【正文】 作，想給父母買來養(yǎng)老，看中風和日麗的 社區(qū)景觀和居住氛圍 。 ?新膠南人 占 70%，包括： ?當年購買經(jīng)濟適用房受利者 ?高校、機關等泛公務員 ?大企業(yè)轉移到膠南的高層管理者 ?隱珠區(qū)以紡織為主的私營業(yè)主 ?其余 30%為 非青島區(qū)域 山東內陸、內蒙、東北、新疆等。 ?二期有兩棟被政府團購； ?前期以投資客為主，后期漸漸轉變?yōu)殚_發(fā)區(qū)新黃島人。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?宏觀政策對膠南沿海板塊影響顯著。 ?膠南、黃島、即墨各自沿海板塊內產(chǎn)品同質化競爭明顯。 膠南、黃島沿海板塊房地產(chǎn)市場呈一體化發(fā)展趨勢，兩板塊產(chǎn)品質量存在較大差異 典型 樓盤 板塊 體量 （平方米） 產(chǎn)品類型 主力面積 （平方米） 價格 (元／平方米） 銷售速度（套／月） 香檳海岸 膠南一線海景 50000 高層、小高層 121172 38005300 2030 怡海國際 膠南一線海景 公寓 4300起價（裝修） 2030 海之韻 膠南一線海景 250000 ４１棟多層、１７棟高層和小高層 90127 多層 40504100，高層／小高層均價５５００ ２４－２５ 風和日麗 黃島一線海景 250000 １５棟多層，９棟高層 １０６－１５８ ４３００－６０００ １００套左右 黃金海岸 黃島一線海景 42538 三棟多層，三棟高層 １０７－１２２ ５８００ ４０－５０ 千禧龍花園 黃島一線海景 ２５００００ 高層、小高層 １３２－１６８ ５５００ ４５－５０ 價格對質量的明顯變化體現(xiàn)在兩個方面：膠南與黃島的價格之差，除區(qū)域成熟度外，產(chǎn)品質量在其中扮演中不可忽視的角色．兩個板塊內部，產(chǎn)品價格隨產(chǎn)品質量的變化． 本報告是嚴格保密的。 ?膠南與即墨主要集中于異地高端客戶的爭奪 ,價格是即墨的最大優(yōu)勢 ,產(chǎn)品質量和升值空間 是膠南取勝的重要手段 . 0100020233000400050002023 2023 2023 2023 2023膠南 即墨15%9% 9%8%10%6%8%5%0%5%10%15%20%2023 2023 2023 2023膠南 即墨膠南、即墨房價增長速度 本報告是嚴格保密的。 板塊競爭格局進一步清晰化 ,膠南沿海房地產(chǎn)板塊主要面臨三個層次的競爭 :膠南與黃島、膠南與即墨及一二線海景房地產(chǎn)之爭 膠南沿海板塊 青島市區(qū)沿海板塊 即墨沿海板塊 黃島沿海板塊 膠南沿海板塊 均價 4500 主要物業(yè)類型 高層 核心競爭力 價格、優(yōu)質海資源、發(fā)展前景 發(fā)展狀況 快速發(fā)展期 即墨沿海板塊 均價 ４０５０ 主要物業(yè)類型 高層 核心競爭力 價格 發(fā)展狀況 快速發(fā)展期 黃島沿海板塊 均價 5700 主要物業(yè)類型 高層 核心競爭力 城市地位、區(qū)域成熟度 發(fā)展狀況 沿海土地資源較少，處于緩慢上升期 青島市區(qū)沿海板塊 均價 ８０００－１2023 主要物業(yè)類型 高層、別墅 核心競爭力 城市地位與至市中心的距離 發(fā)展狀況 沿海土地資源稀缺，升值空間有限 本報告是嚴格保密的。 新政區(qū)開發(fā)進程房地產(chǎn)開發(fā)模型 建設期 穩(wěn)步發(fā)展期 ?新區(qū)形象建立住宅用地市場出讓 ?大規(guī)模道路網(wǎng)建設、 城市園林綠化的市政設施建設 ?基礎設施建設先行， 營造良好的投資環(huán)境 ?大型公建配套設施建設 ?公共設施啟動建設 ?住宅用地大規(guī)模出讓 ?商業(yè)用地出讓 主要特征 關鍵舉措 ?土地出讓量減小 ?城市規(guī)劃更加完善 ，高級辦公商務設施 、文化設施開工 ?區(qū)域內工作 、 休閑 、娛樂交流活動頻繁居 ?社區(qū)配套成熟 ， 住人口增多 ， 集聚人氣 樓面地價 啟動期、規(guī)劃期： 成熟發(fā)展期 ?行政 、 文化 、 居住 、商務 、 商業(yè) 、 辦公功能俱全并協(xié)調發(fā)展 競爭 高 政府搬遷 分析不同城市新政區(qū)發(fā)展階段的市場競爭密度，重點分析城市： 深圳 青島 合肥 無錫 黃島 土地出讓增加，價格增長高于房價增長速度 土地集中放量，開發(fā)量大，價格增長低于房價增長速度 區(qū)域土地放量萎縮，開發(fā)時序加長大，價格增長幅度降低，房價繼續(xù)走高 本報告是嚴格保密的。 