【正文】 作，想給父母買來(lái)養(yǎng)老，看中風(fēng)和日麗的 社區(qū)景觀和居住氛圍 。 ?新膠南人 占 70%，包括： ?當(dāng)年購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房受利者 ?高校、機(jī)關(guān)等泛公務(wù)員 ?大企業(yè)轉(zhuǎn)移到膠南的高層管理者 ?隱珠區(qū)以紡織為主的私營(yíng)業(yè)主 ?其余 30%為 非青島區(qū)域 山東內(nèi)陸、內(nèi)蒙、東北、新疆等。 ?二期有兩棟被政府團(tuán)購(gòu)； ?前期以投資客為主，后期漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)區(qū)新黃島人。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?宏觀政策對(duì)膠南沿海板塊影響顯著。 ?膠南、黃島、即墨各自沿海板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯。 膠南、黃島沿海板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈一體化發(fā)展趨勢(shì)，兩板塊產(chǎn)品質(zhì)量存在較大差異 典型 樓盤(pán) 板塊 體量 （平方米） 產(chǎn)品類型 主力面積 （平方米） 價(jià)格 (元／平方米） 銷售速度（套／月） 香檳海岸 膠南一線海景 50000 高層、小高層 121172 38005300 2030 怡海國(guó)際 膠南一線海景 公寓 4300起價(jià)（裝修） 2030 海之韻 膠南一線海景 250000 ４１棟多層、１７棟高層和小高層 90127 多層 40504100，高層／小高層均價(jià)５５００ ２４－２５ 風(fēng)和日麗 黃島一線海景 250000 １５棟多層，９棟高層 １０６－１５８ ４３００－６０００ １００套左右 黃金海岸 黃島一線海景 42538 三棟多層，三棟高層 １０７－１２２ ５８００ ４０－５０ 千禧龍花園 黃島一線海景 ２５００００ 高層、小高層 １３２－１６８ ５５００ ４５－５０ 價(jià)格對(duì)質(zhì)量的明顯變化體現(xiàn)在兩個(gè)方面：膠南與黃島的價(jià)格之差，除區(qū)域成熟度外，產(chǎn)品質(zhì)量在其中扮演中不可忽視的角色．兩個(gè)板塊內(nèi)部，產(chǎn)品價(jià)格隨產(chǎn)品質(zhì)量的變化． 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?膠南與即墨主要集中于異地高端客戶的爭(zhēng)奪 ,價(jià)格是即墨的最大優(yōu)勢(shì) ,產(chǎn)品質(zhì)量和升值空間 是膠南取勝的重要手段 . 0100020233000400050002023 2023 2023 2023 2023膠南 即墨15%9% 9%8%10%6%8%5%0%5%10%15%20%2023 2023 2023 2023膠南 即墨膠南、即墨房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 板塊競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)一步清晰化 ,膠南沿海房地產(chǎn)板塊主要面臨三個(gè)層次的競(jìng)爭(zhēng) :膠南與黃島、膠南與即墨及一二線海景房地產(chǎn)之爭(zhēng) 膠南沿海板塊 青島市區(qū)沿海板塊 即墨沿海板塊 黃島沿海板塊 膠南沿海板塊 均價(jià) 4500 主要物業(yè)類型 高層 核心競(jìng)爭(zhēng)力 價(jià)格、優(yōu)質(zhì)海資源、發(fā)展前景 發(fā)展?fàn)顩r 快速發(fā)展期 即墨沿海板塊 均價(jià) ４０５０ 主要物業(yè)類型 高層 核心競(jìng)爭(zhēng)力 價(jià)格 發(fā)展?fàn)顩r 快速發(fā)展期 黃島沿海板塊 均價(jià) 5700 主要物業(yè)類型 高層 核心競(jìng)爭(zhēng)力 城市地位、區(qū)域成熟度 發(fā)展?fàn)顩r 沿海土地資源較少，處于緩慢上升期 青島市區(qū)沿海板塊 均價(jià) ８０００－１2023 主要物業(yè)類型 高層、別墅 核心競(jìng)爭(zhēng)力 城市地位與至市中心的距離 發(fā)展?fàn)顩r 沿海土地資源稀缺，升值空間有限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新政區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模型 建設(shè)期 穩(wěn)步發(fā)展期 ?新區(qū)形象建立住宅用地市場(chǎng)出讓 ?大規(guī)模道路網(wǎng)建設(shè)、 城市園林綠化的市政設(shè)施建設(shè) ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行， 營(yíng)造良好的投資環(huán)境 ?大型公建配套設(shè)施建設(shè) ?公共設(shè)施啟動(dòng)建設(shè) ?住宅用地大規(guī)模出讓 ?商業(yè)用地出讓 主要特征 關(guān)鍵舉措 ?土地出讓量減小 ?城市規(guī)劃更加完善 ，高級(jí)辦公商務(wù)設(shè)施 、文化設(shè)施開(kāi)工 ?區(qū)域內(nèi)工作 、 休閑 、娛樂(lè)交流活動(dòng)頻繁居 ?社區(qū)配套成熟 ， 住人口增多 ， 集聚人氣 樓面地價(jià) 啟動(dòng)期、規(guī)劃期： 成熟發(fā)展期 ?