、短信） 線下：現場包裝（圍擋、看房通道、樣板房） 事件：樣板房體驗活動、世界級品質體驗等 核心攻擊點 線上： 世界 500強的地產力量 +逆勢熱銷 +開盤 2（戶外、車身、網絡；少量報廣、軟文、短信） 線下： DM單張 事件：周末暖場 +促銷計劃（夏日冰爽季）、綠地集團評入世界 500強慶典 核心攻擊點 線上：交房、 每次回家都是一種凱旋 +開盤 2+典藏加推 （戶外、車身、網絡；少量報廣、軟文、短信） 線下：現場包裝（圍擋、看房通道、樣板房）、 DM單張 事件：周末暖場 +促銷計劃（圣誕狂歡）、慶祝業(yè)主交房 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 綠地評入世界 500強 第一階段：（ 4月初 5月初）形象升級 +2批蓄客 【 階段目標 】 ：深度挖掘綠地集團的品牌價值，最大程度的積累有效客戶 【 推廣思路 】 ：線上通過戶外陣地的強勢宣傳，搭配車身、電視、網絡炒作等滲透性媒體，使綠地品牌深入益陽市場，引發(fā)益陽市場的全城關注；線下以五一黃金周為營銷節(jié)點，組織相關暖場活動，迅速積累意向客戶。開盤后著重維護意向客戶關系、定期拜訪亦或是邀請新老客戶舉辦小眾聚會，打入客戶圈子，拓展新客戶，保持項目持續(xù)熱銷 第二階段：（ 5月中 — 7月中） 2批強銷期 “國際花都大盤形象樹立之戰(zhàn)” 【 推廣主題 】 第二階段：（ 5月中 — 7月中） 2批強銷期 10座國際花都，一種世界高度 —— 醉美花都樣板房綻放 三批火爆加推 —— 第三階段：（ 7月中 9月底） 3批強銷期 【 階段目標 】 ：完成年度銷售目標，客戶感恩答謝 【 推廣思路 】 ：年末以活動事件為主（如客戶答謝會、業(yè)主交房家裝授課等），輔以優(yōu)惠措施，吸引本地意向客戶及返鄉(xiāng)客。 【 線上部署 】 ?項目形象升級和品牌升級； ?重要營銷節(jié)點的報告訴求； ?主要形式為硬廣軟化； ?投放載體建議在益陽日報； ?基于益陽客群的消費習慣，投放數量不宜過多 渠道推廣 —— 報廣（少量報廣、政府群體） 報廣 【 線上部署 】 邂逅別墅級洋房 運用網絡的力量，實現項目的整體價值的宣導 ； 利用網絡進行項目價值點和噱頭的 炒作 ； 房地產門戶： 0737房地產網 渠道推廣 —— 網絡 網絡 【 線上部署 】 綠地國際花都 渠道推廣 —— 短信 短信重點覆蓋 【 線上部署 】 資陽區(qū)工業(yè)園區(qū)、項目周邊社區(qū)、赫山老城社區(qū)、各大市場； 圈層客戶：政府公務員資源，綠地會客戶資源，其他（中國銀行所有員工、證券銀行及移動大客戶月消費額在 500元以上的）。 針對性線下拓客 —— 周邊社區(qū) 獎勵機制，發(fā)動泛營銷 【 線下部署 】 ? 價格空間突破 最 大的項目 ? 同處持銷期在售豪宅項目中銷售套數 最 多的項目 ? 同期在售豪宅中成交率 最 高的項目 ? 同期在售豪宅第一次到訪即成交比例 最 高的項目 ? 深圳有史以來活動頻率 最 高的項目 ? 同處持銷期在售項目中成交氣氛 最 瘋狂的項目 ? 占深圳萬科全年總銷售額比例 最 高的項目 目的性活動營銷 —— 案例借鑒 【 萬科 〃 東方尊峪 】 高密度多方式目的性活動營銷創(chuàng)造“變市”銷售奇跡 序號 日期 星期 活動內容 序號 日期 星期 活動內容1 周三 老帶新歡樂分享季 \財富峪言中原轉介三重嘉獎計劃 23 周日 我運動 我健康 親子歡樂行活動2 周六 梧桐山之夜 24