項目界定 項目的自身氣質決定了我們重新審視市場和尋求相關案例的類比條件 青島西海岸 居住生活休閑區(qū) 具備山海資源的 大規(guī)模住宅開發(fā)項目 本報告是嚴格保密的。 [2023]GWSH27 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本次報告的主要內容是根據(jù)目前膠南市場和消費群體結構的變化 ， 對 2023年項目的規(guī)劃進行評價 本報告是嚴格保密的。 本案約束條件變化解析 ?約束條件分析 : ?總地價投入 55555萬元， 76萬元 /畝；地塊周邊主要以集體土地出讓方式，約為 5~15萬 /畝 條件 1: 高地價 ?由原來控制的原生態(tài)綠化帶、濱海資源變?yōu)槎€海景，且前面有高層遮擋 條件 2: 地塊外圍資源變化 ?啟動時間緊迫，目前區(qū)域發(fā)展仍屬于較為初級階段 條件 3: 大約今年年底或明年年初啟動 ?作為萊鋼鋼產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)節(jié)，鋼結構產(chǎn)品項目承擔現(xiàn)金流和品牌提升雙重任務 條件 4: 開發(fā)商企業(yè)對項目的預期的變化 本報告是嚴格保密的。 與 2023年相比 ,膠南已經(jīng)進入大青島挺進西海岸發(fā)展戰(zhàn)略第三發(fā)展階段中期 ,區(qū)域認知度大幅提高，影響房地產(chǎn)發(fā)展各項因素發(fā)生變化 A B 膠南城市愿景判斷：膠南沿海地帶將發(fā)展成為西海岸一流的、在青島有影響力的商住、休閑、旅游度假生活區(qū)。 膠南 VS即墨：產(chǎn)品質量和升值空間是膠南取勝的重要手段 05001000150020232023 2023 2023 2023膠南、即墨土地供應量膠南 即墨膠南、即墨土地價格0501001502023 2023 2023 2023膠南 即墨?膠南、即墨沿海板塊土地供應十分有限，土地價格逐年上升。 膠南 VS黃島：價格上的比較優(yōu)勢及良好的升值前景，是膠南在房地產(chǎn)市場之爭中勝出的重要條件 05001000150020232023 2023 2023 2023膠南、黃島土地供應量膠南 黃島膠南、黃島土地價格01002003004002023 2023 2023 2023膠南 黃島?黃島沿海土地資源已基本開發(fā)完畢； ?膠南與黃島沿海板塊房地產(chǎn)之爭主要集中于膠南待建項目與黃島在售項目之間的競爭。 膠南房價從2023年的增長率明顯減緩，表明市場受國家宏觀調空影響明顯，投資需求受到抑制 100020233800420045002 5 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %6% 6%05001000150020232500300035004000450050002023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %價格 增長率本報告是嚴格保密的。 ?沿海板塊土地資源缺乏，膠南、既墨將是開發(fā)的重點。 本報告是嚴格保密的。 目前區(qū)域市場分析總結 ?膠南、黃島沿每板塊房地產(chǎn)市場呈一體化發(fā)展趨勢，項目開發(fā)需同時考慮兩個供給與兩個需求。 開發(fā)目標解析 市場及目標客戶分析 項目定位 規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議 Part. 5 Part. 4 Part. 2 Part. 1 啟動區(qū)戰(zhàn)略 Part. 6 市場分析 客戶容量及偏好分析 項目核心問題及發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 3 本報告是嚴格保密的。 樓盤 隆和怡海國際 香檳海岸 隆海海之韻 單價 均價 4200元 / m178。 客戶演變 本報告是嚴格保密的。 典型案例 2 本報告是嚴格保密的。 ?石油化工產(chǎn)業(yè)： 項目 總投資 大煉油 120億 麗東化工 40億 … … 大煉油項目將帶來 5萬人口，海華纖維、高合化纖等為代表的中下游項目蓬勃發(fā) ?