行政 、 文化 、 居住 、商務(wù) 、 商業(yè) 、 辦公功能俱全并協(xié)調(diào)發(fā)展 競(jìng)爭(zhēng) 高 政府搬遷 分析不同城市新政區(qū)發(fā)展階段的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)密度，重點(diǎn)分析城市： 深圳 青島 合肥 無(wú)錫 黃島 土地出讓增加，價(jià)格增長(zhǎng)高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度 土地集中放量，開(kāi)發(fā)量大，價(jià)格增長(zhǎng)低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度 區(qū)域土地放量萎縮，開(kāi)發(fā)時(shí)序加長(zhǎng)大，價(jià)格增長(zhǎng)幅度降低，房?jī)r(jià)繼續(xù)走高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目的自身氣質(zhì)決定了我們重新審視市場(chǎng)和尋求相關(guān)案例的類比條件 青島西海岸 居住生活休閑區(qū) 具備山海資源的 大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 [2023]GWSH27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次報(bào)告的主要內(nèi)容是根據(jù)目前膠南市場(chǎng)和消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)的變化 ， 對(duì) 2023年項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行評(píng)價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本案約束條件變化解析 ?約束條件分析 : ?總地價(jià)投入 55555萬(wàn)元， 76萬(wàn)元 /畝；地塊周邊主要以集體土地出讓方式，約為 5~15萬(wàn) /畝 條件 1: 高地價(jià) ?由原來(lái)控制的原生態(tài)綠化帶、濱海資源變?yōu)槎€海景，且前面有高層遮擋 條件 2: 地塊外圍資源變化 ?啟動(dòng)時(shí)間緊迫，目前區(qū)域發(fā)展仍屬于較為初級(jí)階段 條件 3: 大約今年年底或明年年初啟動(dòng) ?作為萊鋼鋼產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)節(jié)，鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)金流和品牌提升雙重任務(wù) 條件 4: 開(kāi)發(fā)商企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期的變化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 與 2023年相比 ,膠南已經(jīng)進(jìn)入大青島挺進(jìn)西海岸發(fā)展戰(zhàn)略第三發(fā)展階段中期 ,區(qū)域認(rèn)知度大幅提高，影響房地產(chǎn)發(fā)展各項(xiàng)因素發(fā)生變化 A B 膠南城市愿景判斷：膠南沿海地帶將發(fā)展成為西海岸一流的、在青島有影響力的商住、休閑、旅游度假生活區(qū)。 膠南 VS即墨：產(chǎn)品質(zhì)量和升值空間是膠南取勝的重要手段 05001000150020232023 2023 2023 2023膠南、即墨土地供應(yīng)量膠南 即墨膠南、即墨土地價(jià)格0501001502023 2023 2023 2023膠南 即墨?膠南、即墨沿海板塊土地供應(yīng)十分有限，土地價(jià)格逐年上升。 膠南 VS黃島：價(jià)格上的比較優(yōu)勢(shì)及良好的升值前景，是膠南在房地產(chǎn)市場(chǎng)之爭(zhēng)中勝出的重要條件 05001000150020232023 2023 2023 2023膠南、黃島土地供應(yīng)量膠南 黃島膠南、黃島土地價(jià)格01002003004002023 2023 2023 2023膠南 黃島?黃島沿海土地資源已基本開(kāi)發(fā)完畢； ?膠南與黃島沿海板塊房地產(chǎn)之爭(zhēng)主要集中于膠南待建項(xiàng)目與黃島在售項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)。 膠南房?jī)r(jià)從2023年的增長(zhǎng)率明顯減緩，表明市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)空影響明顯，投資需求受到抑制 100020233800420045002 5 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %6% 6%05001000150020232500300035004000450050002023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %價(jià)格 增長(zhǎng)率本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?沿海板塊土地資源缺乏，膠南、既墨將是開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前區(qū)域市場(chǎng)分析總結(jié) ?膠南、黃島沿每板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈一體化發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需同時(shí)考慮兩個(gè)供給與兩個(gè)需求。 開(kāi)發(fā)目標(biāo)解析 市場(chǎng)及目標(biāo)客戶分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃評(píng)價(jià)及物業(yè)發(fā)展建議 Part. 5 Part. 4 Part. 2 Part. 1 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 Part. 6 市場(chǎng)分析 客戶容量及偏好分析 項(xiàng)目核心問(wèn)題及發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓盤(pán) 隆和怡海國(guó)際 香檳海岸 隆海海之韻 單價(jià) 均價(jià) 4200元 / m178。 客戶演變 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型案例 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?