深直某別墅營(yíng)銷策劃報(bào)告書(shū)-wenkub
2023-01-31 11:36:24 本頁(yè)面
【正文】 優(yōu)勢(shì)； 符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的持續(xù)性； 與球會(huì)整體形象保持一致； 有利于最快時(shí)間最大化的實(shí)現(xiàn)效益。 距市區(qū)距離相對(duì)較遠(yuǎn) ,公共交通系統(tǒng)不發(fā)達(dá) ,為居住造成一定的麻煩。 景觀資源，山體、湖泊、綠地， 360 度無(wú)限高爾夫景觀 品 ? 住宅類罕有的恢弘手筆 ? 建筑界關(guān)于豪宅尺度新的界定 ? 藝術(shù)領(lǐng)域的細(xì)節(jié)描畫(huà)第一次使用在住 宅立面上 ? 獨(dú)具一格、創(chuàng)新室內(nèi)設(shè)計(jì) 牌 ? 觀瀾湖世界第一球會(huì)的品牌 ? 駿豪集團(tuán)資源品牌 化 ? 健康休閑的高爾夫文化 ? 獨(dú)有的高尚社交文化 全 218。 地產(chǎn)銷售依附于球會(huì)，半數(shù)以上的客戶為會(huì)員購(gòu)買(mǎi)； 218。受地理位置、交通、區(qū)域定位等影響，度假別墅是鹽田物業(yè)發(fā)展的主要形式。 ? 客戶多選擇為第一居所，與觀瀾高爾夫別墅不具備可比性。 ? 是深圳比較有名的富人區(qū)。 自住型別墅 ,主要分布于銀湖、蛇口、華僑城； 218。 度假型別墅，主要分布于鹽田、觀瀾湖 218。但因?yàn)槠瑓^(qū)物業(yè)良莠雜陳，片區(qū)治安比較差。 南山蛇口片區(qū) ? 主要是招商地產(chǎn)的鯨山別墅和半山海景別墅，以大南山景和海景為主要賣(mài)點(diǎn)。 ? 片區(qū)別墅除海景外缺乏其他可依托資源，整體發(fā)展水平比較低，與其他區(qū)域別墅存在一定的距離。 客戶成分主要是在深圳、東莞附近有公司的成功人士； 客戶籍貫分析 客戶 籍貫 香港 臺(tái)灣 國(guó)內(nèi) 其他 合計(jì) 人數(shù) 389 97 94 44 624 比例 % % % % 100% 客戶身份分析 客戶身份 人數(shù) 比例 會(huì)員購(gòu)買(mǎi) 266 % 非會(huì)員購(gòu)買(mǎi) 358 % 合計(jì) 624 100% 客戶年齡分析 客戶年齡 人數(shù) 比例 40歲以下 156 25% 4160歲 449 % 60歲以上 19 % 合計(jì) 624 100% 分類 客戶數(shù)量 比例 在附近設(shè)有公司(或廠 ) 290 % 在附近沒(méi)有公司(或廠 ) 334 % 客戶成分分析 四、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 源 218。 中南海退伍軍人鎮(zhèn)守 40公里邊界 218。 觀瀾湖地產(chǎn)形象沒(méi)有建立，由于人員 流動(dòng)性大，業(yè)界口碑不好 專業(yè)房地產(chǎn)操作模式?jīng)]形成，球會(huì)運(yùn) 作模式在地產(chǎn)營(yíng)銷上根深蒂固 機(jī)會(huì) ? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展 ? 珠三角、港臺(tái)人士對(duì)觀瀾湖認(rèn)同 ? 別墅用地停止審批 ,別墅推出量在未來(lái)兩年將有一定的減少。 物業(yè)定位 做中國(guó)最好的別墅 目標(biāo)客戶定位 三緣客戶 高爾夫緣、工作緣、地緣 高爾夫緣客戶 ? 分布在全世界各地，香港、深圳、珠三角、東南亞、內(nèi)地等； ? 關(guān)注有關(guān)高爾夫方面的賽事及所有信息 ? 看有關(guān)高爾夫方面的雜志等； ? 會(huì)從球會(huì)的角度評(píng)價(jià)物業(yè)的價(jià)值； ? 主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。 通過(guò)觀瀾湖物業(yè)發(fā)展品牌效應(yīng)的傳播，對(duì)新客 源的開(kāi)發(fā)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直銷。 重點(diǎn)市場(chǎng)分銷體系建立 ?珠三角地區(qū)的分銷體系 ?港臺(tái)地區(qū)的分銷體系 ?北京地區(qū)的分銷體系 ?長(zhǎng)三角地區(qū)的分銷體系 觀瀾湖文化體系 ?根據(jù)市場(chǎng)定位人群特征及心理需要，結(jié)合 公司的發(fā)展規(guī)劃制定整體文化戰(zhàn)略 —— “國(guó)際高爾夫生活社圈” ?建立“國(guó)際高爾夫生活社圈”的相應(yīng)理論依據(jù)； ?根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)不同的時(shí)間段，根據(jù)實(shí) 際需要，營(yíng)造事件； ?利用多方面的炒作，使“國(guó)際高爾夫生活社 圈”文化盡快成為有影響力的、可持續(xù)發(fā)展 的、較為成熟的體系。 第一階段 認(rèn)識(shí)市場(chǎng)階段 （ ） 階段目的 218。 銷售策略 218。 “世界第一大球會(huì)，做中國(guó)最好的別墅” 218。 提高觀瀾湖“居豪”認(rèn)知度 第二階段 營(yíng)造市場(chǎng)階段 （ ） 階段目的 ?了解目標(biāo)客戶情況、調(diào)整方案，促成部分有 購(gòu)買(mǎi)意向的客戶落定，喚起潛在客戶的購(gòu)買(mǎi) 欲望。 推廣策略 ?加大
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