汽車船舶產(chǎn)業(yè)： 項目 總投資 上汽通用五菱 北汽福田、科泰重工壓路機等 8億 海西灣造修船基地 74億 海洋石油工程建設基地項目 17億 … … 中集專用車、美標威伯科等項目均已建成投產(chǎn) ?高新技術產(chǎn)業(yè)： ?新型材料產(chǎn)業(yè)： 項目 總投資 浦項不銹鋼 23億 曉星鋼簾線 9億 邯鋼彩涂板 3億 … … 浦項深加工基地的 5個項目等均已建成投產(chǎn)； 以 海信光電、新都理光、 OTC、國風藥業(yè)、澳蘭生物 等為代表的高新技術企業(yè)和高新技術產(chǎn)品分別達到 110家、 225種。 開發(fā)區(qū) 合計 國有單位 集體單位 其他所有制單位 平均年工資 16800 34477 13979 14116 財富 階層 準財富階層 上層中產(chǎn) 中產(chǎn) /白領 普通工薪 人數(shù)占產(chǎn)業(yè)人口的2%，收入是開發(fā)區(qū)平均工資的 15倍 人數(shù)占產(chǎn)業(yè)人口的10%，收入是開發(fā)區(qū)平均工資的 810倍 高端 中高端 容量 約 1400人 約 3500人 家庭年收入 60萬元以上 3060萬元 置業(yè)能力 200萬左右 120萬左右 總計 4900人 核心問題一： —— 產(chǎn)業(yè)人口量： 開發(fā)區(qū) 資料來源：2023內膠南年鑒、世聯(lián)觀察 本報告是嚴格保密的。 在膠南未來 35年市場上存在 22300位 產(chǎn)業(yè)人口及私營業(yè)主有以剛性臵業(yè)需求或換房需求 產(chǎn)業(yè)人口 有效客戶容量 海濱工業(yè)園 130家，產(chǎn)業(yè)人口在 6萬人左右 屬 勞動密集型 產(chǎn)業(yè)，中高管理層占 10%，約為 6000人 臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū) 規(guī)劃 106家企業(yè)，目前投入使用的是 4045家企業(yè)，產(chǎn)業(yè)人口在 2萬人左右 屬 知識密集型 產(chǎn)業(yè)，有購買能力的約占產(chǎn)業(yè)人口的 30%，約為9000人 青島國際環(huán) 保產(chǎn)業(yè)園 正在招商引資中，預計帶來 4萬左右的產(chǎn)業(yè)人口 膠南 合計 國有 集體 其他所有制 工資 13883 23534 6522 10286 要素 高端 中高端 容量 約 1500人 約 13500人 家庭年收入 30萬元以上 1530萬元 置業(yè)能力 120萬左右 100萬左右 總計 15000人 ?膠南產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶容量： 010002023300040005000私營戶數(shù) 2826 3285 3655 3828 40612023 2023 2023 2023 2023?膠南私營業(yè)主有效客戶容量： 要素 高端 中高端 容量 約 4100人 約 3200人 家庭年收入 45萬元以上 25萬元左右 置業(yè)能力 150萬左右 120萬左右 總計 7300人 個體戶數(shù) 15209 17798 16478 11813 16249 ?膠南個體私營經(jīng)濟突破性的發(fā)展，提供了客戶支撐。 膠南和開發(fā)區(qū)未來房產(chǎn)市場上將有 38780人的市場需求量，對于本項目有充足的客源支撐 產(chǎn)業(yè)人口 泛公務員 開發(fā)區(qū) 4900 2023 膠南 22300 3980 總計 27200 5980 本地客戶總計 33180 核心問題一： —— 本地客戶量的確定 ?對核心問題一的解答： ?膠南和開發(fā)區(qū)在未來房產(chǎn)市場上將有 33180人的市場容量，以 100平米 /人計算，將有 3318000平米的市場需求量； ?據(jù)保守估計，本項目若僅吸引市場上 5%的客戶，則銷售面積可達 16萬平米。 二次臵業(yè)的中產(chǎn)階級對居住品質有突出要求，期望勻質化的生活氛圍 關鍵詞：知產(chǎn)結合、追求品質、勻質化區(qū)域、人文氛圍 ?家庭描述： 3045歲左右，三 /四口之家，部分三代同堂 ?臵業(yè)目的： 二次或多次置業(yè)，家庭責任感強烈，希望通過置業(yè)提升家人居住品質。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 客戶形象演繹