【正文】 端品牌及香港第一個(gè)真雪溜冰場(chǎng)等特色休閑娛樂(lè)設(shè)施，成為港島目前最大的商場(chǎng)。 香港首間四季酒店 全港最高級(jí)的商務(wù)辦公大樓 香港全新豪華購(gòu)物廣場(chǎng) 全港最高建筑物 ? 1990年代，港英政府宣布香港機(jī)場(chǎng)核心計(jì)劃，計(jì)劃包括興建機(jī)場(chǎng)快線連接香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)與中環(huán)，并在港島中環(huán)對(duì)面的維多利亞港進(jìn)行填海工程，以興建地鐵香港站 ? 香港站上蓋則計(jì)劃興建多座商業(yè)大廈、酒店及商場(chǎng)，即現(xiàn)在的國(guó)際金融中心 香港 IFC（ 2/4） ? 香港國(guó)際金融中心總體項(xiàng)目中，辦公物業(yè)占了 57%，商業(yè)物業(yè)占比 17%，酒店物業(yè)占比 23%，其中還有 3%的公眾休息區(qū)域。它擁有 8棟大樓，提供辦公、零售、娛樂(lè)和居住功能空間，總占地面積 26444平方米，總建筑面積約 ，完工總開(kāi)發(fā)成本約 15億馬克 ? 在各類物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占 50％、 18％和 13％，同時(shí)，該項(xiàng)目提供了20％的高檔住宅 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 2/4） 商業(yè) （ 零售 ） 辦公 住宅 商業(yè) （ 餐飲 ） 底層平面圖 商業(yè) （ 文化娛樂(lè) ） 停車庫(kù)入口 土地用途 建筑面積（平方米） 辦公（可出租凈面積） 68100 商業(yè)（可出租總面積） 25100 電影之家 17500 住宅單元 26500 車位 980 ? 索尼中心是一個(gè)包括辦公、零售、娛樂(lè)、居住等多種功能的綜合性項(xiàng)目 ? 整個(gè)基地呈標(biāo)準(zhǔn)的直角三角形 ? 從其布局來(lái)看，辦公樓沿通往老虎公園的相對(duì)安靜的城市主干道布置，而商業(yè)則分布于熱鬧的城市主干道和中心廣場(chǎng)內(nèi)；住宅設(shè)置于較為安靜，面向公園的一側(cè)，形成了在市中心地區(qū)鬧中取靜的效果；停車庫(kù)入口分別在兩主干道交匯處和住宅入口處附近，將不同性質(zhì)的車流有效分離 ? 整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)主要集中于底層，為日間和晚間提供了高水平的活動(dòng)空間 ? 從業(yè)態(tài)配比與布局看，索尼中心娛樂(lè)型商業(yè)成為整個(gè)商業(yè)體的主要組成部分，也是索尼中心概念的關(guān)鍵部分 ? 娛樂(lè)占整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的 68％，其中未包括電影之家內(nèi)所包含的娛樂(lè)部分，而零售只占 32％ 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 3/4） ? 索尼中心的零售店主要集中在“廣場(chǎng)”，廣場(chǎng)致力于引進(jìn)一些能夠強(qiáng)化廣場(chǎng)活潑氣氛的零售店與餐飲，例如索尼時(shí)尚店擁有高科技的四層營(yíng)業(yè)環(huán)境，銷售廣泛的創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于購(gòu)物、生活方式盒娛樂(lè)商鋪 ? 電影之家和德國(guó)麥迪泰克占據(jù)了索尼中心的移動(dòng)大樓 ? 麥迪泰克從重視無(wú)線電和電視的研究，而電影之家則提供空間給各式用戶，其中擁有德國(guó)電影電視學(xué)院、馬林 城市綜合體的 商業(yè)價(jià)值模式探討 案例 ? 東京城市副中心 —— 新宿 ? 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) —— 索尼中心 ? 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) ? 香港 IFC ? 香港太古城 ? 紐約洛克菲勒中心 ? 加拿大多倫多伊頓中心 ? 東京的陽(yáng)光城 ? 新加坡新達(dá)城 ? 上海新天地 ? 1倫敦碼頭區(qū) —— 金絲雀碼頭 ? 1法國(guó)拉德方斯 ? 1日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) ? 1泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng) 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 城市綜合體 （ 1/2） ? 所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 ? 城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國(guó)家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國(guó)家的重點(diǎn)城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等 ? 中國(guó)直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國(guó)際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤(rùn)中心等 ? 城市綜合體作為一種“泊來(lái)品”，在中國(guó)發(fā)展逐漸加快，并升級(jí)為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城” 城市綜合體 城市活動(dòng)空間 建筑生活空間 交通樞紐 公共文化設(shè)施 零售 商務(wù) 酒店 居住 城市綜合體功能框架 城市綜合體 （ 2/2） ?城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過(guò)賦予建筑商業(yè)綜合價(jià)值，有機(jī)組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。 迪特利奇電影博物館、阿森納寶庫(kù)電影院。