石油化工產(chǎn)業(yè)： 項(xiàng)目 總投資 大煉油 120億 麗東化工 40億 … … 大煉油項(xiàng)目將帶來(lái) 5萬(wàn)人口，海華纖維、高合化纖等為代表的中下游項(xiàng)目蓬勃發(fā) ?汽車船舶產(chǎn)業(yè)： 項(xiàng)目 總投資 上汽通用五菱 北汽福田、科泰重工壓路機(jī)等 8億 海西灣造修船基地 74億 海洋石油工程建設(shè)基地項(xiàng)目 17億 … … 中集專用車、美標(biāo)威伯科等項(xiàng)目均已建成投產(chǎn) ?高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)： ?新型材料產(chǎn)業(yè)： 項(xiàng)目 總投資 浦項(xiàng)不銹鋼 23億 曉星鋼簾線 9億 邯鋼彩涂板 3億 … … 浦項(xiàng)深加工基地的 5個(gè)項(xiàng)目等均已建成投產(chǎn)； 以 海信光電、新都理光、 OTC、國(guó)風(fēng)藥業(yè)、澳蘭生物 等為代表的高新技術(shù)企業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)品分別達(dá)到 110家、 225種。 開(kāi)發(fā)區(qū) 合計(jì) 國(guó)有單位 集體單位 其他所有制單位 平均年工資 16800 34477 13979 14116 財(cái)富 階層 準(zhǔn)財(cái)富階層 上層中產(chǎn) 中產(chǎn) /白領(lǐng) 普通工薪 人數(shù)占產(chǎn)業(yè)人口的2%，收入是開(kāi)發(fā)區(qū)平均工資的 15倍 人數(shù)占產(chǎn)業(yè)人口的10%，收入是開(kāi)發(fā)區(qū)平均工資的 810倍 高端 中高端 容量 約 1400人 約 3500人 家庭年收入 60萬(wàn)元以上 3060萬(wàn)元 置業(yè)能力 200萬(wàn)左右 120萬(wàn)左右 總計(jì) 4900人 核心問(wèn)題一： —— 產(chǎn)業(yè)人口量： 開(kāi)發(fā)區(qū) 資料來(lái)源：2023內(nèi)膠南年鑒、世聯(lián)觀察 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在膠南未來(lái) 35年市場(chǎng)上存在 22300位 產(chǎn)業(yè)人口及私營(yíng)業(yè)主有以剛性臵業(yè)需求或換房需求 產(chǎn)業(yè)人口 有效客戶容量 海濱工業(yè)園 130家，產(chǎn)業(yè)人口在 6萬(wàn)人左右 屬 勞動(dòng)密集型 產(chǎn)業(yè)，中高管理層占 10%，約為 6000人 臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū) 規(guī)劃 106家企業(yè)，目前投入使用的是 4045家企業(yè)，產(chǎn)業(yè)人口在 2萬(wàn)人左右 屬 知識(shí)密集型 產(chǎn)業(yè)，有購(gòu)買能力的約占產(chǎn)業(yè)人口的 30%，約為9000人 青島國(guó)際環(huán) 保產(chǎn)業(yè)園 正在招商引資中，預(yù)計(jì)帶來(lái) 4萬(wàn)左右的產(chǎn)業(yè)人口 膠南 合計(jì) 國(guó)有 集體 其他所有制 工資 13883 23534 6522 10286 要素 高端 中高端 容量 約 1500人 約 13500人 家庭年收入 30萬(wàn)元以上 1530萬(wàn)元 置業(yè)能力 120萬(wàn)左右 100萬(wàn)左右 總計(jì) 15000人 ?膠南產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶容量： 010002023300040005000私營(yíng)戶數(shù) 2826 3285 3655 3828 40612023 2023 2023 2023 2023?膠南私營(yíng)業(yè)主有效客戶容量： 要素 高端 中高端 容量 約 4100人 約 3200人 家庭年收入 45萬(wàn)元以上 25萬(wàn)元左右 置業(yè)能力 150萬(wàn)左右 120萬(wàn)左右 總計(jì) 7300人 個(gè)體戶數(shù) 15209 17798 16478 11813 16249 ?膠南個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)突破性的發(fā)展，提供了客戶支撐。 膠南和開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)上將有 38780人的市場(chǎng)需求量，對(duì)于本項(xiàng)目有充足的客源支撐 產(chǎn)業(yè)人口 泛公務(wù)員 開(kāi)發(fā)區(qū) 4900 2023 膠南 22300 3980 總計(jì) 27200 5980 本地客戶總計(jì) 33180 核心問(wèn)題一： —— 本地客戶量的確定 ?對(duì)核心問(wèn)題一的解答： ?膠南和開(kāi)發(fā)區(qū)在未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)上將有 33180人的市場(chǎng)容量，以 100平米 /人計(jì)算，將有 3318000平米的市場(chǎng)需求量； ?據(jù)保守估計(jì)，本項(xiàng)目若僅吸引市場(chǎng)上 5%的客戶，則銷售面積可達(dá) 16萬(wàn)平米。 二次臵業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)對(duì)居住品質(zhì)有突出要求，期望勻質(zhì)化的生活氛圍 關(guān)鍵詞：知產(chǎn)結(jié)合、追求品質(zhì)、勻質(zhì)化區(qū)域、人文氛圍 ?家庭描述： 3045歲左右，三 /四口之家，部分三代同堂 ?臵業(yè)目的： 二次或多次置業(yè)，家庭責(zé)任感強(qiáng)烈，希望通過(guò)置業(yè)提升家人居住品質(zhì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶形象演繹