把多功能融合到一個(gè)綜合體內(nèi)，實(shí)現(xiàn) 1+12的放大效應(yīng)，也更容易成為一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的中心，而且具有龐大的輻射作用 57% 17% 23% 3% 辦公 商業(yè) 酒店 公眾休息區(qū)域 香港 IFC（ 3/4） ? IFC項(xiàng)目是一個(gè)集酒店、辦公、商業(yè)為一體的綜合性項(xiàng)目，主要由國(guó)際金融中心一、二期，國(guó)際金融中心商場(chǎng)以及四季酒店組成，總建筑面積約 54萬(wàn)平方米，車位1800個(gè) 交通途徑 到達(dá) IFC的方式 郵輪 直接到達(dá)項(xiàng)目周邊的碼頭，有電梯連接至商場(chǎng) 2樓 步行 從周邊的交易廣場(chǎng)、郵政總局等項(xiàng)目由天橋系統(tǒng)直接連接到國(guó)際金融中心 飛機(jī) 由機(jī)場(chǎng)經(jīng)機(jī)場(chǎng)快線直接到達(dá)商場(chǎng)一層市區(qū)預(yù)登記大堂 地鐵 地鐵香港站在本項(xiàng)目?jī)?nèi)有3個(gè)出入口 自駕車 直接到達(dá)國(guó)際金融中心停車場(chǎng)，并經(jīng)由直行梯到達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi) 公共交通 直接到達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)巴士站、的士站 四季酒店四季匯國(guó)際金融中心二期國(guó)際金融中心商場(chǎng)國(guó)際金融中心一期往尖沙咀郵輪巴士站電車巴士站地鐵香港站的士站機(jī)場(chǎng)快線香港站國(guó)際金融中心商場(chǎng)入口 香港 IFC（ 4/4） 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)周期 ? 城市綜合體包含了所必須的商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。 大型商業(yè)新興商務(wù)區(qū) 太古城中心先后興建 3座甲級(jí)寫(xiě)字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務(wù)中心。經(jīng)過(guò) 30多年的開(kāi)發(fā)，太古城目前的服務(wù)配套已經(jīng)十分成熟，深受香港市民的喜愛(ài)。該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過(guò)臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好。加之后期開(kāi)發(fā)的商務(wù)辦公區(qū)，太古城為香港市民提供了一個(gè)完整便利的工作生活社區(qū)，深得中產(chǎn)階級(jí)的喜愛(ài) 不斷推出富有吸引力的零售項(xiàng)目、景觀及活動(dòng) ? 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場(chǎng)；商場(chǎng)內(nèi)大堂設(shè)有 78尺高的紅色拱門(mén)，是全亞洲最大，最高的室內(nèi)拱門(mén)；此外太古城中心于2023年舉辦了全亞洲首個(gè)在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2023年舉辦了“太古城冰燈節(jié)”。但無(wú)論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無(wú)偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。 ? 這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國(guó)內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。 步驟一 利用商業(yè)部分提升配套和品質(zhì)，增加寫(xiě)字樓和公寓等其他部分的銷售 通常先開(kāi)發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及可以收回資金部分，再通過(guò)品牌提升及資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)其余部分 上海新天地 — 項(xiàng)目背景 ? 太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫(kù)門(mén)舊建筑區(qū)為基礎(chǔ) ? 上個(gè)世紀(jì) 90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開(kāi)發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍 ? 1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū) 52公頃的土地，開(kāi)始新天地改造項(xiàng)目 ? 瑞安集團(tuán)斥資 ，用于新天地地區(qū)近萬(wàn)人的動(dòng)遷安置 ? 土地面積： 約 52公頃 ? 總建筑面積：約 110萬(wàn)平方米 ? 物業(yè)構(gòu)成： 零售（ ） 酒店／服務(wù)式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬(wàn)平方米） 公寓（ ） 人工湖綠地 ? 動(dòng)工日期： 1999年初 ? 開(kāi)發(fā)周期： 15年分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)到 2023年完工 ? 開(kāi)發(fā)商： 瑞安集團(tuán) 上海新天地 — 改造歷程 1997年 規(guī)劃構(gòu)想 1998年 拿地 1999年 新天地北里動(dòng)工 中心綠地及人工湖動(dòng)工 2023年 新天地北里開(kāi)業(yè) 中心綠地及人工湖開(kāi)放 新天地南里動(dòng)工 住宅一期動(dòng)工 寫(xiě)字樓一期動(dòng)工 2023年 新天地南里開(kāi)業(yè)，住宅一期銷售率 100％ 2023年 住宅一期完工交付 2023年 寫(xiě)字樓一期（ 1,2號(hào)樓）完工，出租率 90％以上 2023年 2023年 住宅二期完工，銷售率８０％ ???. 2023年進(jìn)度： 新天地北里開(kāi)業(yè)，綠地人工湖 2023年進(jìn)度： 新天地南里（商業(yè)、公寓） 2023年進(jìn)度 ：住宅一期交付 2023年進(jìn)度 ：寫(xiě)字樓一期 2023年進(jìn)度 ：住宅二期 上海新天地 — 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 人工湖 ＋ 綠地 企業(yè)天地 新天地 翠湖天地 二期 一期 ? 20232023年先期推出新天地 (零售 )和人工湖 /綠地 (公益部分 ) ? 20232023年分別推出企業(yè)天地 (辦公 )和翠湖天地一二期 (住宅 ) 人工湖 ＋ 綠地 企業(yè)天地 上海新天地 — 整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃 ? 兩棟五星級(jí)豪華酒店 ? 總建筑面積約 20,000平方米 ? 預(yù)計(jì) 2023年 8月竣工 ? 由瑞安開(kāi)發(fā)，引入國(guó)際知名 ? 酒店管理集團(tuán) ? 目前已經(jīng)動(dòng)工 ? 翠湖天地三期以及新天地二期 ? 住宅 +零售的模式 ? 為頂級(jí)時(shí)尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，將沿馬當(dāng)路建成 ? 商業(yè)配套面積約 13900平方米 ? 翠湖天地三期約 400套公寓， ? 82023平方米。 ? 現(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來(lái)越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。 2023年底總資產(chǎn)達(dá)到 1700億港幣 ? 新鴻基地產(chǎn)于 1972年在香港上市，目前是香港最大地產(chǎn)發(fā)展商